 |
| อสังหาฯ ล่าสุด: ผู้เช่าหรือผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมไม่อนุญาตให้ขายต่อบ้านภายในระยะเวลาขั้นต่ำ 5 ปี นับจากวันที่ชำระค่าเช่าหรือราคาซื้อเต็มจำนวน (ที่มา: VNN) |
ฮานอยมีอพาร์ทเมนท์ราคาเกิน 100 ล้านดองต่อตารางเมตร
หลังจากช่วงที่ตลาดเติบโตอย่างร้อนแรง ตลาดอพาร์ตเมนต์มีแนวโน้มที่จะซบเซา อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญหลายรายคาดการณ์ว่าตลาดนี้ไม่น่าจะลดลงอย่างมาก แม้ว่าความต้องการค้นหาจะลดลงก็ตาม
ตามข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2023 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้แทบจะคงที่ในทุกกลุ่มตลาด
เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 2-4% ในกลุ่มระดับล่างและระดับกลาง และลดลง 1% ในกลุ่มระดับบน ส่วนในโฮจิมินห์ ราคาขายอพาร์ตเมนต์ระดับล่างไม่เปลี่ยนแปลง โดยอพาร์ตเมนต์ระดับกลางเพิ่มขึ้น 2% ขณะที่อพาร์ตเมนต์ระดับบนเพิ่มขึ้น 6%
รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรกของปีนี้โดย กระทรวงก่อสร้าง แสดงให้เห็นว่าอพาร์ตเมนต์ยังคงดึงดูดความสนใจจากกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและนักลงทุนระยะกลางและระยะยาว ราคาอพาร์ตเมนต์ในหลายโครงการในฮานอยและโฮจิมินห์มีความผันผวนขึ้นลง
ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จำนวนโครงการอพาร์ทเมนท์ใหม่ที่เปิดขายในไตรมาสแรกของปีนี้ไม่มากนัก โดยส่วนใหญ่มาจากกลุ่มระดับกลางและระดับไฮเอนด์ และกระจุกตัวอยู่ในจังหวัดและเมืองใหญ่บางแห่ง
จากการสำรวจพบว่าแม้ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะ "ทรงตัว" แต่ราคาในกลุ่มนี้ยังคงสูงหลังจากช่วง "ร้อนแรงเกินไป" มาระยะหนึ่ง
อพาร์ตเมนต์ในบางโครงการที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมือง เช่น บาดิญ ด่งดา ไฮบ่าจุง มีราคาเฉลี่ยตั้งแต่ 60 ล้านดองไปจนถึงมากกว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเล ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ Vinhomes Metropolis บาดิญ มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 99 ล้านดอง/ตร.ม.
ราคาอพาร์ตเมนต์ในบางโครงการในเขตฮวงมาย แถ่งซวน และห่าดง อยู่ที่ 38-60 ล้านดอง/ตร.ม. เช่นกัน ยกตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ The Zen Residence ในเขตฮวงมาย ปัจจุบันมีราคาอยู่ที่ 41-53 ล้านดอง/ตร.ม.
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตเตยโฮ ราคาอพาร์ตเมนต์ในเขตทะเลสาบตะวันตกเตยโฮและเขตหวอจี๋กง มีราคาสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร ยกตัวอย่างเช่น โครงการเฮอริเทจเวสต์เลค ซึ่งตั้งอยู่บนถนนลักหลงกวน (เตยโฮ) มีราคาอยู่ระหว่าง 100-140 ล้านดองต่อตารางเมตร
นอกจากนี้ ในเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์บางแห่ง มีการขายอพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอนในราคาสูงกว่า 10,000 ล้านดอง พื้นที่เกือบ 100 ตารางเมตร หรืออพาร์ตเมนต์ที่ตั้งอยู่ในย่านเมืองใหม่ทางตะวันตกของทะเลสาบตะวันตก พื้นที่ 113 ตารางเมตร ก็ขายในราคาเกือบ 12,000 ล้านดองเช่นกัน
ตามคำอธิบายของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้ พื้นที่ทะเลสาบตะวันตกเป็นที่ดึงดูดชนชั้นสูงโดยเฉพาะชาวต่างชาติให้มาอยู่อาศัยและทำงานเป็นอย่างมาก
ในบริบทปัจจุบัน หลายๆ คนสงสัยว่านี่เป็นเวลาที่เหมาะสมที่จะวางเงินดาวน์เพื่อซื้อบ้านหรือไม่
คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn แนะนำให้ผู้ซื้อพิจารณาปัญหาทางการเงินอย่างรอบคอบ พิจารณาเงินทุนของตนเอง ความสามารถในการกู้ยืม และความสามารถในการชำระหนี้
“สำหรับผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย การซื้อบ้านในช่วงเวลานี้จะตอบโจทย์ความต้องการได้ทันที และการตั้งถิ่นฐานจะช่วยให้เจ้าของบ้านมีกระแสเงินสดที่ดีขึ้น ส่วนนักลงทุนควรคำนวณอย่างรอบคอบมากขึ้น เนื่องจากต้นทุนการลงทุนเกี่ยวข้องกับการคืนทุน ดังนั้นพวกเขาจึงจำเป็นต้องเข้าใจข้อมูลโดยละเอียดเกี่ยวกับความเป็นไปได้ของความผันผวนของราคาเช่า ราคาขาย และผลตอบแทนจากการเช่า” คุณก๊วก อันห์ กล่าว
นายเหงียน เดอะ เดียป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่า ความล่าช้าในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายในโครงการต่างๆ ส่งผลให้โครงการต่างๆ จำนวนมากหยุดชะงักในช่วงที่ผ่านมา
ความต้องการอาจลดลงเนื่องจากรายได้ที่ลดลง อัตราดอกเบี้ยที่สูง และราคาบ้านที่ยังคงสูง คาดว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงทรงตัวเนื่องจากจิตวิทยาของผู้ซื้อที่ยังไม่แน่นอน
ประกอบกับนโยบายยังไม่เปิดกว้างอย่างแท้จริง ทำให้โครงการเคหะสังคมไม่ได้รับการพัฒนาอย่างเข้มแข็ง อีกทั้งหลายพื้นที่ยังประสบปัญหาการประเมินราคาที่ดิน การคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการบ้านจัดสรร พื้นที่เมือง ฯลฯ ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดภาวะขาดแคลน ขาดสภาพคล่อง และกระแสเงินสด
คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีอำนาจในการกำหนดพื้นที่ที่จะแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงๆ เพื่อขายได้
รัฐบาล เพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 เพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมบทบัญญัติหลายมาตราในพระราชกฤษฎีกาภายใต้การบริหารงานของรัฐของกระทรวงก่อสร้าง พร้อมด้วยประเด็นใหม่หลายประเด็น โดยเฉพาะอย่างยิ่งการแก้ไขและเพิ่มเติมบทบัญญัติหลายมาตราในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 11/2013 ของรัฐบาลว่าด้วยการบริหารจัดการการลงทุนเพื่อการพัฒนาเมือง
ที่น่าสังเกตคือพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 ของรัฐบาลอนุญาตให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดควบคุมพื้นที่ที่จะแบ่งแยกออกเป็นแปลงๆ เพื่อขายได้เมื่อเป็นไปตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องโดยไม่ต้องปรึกษากับกระทรวงการก่อสร้าง
 |
| ที่ดินเปล่าในอำเภอบาวแลม ลำด่ง (ที่มา: Vietnamnet) |
โดยเฉพาะแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 7 ข้อ 4 ในทิศทางที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดพื้นที่โดยเฉพาะที่สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้ในลักษณะการแบ่งแปลงและขายให้ประชาชนสร้างบ้านเรือนของตนเองตามผังรายละเอียดของโครงการที่ได้รับอนุมัติ โดยให้เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยที่ดิน ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ และระเบียบข้อบังคับ
โครงการนี้เหมาะสมกับระดับการวางผังเมือง มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานสำหรับโครงการทั้งหมดแล้วเสร็จหรือตามระยะการลงทุนที่ได้รับอนุมัติ การก่อสร้างที่อยู่อาศัยต้องเป็นไปตามเนื้อหาและความคืบหน้าของโครงการที่ได้รับอนุมัติ
โครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีข้อกำหนดการจัดการสถาปัตยกรรมภูมิทัศน์สูง บริเวณหน้าถนนระดับภูมิภาคขึ้นไป และถนนภูมิทัศน์สายหลักในเขตเมือง พื้นที่ใจกลางเมือง และบริเวณโดยรอบงานที่เป็นไฮไลท์ทางสถาปัตยกรรมในเขตเมือง
คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะพิจารณาจากการวางผังเมือง โครงการพัฒนาเมืองสำหรับเขตเมืองแต่ละแห่ง กฎข้อบังคับการจัดการสถาปัตยกรรมที่ได้รับอนุมัติ และมาตรฐานทางเทคนิคระดับชาติเกี่ยวกับการก่อสร้าง โครงสร้างพื้นฐาน และการวางผังเมือง เพื่อกำหนดพื้นที่ที่สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้ในรูปแบบการแบ่งแยกและการขายแปลงที่ดินให้กับประชาชนเพื่อสร้างบ้านเอง
ตามระเบียบก่อนหน้านี้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 11/2013 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดพื้นที่โดยเฉพาะที่สิทธิการใช้ที่ดินที่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานสามารถโอนให้แก่ประชาชนเพื่อสร้างบ้านของตนเองตามการวางแผนรายละเอียดของโครงการที่ได้รับอนุมัติ หลังจากได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากกระทรวงการก่อสร้าง
นครโฮจิมินห์: 6 โครงการตอบโจทย์เกณฑ์กู้ยืมเงิน 120,000 ล้านดอง
กรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์เพิ่งส่งเอกสารรายงานต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เกี่ยวกับผู้ลงทุนโครงการ (ระยะที่ 1) เพื่อลงทะเบียนกู้ยืมแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง ตามมติที่ 33/NQ-CP ของรัฐบาล
ณ วันที่ 12 มิถุนายน กรมก่อสร้างได้รับคำขอจากนักลงทุน 6 รายที่ต้องการกู้ยืมเงินจากโครงการสินเชื่อวงเงิน 120,000 พันล้านดอง ตามมติคณะรัฐมนตรีที่ 33/NQ-CP ลงวันที่ 11 มีนาคม 2566 ซึ่งรวมถึงนักลงทุนโครงการบ้านจัดสรร 3 ราย นักลงทุนโครงการเช่าแรงงาน 1 ราย และนักลงทุนโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารชุดเก่า 2 ราย
ที่น่าสังเกตคือ มีโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม 3 โครงการที่ลงทะเบียนขอสินเชื่อวงเงิน 120,000 พันล้านดองในครั้งนี้ ได้แก่ โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม ระยะที่ 2 ของเขตที่อยู่อาศัยเหงียนเซิน ตำบลบิ่ญหุ่ง อำเภอบิ่ญจัน (บล็อก C) ซึ่งลงทุนโดยบริษัทเหงียนเซิน เรียลเอสเตท จอยท์สต๊อก พื้นที่ก่อสร้างของโครงการมีขนาด 22,302 ตารางเมตร ประกอบด้วยห้องชุด 242 ห้อง (เทียบเท่าพื้นที่ 14,100 ตารางเมตร)
โครงการบ้านจัดสรรสังคมเลขที่ 324 ถนนหลี่ถ่องเกียต เขต 14 เขต 10 ได้รับการลงทุนจากบริษัทดึ๊กหมัน จอยท์สต็อค มีพื้นที่ก่อสร้างสูงสุด 18,005 ตารางเมตร ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 1,254 ห้อง (เทียบเท่าพื้นที่ 138,365 ตารางเมตร)
โครงการเคหะแขวงลองเจื่อง เมืองทูดึ๊ก ได้รับการลงทุนจากบริษัท เดียนฟุกแทง คอนสตรัคชั่น แอนด์ เฮาส์ซิ่ง เทรดดิ้ง จำกัด พื้นที่ก่อสร้าง 14,300 ตารางเมตร ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 558 ห้อง (พื้นที่ใช้สอยรวม 34,316 ตารางเมตร)
ในข้อเสนอนี้ ยังมีโครงการบ้านพักอาศัยสำหรับคนงานให้เช่า ณ เขตนิคมอุตสาหกรรม 2 แขวงถั่นหมี่โลย เมืองถุยดึ๊ก ซึ่งลงทุนโดยบริษัทถุยเถียมกรุ๊ป จอยท์สต็อค มีพื้นที่ก่อสร้างกว่า 20,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 1,004 ห้อง (เทียบเท่าพื้นที่ใช้สอยเกือบ 94,000 ตารางเมตร)
ที่น่าสังเกตในครั้งนี้มีโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่ห้องชุด 2 โครงการที่ลงทะเบียนขอสินเชื่อมูลค่ากว่า 1,100 พันล้านดอง ได้แก่ โครงการก่อสร้างอาคารห้องชุดใหม่ 350 Hoang Van Thu, Ward 4, Tan Binh District (ลงทุนโดยบริษัท Duc Khai Tan Binh Joint Stock Company) และโครงการ Saigon Central Residential Area ที่ 23 Ly Tu Trong Street, Ben Nghe Ward, District 1 (ผู้ลงทุนคือบริษัท DOWNTOWN Real Estate Joint Stock Company)
ในระหว่างกระบวนการพิจารณา กรมการก่อสร้างประเมินว่าโครงการทั้ง 6 โครงการที่กล่าวมาข้างต้นเป็นไปตามเกณฑ์และเงื่อนไขตามคำแนะนำของกระทรวงการก่อสร้าง ได้แก่ โครงการบ้านพักอาศัยสังคม 3 โครงการ และโครงการบ้านสำหรับคนงานเช่า 1 โครงการ มีใบอนุญาตก่อสร้าง และโครงการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์เก่า 2 โครงการ ได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุน
อนุญาตให้ขายต่อบ้านพักสังคมได้นานเพียงใด?
ภายใต้มาตรา 62 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ผู้เช่าหรือผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมจะไม่สามารถขายบ้านต่อได้ภายในระยะเวลาขั้นต่ำ 5 ปี นับจากวันที่ชำระเงินค่าเช่าซื้อหรือค่าซื้อบ้านเต็มจำนวน
กรณีภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าได้ชำระเงินค่าซื้อหรือเช่าซื้อบ้านครบถ้วนแล้ว และมีความจำเป็นต้องขายบ้าน จะสามารถขายได้เฉพาะกับหน่วยงานบริหารจัดการเคหะสงเคราะห์ หรือขายให้กับผู้มีสิทธิ์ซื้อเคหะสงเคราะห์ได้เท่านั้น หากหน่วยดังกล่าวไม่ได้ซื้อในราคาขายสูงสุดเท่ากับราคาขายของเคหะสงเคราะห์ประเภทเดียวกัน ณ สถานที่และเวลาขายเดียวกัน และไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ตามกฎระเบียบข้างต้น เงื่อนไขสำคัญประการหนึ่งที่ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมต้องจำไว้เมื่อต้องการขายบ้านพักอาศัยสังคมต่อก็คือ พวกเขาจะขายบ้านพักอาศัยสังคมต่อได้หลังจากผ่านไปอย่างน้อย 5 ปี นับจากเวลาที่ชำระเงินค่าซื้อบ้านเสร็จสิ้น
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)