ที่ดินกามูดาถูกกล่าวหาว่าไม่ปฏิบัติตามพันธกรณีโดยเจตนา

ไม่สามารถจัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายได้ ทำให้ Gamuda Land ส่งมอบโครงการ Celadon City ได้ล่าช้า ลูกค้าจำนวนมากต้องการยกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าชดเชย

เมื่อเร็ว ๆ นี้ลูกค้าจำนวนมากที่ซื้อบ้านในอาคารอพาร์ตเมนต์ A5 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการสนามกีฬาและที่พักอาศัย Tan Thang (ชื่อทางการค้า Celadon City ตั้งอยู่บนที่ดินแปลงที่ 39 แผนผังหมายเลข 40 ในเขต Son Ky เขต Tan Phu นครโฮจิมินห์) ได้รายงานต่อหนังสือพิมพ์ Nha Bao และ Cong Luan ว่านักลงทุน Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land) ไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาซื้อขายและไม่ได้จัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายที่เพียงพอเพื่อตอบคำถามของลูกค้า

จากข้อมูลของลูกค้าบางรายที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการ Diamond Analta พบว่าพวกเขาได้รับการเซ็นสัญญาซื้อขายจากผู้ลงทุนตั้งแต่กลางปี 2019 จนถึงช่วงปลายปี 2020 โดยกำหนดเส้นตายการส่งมอบบ้านตามที่ระบุในสัญญาคือในไตรมาสที่ 2 ของปี 2022 พร้อมทั้งอนุญาตให้เลื่อนออกไปได้ 90 วัน จากนั้นในช่วงต้นไตรมาสที่ 4 ของปี 2022 Gamuda Land จะเป็นผู้รับผิดชอบในการส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า

กามูด้าแลนด์ สเปน เมื่อโครงการเซลาดอนซิตี้ไม่ถูกกฎหมาย ลูกค้าประสบปัญหาในการแลกเปลี่ยนสิทธิ์ ภาพที่ 1 — โครงการศูนย์กีฬาและพื้นที่อยู่อาศัยตันถัง - เซลาดอนซิตี้

อย่างไรก็ตาม ณ เวลาดังกล่าว Gamuda Land ยังไม่แล้วเสร็จโครงการ จนกระทั่งในเดือนมกราคม พ.ศ. 2566 ลูกค้าบางรายจึงได้รับแจ้งจาก Gamuda Land ซึ่งขอให้พวกเขาดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินเพื่อดำเนินการส่งมอบบ้าน ดังนั้นผู้ลงทุนรายนี้จึงได้เลื่อนการส่งมอบออกไปประมาณ 4 เดือน และนับแต่นั้นเป็นต้นมา ความขัดแย้งเพิ่มเติมก็เกิดขึ้นระหว่างลูกค้าและผู้ลงทุนที่เกี่ยวข้องกับเงื่อนไขของสัญญาการขาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามสัญญาซื้อขายที่ลงนามโดย Gamuda Land กับลูกค้า ข้อ 11.7a ว่าด้วย "ค่าปรับสำหรับการส่งมอบล่าช้า" กำหนดไว้ด้วยว่า หากผู้ซื้อได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันในการชำระเงินตามที่กำหนด แต่ผู้ขายไม่ส่งมอบอพาร์ตเมนต์ให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ขายจะต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตรา 18% ต่อปี ซึ่งคำนวณจากมูลค่ารวมของการชำระเงินราคาซื้อที่ผู้ขายได้รับจริงจากผู้ซื้อสำหรับแต่ละวันของการส่งมอบล่าช้า โดยคำนวณจากวันสิ้นสุดระยะเวลาการส่งมอบล่าช้าที่อนุญาต จนถึงวันที่แจ้งการส่งมอบเมื่ออพาร์ตเมนต์มีสิทธิ์ได้รับการส่งมอบตามที่กำหนด

นอกจากนี้ ตามมาตรา 11.7b ของสัญญา หากผู้ขายยังคงไม่ส่งมอบอพาร์ทเมนท์จากวันที่สิ้นสุดระยะเวลาส่งมอบล่าช้าที่อนุญาต ทั้งสองฝ่ายสามารถตกลงกันในวันที่ส่งมอบอื่น ผู้ขายจะยังคงรับผิดชอบดอกเบี้ยในการส่งมอบล่าช้าในช่วงเวลาดังกล่าว หรืออีกวิธีหนึ่ง ผู้ซื้อสามารถยุติสัญญาโดยฝ่ายเดียวได้ และต้องปฏิบัติตามข้อ 18.4 ของสัญญา

กามูด้าแลนด์สเปน เมื่อโครงการเซลาดอนซิตี้ไม่ถูกกฎหมาย ลูกค้าประสบปัญหาในการแลกเปลี่ยนสิทธิ์ ภาพที่ 2 — อาคารในย่านไดมอนด์ อัลนาต้า - อาคารชุด A5.

ข้อ 18.4 ของสัญญาซื้อขายฉบับนี้กำหนดด้วยว่า Gamuda Land จะต้องคืนเงินที่ได้รับจากลูกค้า (โดยไม่มีดอกเบี้ย) และจ่ายดอกเบี้ยสำหรับการจัดส่งล่าช้าซึ่งคำนวณจากยอดเงินทั้งหมดที่ได้รับ โดยคำนวณจากเวลาที่สิ้นสุดระยะเวลาจัดส่งล่าช้าที่อนุญาต จนถึงวันที่มีผลบังคับใช้ของการแจ้งยกเลิกสัญญา

นอกจากนี้ Gamuda Land ยังต้องชำระค่าปรับเป็นจำนวนเงิน 30% ของราคาซื้อสำหรับการผิดสัญญาและชดเชยความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงกับผู้ซื้ออันเนื่องมาจากการผิดสัญญาของผู้ขาย

ภายใต้เงื่อนไขที่ชัดเจนข้างต้น กลุ่มลูกค้าจึงไม่ยอมรับการจัดส่งล่าช้าและขอยกเลิกสัญญาภายใต้มาตรา 11.7b และปฏิบัติตามความรับผิดชอบของผู้ลงทุนภายใต้มาตรา 18.4 นอกจากนี้ ลูกค้าบางรายอาจกำหนดให้ Gamuda Land จ่ายค่าปรับเพียงดอกเบี้ย 18% ต่อปีของจำนวนเงินที่ชำระตามเงื่อนไขสัญญาเท่านั้น

บมจ.กามูด้าแลนด์ โดนปรับฐานระดมทุนผิดกฎหมาย ลูกค้าสูญเสียความเชื่อมั่น และต้องการยกเลิกสัญญา

เพื่อเรียกร้องสิทธิโดยชอบธรรม ในระหว่างการประชุมทำงาน ลูกค้าบางรายได้ร้องขอให้ Gamuda Land จัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายฉบับเต็มของโครงการ เช่น เอกสารยืนยันสิทธิในการขายและเช่าที่อยู่อาศัยในอนาคตที่ออกโดยกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ เอกสารยืนยันสิทธิในการรับอนุมัติ เอกสารอนุมัติการค้ำประกันของธนาคาร เป็นต้น

หลังจากการเจรจากันหลายครั้ง คำขอและเรียกร้องสิทธิเหล่านี้ยังไม่ได้รับการตอบสนองอย่างเต็มที่ เนื้อหาจะหยุดเพียงระดับการจดจำเท่านั้นโดยไม่มีวิธีแก้ไขที่ชัดเจน ดังนั้นบางคนจึงแสดงความหงุดหงิดใจที่ต้องใช้ความพยายามมากในการเรียกร้องสิทธิ์ซึ่งระบุไว้ชัดเจนในสัญญาซื้อขาย

กามูด้าแลนด์ สเปน เมื่อโครงการเซลาดอนซิตี้ไม่ถูกกฎหมาย ลูกค้าประสบปัญหาในการแลกเปลี่ยนสิทธิ์ ภาพที่ 3 — ลูกค้าที่ซื้ออพาร์ทเม้นท์ในโครงการ A5 และ A6 ได้มีการพูดคุยกับนักลงทุนมาหลายครั้งแต่ก็ยังไม่สามารถหาข้อสรุปได้

เช่น กรณีของคุณ P.D.T ลูกค้าที่เซ็นสัญญาซื้อห้องชุดเลขที่ P1 ของโครงการ Diamond Alnata (A5a) กับบริษัท Gamuda Land เมื่อวันที่ 4 กันยายน 2563 โดยกล่าวว่า เนื่องจากผู้ลงทุนละเมิดกำหนดเวลาส่งมอบห้องชุดและไม่มั่นใจในโครงการนี้อีกต่อไป ลูกค้าจึงตัดสินใจยุติสัญญาซื้อขายตามเงื่อนไขในสัญญา

เมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2565 คุณ ที ได้ส่งหนังสือแจ้งการยกเลิกสัญญาไปยัง Gamuda Land โดยขอให้ผู้ลงทุนดำเนินการตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้ในสัญญาซื้อขาย เมื่อวันที่ 18 พฤศจิกายน 2565 คุณ ที ยังคงส่งคำขอชำระเงินให้กับผู้ลงทุนเพื่อขอให้ Gamuda Land ชำระเงินเต็มจำนวน

แทนที่จะตอบสนองผลประโยชน์ลูกค้าตามที่ระบุไว้ในเงื่อนไข เมื่อวันที่ 5 ธันวาคม 2565 Gamuda Land ได้เชิญคุณ T. มาดำเนินการในประเด็นการส่งมอบที่ล่าช้า และแจ้งให้ทราบว่าพวกเขาจะส่งโปรโมชั่นและส่วนลดค่าบริการให้กับลูกค้า อย่างไรก็ตาม นายทีไม่เห็นด้วยกับโปรโมชั่นที่เสนอมา

“พวกเขาไม่สามารถเสนอโปรโมชั่นดังกล่าวเพื่อปฏิเสธความรับผิดชอบสำหรับความล่าช้าในการส่งมอบได้ ฉันยังขอให้ผู้ลงทุนจัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายและสำเนาสัญญาค้ำประกันเมื่อลงนามในสัญญา แต่พวกเขาไม่สามารถจัดเตรียมให้ได้ ปัญหาของโครงการนี้และพฤติกรรมของผู้ลงทุนทำให้ฉันไม่อยากเก็บอพาร์ตเมนต์นี้ไว้อีกต่อไป” นายที. ไม่พอใจ

ในโอกาสสุดท้าย หลังจากความพยายามหลายครั้งที่ไม่ประสบความสำเร็จในการเรียกร้องสิทธิของเขา นาย T. จึงต้องยื่นฟ้องแพ่งต่อนักลงทุนบริษัท Gamuda Land เมื่อเร็ว ๆ นี้ที่ศาลประชาชนเขต Tan Phu เพื่อเรียกร้องสิทธิโดยชอบธรรมของเขา

กามูด้าแลนด์ สเปน เมื่อโครงการเซลาดอนซิตี้ไม่ถูกกฎหมาย ลูกค้าประสบปัญหาในการแลกเปลี่ยนสิทธิ์ ภาพที่ 4 — ลูกค้าจำนวนมากมารวมตัวกันที่บริเวณสำนักงานของบริษัท Gamuda Land เพื่อลงนามในคำร้องถึงทางการ โดยหวังว่าผู้ลงทุนจะคืนเงินที่พวกเขาใช้ไปกับการซื้อบ้านของตนตามคำสั่งลงโทษของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ในเวลาเดียวกันนักลงทุนจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญา

ทราบกันดีว่าถึงแม้สัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนท์อาคารอพาร์ตเมนท์ A5 และ A6 ของโครงการศูนย์กีฬาและที่พักอาศัย Tan Thang - Celadon City จะลงนามไปนานแล้ว แต่ล่าสุดเมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม กรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ได้ออกเอกสารอนุญาตให้ Gamuda Land ขายที่อยู่อาศัยในอนาคตได้

ตามเอกสารฉบับนี้ โครงการได้รับอนุญาตให้ขายที่อยู่อาศัยในอนาคตจำนวน 160 ยูนิตในอาคารชุด A5 และ 1,153 ยูนิตในอาคารชุด A6

เกี่ยวกับโครงการนี้ เมื่อวันที่ 13 เมษายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ยังได้ออกคำสั่งทางปกครองเพื่อลงโทษ Gamuda Land ในข้อหาละเมิด "การระดมเงินทุนผิดกฎหมาย" ในโครงการอพาร์ตเมนต์ A5 ดังกล่าวข้างต้น บริษัท Gamuda Land โดนปรับ 900 ล้านดอง และถูกบังคับให้คืนเงินทุนที่ระดมมาอย่างผิดกฎหมาย

เข้าข่ายความผิดฐาน "หลอกลวงลูกค้า" หรือไม่?

เมื่อพิจารณาคดีจากมุมมองทางกฎหมาย ทนายความ Diep Nang Binh หัวหน้าสำนักงานกฎหมาย Tinh Thong Luat กล่าวว่า ก่อนจะประกอบธุรกิจเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยในอนาคต ผู้ลงทุนจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตให้ได้เสียก่อน ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 55 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557

โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนจะต้องมีเอกสารดังต่อไปนี้ เอกสารสิทธิการใช้ที่ดิน เอกสารโครงการ แบบก่อสร้างที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ ใบอนุญาตก่อสร้างในกรณีที่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารการรับมอบงานก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่สอดคล้องกับความคืบหน้าของโครงการ กรณีเป็นอาคารชุดหรืออาคารผสมผสานที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยที่จะมีขึ้นในอนาคต ต้องมีประวัติการยอมรับการก่อสร้างฐานรากของอาคารนั้นๆ แล้ว

ก่อนที่จะขายหรือให้เช่าที่อยู่อาศัยในอนาคต ผู้ลงทุนจะต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังหน่วยงานบริหารจัดการที่อยู่อาศัยของจังหวัดว่าที่อยู่อาศัยนั้นมีสิทธิ์ขายหรือให้เช่าได้

“ดังนั้น เมื่อไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง ไม่มีเงื่อนไขเพียงพอในการเปิดขายบ้านในอนาคต ผู้ลงทุนได้ลงนามในสัญญาซื้อขายกับลูกค้า ซึ่งถือเป็นการผิดกฎหมาย การกระทำดังกล่าวสามารถดำเนินคดีทางอาญาฐานหลอกลวงลูกค้าได้ หากหลังจากการสอบสวน หน่วยงานสอบสวนยืนยันว่ามีองค์ประกอบเพียงพอที่จะก่อให้เกิดอาชญากรรมได้

กามูด้าแลนด์สเปน เมื่อโครงการเซลาดอนซิตี้ไม่ถูกกฎหมาย ลูกค้าประสบปัญหาในการแลกเปลี่ยนสิทธิ์ ภาพที่ 5 — ทนายความ Diep Nang Binh - หัวหน้าสำนักงานกฎหมาย Tinh Thong Luat

ตามบทบัญญัติในมาตรา 198 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายอาญา 2558 ที่แก้ไขเพิ่มเติมในปี 2560 การหลอกลวงลูกค้าอาจตีความได้ว่าคือการซื้อหรือขายสินค้าหรือให้บริการโดยการชั่งน้ำหนัก วัด นับ คำนวณสินค้าหรือบริการโดยทุจริต หรือใช้กลอุบายฉ้อโกงอื่นใดในการซื้อและขายเพื่อหากำไรที่ผิดกฎหมาย” ทนายความ Diep Nang Binh วิเคราะห์

ในทางกลับกัน ถ้าการกระทำหลอกลวงลูกค้าไม่เข้าข่ายความผิดฐานหลอกลวงลูกค้าตามประมวลกฎหมายอาญา พ.ศ. 2558 ผู้ฝ่าฝืนจะถูกลงโทษทางปกครองตามมาตรา 61 แห่งพระราชกฤษฎีกา 98/2020/ND-CP โดยมีโทษปรับสูงสุด 20,000,000 ดอง

นอกจากนี้ บุคคลที่กระทำความผิดอาจมีสิทธิใช้ใบอนุญาตประกอบธุรกิจ ใบรับรองความเหมาะสมในการประกอบธุรกิจ หรือใบรับรองการประกอบวิชาชีพที่ถูกเพิกถอนเป็นระยะเวลา 1 ถึง 3 เดือน หรือให้ดำเนินการระงับเป็นเวลา 1 ถึง 3 เดือน หากมีการละเมิดตามที่กำหนดในข้อ 4 และ 5 ของมาตรานี้ ในกรณีที่มีการละเมิดซ้ำหรือกระทำความผิดซ้ำ

นอกจากนี้ลูกค้าหลายรายยังแสดงความกังวลว่าสัญญาการซื้อขายระหว่างลูกค้ากับ Gamuda Land จะถือเป็นโมฆะหรือไม่เนื่องจากผู้ลงทุนลงนามในสัญญาเมื่อเงื่อนไขในการเปิดการขายไม่เป็นไปตามที่กำหนด และสิทธิของลูกค้าจะได้รับการรับประกันภายใต้สัญญาฉบับนี้หรือไม่

เกี่ยวกับประเด็นนี้ ทนายความ Diep Nang Binh กล่าวว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่ง ปี 2558 มาตรา 123 ถึง 129 มาตรา 407 และมาตรา 408 สัญญาแพ่งเป็นโมฆะ 8 กรณี คือ สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากการฝ่าฝืนข้อห้ามของกฎหมาย, ขัดต่อจริยธรรมสังคม, สัญญาแพ่งเป็นโมฆะเนื่องจากการปลอมแปลง; สัญญาที่ไม่ถูกต้องที่ทำขึ้นหรือดำเนินการโดยผู้เยาว์ บุคคลที่ไม่มีความสามารถในการดำเนินการทางแพ่ง บุคคลที่มีปัญหาในการรับรู้หรือควบคุมพฤติกรรม หรือบุคคลที่มีความสามารถในการดำเนินการทางแพ่งที่จำกัด สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากข้อผิดพลาด; สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากการฉ้อโกง การคุกคาม การบังคับ สัญญาจะถือเป็นโมฆะ เนื่องจากผู้จัดทำสัญญาไม่ได้รับรู้และไม่สามารถควบคุมการกระทำของตนได้ สัญญาถือเป็นโมฆะเนื่องจากไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดอย่างเป็นทางการ สัญญาถือเป็นโมฆะเนื่องจากความไม่สามารถปฏิบัติตามได้

ดังนั้นหากมีการปฏิบัติตามเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งข้างต้น สัญญานั้นก็อาจเป็นโมฆะได้ อย่างไรก็ตาม สัญญาที่เป็นโมฆะมีอยู่ 2 ประเภท ได้แก่ สัญญาที่เป็นโมฆะทั้งหมด และสัญญาที่เป็นโมฆะบางส่วน

“ในกรณีที่สัญญาไม่ถูกต้องโดยสิ้นเชิง ทั้งสองฝ่ายต้องคืนสถานะเดิมและคืนสิ่งที่ได้รับให้แก่กัน หากไม่สามารถคืนเป็นสิ่งของได้ จะต้องคืนเป็นเงินสด ยกเว้นในกรณีที่ทรัพย์สิน ผลประโยชน์ และผลกำไรที่ได้รับถูกยึดตามบทบัญญัติของกฎหมาย ในกรณีที่สัญญาไม่ถูกต้องบางส่วน ส่วนที่เหลือที่ยังมีผลบังคับใช้จะต้องดำเนินการโดยทั้งสองฝ่ายต่อไป”

หากเงื่อนไขในสัญญาของโครงการนี้เป็นดังนี้: ค่าปรับผู้ขายสำหรับการส่งมอบล่าช้า 18% ต่อปี ผู้ขายต้องชดเชย 30% หากผู้ซื้อต้องการยกเลิกสัญญาเนื่องจากส่งมอบส่วนที่ยังใช้ได้ในสัญญาล่าช้า ทั้งสองฝ่ายจะต้องดำเนินการธุรกรรมให้ถูกต้องตามที่ตกลงกันไว้” ทนายความ Diep Nang Binh วิเคราะห์

เพื่อตอบสนองต่อข้อกังวลของผู้อ่าน หนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะ ยังได้ส่งคำถามไปยังนักลงทุน Gamuda Land เพื่อชี้แจงข้อมูลที่สะท้อนออกมา และในเวลาเดียวกัน เรียนรู้เกี่ยวกับมาตรการแก้ไขผลประโยชน์ของลูกค้าจากนักลงทุนตามสัญญาที่ลงนามในเวลาต่อไป อย่างไรก็ตาม หลังจากส่งข้อมูลและสอบถามมาหลายวันแล้ว Gamuda Land ยังคงไม่มีคำตอบใดๆ ต่อประเด็นเหล่านี้

เกีย เหงียน - เล ฟอง

ตามข้อมูลที่นำเสนอบนเว็บไซต์ของ Gamuda Land นี่เป็นแผนกพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ Gamuda Berhad ซึ่งเป็นกลุ่มการก่อสร้างและพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานชั้นนำของมาเลเซีย ด้วยประสบการณ์กว่า 25 ปีในการพัฒนาพื้นที่ในเมืองและอาคารสูง Gamuda Land ได้สร้างพื้นที่ในเมืองแล้ว 12 แห่ง และโครงการอาคารสูงแบบบูรณาการขนาดใหญ่ 9 แห่ง ในประเทศมาเลเซีย สิงคโปร์ เวียดนาม และออสเตรเลีย ด้วยมูลค่าการพัฒนารวม (GDV) มากกว่า 5.5 พันล้านเหรียญสหรัฐ
หลังจากเข้าสู่ตลาดเวียดนามเมื่อปี 2550 ปัจจุบัน Gamuda Land กำลังลงทุนในพื้นที่เมืองสองแห่ง ได้แก่ Gamuda City บนพื้นที่ 274 ไร่ ในเขตฮวงมาย เมืองฮานอย และ Celadon City บนพื้นที่ 82 ไร่ ในเขตเตินฟู เมืองโฮจิมินห์
นอกจากนี้ ล่าสุดโครงการ Elysian ที่ 170 ถนน Lo Lu (Truong Thanh เขต 9 Thu Duc นครโฮจิมินห์) ยังได้รับการส่งเสริมจาก Gamuda Land อีกด้วย โดยถือเป็นโครงการที่สองของผู้ลงทุนรายนี้ในนครโฮจิมินห์ โครงการอพาร์ทเม้นท์ที่จัดทำเพื่อรองรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรในพื้นที่นี้ โดยมีขนาด 3 ไร่ และมีเกือบ 1,400 ยูนิต

แหล่งที่มา