ไม่สามารถจัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายได้ ทำให้ Gamuda Land ส่งมอบโครงการ Celadon City ได้ล่าช้า ลูกค้าจำนวนมากต้องการยกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าชดเชย
เมื่อเร็ว ๆ นี้ลูกค้าจำนวนมากที่ซื้อบ้านในอาคารอพาร์ตเมนต์ A5 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการสนาม กีฬา และที่พักอาศัย Tan Thang (ชื่อทางการค้า Celadon City ตั้งอยู่บนที่ดินแปลงที่ 39 แผนผังหมายเลข 40 ในเขต Son Ky เขต Tan Phu นครโฮจิมินห์) ได้รายงานต่อหนังสือพิมพ์ Nha Bao และ Cong Luan ว่านักลงทุน Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land) ไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาซื้อขายและไม่ได้จัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายที่เพียงพอเพื่อตอบคำถามของลูกค้า
จากข้อมูลของลูกค้าบางรายที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการ Diamond Analta พบว่าพวกเขาได้รับการเซ็นสัญญาซื้อขายจากผู้ลงทุนตั้งแต่กลางปี 2019 จนถึงช่วงปลายปี 2020 โดยกำหนดเส้นตายการส่งมอบบ้านตามที่ระบุในสัญญาคือในไตรมาสที่ 2 ของปี 2022 พร้อมทั้งอนุญาตให้เลื่อนออกไปได้ 90 วัน จากนั้นในช่วงต้นไตรมาสที่ 4 ของปี 2022 Gamuda Land จะเป็นผู้รับผิดชอบในการส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า
โครงการศูนย์กีฬาและพื้นที่อยู่อาศัยตันถัง - เซลาดอนซิตี้
อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลาดังกล่าว Gamuda Land ยังไม่เสร็จสิ้นโครงการ จนกระทั่งในเดือนมกราคม 2023 ลูกค้าบางรายจึงได้รับแจ้งจาก Gamuda Land โดยขอให้ดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินเพื่อดำเนินการส่งมอบบ้าน ดังนั้น ผู้ลงทุนรายนี้จึงส่งมอบบ้านล่าช้าประมาณ 4 เดือน และนับจากนั้นเป็นต้นมา ความขัดแย้งเพิ่มเติมเกิดขึ้นระหว่างลูกค้าและผู้ลงทุน ซึ่งเกี่ยวข้องกับเงื่อนไขของสัญญาซื้อขาย
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามสัญญาซื้อขายที่ลงนามโดย Gamuda Land กับลูกค้า ข้อ 11.7a ว่าด้วย "ค่าปรับสำหรับการส่งมอบล่าช้า" กำหนดไว้ด้วยว่า หากผู้ซื้อได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันในการชำระเงินตามที่กำหนด แต่ผู้ขายไม่ส่งมอบอพาร์ตเมนต์ให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ขายจะต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตรา 18% ต่อปี ซึ่งคำนวณจากมูลค่ารวมของการชำระเงินราคาซื้อที่ผู้ขายได้รับจริงจากผู้ซื้อสำหรับแต่ละวันของการส่งมอบล่าช้า โดยคำนวณจากวันสิ้นสุดระยะเวลาการส่งมอบล่าช้าที่อนุญาต จนถึงวันที่แจ้งการส่งมอบเมื่ออพาร์ตเมนต์มีสิทธิ์ได้รับการส่งมอบตามที่กำหนด
นอกจากนี้ ตามมาตรา 11.7b ของสัญญา หากผู้ขายยังคงไม่ส่งมอบอพาร์ตเมนต์ตั้งแต่วันที่สิ้นสุดระยะเวลาส่งมอบล่าช้าที่ได้รับอนุญาต ทั้งสองฝ่ายสามารถตกลงกันเกี่ยวกับวันส่งมอบอื่น ผู้ขายจะยังคงรับผิดชอบดอกเบี้ยสำหรับการส่งมอบล่าช้าในช่วงเวลาดังกล่าว หรืออีกทางเลือกหนึ่งคือผู้ซื้อสามารถยุติสัญญาโดยฝ่ายเดียวและมาตรา 18.4 ของสัญญาจะถูกนำมาใช้
อาคารในย่านไดมอนด์ อัลนาต้า - อาคารชุด A5.
ข้อ 18.4 ของสัญญาซื้อขายฉบับนี้กำหนดด้วยว่า Gamuda Land จะต้องคืนเงินที่ได้รับจากลูกค้า (โดยไม่มีดอกเบี้ย) และจ่ายดอกเบี้ยสำหรับการจัดส่งล่าช้าซึ่งคำนวณจากยอดเงินทั้งหมดที่ได้รับ โดยคำนวณจากเวลาที่สิ้นสุดระยะเวลาจัดส่งล่าช้าที่อนุญาต จนถึงวันที่มีผลบังคับใช้ของการแจ้งยกเลิกสัญญา
นอกจากนี้ Gamuda Land ยังต้องชำระค่าปรับเป็นจำนวนเงิน 30% ของราคาซื้อสำหรับการผิดสัญญาและชดเชยความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงกับผู้ซื้ออันเนื่องมาจากการผิดสัญญาของผู้ขาย
ด้วยเงื่อนไขที่ชัดเจนข้างต้น กลุ่มลูกค้าไม่ยอมรับการส่งมอบล่าช้าและขอยกเลิกสัญญาตามมาตรา 11.7b และปฏิบัติตามความรับผิดชอบของผู้ลงทุนตามมาตรา 18.4 นอกจากนี้ ลูกค้าบางรายยังขอให้ Gamuda Land ชำระเงินค่าปรับดอกเบี้ย 18% ต่อปีของจำนวนเงินที่ชำระตามเงื่อนไขสัญญาเท่านั้น
บมจ.กามูด้าแลนด์ โดนปรับฐานระดมทุนผิดกฎหมาย ลูกค้าสูญเสียความเชื่อมั่น และต้องการยกเลิกสัญญา
เพื่อเรียกร้องสิทธิโดยชอบธรรม ในระหว่างการประชุมทำงาน ลูกค้าบางรายได้ร้องขอให้ Gamuda Land จัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายฉบับเต็มของโครงการ เช่น เอกสารยืนยันสิทธิในการขายและเช่าที่อยู่อาศัยในอนาคตที่ออกโดยกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ เอกสารยืนยันสิทธิในการรับอนุมัติ เอกสารอนุมัติการค้ำประกันของธนาคาร เป็นต้น
หลังจากมีการเจรจากันหลายครั้ง คำขอเหล่านี้รวมทั้งข้อเรียกร้องสิทธิต่างๆ ก็ไม่ได้รับการตอบสนองอย่างเต็มที่ เนื้อหาจะหยุดลงเพียงแค่ระดับการรับรู้โดยไม่มีแนวทางที่ชัดเจนในการแก้ไขปัญหา ดังนั้น บางคนจึงแสดงความหงุดหงิดที่ต้องใช้ความพยายามอย่างมากในการเรียกร้องสิทธิต่างๆ ซึ่งระบุไว้ชัดเจนในสัญญาซื้อขาย
ลูกค้าที่ซื้ออพาร์ทเม้นท์ในโครงการ A5 และ A6 ได้มีการพูดคุยกับนักลงทุนมาหลายครั้งแต่ก็ยังไม่สามารถหาข้อสรุปได้
เช่น กรณีของคุณ P.D.T ลูกค้าที่เซ็นสัญญาซื้อห้องชุดเลขที่ P1 ของโครงการ Diamond Alnata (A5a) กับบริษัท Gamuda Land เมื่อวันที่ 4 กันยายน 2563 โดยกล่าวว่า เนื่องจากผู้ลงทุนละเมิดกำหนดเวลาส่งมอบห้องชุดและไม่มั่นใจในโครงการนี้อีกต่อไป ลูกค้าจึงตัดสินใจยุติสัญญาซื้อขายตามเงื่อนไขในสัญญา
เมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2022 คุณ T. ได้ส่งหนังสือแจ้งการยกเลิกสัญญาไปยัง Gamuda Land โดยขอให้ผู้ลงทุนดำเนินการตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ในสัญญาซื้อขาย เมื่อวันที่ 18 พฤศจิกายน 2022 คุณ T. ได้ส่งคำขอชำระเงินไปยังผู้ลงทุนเพื่อขอให้ Gamuda Land ชำระเงินเต็มจำนวน
แทนที่จะปฏิบัติตามสิทธิของลูกค้าตามที่ระบุไว้ในเงื่อนไข เมื่อวันที่ 5 ธันวาคม 2565 Gamuda Land ได้เชิญคุณ T. มาดำเนินการในประเด็นการส่งมอบที่ล่าช้า และแจ้งว่าจะส่งโปรโมชั่นและส่วนลดค่าบริการให้กับลูกค้า อย่างไรก็ตาม คุณ T. ไม่เห็นด้วยกับโปรโมชั่นที่เสนอ
“พวกเขาไม่สามารถเสนอโปรโมชั่นดังกล่าวเพื่อปฏิเสธความรับผิดชอบสำหรับความล่าช้าในการส่งมอบได้ ฉันยังขอให้ผู้ลงทุนจัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายและสำเนาสัญญาค้ำประกันเมื่อลงนามในสัญญา แต่พวกเขาไม่สามารถจัดเตรียมให้ได้ ปัญหาของโครงการนี้และพฤติกรรมของผู้ลงทุนทำให้ฉันไม่อยากเก็บอพาร์ตเมนต์นี้ไว้อีกต่อไป” นายที. ไม่พอใจ
ในโอกาสสุดท้าย หลังจากความพยายามหลายครั้งที่ไม่ประสบความสำเร็จในการเรียกร้องสิทธิของเขา นาย T. จึงต้องยื่นฟ้องแพ่งต่อนักลงทุนบริษัท Gamuda Land เมื่อเร็ว ๆ นี้ที่ศาลประชาชนเขต Tan Phu เพื่อเรียกร้องสิทธิโดยชอบธรรมของเขา
ลูกค้าจำนวนมากมารวมตัวกันที่บริเวณสำนักงานของบริษัท Gamuda Land เพื่อลงนามในคำร้องต่อทางการ โดยหวังว่านักลงทุนจะคืนเงินที่พวกเขาใช้ซื้อบ้านไปตามคำตัดสินลงโทษของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ขณะเดียวกัน พวกเขายังขอให้นักลงทุนปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาด้วย
ทราบกันดีว่าถึงแม้สัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนท์อาคารอพาร์ตเมนท์ A5 และ A6 ของโครงการศูนย์กีฬาและที่พักอาศัย Tan Thang - Celadon City จะลงนามไปนานแล้ว แต่ล่าสุดเมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม กรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ได้ออกเอกสารอนุญาตให้ Gamuda Land ขายที่อยู่อาศัยในอนาคตได้
ตามเอกสารฉบับนี้ โครงการได้รับอนุญาตให้ขายที่อยู่อาศัยในอนาคตจำนวน 160 ยูนิตในอาคารชุด A5 และ 1,153 ยูนิตในอาคารชุด A6
เกี่ยวกับโครงการนี้ เมื่อวันที่ 13 เมษายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกคำสั่งทางปกครองให้บริษัท Gamuda Land ดำเนินการตามกฏหมายในข้อหา "ระดมเงินทุนผิดกฎหมาย" ในโครงการอพาร์ตเมนต์ A5 ดังกล่าวข้างต้น บริษัท Gamuda Land ถูกปรับเงิน 900 ล้านดอง และถูกบังคับให้คืนเงินทุนที่ระดมมาอย่างผิดกฎหมาย
เข้าข่ายความผิดฐาน "หลอกลวงลูกค้า" หรือไม่?
เมื่อพิจารณาคดีจากมุมมองทางกฎหมาย ทนายความ Diep Nang Binh หัวหน้าสำนักงานกฎหมาย Tinh Thong Luat กล่าวว่า ก่อนจะประกอบธุรกิจเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยในอนาคต ผู้ลงทุนจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตให้ได้เสียก่อน ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 55 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557
โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ลงทุนจะต้องมีเอกสารดังต่อไปนี้ให้ครบถ้วน เอกสารสิทธิการใช้ที่ดิน เอกสารโครงการ แบบก่อสร้างที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ ใบอนุญาตก่อสร้างในกรณีที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารการยอมรับการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่สอดคล้องกับความคืบหน้าของโครงการ กรณีอาคารชุดหรืออาคารแบบผสมผสานที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยในอนาคต จะต้องมีบันทึกการยอมรับการก่อสร้างฐานรากของอาคารนั้นให้แล้วเสร็จ
ก่อนที่จะขายหรือให้เช่าที่อยู่อาศัยในอนาคต ผู้ลงทุนจะต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังหน่วยงานบริหารจัดการที่อยู่อาศัยของจังหวัดว่าที่อยู่อาศัยนั้นมีสิทธิ์ขายหรือให้เช่าได้
“ดังนั้น เมื่อไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง ไม่มีเงื่อนไขเพียงพอในการเปิดขายบ้านในอนาคต ผู้ลงทุนได้ลงนามในสัญญาซื้อขายกับลูกค้า ซึ่งถือเป็นการผิดกฎหมาย การกระทำดังกล่าวสามารถดำเนินคดีทางอาญาฐานหลอกลวงลูกค้าได้ หากหลังจากการสอบสวน หน่วยงานสอบสวนยืนยันว่ามีองค์ประกอบเพียงพอที่จะก่อให้เกิดอาชญากรรมได้
ทนายความ Diep Nang Binh - หัวหน้าสำนักงานกฎหมาย Tinh Thong Luat
ตามบทบัญญัติในมาตรา 198 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายอาญา 2558 ที่แก้ไขเพิ่มเติมในปี 2560 การหลอกลวงลูกค้าอาจตีความได้ว่าคือการซื้อหรือขายสินค้าหรือให้บริการโดยการชั่งน้ำหนัก วัด นับ คำนวณสินค้าหรือบริการโดยทุจริต หรือใช้กลอุบายฉ้อโกงอื่นใดในการซื้อและขายเพื่อหากำไรที่ผิดกฎหมาย” ทนายความ Diep Nang Binh วิเคราะห์
ในทางกลับกัน ถ้าการกระทำหลอกลวงลูกค้าไม่เข้าข่ายความผิดฐานหลอกลวงลูกค้าตามประมวลกฎหมายอาญา พ.ศ. 2558 ผู้ฝ่าฝืนจะถูกลงโทษทางปกครองตามมาตรา 61 แห่งพระราชกฤษฎีกา 98/2020/ND-CP โดยมีโทษปรับสูงสุด 20,000,000 ดอง
นอกจากนี้ บุคคลที่กระทำความผิดอาจมีสิทธิใช้ใบอนุญาตประกอบธุรกิจ ใบรับรองความเหมาะสมในการประกอบธุรกิจ หรือใบรับรองการประกอบวิชาชีพที่ถูกเพิกถอนเป็นระยะเวลา 1 ถึง 3 เดือน หรือให้ดำเนินการระงับเป็นเวลา 1 ถึง 3 เดือน หากมีการละเมิดตามที่กำหนดในข้อ 4 และ 5 ของมาตรานี้ ในกรณีที่มีการละเมิดซ้ำหรือกระทำความผิดซ้ำ
นอกจากนี้ลูกค้าหลายรายยังแสดงความกังวลว่าสัญญาการซื้อขายระหว่างลูกค้ากับ Gamuda Land จะถือเป็นโมฆะหรือไม่เนื่องจากผู้ลงทุนลงนามในสัญญาเมื่อเงื่อนไขในการเปิดการขายไม่เป็นไปตามที่กำหนด และสิทธิของลูกค้าจะได้รับการรับประกันภายใต้สัญญาฉบับนี้หรือไม่
เกี่ยวกับเรื่องนี้ ทนายความ Diep Nang Binh กล่าวว่า ตามมาตรา 123 ถึง 129 มาตรา 407 มาตรา 408 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง 2558 สัญญาแพ่งถือเป็นโมฆะใน 8 กรณี ดังนี้ สัญญาถือเป็นโมฆะเนื่องจากการฝ่าฝืนข้อห้ามของกฎหมาย ขัดต่อจริยธรรมสังคม สัญญาแพ่งถือเป็นโมฆะเนื่องจากการปลอมแปลง สัญญาถือเป็นโมฆะเนื่องจากการจัดทำและปฏิบัติตามโดยผู้เยาว์ บุคคลที่ไม่มีความสามารถในการดำเนินคดีแพ่ง บุคคลที่มีปัญหาในการรับรู้หรือควบคุมพฤติกรรม บุคคลที่มีความสามารถในการดำเนินคดีแพ่งจำกัด สัญญาถือเป็นโมฆะเนื่องจากสับสน สัญญาถือเป็นโมฆะเนื่องจากการหลอกลวง คุกคาม บังคับ สัญญาถือเป็นโมฆะเนื่องจากการสร้างบุคคลที่ไม่รับรู้และควบคุมพฤติกรรมของตนเอง สัญญาถือเป็นโมฆะเนื่องจากไม่ปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับรูปแบบ สัญญาถือเป็นโมฆะเนื่องจากมีวัตถุที่ไม่สามารถดำเนินการได้
ดังนั้น หากเป็นไปตามเงื่อนไขข้างต้นข้อใดข้อหนึ่ง สัญญานั้นก็อาจเป็นโมฆะได้ อย่างไรก็ตาม สัญญาที่เป็นโมฆะมีอยู่ 2 ประเภท ได้แก่ สัญญาที่เป็นโมฆะทั้งหมดและสัญญาที่เป็นโมฆะบางส่วน
“ในกรณีที่สัญญาไม่ถูกต้องโดยสิ้นเชิง ทั้งสองฝ่ายต้องคืนสถานะเดิมและคืนสิ่งที่ได้รับให้แก่กัน หากไม่สามารถคืนเป็นสิ่งของได้ จะต้องคืนเป็นเงินสด ยกเว้นในกรณีที่ทรัพย์สิน ผลประโยชน์ และผลกำไรที่ได้รับถูกยึดตามบทบัญญัติของกฎหมาย ในกรณีที่สัญญาไม่ถูกต้องบางส่วน ส่วนที่เหลือที่ยังมีผลบังคับใช้จะต้องดำเนินการโดยทั้งสองฝ่ายต่อไป”
หากเงื่อนไขในสัญญาของโครงการนี้เป็นดังนี้: ผู้ขายต้องจ่ายค่าปรับ 18% สำหรับการส่งมอบล่าช้าต่อปี ผู้ขายต้องจ่ายค่าชดเชย 30% หากผู้ซื้อต้องการยกเลิกสัญญาเนื่องจากการส่งมอบล่าช้าของส่วนที่ยังมีผลใช้บังคับในสัญญา ทั้งสองฝ่ายจะต้องดำเนินการตามธุรกรรมให้ถูกต้องตามที่ตกลงกันไว้" ทนายความ Diep Nang Binh วิเคราะห์
เพื่อตอบสนองความกังวลของผู้อ่าน หนังสือพิมพ์ The Journalists and Public Opinion ยังได้ส่งคำถามถึงนักลงทุน Gamuda Land เพื่อชี้แจงข้อมูลที่สะท้อนออกมา และในเวลาเดียวกันก็เรียนรู้เกี่ยวกับมาตรการแก้ไขผลประโยชน์ของลูกค้าจากนักลงทุนตามสัญญาที่ลงนามไว้ในอนาคต อย่างไรก็ตาม หลังจากส่งข้อมูลและคำถามมาหลายวัน Gamuda Land ยังคงไม่มีคำตอบในประเด็นเหล่านี้
เกีย เหงียน - เล ฟอง
ตามข้อมูลที่นำเสนอบนเว็บไซต์ของ Gamuda Land บริษัทนี้เป็นแผนกพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ Gamuda Berhad ซึ่งเป็นกลุ่มพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและก่อสร้างชั้นนำของมาเลเซีย ด้วยประสบการณ์ด้านการพัฒนาเมืองและอาคารสูงมากกว่า 25 ปี Gamuda Land ได้สร้างพื้นที่ในเมือง 12 แห่งและโครงการอาคารสูงแบบบูรณาการขนาดใหญ่ 9 โครงการในมาเลเซีย สิงคโปร์ เวียดนาม และออสเตรเลีย โดยมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม (GDV) มากกว่า 5.5 พันล้านเหรียญสหรัฐ
หลังจากเข้าสู่ตลาดเวียดนามเมื่อปี 2550 ปัจจุบัน Gamuda Land กำลังลงทุนในพื้นที่เมืองสองแห่ง ได้แก่ Gamuda City บนพื้นที่ 274 ไร่ ในเขตฮวงมาย เมืองฮานอย และ Celadon City บนพื้นที่ 82 ไร่ ในเขตเตินฟู เมืองโฮจิมินห์
นอกจากนี้ เมื่อไม่นานมานี้ Gamuda Land ยังส่งเสริมโครงการ Elysian ที่ 170 Lo Lu Street (Truong Thanh, District 9, Thu Duc, Ho Chi Minh City) ให้เป็นโครงการที่สองของนักลงทุนรายนี้ในนครโฮจิมินห์อีกด้วย โครงการนี้เป็นโครงการอพาร์ตเมนต์ที่จัดทำขึ้นเพื่อรองรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรในพื้นที่นี้ โดยมีพื้นที่ 3 เฮกตาร์ และมีอพาร์ตเมนต์เกือบ 1,400 ยูนิต
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)