ตลาดเริ่มส่งสัญญาณ "ร้อนแรง" การซื้อขายอพาร์ตเมนต์ยังคง "ครองบัลลังก์" นครโฮจิมินห์ฝั่งตะวันออก "เดือด" ด้วยโครงการใหม่

ตลาดกำลังเติบโตไปในทางบวก อย่างไรก็ตาม มีสัญญาณของการ "ร้อนแรงขึ้น" การซื้อขายอพาร์ตเมนต์ล้นหลาม อุปทานอพาร์ทเมนท์ในเขตตะวันออกของนครโฮจิมินห์กำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว...เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามโดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 โดยทั่วไป แสดงให้เห็นการฟื้นตัวในเชิงบวกหลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก (ภาพ : ลินห์ อัน)

ปริมาณธุรกรรมอพาร์ทเมนท์ยังคง “ล้น” ตลาด

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามสำหรับไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 ที่เผยแพร่โดยสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เมื่อไม่นานนี้ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ ไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม ต่างแสดงสัญญาณการเติบโตในเชิงบวก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามโดยเฉพาะในไตรมาส 3 และโดยเฉพาะ 9 เดือนแรกของปี 2567 แสดงให้เห็นการฟื้นตัวในเชิงบวกหลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก โดยได้รับแรงหนุนจากเสถียรภาพของ เศรษฐกิจ และนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการ VARs IRE นำเสนอรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาส 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณ "คึกคักขึ้น"

เรื่องราวการประมูลที่ดินกำลัง "ร้อนแรง" มากกว่าที่เคย โดยมีการประมูลที่จัดขึ้น "ชั่วข้ามคืน" และมีคนนับร้อยหรือแม้แต่นับพันคนที่ยอม "กินข้าวและรอ" เพื่อแข่งขันชิงตำแหน่ง ราคาที่ชนะการประมูลยังถือเป็นราคาสูงเป็นประวัติการณ์ เท่ากับที่ดินโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่มีการลงทุนอย่างดี

ความร้อนแรงของตลาดยังคงนำโดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยราคายังคงสร้างระดับสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ความต้องการที่สูงทำให้เจ้าของอพาร์ทเมนต์หลายพันรายได้รับโทรศัพท์แจ้งขอขายบ้านของตนเป็นประจำ โครงการอพาร์ตเมนต์ที่เปิดตัวใหม่กลับมีอัตราการดูดซับที่ดีมาก ถึงแม้จะมีราคาขายสูง

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากผลลัพธ์จากอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรงขึ้น" อีกด้วย สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนให้เห็นในการเก็งกำไรที่ดิน ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น และเกิดการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้าสู่ตลาดเพื่อเก็งกำไร ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล

ตลาดอพาร์ตเมนท์ยังเริ่มมีสัญญาณ "ร้อนแรง" ขึ้น โดยราคาอพาร์ตเมนท์ที่โอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องมาจาก "ความช่วยเหลือ" จากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม สัญญาณเหล่านี้ล้วนเกิดจากการขาดแคลนแม้ว่าจะมีการปรับปรุงดีขึ้นแล้วก็ตาม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นางสาวเมียน กล่าวว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงมีอุปทานเข้าสู่ตลาดจำนวน 22,412 รายการ โดยมีสินค้าเปิดตัวใหม่ประมาณ 14,750 รายการ ลดลงร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 60 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดบันทึกผลิตภัณฑ์ใหม่เสนอขายจำนวน 38,797 รายการ อุปทานยังคงบันทึกความแตกต่างที่แข็งแกร่ง ทั้งนี้ 70% ของอุปทานใหม่จึงมาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยสินค้าที่มีราคาขายตั้งแต่ 50 ล้านดอง/ตรม. ขึ้นไป ถือเป็นสินค้าส่วนใหญ่ ตลาดแห่งนี้แทบจะไม่มีอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงเลย เมื่อพิจารณาในระดับภูมิภาค ภาคเหนือมีอุปทานใหม่มากที่สุดที่ 46% รองลงมาคือภาคกลางที่ 29% และภาคใต้ที่ 25%

ข้อมูลการวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นอีกว่า แม้ว่าอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา แต่ตลาดทั้งหมดบันทึกธุรกรรมสำเร็จได้ประมาณ 10,400 รายการในไตรมาสที่สาม ซึ่งเทียบเท่ากับอัตราการดูดซับ 51% สิ่งนี้สะท้อนถึงความสนใจของตลาดในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ แม้ว่าอุปทานใหม่จำนวนมากจะเสร็จสมบูรณ์ด้วยมาตรฐานสูง และต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน กำลังเพิ่มขึ้น

ปริมาณธุรกรรมและอัตราการดูดซับลดลง 25% และ 1 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 80% และ 28 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 ซึ่งปริมาณธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ยังคงอยู่ในระดับ “ล้นหลาม” คิดเป็น 71% ของธุรกรรมที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่ 3 โดยโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่บันทึกอัตราการดูดซับโดยเฉลี่ยที่ 75% แม้แต่โครงการอพาร์ทเมนท์ใน ฮานอย ก็มีอัตราการดูดซึมสูงถึง 90% ในเวลาไม่นานหลังจากเปิดขาย

แนวโน้มการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อลดมูลค่ารวมของอพาร์ตเมนต์ให้เหมาะสมกับความต้องการและความสามารถทางการเงินของคนโสดและครอบครัวที่มีเด็กเล็กนั้นชัดเจนมากขึ้น นี่เป็นรูปแบบการบันทึกสภาพคล่องที่ดีที่สุดอีกด้วย

นครโฮจิมินห์จะออกบัญชีราคาที่ดินไม่เกินวันที่ 20 ตุลาคม

บ่ายวันที่ 14 ตุลาคม คณะผู้แทนรัฐสภานครโฮจิมินห์ได้ประชุมเชิงปฏิบัติการกับคณะกรรมการประชาชนนครเกี่ยวกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและสังคม การปฏิบัติตามมติ รัฐสภา และเนื้อหาที่ลงทะเบียนเพื่อขออนุมัติในการประชุมสมัชชาแห่งชาติครั้งที่ 8 ของรัฐสภาครั้งที่ 15

ในการประชุม ผู้แทน Nguyen Tran Phuong Tran (ประธานสหภาพสตรีนครโฮจิมินห์) ได้หยิบยกประเด็นว่าบัญชีราคาที่ดินของเมืองจะออกเมื่อใด และกล่าวว่าผู้มีสิทธิออกเสียงมีความสนใจในประเด็นนี้มาก

ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์กล่าวว่า รายการราคาที่ดินใหม่ได้รับการส่งไปยังสภาประเมินราคาที่ดินของเมืองแล้ว

“เช้านี้ สภาฯ ประชุมและมอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมดำเนินการยื่นและลงนาม คาดว่าอย่างช้าที่สุดในวันที่ 20 ตุลาคม จะสามารถออกบัญชีราคาที่ดินเพื่อใช้ในปี 2568 ได้” ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าว

ก่อนหน้านี้เมื่อปลายเดือนกันยายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้รายงานความคืบหน้าและเนื้อหาของการดำเนินการตารางปรับราคาที่ดินต่อสภาประชาชนนครโฮจิมินห์ ทั้งนี้ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะดำเนินการจัดทำรายงานเสนอสภาต่อไป. คาดว่าก่อนวันที่ 10 ตุลาคม สภาจะประชุมเพื่อทบทวน ตามแผนดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วก่อนวันที่ 15 ตุลาคม

ในช่วงเวลาที่ยังไม่มีรายการราคาที่ปรับปรุงแล้ว เมื่อวันที่ 21 กันยายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้อนุมัติให้แผนก สาขา คณะกรรมการประชาชนนครทูดึ๊ก และเขตต่างๆ ใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินและภาษี

เขตชานเมืองฮานอย 'ปิด' การประมูลที่ดินหลังผ่านไป 20 ชั่วโมง

เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม ศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอ Quoc Oai ประสานงานกับบริษัทประมูลที่ดินแห่งชาติหมายเลข 5 เพื่อจัดการประมูลที่ดินจำนวน 54 แปลง ณ พื้นที่ประมูลที่ดินในหมู่บ้าน Son Trung ตำบล Yen Son อำเภอ Quoc Oai มีพื้นที่รวมเกือบ 5,200 ตารางเมตร

ที่ดินที่ประมูลมีเนื้อที่ 92.5-121.4 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นเกือบ 12.5 ล้านดอง/ตร.ม.

การประมูลมีลูกค้าเกือบ 300 รายโดยมีใบสมัครเข้าร่วมกว่า 1,000 ใบ ซึ่งเทียบเท่ากับลูกค้ากว่า 5 รายที่สนใจที่ดินหนึ่งแปลง

วิธีการประมูลคือการโหวตตรงหลายรอบ โดยต้องมีรอบบังคับขั้นต่ำ 5 รอบ ราคาที่ดินโดยทั่วไปอยู่ที่ 2 ล้านดอง/ตรม. การประมูลจะสิ้นสุดลงเมื่อไม่มีผู้ประมูลอีกต่อไป

หลังจากผ่านไปเกือบ 20 ชั่วโมงและ 12 รอบ จนถึงเวลาประมาณ 02.00 น. ของวันที่ 14 ตุลาคม ที่ดินจำนวน 54 แปลงได้ถูกประมูลสำเร็จ โดยราคาสูงสุดอยู่ที่เกือบ 55 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 4.4 เท่า ราคาที่ต่ำที่สุดอยู่ที่เกือบ 45 ล้านดอง/ตรม. สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 3.6 เท่า

ยอดเงินรวมที่ อ.ก๊วกโอยเก็บได้จากการประมูลอยู่ที่เกือบ 243 พันล้านดอง ต่างกันเกือบ 180 พันล้านดองจากราคาเริ่มต้น

จากการสำรวจบนเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์บางแห่ง พบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในตำบลเยนซอนที่ขายอยู่ในตลาดอยู่ที่ระหว่าง 28-50 ล้านต่อตารางเมตร

สังเกตได้ว่าตลาดที่ดินในช่วงนี้แม้ราคาในบางพื้นที่จะปรับเพิ่มขึ้น แต่การซื้อขายยังคงเงียบมาก บางสถานที่นักลงทุนที่ประสบปัญหาทางการเงินก็ลดราคาลงเพื่อตัดขาดทุนแต่ยังคงมีปัญหาในการซื้อขาย

อุปทานอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในภาคตะวันออก

เดือนพฤศจิกายนนี้ ตลาดอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ จะเปิดตัวโครงการ King Crown Infinity อย่างเป็นทางการ King Crown Infinity ตั้งอยู่บนถนน Vo Van Ngan (เขต Binh Tho เมือง Thu Duc) ประกอบด้วยตึก Apollo และ Artemis สูง 30 ชั้น จำนวน 2 ตึก โดยประกอบไปด้วยอพาร์ทเมนต์จำนวน 729 ยูนิต ราคาขายของอพาร์ทเม้นท์ที่ King Crown Infinity จะอยู่ที่ 90 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเลและพื้นที่

โครงการอพาร์ทเมนท์อีกโครงการหนึ่งในนครโฮจิมินห์ที่เปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่อย่างเป็นทางการในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปีทางฝั่งตะวันออกของนครโฮจิมินห์คือ Eaton Park โดยนักลงทุน Gamuda Land Eaton Park ซึ่งตั้งอยู่บนถนน Mai Chi Tho มีอพาร์ทเมนท์หรูหราให้เลือกถึง 2,000 ยูนิต ราคาในเฟสแรกอยู่ที่ประมาณ 120 ล้าน/ตรม. หรือประมาณ 6,000-7,000 ล้านบาท/1ห้องนอน 8,000-10,000 ล้านบาท/2ห้องนอน 13,000-15,000 ล้านบาท/3ห้องนอน หลังจากทำการจำหน่ายอาคาร A5 และ A6 เกือบทั้งหมดแล้ว ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 Eaton Park จะดำเนินการเปิดตัวกลุ่มผลิตภัณฑ์อาคาร A1 และ A2 ต่อไป ซึ่งรวมถึงอพาร์ตเมนต์จำนวน 550 ยูนิต โดยมีราคาเฉลี่ยเริ่มต้นที่ 142 ล้านดอง/ตร.ม.

นอกจากนี้ ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2567 อุปทานอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ทางตะวันออกจะได้รับการเสริมจากโครงการ The Opus One ในพื้นที่เมือง Vinhomes Grand Park โครงการ Opus One เป็นการรวมตัวกันระหว่างนักลงทุนอย่าง Vinhomes และพันธมิตรสัญชาติญี่ปุ่นอย่าง SAMTY ทราบกันว่าโครงการนี้ประกอบด้วยอาคาร 4 หลัง เพิ่มยูนิตหรูหราเข้าสู่ตลาดอีก 2,000 ยูนิต โดยมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 80 ล้านดองต่อตร.ม.

นอกจากนี้ ทางภาคตะวันออกยังเตรียมต้อนรับอพาร์ตเมนต์แห่งใหม่ในนครโฮจิมินห์จากโครงการ Fiato Uptown ในเขต Tam Phu เมืองอีกด้วย Thu Duc Fiato Uptown ประกอบด้วยอาคารอพาร์ทเมนท์ 4 อาคารบนพื้นที่ 1.6 เฮกตาร์ ซึ่งประกอบด้วยอพาร์ทเมนท์ที่พักอาศัยและอพาร์ทเมนท์บริการเชิงพาณิชย์เกือบ 400 ยูนิต ราคาอพาร์ทเม้นท์ที่ Fiato Uptown อยู่ที่ตั้งแต่ 55 ล้านดองต่อตรม.

ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์จาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ปี 2558 ถึงปี 2566 ดัชนีการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เกินอัตราการเติบโตของรายได้ของประชาชน ตั้งแต่ปี 2015 ถึงปี 2023 หลังจากผ่านไป 8 ปี ราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 56% ในขณะที่รายได้ของผู้คนในเขตเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39% เท่านั้น

รายงานของ Cushman & Wakefield ระบุว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 12% ต่อปี ในตลาดหลัก ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่มากกว่า 60 ล้านดองต่อตารางเมตร ในตลาดรอง ราคาห้องชุดเฉลี่ยอยู่ที่ 45 ล้านดอง/ตร.ม.

จากข้อมูลของ Batdongsan.com.vn ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 เพียงไตรมาสเดียว เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว พบว่าอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้กลายเป็นจุดที่สดใสที่สุดในตลาด ถือเป็นประเภทที่มีอัตราเติบโตของดอกเบี้ยสูงที่สุด โดยเพิ่มขึ้นถึง 19% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

อพาร์ตเมนต์เป็นประเภทของอสังหาฯ ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยสูงถึง 12% ที่น่ากล่าวถึงก็คือแม้จะมีราคาสูง แต่บางโครงการก็ยังมีสภาพคล่องในตลาดค่อนข้างดี โดยเฉพาะในโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนและมาจากนักลงทุนรายใหญ่ที่มีชื่อเสียง อัตราสภาพคล่องของโครงการสูงถึงกว่า 60% ในแต่ละการเปิดตัว

นาย Dinh Minh Tuan กรรมการผู้อำนวยการของ Batdongsan.com.vn ในภูมิภาคใต้ ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับความเป็นจริงดังกล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้ว อุปทานในอนาคตมีค่อนข้างจำกัดเนื่องจากกองทุนที่ดินสะอาดมีไม่เพียงพอ ปัญหาทางกฎหมายยังคงอยู่ในระหว่างการแก้ไข ซึ่งทำให้ผู้ลงทุนประสบความยากลำบากในการดำเนินโครงการใหม่ๆ นอกจากนี้แรงกดดันทางการเงินจำนวนมากยังทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากขาดเงินทุนในการดำเนินโครงการ

นอกจากนี้ จุดใหม่ในกฎหมายที่ดินปี 2567 เกี่ยวกับการปรับรายการราคาที่ดินใหม่ จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตของธุรกิจและราคาขายให้กับลูกค้า ส่งผลให้ราคาขายในอนาคตมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อพาร์ทเมนต์ยังคงเป็นสัดส่วนที่สูงของความต้องการเพื่อการลงทุนระยะยาวและการอยู่อาศัยในชีวิตจริง ดังนั้นห้องชุดยังคงมีการดูดซับที่ดีในตลาด และราคาขายจะยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อไป

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html