อสังหาฯ ปลายปี 68 : เงินทุนไหล 'ลงใต้' ?

นับตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้บันทึก "ภาวะอุ่นเครื่อง" อย่างต่อเนื่องทุกไตรมาสและทุกเดือน เห็นได้ชัดจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นและจำนวนธุรกรรมที่เพิ่มขึ้น แรงผลักดันการฟื้นตัวนี้มาจากการเติบโตโดยรวมของ เศรษฐกิจ อุปทานที่ไม่ถูกบล็อก และนโยบายบรรเทาทุกข์ทางกฎหมายต่างๆ ซึ่งก่อให้เกิดสมมติฐานสำหรับวัฏจักรการเติบโตครั้งใหม่ของตลาด

ท่ามกลางช่องทางการลงทุนอื่นๆ ที่มีความผันผวนอย่างมาก อสังหาริมทรัพย์ยังคงพิสูจน์ให้เห็นถึงสถานะของตนเองในฐานะ "ที่พักพิงอันทรงคุณค่า" โดยรักษาผลกำไรที่มั่นคงในระยะกลางและระยะยาว

ในปี 2568 อสังหาริมทรัพย์ในฮานอยและโฮจิมินห์จะถูก — ในปี 2568 อสังหาริมทรัพย์ ในฮานอย และโฮจิมินห์จะถูก "แบ่งออกเป็นสองส่วน" (ภาพ: ST)

นายเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ SGO Homes ได้ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Journalist and Public Opinion ว่า “ในช่วงที่ผ่านมา รัฐบาล ได้ดำเนินการอย่างต่อเนื่องเพื่อขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยเพิ่มอุปทานอสังหาริมทรัพย์ ลูกค้าจะมีทางเลือกมากขึ้น และตลาดจะคึกคักมากขึ้นในช่วงเดือนสุดท้ายของปี”

อย่างไรก็ตาม ช่วงเวลานี้คงไม่ถึงขั้น "ร้อนแรง" อย่างแน่นอน เพราะข่าวสำคัญๆ เช่น การรวมจังหวัดและเมืองต่างๆ ปรากฏชัดเจนและสะท้อนให้เห็นในราคาที่ผ่านมา นอกจากนี้ นับจากนี้ไปจนถึงสิ้นปี ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยและจังหวัดอื่นๆ จะถูกปรับให้เหมาะสมมากขึ้น เนื่องจากราคาสูงกว่าระดับที่ผู้ซื้อสามารถจ่ายได้

นายชุงแสดงความคิดเห็นอย่างชัดเจนเกี่ยวกับตลาดแต่ละแห่งว่า ตั้งแต่กลางปี 2567 เป็นต้นไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยได้กำหนด "จุดสูงสุด" ของราคาใหม่ และภายในต้นปี 2568 ราคาจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อไป

ดังนั้น โอกาสในการลงทุนระยะสั้นและระยะกลางที่ทำกำไรได้จึงเริ่มแคบลง ส่งผลให้นักลงทุนในภาคเหนือ โดยเฉพาะผู้ที่มีประสบการณ์และเงินทุนจำนวนมาก เริ่มมองหาตลาดใหม่ที่มีอัตราการเติบโตของราคาที่ดีกว่า

คุณชุงกล่าวว่า “รสนิยม” ของนักลงทุนในภาคเหนือมักมุ่งเน้นไปที่เมืองใหญ่ๆ เนื่องจากมีสภาพคล่องสูง โดยเน้นที่ฮานอย ดานัง และโฮจิมินห์

เขาเปิดเผยว่าหลังจากที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยถึงจุดสูงสุด นักลงทุนมักจะย้ายถิ่นฐานไปยังดานัง ซึ่งช่วย “ทำลายกำแพง” และช่วยให้ตลาดฟื้นตัวตั้งแต่กลางปี 2567 ด้วยเหตุนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในดานังจึงพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทั้งในส่วนของที่ดิน ทาวน์เฮาส์ และอสังหาริมทรัพย์ริมชายฝั่ง

“ปลายปี 2567 และต้นปี 2568 ดานังจะเห็นราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยทั่วไปราคาจะเพิ่มขึ้น 50-70% ในหลายพื้นที่” นายชุงกล่าว

ภายในต้นปี 2568 เมื่ออสังหาริมทรัพย์ในดานังถึงจุดสูงสุด เงินทุนลงทุนก็ยังคงย้ายไปยังนครโฮจิมินห์อย่างต่อเนื่อง คุณชุงกล่าวว่าในปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จึง "ถูกบีบ" ลง เนื่องจากกฎหมายที่เข้มงวดขึ้นและอุปทานที่มีอยู่อย่างจำกัด

จนถึงปัจจุบัน เมื่อระบบกฎหมายได้รับการปรับปรุง นโยบายต่างๆ มากมายก็ "คลี่คลาย" นักลงทุนจำนวนมากได้ "เปิดตัวผลิตภัณฑ์" ของตน โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญหลายโครงการได้รับการนำไปปฏิบัติ ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ "คึกคัก" ขึ้นอีกครั้ง

ขณะเดียวกัน นายเหงียน อันห์ เกว๋ ประธานกลุ่ม G6 ให้ความเห็นว่า อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่ปลอดภัยในระยะยาว แต่ผู้ลงทุนจำเป็นต้องระมัดระวังมากกว่าเดิม

เขากล่าวว่า การใช้จ่ายเงินต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงความถูกต้องตามกฎหมาย การวางแผน ศักยภาพในการเพิ่มราคา รวมถึงความสามารถในการใช้ประโยชน์จริง เช่น การอยู่อาศัย การเช่า หรือทำธุรกิจ ตลาดในปัจจุบันไม่เหมาะกับแนวคิดแบบ "ซื้อแล้วทิ้ง" อีกต่อไป ในฐานะสินทรัพย์ที่มูลค่าเพิ่มขึ้นโดยอัตโนมัติเหมือนในอดีต

นาย Que แนะนำว่าหากนักลงทุนใช้การกู้ยืมทางการเงิน พวกเขาควรกู้ยืมในระดับต่ำเท่านั้น และต้องแน่ใจว่ากระแสเงินสดสามารถควบคุมได้

ในระยะสั้น หุ้น ทองคำ หรือสินทรัพย์ดิจิทัลสามารถสร้างผลกำไรที่ดีกว่าได้ อย่างไรก็ตาม ในระยะยาวและในแง่ของความปลอดภัย อสังหาริมทรัพย์ยังคงครองตำแหน่งช่องทางการลงทุนอันดับหนึ่ง

“แม้จะประสบความสำเร็จในช่องทางอื่น นักลงทุนก็ยังมีแนวโน้มที่จะกลับมาสะสมสินทรัพย์ผ่านอสังหาริมทรัพย์” เขากล่าวเน้นย้ำ

งานวิจัยตลาดหลายชิ้นคาดการณ์ว่าปลายปี 2568 จะมีการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกมากกว่าไตรมาสที่สาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านอุปทานใหม่ อย่างไรก็ตาม อัตราการเติบโตและระดับการดูดซับจะได้รับอิทธิพลจากหลายปัจจัย ก่อให้เกิดสถานการณ์ที่แตกต่างกันสามแบบ ได้แก่ ความท้าทาย ความคาดหวัง และอุดมคติ

สถานการณ์ที่เหมาะสม: อุปทานใหม่เพิ่มขึ้น 40-50% อัตราดอกเบี้ยลอยตัวยังคงอยู่ที่ 8-9% ราคาขายเพิ่มขึ้น 10-15% อัตราการดูดซับสูงถึง 40-45% นี่เป็นสถานการณ์ที่มองโลกในแง่ดีที่สุด ทำให้เกิดการคาดการณ์ว่าตลาดจะเข้าสู่ช่วงการเติบโตที่แข็งแกร่ง

สถานการณ์ที่คาดการณ์: อุปทานใหม่เพิ่มขึ้น 25-35% อัตราดอกเบี้ยลอยตัวอยู่ที่ 9-11% ราคาขายเพิ่มขึ้น 5-10% และอัตราการดูดซับสูงถึง 35-40% ถือเป็นสถานการณ์ที่เป็นไปได้มากที่สุด สะท้อนแนวโน้มการฟื้นตัวที่ชัดเจนและยั่งยืนมากขึ้น

สถานการณ์ที่ท้าทาย: อุปทานเพิ่มขึ้นเพียง 5-15% อัตราดอกเบี้ยลอยตัวเพิ่มขึ้นเป็น 10-12% ราคาขายเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 2-5% และอัตราการดูดซับสูงถึง 20-30% นี่เป็นสถานการณ์ที่ระมัดระวัง ชี้ให้เห็นว่าตลาดอาจเข้าสู่วัฏจักรการฟื้นตัวอย่างช้าๆ

ในทำนองเดียวกัน สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ได้เสนอสถานการณ์จำลองสามแบบสำหรับตลาดที่กำลังจะเกิดขึ้น สถานการณ์แรกคือตลาดมีเสถียรภาพและฟื้นตัวช้า หากยังคงดำเนินนโยบายอย่างระมัดระวัง ตลาดจะเติบโตเล็กน้อยและยั่งยืนในอีก 2-3 ปีข้างหน้า

สถานการณ์ที่สองคือ ตลาดฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งเมื่อมีการผ่อนปรนสินเชื่อและปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไขอย่างทั่วถึง ซึ่งจะเปิดโอกาสให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนตั้งแต่ปี 2569

สถานการณ์ที่สามก็คือ ตลาดจะกลับมาร้อนแรงอีกครั้งหากมีการกระตุ้นครั้งใหญ่ เช่น แพ็คเกจสินเชื่อหรือแรงจูงใจทางภาษี อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้มาพร้อมกับความเสี่ยงที่ช่องว่างในการเก็งกำไรจะเพิ่มขึ้นหากไม่ได้รับการควบคุมที่ดี

ที่มา: https://congluan.vn/bat-dong-san-cuoi-nam-2025-dong-von-xuoi-vao-nam-10319919.html