การควบคุมกระแสเงินทุนเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มงวด ชาวต่างชาติซื้อบ้านในเวียดนามเพิ่มมากขึ้น ขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

จำเป็นต้องใช้มาตรการรุนแรงเพื่อปรับโครงสร้างตลาด ชาวต่างชาติซื้อบ้านในเวียดนามเพิ่มมากขึ้น ขั้นตอนการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน... เป็นข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่อ่อนไหวต่อนโยบายการเงิน นโยบายอัตราดอกเบี้ย และนโยบายกระแสเงินสดใน ระบบเศรษฐกิจ (ที่มา: คริสตัลเบย์)

ควบคุมกระแสเงินทุนไหลเข้าอสังหาฯ 2.5 ล้านล้านดองอย่างเข้มงวด

อุตสาหกรรมธนาคารมีเป้าหมายที่จะเพิ่มการเติบโตของสินเชื่อ 16% เทียบเท่ากับ 2.5 ล้านล้านดองที่จะอัดฉีดเข้าสู่เศรษฐกิจเพื่อสร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาเศรษฐกิจ โดยบรรลุเป้าหมายการเติบโตของ GDP ที่ 8% ในปี 2568 อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า จำเป็นต้องระบุภาคส่วนที่สำคัญอย่างชัดเจนเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงของฟองสบู่ทางการเงิน โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์

การที่เงินจำนวนมหาศาลถูกสูบออกไป หากไม่ได้รับการจัดสรรอย่างเหมาะสม โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีความสำคัญในภาคการผลิต จะทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ ฟองสบู่สินทรัพย์ และหนี้เสียที่เพิ่มมากขึ้นอีกครั้ง...

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่อ่อนไหวต่อนโยบายการเงิน นโยบายอัตราดอกเบี้ย และนโยบายกระแสเงินสดในระบบเศรษฐกิจ ปัจจุบันยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างรวมอยู่ที่ 3.15 ล้านพันล้านดอง คิดเป็นประมาณ 20% ของยอดหนี้คงค้างทั้งหมดของระบบเศรษฐกิจ

ในบริบทที่มูลค่าการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใน ฮานอย และโฮจิมินห์พุ่งสูงเกินระดับที่คนส่วนใหญ่ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่สามารถจ่ายได้ การไหลเวียนของกระแสเงินสดจึงจำเป็นต้องได้รับการจัดสรรและควบคุมอย่างเข้มงวด หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่กระแสเงินสดไหลเข้าสู่พื้นที่ที่มีการเก็งกำไรสูง บทเรียนจากวัฏจักรต่างๆ ก่อให้เกิดฟองสบู่ขนาดใหญ่ ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การเติบโตด้านสินเชื่อที่ง่ายเกินไปทำให้อัตราส่วนหนี้เสียเพิ่มสูงขึ้น

ดร. ตรัน ดู่ ลิช สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินแห่งชาติ กล่าวว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจในปีนี้ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับกระแสเงินทุน เงินทุนจำนวนมหาศาล 2.5 ล้านล้านดอง หาก “อัดฉีด” เข้าสู่เศรษฐกิจ จะช่วยกระตุ้นอุปสงค์รวมให้แข็งแกร่ง

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญรายนี้เตือนว่า "หากเงินทุนส่วนสำคัญข้างต้นไม่ได้ไหลเข้าสู่การผลิตและธุรกิจ แต่ไหลเข้าสู่หุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงที่จะเกิดฟองสบู่ทางการเงินเหมือนที่เคยเกิดขึ้นมาก่อนนั้นสูงมาก"

ดร. เล ดุย บิ่ญ ผู้อำนวยการ Economica Vietnam ระบุว่า การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยสำคัญต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม สถานการณ์เงินทุนที่ไหลเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไรกำลังเสี่ยงที่จะผิดพลาด ซึ่งขัดต่อเป้าหมายในการสนับสนุนให้ประชาชนซื้อบ้าน

เพื่อป้องกันไม่ให้เหตุการณ์เช่นนี้เกิดขึ้น ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าจำเป็นต้องมีมาตรการที่เด็ดขาดในการปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นโยบายต่างๆ จำเป็นต้องมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง แทนที่จะเป็นผลิตภัณฑ์สำหรับธุรกรรมเก็งกำไร

การเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องของสินเชื่อธนาคารในปีนี้ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกสำหรับเศรษฐกิจ แต่ก็มาพร้อมกับคำเตือนเกี่ยวกับความเสี่ยงของฟองสบู่ทางการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเงินทุนนี้ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์

รัฐบาลและธนาคารแห่งรัฐต้องมีแนวทางแก้ไขเพื่อนำกระแสสินเชื่อเข้าสู่โครงการที่อยู่อาศัยจริงให้เพียงพอกับความต้องการที่แท้จริงของประชาชน หลีกเลี่ยงไม่ให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ภายใต้การเก็งกำไรจนกระทบต่อเสถียรภาพเศรษฐกิจ

จากมุมมองของหน่วยงานจัดการ รองผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐ Dao Minh Tu แจ้งว่าเพื่อให้สินเชื่อของธนาคารสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างแข็งขัน อุตสาหกรรมธนาคารจะมุ่งเน้นเงินทุนไปที่พื้นที่ที่มีความสำคัญ การลงทุน การผลิตและธุรกิจ การส่งออก ฯลฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารจะมุ่งเน้นไปที่สินเชื่อเพื่อผู้บริโภค เช่น การซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคม

ชาวต่างชาติซื้อบ้านในเวียดนามเพิ่มมากขึ้น

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แนวโน้มการเป็นเจ้าของบ้านของชาวต่างชาติในเวียดนามโดยรวมและโดยเฉพาะอย่างยิ่งในฮานอยยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นับตั้งแต่กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ชาวต่างชาติก็สามารถเป็นเจ้าของบ้านในเวียดนามได้ง่ายขึ้น

จากสถิติของกระทรวงก่อสร้าง ตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 มีชาวต่างชาติมากกว่า 3,000 คนซื้อบ้านในเวียดนาม โดยส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ในโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ และกระจุกตัวอยู่ในจังหวัดและเมืองใหญ่ๆ โดยฮานอยมีสัดส่วนมากกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวน 1,765 ยูนิต หรือคิดเป็นเพียงประมาณ 0.53% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในประเทศในช่วงปี 2561-2565

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ชาวต่างชาติได้ซื้ออพาร์ตเมนต์ในฮานอยไปแล้วกว่า 1,000 แห่ง ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 กรมก่อสร้างฮานอยได้อนุญาตให้มีโครงการอพาร์ตเมนต์เพิ่มอีก 7 โครงการ โดยมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 3,000 แห่งที่สามารถขายให้กับชาวต่างชาติได้ โครงการที่ตั้งอยู่ในเขตเมืองก็ขายอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับอนุญาตให้ขายให้กับชาวต่างชาติได้หมดอย่างรวดเร็ว ประมาณ 60% ของอพาร์ตเมนต์ทั้งหมด ในราคาที่สูงกว่าราคาขายสำหรับชาวเวียดนามถึง 10%

นายเหงียน วัน ดิญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 สิงหาคม 2567 โดยมีกฎระเบียบที่กำหนดเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้าน ได้ส่งเสริมกระแสการซื้อบ้านของชาวต่างชาติในฮานอย ซึ่งเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคักที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศอย่างมาก

ประธาน VARS ระบุว่า แนวโน้มการเพิ่มขึ้นของการถือครองบ้านของชาวต่างชาติในเวียดนามโดยรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในฮานอย จะยังคงพัฒนาต่อไป นับเป็นสัญญาณบวกสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยดูดซับสินค้าหรูหราระดับไฮเอนด์จำนวนมากที่ยังคงมีอยู่ในตลาด อย่างไรก็ตาม แนวโน้มนี้ยังสร้างความท้าทายมากมายสำหรับนักลงทุนในการตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเหล่านี้

เพื่อคว้าโอกาสจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายนี้ นักลงทุนจำเป็นต้องศึกษาตลาดเพื่อพิจารณาว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายมาจากประเทศใด และมีความสามารถในการชำระเงินเท่าใด จากนั้นจึงดำเนินโครงการที่เหมาะสมและตรงกับความต้องการและรสนิยมของลูกค้าต่างชาติ

บาเรีย-หวุงเต่าออกนโยบายชุดหนึ่งเพื่อสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม

เมื่อวันที่ 27 มีนาคม สภาประชาชนจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า สมัยที่ 7 พ.ศ. 2564-2569 ได้จัดการประชุมสมัยที่ 27 และมีมติกำหนดนโยบายสนับสนุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับกองกำลังติดอาวุธในพื้นที่

ทั้งนี้ จังหวัดจะสนับสนุนงบประมาณไม่เกิน 10,000 ล้านดองสำหรับแต่ละโครงการ เพื่อลงทุนก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคภายในขอบเขตโครงการ เช่น การปรับระดับ ระบบจราจร แสงสว่าง การบำบัดน้ำเสีย ระบบสุขาภิบาล ฯลฯ

โดยระดับการสนับสนุนโครงการในเขตกงด๋าว 80% เมืองวุงเต่า เมืองฟู้หมี่ เมืองบ่าเสียะ 50% และเขตอื่นๆ 40%

นอกจากนี้ โครงการเหล่านี้ยังได้รับการสนับสนุนค่าธรรมเนียมและค่าบริการ 100% เมื่อโครงการดำเนินการตามขั้นตอนบริหารจัดการที่หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ในการจัดให้มีการประเมิน การประเมินใบอนุญาตด้านสิ่งแวดล้อมภายใต้การปกครองส่วนท้องถิ่น และการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมสำหรับการประเมินรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม

นโยบายนี้มุ่งหวังที่จะสนับสนุนเป้าหมายในการสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมเกือบ 22,000 หน่วยภายในปี 2573 ในเขตบ่าเรีย-หวุงเต่า และเพิ่มความสามารถในการดึงดูดการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดบ่าเสียะ-หวุงเต่า กล่าวว่า คาดว่าระหว่างปี 2570 ถึง 2573 จะมีโครงการประมาณ 11 โครงการในพื้นที่ที่ได้รับการสนับสนุนเงินทุนโครงสร้างพื้นฐาน โดยมีงบประมาณประมาณ 71,600 ล้านดอง

เฉพาะในปี พ.ศ. 2568 เทศบาลจะดำเนินโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 15 โครงการ พื้นที่รวม 54.3 เฮกตาร์ จัดสรรห้องพักจำนวน 12,366 ห้อง และในช่วงปี พ.ศ. 2573 เทศบาลจะยังคงสนับสนุนและอำนวยความสะดวกในการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรภายใต้กองทุนที่ดิน 20% ของโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ 7 โครงการ พื้นที่รวม 9,886 ห้อง

ขั้นตอนการขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

ขั้นตอนการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินมีการกำหนดไว้อย่างไร?

การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หมายถึง การที่ผู้ใช้ที่ดินได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนจากวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินหนึ่งไปเป็นอีกวัตถุประสงค์หนึ่งได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน มาตรา 227 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดขั้นตอนในการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

ดังนั้น กรณีเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ตามที่กฎหมายนี้กำหนด และดำเนินการตามลำดับขั้นตอนดังต่อไปนี้

1.ผู้ใช้ที่ดินยื่นคำขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามกฎหมาย

2. หน่วยงานจัดการที่ดินที่มีอำนาจหน้าที่ตรวจสอบเงื่อนไขการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หากเอกสารไม่เป็นไปตามระเบียบ ผู้ใช้ที่ดินจะต้องส่งเอกสารเพิ่มเติมและส่งให้หน่วยงานจัดการที่ดินที่มีอำนาจหน้าที่อีกครั้ง

3. หน่วยงานจัดการที่ดินที่มีอำนาจหน้าที่ มีหน้าที่ความรับผิดชอบ ดังนี้

ก) กรณีนำราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินมาคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน หน่วยงานจัดการที่ดินที่รับผิดชอบจัดทำเอกสารเสนอคณะกรรมการประชาชนระดับพื้นที่รับผิดชอบเพื่อออกคำสั่งอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การจัดสรรที่ดิน และการให้เช่าที่ดิน

ข) กรณีกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน หน่วยงานจัดการที่ดินที่รับผิดชอบต้องจัดทำเอกสารเสนอคณะกรรมการประชาชนระดับพื้นที่รับผิดชอบเพื่อออกคำสั่งอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การจัดสรรที่ดิน และการให้เช่าที่ดิน จัดให้มีการกำหนดราคาที่ดินและส่งให้หน่วยงานที่รับผิดชอบอนุมัติราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

4. ผู้ใช้ที่ดินต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมาย ในกรณีที่ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินลดลง หน่วยงานเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินจะต้องลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินให้แก่ผู้ใช้ที่ดิน

5. หน่วยงานจัดการที่ดินที่มีอำนาจลงนามในสัญญาเช่าที่ดินในกรณีที่รัฐเช่าที่ดิน; โอนสำนวนให้องค์การบริหารส่วนตำบลหรือสาขาองค์การบริหารส่วนตำบลเพื่อดำเนินการจดทะเบียน ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ปรับปรุงแก้ไขฐานข้อมูลที่ดินและทะเบียนที่ดิน และส่งมอบหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินให้แก่ผู้ใช้ที่ดิน

6. กรณีรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ดำเนินการจดทะเบียนโอนสิทธิการใช้ที่ดินและดำเนินการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินพร้อมกันกับดำเนินการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของมาตรานี้

ดังนั้น ขั้นตอนการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจึงได้กำหนดไว้ดังข้างต้น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kiem-soat-chat-dong-von-chay-vao-dia-oc-nguoi-nuoc-ngoai-dang-gia-tang-mua-nha-tai-viet-nam-trinh-tu-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-309221.html