ตามมาตรา 3 ข้อ 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์หมายถึงปริมาณอสังหาริมทรัพย์ของโครงการที่เข้าข่ายการทำธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมาย แต่ยังไม่ได้ทำธุรกรรมในรอบระยะเวลาการรายงาน
เกณฑ์ในการกำหนดสต๊อกสินค้ามีอะไรบ้าง?
รายงานล่าสุดของ กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ในไตรมาสแรกของปี พ.ศ. 2567 มีอสังหาริมทรัพย์คงเหลือในโครงการต่างๆ ทั่วประเทศ 56 จังหวัดและอำเภอ มีจำนวนประมาณ 23,029 ยูนิต (รวมอพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว และที่ดิน) โดยอพาร์ตเมนต์มีจำนวน 3,706 ยูนิต บ้านพักอาศัยมีจำนวน 8,468 ยูนิต และที่ดินมีจำนวน 10,855 แปลง ดังนั้น อัตราส่วนสินค้าคงคลังจึงอยู่ที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยรายโครงการและที่ดินเปล่าของโครงการเป็นหลัก
กระทรวงก่อสร้างเผยขณะนี้มีห้องชุดคงเหลือ 3,706 ยูนิต แต่จำนวนจริงมีมากกว่านี้มาก |
นายโว่ ฮ่อง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนาของ DKRA Group กล่าวว่า สินค้าคงคลังในอสังหาริมทรัพย์หมายถึงจำนวนผลิตภัณฑ์ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ประสบความสำเร็จในการซื้อขาย
คุณทัง ระบุว่า ข้อมูลสินค้าคงคลังอ้างอิงจากข้อมูลที่รายงานโดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ตามข้อ 1 มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP พระราชกฤษฎีการะบุว่า สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ปริมาณอสังหาริมทรัพย์ของโครงการที่เข้าข่ายการซื้อขายตามบทบัญญัติของกฎหมาย แต่ยังไม่มีการซื้อขายในรอบระยะเวลารายงาน
ระยะเวลาการรายงานจะดำเนินการเป็นรายไตรมาสและผู้ลงทุนจะรายงานข้อมูลโครงการและสถานะการทำธุรกรรม (รวมถึงข้อมูลสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์) ตามแบบฟอร์มเลขที่ 10 และ 12 ที่แนบมากับพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP
โดยแบบที่ 10 เป็นข้อมูลและข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์และผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่เข้าข่ายทำธุรกรรม และแบบที่ 12 เป็นข้อมูลและข้อมูลสถานะการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของโครงการ
ความเป็นจริงแตกต่างจากข้อมูล
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชื่อว่าข้อมูลสินค้าคงคลังที่กระทรวงก่อสร้างประกาศนั้นไม่ถูกต้อง นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ตรัน อันห์ กรุ๊ป เรียลเอสเตท คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ปัจจุบันธุรกิจที่รายงานข้อมูลสินค้าคงคลังนั้นจดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จะรายงานเฉพาะในงบการเงินประจำปีเท่านั้น แม้จะมีข้อมูลที่ยังไม่ได้รับการยืนยันเกี่ยวกับวิธีที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ "หลบเลี่ยง" ปัญหาดังกล่าว นักลงทุนบางรายไม่ได้ขายสินค้า จึงให้พนักงานซื้อในนามของตนเอง แล้วกู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อสร้างกระแสเงินสด เมื่อมีลูกค้าซื้อสินค้าเหล่านี้ บริษัทจะชำระเงินกู้กับธนาคารเพื่อขายให้กับลูกค้าจริง ดังนั้นสินค้าจึงยังถือว่าขายได้สำเร็จ แต่ในความเป็นจริงแล้วสินค้ายังคงเป็นสินค้าคงคลัง ดังนั้นข้อมูลสินค้าคงคลังที่เผยแพร่จึงอาจไม่ถูกต้อง
นายเทียน กล่าวว่า สต๊อกสินค้าคงเหลือจริงมีมากกว่าตัวเลขที่รายงาน เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีจำนวนมาก ธุรกิจเหล่านี้มีโครงการในต่างจังหวัดจำนวนมาก และปริมาณสินค้าที่ขายได้ก็อยู่ได้หลายปี
ยกตัวอย่างเช่น ใน จังหวัดบิ่ญเซือง มีโครงการอพาร์ตเมนต์จำนวนมากที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน แต่จำนวนยูนิตที่ขายได้กลับน้อยมาก โดยเฉพาะกลุ่ม Danh Khoi ที่มีโครงการ Astral City โครงการนี้มีอพาร์ตเมนต์ 4,966 ยูนิต เปิดขายตั้งแต่ปี 2563 แต่ขายได้เพียงประมาณ 40% ของยูนิตทั้งหมด ส่วนกลุ่ม Le Phong มีโครงการพร้อมเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน 3 โครงการ และกำลังอยู่ในระหว่างการส่งมอบบ้าน 2 โครงการ โดยมีจำนวนยูนิตที่ขายไม่ได้เกือบ 1,000 ยูนิต
นอกจากนี้ ปัจจุบันจังหวัดบิ่ญเซืองมีโครงการหลายสิบโครงการที่เปิดขายมาเป็นเวลานานและใกล้จะเสร็จสมบูรณ์แล้ว แต่นักลงทุนยังคงเสนอขายอยู่ ขณะเดียวกัน กระทรวงก่อสร้างระบุว่า ปัจจุบันตลาดมีอพาร์ตเมนต์คงเหลือประมาณ 3,706 ยูนิต ดังนั้นจึงเห็นได้ว่าข้อมูลมีความแตกต่างกันอย่างมาก
หรือในนครโฮจิมินห์ ปี 2566 แม้จะมีโครงการเปิดขายในตลาดไม่มากนัก แต่ปริมาณสินค้าก็ไม่น้อย ยกตัวอย่างเช่น โครงการ MT Eastmark City ใน Thu Duc City ซึ่งมีผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์เกือบ 2,000 รายการ ขายตั้งแต่ปี 2564 จนถึงปัจจุบัน ยังคงเปิดขายโดยนักลงทุน โครงการในเขต 1 ของ Novaland Group ซึ่งขายตั้งแต่ปี 2562 จนถึงปัจจุบันยังคงมีสินค้าค้างขาย ส่วนโครงการอพาร์ตเมนต์ในเขต Binh Chanh ของ An Gia Group แม้ว่าจะส่งมอบไปแล้ว แต่ก็ยังมีสินค้าคงคลังจำนวนมาก... อย่างไรก็ตาม ในช่วงต้นปี 2567 กรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์รายงานว่านครโฮจิมินห์ไม่มีสินค้าคงคลังในปัจจุบัน
นอกจากนี้ เรื่องราวเกี่ยวกับสต๊อกสินค้าที่ต้องกล่าวถึงก็คือ หลังจากช่วงการเงินที่ยากลำบากตั้งแต่ปี 2565 จนถึงปัจจุบัน ลูกค้าจำนวนมากที่สั่งซื้อสินค้าอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอต้องส่งคืนสินค้าให้กับนักลงทุน ดังนั้นสต๊อกสินค้าจำนวนนี้จึงค่อนข้างมากเช่นกัน
นอกจากนี้ การนำข้อ 1 มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2565/กพช. มาบังคับใช้กับโครงการที่เข้าข่ายต้องดำเนินการค้าตามกฎหมายเพื่อคำนวณเป็นสินค้าคงคลังก็เป็นปัญหาเช่นกัน
ยกตัวอย่างเช่น ในนครโฮจิมินห์ ปัจจุบันมีโครงการจำนวนมากที่เปิดขาย ก่อสร้าง และส่งมอบให้กับลูกค้าแล้ว แต่ยังไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมายสำหรับการทำธุรกรรม ดังนั้นนักลงทุนและลูกค้าจึงเพียงแค่เซ็นสัญญามัดจำเพื่อจองพื้นที่ แม้ว่าจะได้รับเงินมัดจำไปแล้วถึง 95% ของมูลค่าบ้านก็ตาม และเนื่องจากโครงการเหล่านี้ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมาย จึงยังถือเป็นโครงการที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง และไม่สามารถนับเป็นสินค้าคงคลังได้หากสินค้ายังไม่ขายหมด
ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html
การแสดงความคิดเห็น (0)