การถอดรหัสข้อมูลสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์

ตามมาตรา 3 ข้อ 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์หมายถึงปริมาณอสังหาริมทรัพย์ของโครงการที่เข้าข่ายการทำธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมาย แต่ยังไม่ได้ทำธุรกรรมในรอบระยะเวลาการรายงาน

เกณฑ์ในการกำหนดสต๊อกสินค้ามีอะไรบ้าง?

รายงานล่าสุดของ กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ในไตรมาสแรกของปี พ.ศ. 2567 มีอสังหาริมทรัพย์คงเหลือในโครงการต่างๆ 56 จังหวัดและอำเภอทั่วประเทศ ประมาณ 23,029 ยูนิต (รวมอพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว และที่ดิน) โดยอพาร์ตเมนต์ 3,706 ยูนิต บ้านเดี่ยว 8,468 ยูนิต และที่ดิน 10,855 แปลง จะเห็นได้ว่าสัดส่วนอสังหาริมทรัพย์คงเหลือส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยรายบุคคลและที่ดินเปล่าของโครงการ

กระทรวงก่อสร้างเผยขณะนี้มีห้องชุดขายไม่ออก 3,706 ยูนิต แต่จำนวนจริงมีมากกว่านี้มาก

นายโว่ ฮ่อง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนาของ DKRA Group กล่าวว่า สินค้าคงคลังในอสังหาริมทรัพย์หมายถึงจำนวนผลิตภัณฑ์ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ประสบความสำเร็จในการซื้อขาย

คุณทัง ระบุว่า ข้อมูลสินค้าคงคลังอ้างอิงจากข้อมูลที่รายงานโดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ตามข้อ 1 มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP พระราชกฤษฎีการะบุว่า สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ปริมาณอสังหาริมทรัพย์ของโครงการที่เข้าข่ายการซื้อขายตามบทบัญญัติของกฎหมาย แต่ยังไม่ได้ซื้อขายในรอบระยะเวลารายงาน

ระยะเวลาการรายงานจะดำเนินการเป็นรายไตรมาสและผู้ลงทุนจะรายงานข้อมูลโครงการและสถานะการทำธุรกรรม (รวมถึงข้อมูลสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์) ตามแบบฟอร์มเลขที่ 10 และ 12 ที่แนบมากับพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP

โดยแบบที่ 10 เป็นข้อมูลและข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์และผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่เข้าข่ายทำธุรกรรม และแบบที่ 12 เป็นข้อมูลและข้อมูลสถานะการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของโครงการ

ความเป็นจริงนั้นแตกต่างจากข้อมูล

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชื่อว่าข้อมูลสินค้าคงคลังที่กระทรวงก่อสร้างประกาศนั้นไม่ถูกต้อง นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ตรัน อันห์ กรุ๊ป เรียลเอสเตท คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ปัจจุบันธุรกิจที่รายงานข้อมูลสินค้าคงคลังนั้นจดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จะรายงานเฉพาะในงบการเงินประจำปีเท่านั้น แม้จะมีข้อมูลที่ยังไม่ได้รับการยืนยันเกี่ยวกับวิธีที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ "หลบเลี่ยง" ปัญหาดังกล่าว นักลงทุนบางรายไม่ได้ขายสินค้า จึงให้พนักงานซื้อในนามของตนเอง แล้วกู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อสร้างกระแสเงินสด เมื่อมีลูกค้าซื้อสินค้าเหล่านี้ บริษัทจะชำระเงินกู้กับธนาคารเพื่อขายให้กับลูกค้าจริง ดังนั้น สินค้าจึงยังถือว่าเปิดขายสำเร็จ แต่ในความเป็นจริงแล้วยังคงเป็นสินค้าคงคลัง ดังนั้น ข้อมูลสินค้าคงคลังที่เผยแพร่จึงอาจไม่ถูกต้อง

นายเทียน กล่าวว่า สต๊อกสินค้าคงเหลือจริงมีมากกว่าตัวเลขที่รายงาน เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีจำนวนมาก ธุรกิจเหล่านี้มีโครงการในต่างจังหวัดจำนวนมาก และปริมาณสินค้าที่ขายได้ก็อยู่ได้หลายปี

ยกตัวอย่างเช่น ใน จังหวัดบิ่ญเซือง มีโครงการอพาร์ตเมนต์จำนวนมากที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน แต่จำนวนยูนิตที่ขายได้กลับน้อยมาก โดยเฉพาะกลุ่ม Danh Khoi ที่มีโครงการ Astral City โครงการนี้มีอพาร์ตเมนต์ 4,966 ยูนิต เปิดขายตั้งแต่ปี 2563 แต่ขายได้เพียงประมาณ 40% ของยูนิตทั้งหมด ส่วนกลุ่ม Le Phong มีโครงการพร้อมเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน 3 โครงการ และกำลังอยู่ในระหว่างการส่งมอบบ้าน 2 โครงการ โดยมีจำนวนยูนิตที่ขายไม่ได้เกือบ 1,000 ยูนิต

นอกจากนี้ ปัจจุบันจังหวัดบิ่ญเซืองมีโครงการหลายสิบโครงการที่เปิดขายมาเป็นเวลานานและใกล้จะเสร็จสมบูรณ์แล้ว แต่นักลงทุนยังคงเสนอขายโครงการอยู่ ขณะเดียวกัน กระทรวงก่อสร้างระบุว่า ปัจจุบันตลาดมีโครงการอสังหาริมทรัพย์คงเหลือประมาณ 3,706 ยูนิต ดังนั้นจึงเห็นได้ว่าข้อมูลมีความแตกต่างกันอย่างมาก

หรือในนครโฮจิมินห์ ในปี 2566 แม้จะมีโครงการขายในตลาดไม่มากนัก แต่ปริมาณสินค้าก็ไม่น้อย ยกตัวอย่างเช่น โครงการ MT Eastmark City ใน Thu Duc City ซึ่งมีผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์เกือบ 2,000 รายการ ขายตั้งแต่ปี 2564 จนถึงปัจจุบัน ยังคงเปิดขายโดยนักลงทุน โครงการในเขต 1 ของ Novaland Group ซึ่งขายตั้งแต่ปี 2562 จนถึงปัจจุบันยังคงมีสินค้าค้างขาย โครงการอพาร์ตเมนต์ในเขต Binh Chanh ของ An Gia Group แม้ว่าจะส่งมอบไปแล้ว แต่ก็ยังมีสินค้าคงคลังจำนวนมาก... อย่างไรก็ตาม ในช่วงต้นปี 2567 กรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์รายงานว่านครโฮจิมินห์ไม่มีสินค้าคงคลังในปัจจุบัน

นอกจากนี้ เรื่องราวเกี่ยวกับสต๊อกสินค้าที่ต้องกล่าวถึงก็คือ หลังจากช่วงการเงินที่ยากลำบากตั้งแต่ปี 2565 จนถึงปัจจุบัน ลูกค้าจำนวนมากที่สั่งซื้อสินค้าอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอต้องส่งคืนสินค้าให้กับนักลงทุน ดังนั้นสต๊อกสินค้าจำนวนนี้จึงค่อนข้างมากเช่นกัน

นอกจากนี้ การนำข้อ 1 มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2565/กพช. มาบังคับใช้กับโครงการที่เข้าข่ายต้องดำเนินการค้าตามกฎหมายเพื่อคำนวณเป็นสินค้าคงคลังก็เป็นปัญหาเช่นกัน

ยกตัวอย่างเช่น ในนครโฮจิมินห์ ปัจจุบันมีโครงการจำนวนมากที่เปิดขาย ก่อสร้าง และส่งมอบให้กับลูกค้าแล้ว แต่ยังไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมายสำหรับการทำธุรกรรม ดังนั้น ทั้งนักลงทุนและลูกค้าจึงได้เซ็นสัญญาวางเงินมัดจำเพื่อถือครองกรรมสิทธิ์ แม้ว่าจะได้รับเงินมัดจำไปแล้วถึง 95% ของมูลค่าบ้านก็ตาม และเนื่องจากโครงการเหล่านี้ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมาย จึงยังถือเป็นโครงการที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง และไม่สามารถนับเป็นสินค้าคงคลังได้หากสินค้ายังไม่ขายหมด

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html