ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยเข้าสู่ 'เกม' รูปแบบใหม่แล้ว

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะใหม่นี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับการเก็งกำไรหรือข่าวลือเรื่องการวางแผนอีกต่อไป แต่ถูกกำหนดโดยด้านกฎหมาย โครงสร้างพื้นฐาน การคมนาคมขนส่ง และความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

5 ปัจจัยที่กำหนดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

ในการสัมมนาด้านอสังหาริมทรัพย์เมื่อเช้าวันที่ 2 มิถุนายน ดร. เหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามและประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ฮานอย กำลังเผชิญกับความจำเป็นในการปรับโครงสร้างพื้นที่พัฒนาเพื่อรับมือกับแรงกดดันที่เพิ่มขึ้นในเขตใจกลางเมือง

นายดิงห์เน้นย้ำว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ระยะใหม่ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ถูกกำหนดโดยความคาดหวังระยะสั้นหรือฟองสบู่เก็งกำไรที่เกิดจากข่าวลือเรื่องการวางแผนอีกต่อไป แต่ต้องสร้างบนพื้นฐานของกรอบกฎหมายที่ชัดเจน โครงสร้างพื้นฐานที่สอดคล้องกัน ความต้องการที่แท้จริง และศักยภาพในการพัฒนาที่แท้จริง”

ดร. เหงียน ดึ๊ก เกียน อดีตรองประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ ของรัฐสภา และอดีตหัวหน้ากลุ่มที่ปรึกษาเศรษฐกิจของนายกรัฐมนตรี กล่าวเห็นพ้องว่า ฮานอยกำลังเข้าสู่ช่วงของการปรับโครงสร้างพื้นที่เมืองเพื่อสร้างศูนย์กลางการเติบโตใหม่สำหรับเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยในปัจจุบันได้รับแรงขับเคลื่อนจากโครงสร้างพื้นฐานและกรอบกฎหมาย ภาพ: เหงียน เล

เขากล่าวว่า พื้นที่ทางตอนเหนือของฮานอยกำลังกลายเป็นศูนย์กลางการเติบโตเชิงกลยุทธ์ เนื่องจากมีข้อได้เปรียบด้านการเป็นประตูสู่ภูมิภาค การเชื่อมต่อกับภูมิภาค มีพื้นที่สำรองที่ดินจำนวนมาก และมีเส้นทางเศรษฐกิจ อุตสาหกรรม และโลจิสติกส์ที่สำคัญ ประกอบกับการก่อตัวของศูนย์กลางการบริหารใหม่และเส้นทางโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ พื้นที่นี้กำลังค่อยๆ เปลี่ยนจากเขตขยายตัวไปเป็นแรงขับเคลื่อนใหม่สำหรับการพัฒนาเมืองหลวง

นายเกียนกล่าวถึงเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจเป็นปัจจัยหลักในการดึงดูดผู้อยู่อาศัย ซึ่งจะสร้างพื้นฐานให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น

นอกจากนี้ กรอบกฎหมายที่สมบูรณ์ยังเป็นเกณฑ์สำคัญที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับพื้นที่เมืองอีกด้วย

สินเชื่อยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด จำเป็นต้องมีการประสานงานระหว่างผู้พัฒนาโครงการ สถาบันสินเชื่อ และผู้ซื้อบ้าน เพื่อสร้างอำนาจต่อรองทางการเงินที่เหมาะสม อัตราดอกเบี้ยมีบทบาทสำคัญในการกำหนดจังหวะการลงทุน เนื่องจากนักลงทุนต้องชั่งน้ำหนักระหว่างต้นทุนเงินทุนกับความสามารถทางการเงินส่วนบุคคลของตน

ปัจจัยถัดมาคือโครงสร้างพื้นฐานที่เปิดกว้างจะสร้างมูลค่าใหม่ อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของมูลค่านี้ไม่ได้เกิดขึ้นอย่างสม่ำเสมอทั่วทั้งพื้นที่ แต่ขึ้นอยู่กับระยะทางจากศูนย์กลางการคมนาคม เช่น สถานีรถไฟใต้ดิน ไปยังพื้นที่อยู่อาศัยหรือระบบขนส่งอื่นๆ

นอกจากนี้ การเชื่อมต่อด้านการคมนาคมขนส่งยังเป็นเกณฑ์สำคัญในการเลือกที่อยู่อาศัย ดังนั้น มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้วัดจากระยะทางทางภูมิศาสตร์อีกต่อไป แต่ขึ้นอยู่กับเวลาในการเดินทาง ผู้คนจะให้ความสำคัญกับระยะเวลาในการเดินทางจากบ้านไปทำงาน หรือไปยังแหล่งบันเทิงสำหรับกิจกรรมวันหยุดสุดสัปดาห์ของครอบครัว

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยแตกต่างกันอย่างมากในแต่ละพื้นที่

การเปลี่ยนแปลงด้านโครงสร้างพื้นฐานและทิศทางการพัฒนาสะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนในราคาอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ของฮานอย

เกี่ยวกับราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ นางสาวฟาม ถิ เมียน รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ภาคตะวันตกมีการพัฒนาอย่างรวดเร็ว ที่ดินมีจำกัด ราคาสูง และอัตราการเติบโตค่อยๆ แคบลง ปัจจุบัน ราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลว์ไรส์ในพื้นที่นี้อยู่ที่ 250-400 ล้านดง/ตารางเมตร ขณะที่อพาร์ตเมนต์มีราคาสูงกว่า 80 ล้านดง/ตารางเมตร

โดยเฉพาะในพื้นที่ศูนย์กลางการบริหารแห่งใหม่ของเมืองเตย์โฮเตย์ ราคาบ้านเดี่ยวในบางโครงการมีราคาตั้งแต่ 480 ล้านถึง 1 พันล้านดงต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 150-250 ล้านดงต่อตารางเมตร

พื้นที่ทางตะวันออกของฮานอยกำลังเผชิญกับภาวะราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากการเกิดขึ้นของเขตเมืองขนาดใหญ่และแนวโน้มการกระจายตัวของประชากร นางสาวเมียนกล่าวว่า ราคาบ้านเดี่ยวในพื้นที่นี้ปัจจุบันอยู่ที่ 180-300 ล้านดง/ตารางเมตร ในขณะที่อพาร์ตเมนต์มีราคาสูงกว่า 70 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งเป็นการสร้างระดับราคาใหม่ที่มีการแข่งขันสูงขึ้นเรื่อยๆ

ในเขตทางเหนือของฮานอย ปริมาณอุปทานใหม่ในช่วงห้าเดือนแรกของปี 2026 สูงกว่า 1,400 ยูนิต โครงการอาคารต่ำหลายแห่งในย่านมีลินห์มีราคาเพียงประมาณ 80-120 ล้านดง/ตารางเมตร

นางสาวเมี่ยนประเมินว่า "ราคาเหล่านี้เทียบเท่ากับ 1/3 ถึง 1/2 ของพื้นที่ใกล้เคียงที่มีทำเลคล้ายกัน และต่ำกว่าราคาในเขตศูนย์กลางการบริหารทะเลสาบตะวันตกถึงประมาณ 1/5 ด้วยซ้ำ เหมยหลิงอาจเป็นย่านราคาต่ำแห่งสุดท้ายที่เหลืออยู่ในฮานอย"

นายเลอ ดินห์ ชุง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เอสจีโอ แลนด์ กล่าวว่า ความต้องการของนักลงทุนกำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน จากเดิมที่เงินทุนส่วนใหญ่แสวงหาโอกาสในการเพิ่มมูลค่าในระยะสั้น ปัจจุบันนักลงทุนให้ความสนใจมากขึ้นกับศักยภาพในการพัฒนาชุมชน คุณภาพการดำเนินงาน ระบบนิเวศของสิ่งอำนวยความสะดวก และมูลค่าการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่า

เขากล่าวว่า แนวโน้มนี้กำลังสร้างข้อได้เปรียบให้กับพื้นที่ที่มีการวางแผนพัฒนาเมืองอย่างดี มีโครงสร้างพื้นฐานที่บูรณาการ และมีความสามารถในการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ในบริบทของที่ดินที่มีจำกัดมากขึ้นในเขตใจกลางเมืองและราคาที่สูงขึ้นในหลายภูมิภาค พื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาเหลืออยู่จึงอาจกลายเป็นจุดสนใจใหม่สำหรับการลงทุนในวัฏจักรการเติบโตครั้งต่อไป

"ธุรกิจควรทำหน้าที่เสมือนผู้รับเหมา ในขณะที่รัฐเป็นผู้บริหารและดำเนินการด้านที่อยู่อาศัยให้เช่าโดยตรง" ที่อยู่อาศัยให้เช่าเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในเมืองใหญ่ แต่ธุรกิจต่างๆ ยังไม่ค่อยกระตือรือร้นนักเนื่องจากระยะเวลาคืนทุนที่ยาวนานและอัตราดอกเบี้ยที่สูง เพื่อการพัฒนาอย่างยั่งยืน รัฐจำเป็นต้องเป็นผู้นำโดยตรงในการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยให้เช่า ตามความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ

ที่มา: https://vietnamnet.vn/gia-bat-dong-san-ha-noi-buoc-vao-cuoc-choi-moi-2521886.html