ที่ดินกามูดาถูกกล่าวหาว่าไม่ปฏิบัติตามพันธสัญญาโดยเจตนา

เนื่องจากไม่สามารถจัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายได้ Gamuda Land จึงส่งมอบโครงการ Celadon City ได้ล่าช้า ลูกค้าหลายรายต้องการยกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าชดเชย

ล่าสุดมีลูกค้าหลายรายที่ซื้อบ้านในโครงการคอนโดมิเนียม A5 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการสนาม กีฬา และที่พักอาศัย Tan Thang (ชื่อทางการค้า Celadon City ตั้งอยู่บนที่ดินแปลงที่ 39 หมายเลขแผนที่ 40 ในเขต Son Ky อำเภอ Tan Phu นครโฮจิมินห์ ) ได้รายงานกับหนังสือพิมพ์ผู้สื่อข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า ผู้ลงทุน บริษัท Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land) ไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาซื้อขาย และไม่ได้จัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายที่เพียงพอเพื่อตอบคำถามของลูกค้า

จากข้อมูลของลูกค้าบางรายที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการ Diamond Analta ระบุว่าพวกเขาได้เซ็นสัญญาซื้อขายกับนักลงทุนตั้งแต่กลางปี 2019 จนถึงใกล้สิ้นปี 2020 โดยมีกำหนดส่งมอบบ้านในไตรมาสที่ 2 ของปี 2022 พร้อมทั้งอนุญาตให้เลื่อนได้ 90 วัน จากนั้นในช่วงต้นไตรมาสที่ 4 ของปี 2022 Gamuda Land จึงจะรับผิดชอบในการส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า

กามูดาแลนด์ สเปน เมื่อโครงการเซลาดอนซิตี้ไม่ถูกกฎหมาย ลูกค้าไม่สามารถแลกเปลี่ยนสิทธิ์ได้ ภาพที่ 1 — โครงการศูนย์กีฬาและที่พักอาศัยตันถัง - เซลาดอนซิตี้

อย่างไรก็ตาม ณ เวลาดังกล่าว Gamuda Land ยังไม่แล้วเสร็จโครงการ จนกระทั่งเดือนมกราคม พ.ศ. 2566 ลูกค้าบางรายจึงได้รับหนังสือแจ้งจาก Gamuda Land ว่าขอให้ดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินเพื่อดำเนินการส่งมอบบ้าน ดังนั้น นักลงทุนรายนี้จึงส่งมอบบ้านล่าช้าประมาณ 4 เดือน และนับจากนั้นเป็นต้นมา ความขัดแย้งระหว่างลูกค้าและนักลงทุนก็เกิดขึ้นอีกเกี่ยวกับเงื่อนไขในสัญญาซื้อขาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามสัญญาซื้อขายที่ลงนามโดย Gamuda Land กับลูกค้า ข้อ 11.7a ว่าด้วย "ค่าปรับสำหรับการส่งมอบล่าช้า" กำหนดไว้ด้วยว่า หากผู้ซื้อได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันการชำระเงินตามที่กำหนด แต่ผู้ขายไม่ส่งมอบห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ขายจะต้องชำระดอกเบี้ยในอัตรา 18% ต่อปี ซึ่งคำนวณจากมูลค่ารวมของการชำระเงินราคาซื้อที่ผู้ขายได้รับจริงจากผู้ซื้อสำหรับแต่ละวันของการส่งมอบล่าช้า โดยคำนวณจากวันสิ้นสุดระยะเวลาการส่งมอบล่าช้าที่อนุญาตจนถึงวันที่แจ้งการส่งมอบเมื่อห้องชุดได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขสำหรับการส่งมอบตามที่กำหนด

นอกจากนี้ ตามข้อ 11.7b ของสัญญา หากผู้ขายยังคงไม่ส่งมอบอพาร์ตเมนต์นับจากวันที่สิ้นสุดระยะเวลาการส่งมอบล่าช้าที่อนุญาต ทั้งสองฝ่ายสามารถตกลงกันกำหนดวันส่งมอบใหม่ได้ โดยผู้ขายจะยังคงชำระดอกเบี้ยสำหรับการส่งมอบล่าช้าในช่วงเวลาดังกล่าว หรืออีกทางเลือกหนึ่งคือ ผู้ซื้อสามารถบอกเลิกสัญญาโดยฝ่ายเดียว และข้อ 18.4 ของสัญญาจะถูกนำมาใช้

กามูดาแลนด์ สเปน เมื่อโครงการเซลาดอนซิตี้ไม่ถูกกฎหมาย ลูกค้าไม่สามารถแลกเปลี่ยนสิทธิ์ได้ ภาพที่ 2 — อาคารในย่านไดมอนด์ อัลนาต้า - อาคารชุด A5.

ข้อ 18.4 ของสัญญาซื้อขายฉบับนี้ยังกำหนดด้วยว่า Gamuda Land จะต้องคืนเงินที่ได้รับจากลูกค้า (โดยไม่มีดอกเบี้ย) จ่ายดอกเบี้ยการจัดส่งล่าช้าซึ่งคำนวณจากยอดรวมที่ได้รับ คำนวณตั้งแต่เวลาที่สิ้นสุดระยะเวลาการจัดส่งล่าช้าที่อนุญาตจนถึงวันที่มีผลบังคับใช้ของหนังสือแจ้งการยกเลิกสัญญา

นอกจากนี้ Gamuda Land ยังต้องจ่ายค่าปรับเท่ากับ 30% ของราคาซื้อสำหรับการผิดสัญญาและชดเชยความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงที่ผู้ซื้อได้รับเนื่องจากการผิดสัญญาของผู้ขาย

ด้วยเงื่อนไขที่ชัดเจนข้างต้น กลุ่มลูกค้ารายหนึ่งจึงไม่ยอมส่งมอบงานล่าช้า และขอยกเลิกสัญญาตามมาตรา 11.7b และดำเนินการตามความรับผิดชอบของผู้ลงทุนตามมาตรา 18.4 นอกจากนี้ ลูกค้าบางรายยังขอให้ Gamuda Land ชำระดอกเบี้ยปรับ 18% ต่อปี ของจำนวนเงินที่ชำระตามเงื่อนไขสัญญาอีกด้วย

บมจ.ก.กามูดาแลนด์ โดนปรับ ฐานระดมทุนผิดกฎหมาย ลูกค้าหมดความเชื่อมั่น อยากยกเลิกสัญญา

เพื่อเรียกร้องสิทธิ์โดยชอบธรรม ในระหว่างการประชุมเชิงปฏิบัติการ ลูกค้าบางรายได้ร้องขอให้ Gamuda Land จัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายฉบับสมบูรณ์ของโครงการ เช่น เอกสารยืนยันคุณสมบัติในการขายและให้เช่าโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคตที่ออกโดยกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ เอกสารยืนยันคุณสมบัติในการอนุมัติ เอกสารอนุมัติการค้ำประกันของธนาคาร เป็นต้น

หลังจากการเจรจาหลายครั้ง คำขอเหล่านี้และข้อเรียกร้องสิทธิต่างๆ ยังไม่ได้รับการตอบสนองอย่างเต็มที่ เนื้อหาจะยุติลงเพียงในระดับการรับรู้โดยไม่มีแนวทางที่ชัดเจนในการแก้ไขปัญหา ดังนั้น บางคนจึงแสดงความไม่พอใจที่ต้องทุ่มเทความพยายามอย่างมากเพื่อเรียกร้องสิทธิต่างๆ ซึ่งระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาซื้อขาย

Gamuda Land Spain เมื่อโครงการ Celadon City ไม่ถูกกฎหมาย ลูกค้าไม่สามารถแลกเปลี่ยนสิทธิ์ได้ ภาพที่ 3 — ลูกค้าที่ซื้ออพาร์ทเม้นท์ในโครงการ A5 และ A6 ได้มีการพูดคุยกับนักลงทุนหลายครั้งแต่ก็ยังไม่ได้ผลลัพธ์ขั้นสุดท้าย

เช่น กรณีของคุณ P.D.T ลูกค้าที่เซ็นสัญญาซื้อห้องชุดกับบริษัท Gamuda Land บนฐาน P1 ย่าน Diamond Alnata (A5a) เมื่อวันที่ 4 กันยายน 2563 แจ้งว่าเนื่องจากผู้ลงทุนละเมิดกำหนดเวลาส่งมอบและรู้สึกไม่มั่นใจในโครงการนี้อีกต่อไป ลูกค้าจึงตัดสินใจยกเลิกสัญญาซื้อขายตามเงื่อนไขในสัญญา

เมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2565 คุณ T. ได้ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังบริษัท Gamuda Land โดยขอให้นักลงทุนดำเนินการตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้ในสัญญาซื้อขาย ต่อมาในวันที่ 18 พฤศจิกายน 2565 คุณ T. ก็ยังคงส่งคำขอชำระเงินไปยังนักลงทุนเพื่อขอให้บริษัท Gamuda Land ชำระเงินเต็มจำนวน

แทนที่จะปฏิบัติตามสิทธิของลูกค้าตามที่ระบุไว้ในข้อตกลง เมื่อวันที่ 5 ธันวาคม 2565 บริษัท Gamuda Land ได้เชิญคุณ T. มาดำเนินการแก้ไขปัญหาการส่งมอบล่าช้า และแจ้งว่าจะส่งโปรโมชั่นและส่วนลดค่าบริการให้กับลูกค้า อย่างไรก็ตาม คุณ T. ไม่เห็นด้วยกับโปรโมชั่นที่นำเสนอ

“พวกเขาไม่สามารถเสนอโปรโมชั่นแบบนี้เพื่อปฏิเสธความรับผิดชอบต่อความล่าช้าในการส่งมอบได้ ผมยังได้ขอให้นักลงทุนจัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายและสำเนาสัญญาค้ำประกันเมื่อลงนามในสัญญาด้วย แต่พวกเขาไม่สามารถจัดหาให้ได้ ปัญหาของโครงการนี้และพฤติกรรมของนักลงทุนทำให้ผมไม่อยากเก็บอพาร์ตเมนต์นี้ไว้อีกต่อไป” คุณที. รู้สึกไม่พอใจ

ในที่สุด หลังจากพยายามเรียกร้องสิทธิหลายครั้งแต่ไม่ประสบผลสำเร็จ นายที. จึงต้องยื่นฟ้องคดีแพ่งต่อนักลงทุนบริษัท Gamuda Land ที่ศาลประชาชนเขต Tan Phu เพื่อเรียกร้องสิทธิโดยชอบธรรมของเขา

กามูดาแลนด์ สเปน เมื่อโครงการเซลาดอนซิตี้ไม่ถูกกฎหมาย ลูกค้าไม่สามารถแลกเปลี่ยนสิทธิ์ได้ ภาพที่ 4 — ลูกค้าจำนวนมากรวมตัวกันที่บริเวณสำนักงานของบริษัท Gamuda Land เพื่อลงนามในคำร้องต่อเจ้าหน้าที่ โดยหวังว่าผู้ลงทุนจะคืนเงินที่จ่ายไปเพื่อซื้อบ้านตามคำตัดสินของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ขณะเดียวกัน พวกเขายังขอให้ผู้ลงทุนปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาด้วย

เป็นที่ทราบกันว่าแม้ว่าสัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์ที่อาคารอพาร์ตเมนต์ A5 และ A6 ของโครงการ Tan Thang Sports Complex และเขตที่พักอาศัย - Celadon City จะมีการลงนามมานานแล้ว แต่เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม กรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์เพิ่งออกเอกสารอนุญาตให้ Gamuda Land ขายที่อยู่อาศัยในอนาคตได้

ตามเอกสารนี้ โครงการได้รับอนุญาตให้ขายที่อยู่อาศัยในอนาคตจำนวน 160 ยูนิตในอาคารชุด A5 และ 1,153 ยูนิตในอาคารชุด A6

เกี่ยวกับโครงการนี้ เมื่อวันที่ 13 เมษายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มีคำสั่งลงโทษทางปกครองแก่บริษัท Gamuda Land ในข้อหา "การระดมทุนผิดกฎหมาย" ในโครงการอาคารชุด A5 ดังกล่าว บริษัท Gamuda Land ถูกปรับเป็นเงิน 900 ล้านดอง และถูกบังคับให้คืนเงินทุนที่ระดมทุนมาอย่างผิดกฎหมาย

ถือเป็นความผิดฐาน “หลอกลวงลูกค้า” หรือไม่?

เมื่อพิจารณาคดีจากมุมมองทางกฎหมาย ทนายความ Diep Nang Binh หัวหน้าสำนักงานกฎหมาย Tinh Thong Luat กล่าวว่า ก่อนที่จะทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 55 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้ลงทุนจะต้องมีเอกสารทั้งหมดดังต่อไปนี้: เอกสารสิทธิการใช้ที่ดิน เอกสารโครงการ แบบก่อสร้างที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ใบอนุญาตก่อสร้างในกรณีที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารการยินยอมให้ก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้แล้วเสร็จตามความคืบหน้าของโครงการ กรณีอาคารชุดหรืออาคารแบบผสมผสานที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยที่จะมีการก่อสร้างในอนาคต ต้องมีบันทึกการยินยอมให้ก่อสร้างฐานรากของอาคารนั้นแล้วเสร็จ

ก่อนที่จะขายหรือให้เช่าที่อยู่อาศัยในอนาคต ผู้ลงทุนจะต้องแจ้งให้หน่วยงานบริหารจัดการที่อยู่อาศัยของจังหวัดทราบเป็นลายลักษณ์อักษรว่าที่อยู่อาศัยดังกล่าวมีสิทธิ์ในการขายหรือให้เช่า

ดังนั้น เมื่อไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง ไม่มีเงื่อนไขเพียงพอที่จะเปิดการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต นักลงทุนก็ได้ลงนามในสัญญาซื้อขายกับลูกค้า ซึ่งถือเป็นการผิดกฎหมาย การกระทำเช่นนี้อาจถูกดำเนินคดีในข้อหาหลอกลวงลูกค้าได้ หากหลังจากการสอบสวน หน่วยงานสอบสวนยืนยันว่ามีองค์ประกอบเพียงพอที่จะเข้าข่ายความผิด

กามูดาแลนด์ สเปน เมื่อโครงการเซลาดอนซิตี้ไม่เป็นไปตามกฎหมาย ลูกค้าไม่สามารถแลกเปลี่ยนสิทธิ์ได้ ภาพที่ 5 — ทนายความ Diep Nang Binh - หัวหน้าสำนักงานกฎหมาย Tinh Thong Luat

ตามบทบัญญัติของมาตรา 198 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายอาญา 2558 ที่แก้ไขเพิ่มเติมในปี 2560 การหลอกลวงลูกค้าสามารถเข้าใจได้ว่าคือการซื้อ ขายสินค้า หรือให้บริการโดยการชั่งน้ำหนัก วัด นับ คำนวณสินค้าหรือบริการ หรือใช้วิธีหลอกลวงอื่นในการซื้อขายเพื่อหากำไรที่ผิดกฎหมาย” ทนายความ Diep Nang Binh วิเคราะห์

ในทางกลับกัน หากการกระทำหลอกลวงลูกค้าไม่เข้าข่ายความผิดฐานหลอกลวงลูกค้าตามประมวลกฎหมายอาญา พ.ศ. 2558 ผู้ฝ่าฝืนจะต้องได้รับโทษทางปกครองตามมาตรา 61 แห่งพระราชกฤษฎีกา 98/2020/ND-CP โดยมีโทษปรับสูงสุด 20,000,000 ดอง

นอกจากนี้ บุคคลที่กระทำความผิดอาจถูกเพิกถอนใบอนุญาตประกอบธุรกิจ ใบรับรองคุณสมบัติประกอบธุรกิจ หรือใบรับรองการประกอบวิชาชีพ เป็นระยะเวลา 1 ถึง 3 เดือน หรืออาจถูกระงับการดำเนินการเป็นระยะเวลา 1 ถึง 3 เดือน หากมีการละเมิดตามที่กำหนดในข้อ 4 และ 5 ของบทความนี้ ในกรณีที่มีการละเมิดซ้ำหลายครั้งหรือกระทำความผิดซ้ำ

นอกจากนี้ ลูกค้าหลายรายยังแสดงความกังวลว่าสัญญาซื้อขายระหว่างลูกค้ากับ Gamuda Land จะถือเป็นโมฆะหรือไม่ เนื่องจากผู้ลงทุนได้ลงนามในสัญญาเมื่อเงื่อนไขในการเปิดการขายไม่เป็นไปตามที่กำหนด และสิทธิของลูกค้าจะได้รับการรับประกันภายใต้สัญญานี้หรือไม่

เกี่ยวกับเรื่องนี้ ทนายความ Diep Nang Binh กล่าวว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 123 ถึง 129 มาตรา 407 และมาตรา 408 สัญญาแพ่งเป็นโมฆะใน 8 กรณี ได้แก่ สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากการฝ่าฝืนข้อห้ามของกฎหมาย ขัดต่อจริยธรรมทางสังคม สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากการปลอมแปลง สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากการจัดทำและปฏิบัติตามโดยผู้เยาว์ บุคคลที่ไม่มีความสามารถในการทำนิติกรรมทางแพ่ง บุคคลที่มีปัญหาในการรับรู้หรือควบคุมความประพฤติ บุคคลที่มีความสามารถในการทำนิติกรรมทางแพ่งจำกัด สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากความผิดพลาด สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากการหลอกลวง การข่มขู่ การบังคับ สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากบุคคลที่ไม่สามารถรับรู้และควบคุมความประพฤติของตนเองได้ สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดเกี่ยวกับแบบสัญญา สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากมีสาระสำคัญที่ไม่สามารถทำให้เป็นจริงได้

ดังนั้น หากเป็นไปตามเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งข้างต้น สัญญาอาจเป็นโมฆะได้ อย่างไรก็ตาม สัญญาที่เป็นโมฆะมีสองประเภท ได้แก่ สัญญาที่เป็นโมฆะทั้งหมด และสัญญาที่เป็นโมฆะบางส่วน

ในกรณีที่สัญญาไม่สมบูรณ์ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องคืนสถานะเดิมและคืนสิ่งที่ได้รับให้แก่กัน หากไม่สามารถคืนเป็นสิ่งของได้ ต้องคืนเป็นเงินสด เว้นแต่ในกรณีที่ทรัพย์สิน ผลประโยชน์ และผลกำไรที่ได้รับถูกยึดตามบทบัญญัติของกฎหมาย ในกรณีที่สัญญาไม่สมบูรณ์เพียงบางส่วน คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายยังคงต้องปฏิบัติตามสัญญาส่วนที่เหลือต่อไป

หากเงื่อนไขในสัญญาของโครงการนี้เป็นดังนี้: ค่าปรับผู้ขายสำหรับการส่งมอบล่าช้า 18% ต่อปี; ผู้ขายต้องชดเชย 30% หากผู้ซื้อต้องการยกเลิกสัญญาเนื่องจากการส่งมอบล่าช้าของส่วนที่ยังมีผลบังคับตามสัญญา ดังนั้น ทั้งสองฝ่ายจะต้องดำเนินการธุรกรรมให้ตรงตามที่ตกลงกันไว้ทุกประการ" ทนายความ Diep Nang Binh วิเคราะห์

เพื่อตอบสนองต่อความกังวลของผู้อ่าน หนังสือพิมพ์ผู้สื่อข่าวและความคิดเห็นสาธารณะได้ส่งคำถามไปยังนักลงทุน Gamuda Land เพื่อชี้แจงข้อมูลที่ได้รับ และเพื่อรับทราบมาตรการแก้ไขผลประโยชน์ของลูกค้าจากนักลงทุนตามสัญญาที่ลงนามไว้ในอนาคต อย่างไรก็ตาม หลังจากส่งข้อมูลและคำถามมาหลายวัน Gamuda Land ยังคงไม่ได้รับคำตอบสำหรับประเด็นเหล่านี้

เจียเหงียน - เลฟอง

ตามข้อมูลที่เผยแพร่บนเว็บไซต์ของ Gamuda Land แผนกพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นี้อยู่ภายใต้ Gamuda Berhad ซึ่งเป็นกลุ่มบริษัทก่อสร้างและพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานชั้นนำของมาเลเซีย ด้วยประสบการณ์กว่า 25 ปีในด้านการพัฒนาเมืองและอาคารสูง Gamuda Land ได้สร้างโครงการพัฒนาเมือง 12 โครงการ และโครงการอาคารสูงแบบบูรณาการขนาดใหญ่ 9 โครงการในมาเลเซีย สิงคโปร์ เวียดนาม และออสเตรเลีย โดยมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม (GDV) มากกว่า 5.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ
หลังจากเข้าสู่ตลาดเวียดนามในปี 2550 Gamuda Land ปัจจุบันกำลังลงทุนในพื้นที่เมืองสองแห่ง ได้แก่ Gamuda City ขนาด 274 ไร่ ในเขตฮว่างใหม่ กรุงฮานอย และ Celadon City ขนาด 82 ไร่ ในเขตเตินฟู นครโฮจิมินห์
นอกจากนี้ เมื่อเร็วๆ นี้ โครงการ Elysian ที่ 170 ถนน Lo Lu (Truong Thanh เขต 9 Thu Duc นครโฮจิมินห์) ได้รับการส่งเสริมจาก Gamuda Land ให้เป็นโครงการที่สองของนักลงทุนรายนี้ในนครโฮจิมินห์ โครงการนี้เป็นโครงการอพาร์ตเมนต์ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อรองรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรในพื้นที่นี้ มีพื้นที่ 3 เฮกตาร์ และมีอพาร์ตเมนต์เกือบ 1,400 ยูนิต

แหล่งที่มา