การถอดรหัสข้อมูลคงคลังอสังหาริมทรัพย์

ตามมาตรา 3 วรรค 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์หมายถึงปริมาณอสังหาริมทรัพย์ของโครงการที่เข้าข่ายการทำธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมาย แต่ยังไม่ได้มีการทำธุรกรรมในรอบระยะเวลารายงาน

เกณฑ์ในการพิจารณากำหนดสต๊อกสินค้ามีอะไรบ้าง?

ตามรายงานล่าสุดของ กระทรวงก่อสร้าง สินค้า คงคลังอสังหาริมทรัพย์ในโครงการต่างๆ ในไตรมาสแรกของปี 2567 ของ 56 จังหวัดและเมืองทั่วประเทศมีประมาณ 23,029 ยูนิต (รวมอพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว และที่ดิน) โดยอพาร์ตเมนต์มี 3,706 ยูนิต บ้านเดี่ยวมี 8,468 ยูนิต ที่ดินมี 10,855 แปลง ดังนั้น จะเห็นได้ว่าอัตราส่วนสินค้าคงคลังส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยรายบุคคลและแปลงที่ดินของโครงการ

กระทรวงก่อสร้างเผยว่า ปัจจุบันมีห้องชุดที่อยู่ในคลังสินค้าจำนวน 3,706 ยูนิต แต่จำนวนจริงมีมากกว่านี้มาก

นายโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา กลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง จำนวนผลิตภัณฑ์ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สามารถซื้อขายได้สำเร็จ

นายทัง กล่าวว่า ข้อมูลสินค้าคงคลังนั้นอ้างอิงจากข้อมูลที่รายงานโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ภายใต้มาตรา 3 วรรค 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP ตามพระราชกฤษฎีกา สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์คือปริมาณอสังหาริมทรัพย์ของโครงการที่เข้าเงื่อนไขการซื้อขายตามบทบัญญัติของกฎหมายแต่ไม่มีการซื้อขายในช่วงเวลาที่รายงาน

ระยะเวลาการรายงานจะดำเนินการเป็นรายไตรมาสและผู้ลงทุนจะรายงานข้อมูลโครงการและสถานะการทำธุรกรรม (รวมถึงข้อมูลสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์) ตามแบบฟอร์มเลขที่ 10 และ 12 ที่แนบมากับพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP

โดยแบบที่ 10 เป็นข้อมูลและข้อมูลเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์และผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่เข้าข่ายเป็นธุรกรรม และแบบที่ 12 เป็นข้อมูลและข้อมูลเกี่ยวกับสถานการณ์การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของโครงการ

ความเป็นจริงแตกต่างจากข้อมูล

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชื่อว่าข้อมูลสินค้าคงคลังที่ประกาศโดยกระทรวงก่อสร้างนั้นไม่แม่นยำจริงๆ นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ทราน อันห์ กรุ๊ป เรียลเอสเตท คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ปัจจุบัน ธุรกิจที่รายงานข้อมูลสินค้าคงคลังนั้นจดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้จดทะเบียนจะรายงานในงบการเงินประจำปีเท่านั้น แม้แต่ข้อมูลที่ยังไม่ได้รับการยืนยันเกี่ยวกับวิธีที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ "หลบเลี่ยง" ปัญหา นักลงทุนบางรายไม่ได้ขายผลิตภัณฑ์ของตน จึงปล่อยให้พนักงานซื้อผลิตภัณฑ์ในนามของตนเอง จากนั้นจึงกู้เงินจากธนาคารเพื่อสร้างกระแสเงินสด เมื่อมีลูกค้าซื้อผลิตภัณฑ์เหล่านี้ บริษัทจะชำระสินเชื่อกับธนาคารเพื่อขายให้กับลูกค้าจริง ดังนั้นผลิตภัณฑ์ดังกล่าวจึงยังถือว่าขายสำเร็จ แต่ในความเป็นจริงแล้วยังคงเป็นสินค้าคงคลัง ดังนั้นข้อมูลสินค้าคงคลังที่เผยแพร่จึงอาจไม่แม่นยำ

นายเทียน กล่าวว่า สต๊อกสินค้าคงเหลือจริงมีมากกว่าตัวเลขที่รายงาน เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีจำนวนมาก ธุรกิจเหล่านี้มีโครงการในต่างจังหวัดจำนวนมาก และสินค้าที่ขายได้ก็มีอายุหลายปี

ตัวอย่างเช่น ใน บิ่ญเซือง มีโครงการอพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน แต่จำนวนผลิตภัณฑ์ที่ขายได้นั้นน้อยมาก โดยเฉพาะกลุ่ม Danh Khoi ที่มีโครงการ Astral City โครงการนี้มีอพาร์ตเมนต์ 4,966 ห้อง เปิดขายตั้งแต่ปี 2020 อย่างไรก็ตาม ผลิตภัณฑ์ข้างต้นขายได้เพียงประมาณ 40% เท่านั้น กลุ่ม Le Phong มีโครงการ 3 โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนและอยู่ระหว่างการส่งมอบบ้านใน 2 โครงการ จำนวนผลิตภัณฑ์ที่ขายไม่ได้อยู่ที่เกือบ 1,000 ยูนิต...

นอกจากนี้ ในปัจจุบัน บิ่ญเซืองมีโครงการหลายสิบโครงการที่เปิดขายมาเป็นเวลานานและเกือบจะเสร็จสมบูรณ์แล้ว แต่ผู้ลงทุนยังคงเสนอขายอยู่ ขณะเดียวกัน ตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง ปัจจุบันตลาดมีอพาร์ตเมนต์ในคลังประมาณ 3,706 แห่ง ดังนั้นจึงเห็นได้ว่าข้อมูลมีความแตกต่างกันมาก

หรือในนครโฮจิมินห์ ในปี 2023 แม้จะมีโครงการเปิดขายในตลาดไม่มากนัก แต่ปริมาณสินค้าก็ไม่น้อย เช่น โครงการ MT Eastmark City ใน Thu Duc City ที่มีผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์เกือบ 2,000 รายการ ขายตั้งแต่ปี 2021 ถึงปัจจุบัน ยังคงเปิดให้นักลงทุนเปิดขายอยู่ โครงการในเขต 1 ของ Novaland Group ขายตั้งแต่ปี 2019 ถึงปัจจุบัน ยังมีสินค้าที่ขายไม่ออก ส่วนโครงการอพาร์ตเมนต์ในเขต Binh Chanh ของ An Gia Group ถึงแม้จะส่งมอบไปแล้วก็ตาม แต่ยังมีสินค้าคงเหลือจำนวนมาก... อย่างไรก็ตาม ในช่วงต้นปี 2024 กรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์รายงานว่าปัจจุบันนครโฮจิมินห์ไม่มีสินค้าคงเหลือ

นอกจากนี้ เรื่องของสต๊อกสินค้าที่ต้องพูดถึงก็คือ หลังจากช่วงการเงินที่ยากลำบากตั้งแต่ปี 2022 จนถึงปัจจุบัน ลูกค้าจำนวนมากที่สั่งสินค้าอสังหาฯ แต่ไม่มีกำลังทรัพย์เพียงพอ ก็ต้องส่งสินค้าคืนให้กับนักลงทุน ดังนั้นสต๊อกสินค้าจำนวนนี้ก็ค่อนข้างมากเช่นกัน

นอกจากนี้ การนำข้อ 1 มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP มาใช้กับโครงการที่เข้าข่ายต้องซื้อขายได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายในการคำนวณเป็นสินค้าคงคลังก็เป็นปัญหาเช่นกัน

เช่น ในนครโฮจิมินห์ มีหลายโครงการที่เปิดขาย ก่อสร้าง และส่งมอบให้ลูกค้าแล้วแต่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมายในการทำธุรกรรม ดังนั้นผู้ลงทุนและลูกค้าจึงเซ็นสัญญามัดจำเพื่อจองพื้นที่เท่านั้น แม้ว่าจะเก็บเงินได้ถึง 95% ของมูลค่าบ้านก็ตาม และเนื่องจากโครงการเหล่านี้ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมาย จึงยังถือเป็นโครงการที่ยังไม่จัดทำ และไม่สามารถนับเป็นสินค้าคงเหลือได้หากสินค้ายังไม่ขายหมด

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html