ตลาดเริ่มส่งสัญญาณ "ร้อนแรง" การซื้อขายอพาร์ตเมนต์ยังคง "ครองบัลลังก์" นครโฮจิมินห์ฝั่งตะวันออก "เดือด" ด้วยโครงการใหม่

ตลาดกำลังเติบโตในเชิงบวก แต่มีสัญญาณของการ "ร้อนแรง" การซื้อขายอพาร์ตเมนต์ล้นหลาม อุปทานอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ตะวันออกกำลังเฟื่องฟู... นี่คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามโดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 โดยรวมแสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวในเชิงบวกหลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก (ภาพ: Linh An)

ปริมาณธุรกรรมอพาร์ทเมนท์ยังคง “ล้น” ตลาด

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามสำหรับไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 ที่เผยแพร่โดยสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เมื่อไม่นานนี้ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ ไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม ต่างแสดงสัญญาณการเติบโตในเชิงบวก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 โดยเฉพาะได้แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวในเชิงบวกหลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก โดยได้รับความช่วยเหลือจากเสถียรภาพของ เศรษฐกิจ และนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการ VARs IRE นำเสนอรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับที่อยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรงขึ้น"

การประมูลที่ดินกำลัง “ร้อนแรง” กว่าที่เคย โดยการประมูลจัดขึ้น “ข้ามคืน” โดยมีผู้คนหลายร้อยหรือแม้แต่หลายพันคนที่ยอม “กินและรอ” เพื่อแย่งชิงพื้นที่ ราคาที่ชนะการประมูลยังสูงเป็นประวัติการณ์ เท่ากับที่ดินในโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนไปอย่างดี

ตลาดอพาร์ตเมนท์เป็นตลาดที่ร้อนแรงเช่นกัน โดยราคาบ้านยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง ทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง ความต้องการที่สูงทำให้เจ้าของอพาร์ตเมนท์หลายพันรายได้รับโทรศัพท์ติดต่อขอขายบ้านเป็นประจำ แม้จะมีราคาขายสูง แต่โครงการอพาร์ตเมนท์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ก็มีอัตราการดูดซับที่ดีมาก

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากผลลัพธ์จากอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรงขึ้น" อีกด้วย สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นได้จากการเก็งกำไรที่ดิน ส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้น และเกิดการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้าร่วมในตลาดเพื่อจุดประสงค์ในการโต้คลื่น ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินควร

สัญญาณของ "ความร้อนแรง" ยังเห็นได้ชัดในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยราคาอพาร์ตเมนต์ที่โอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องมาจาก "ความช่วยเหลือ" จากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม สัญญาณเหล่านี้ล้วนมาจากการขาดแคลนอุปทาน แม้ว่าจะมีการปรับปรุงดีขึ้นแล้วก็ตาม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นางสาวเมียน กล่าวว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงมีอุปทานเข้าสู่ตลาดจำนวน 22,412 รายการ โดยมีสินค้าเปิดตัวใหม่ประมาณ 14,750 รายการ ลดลงร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 60 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมีสินค้าใหม่เสนอขาย 38,797 รายการ อุปทานยังคงมีความแตกต่างกันอย่างมาก ดังนั้น 70% ของอุปทานใหม่จึงมาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ซึ่งสินค้าที่มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นไปครองส่วนแบ่งตลาด ตลาดแทบไม่มีอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ราคาประหยัดเลย ในแง่ของภูมิภาค ภาคเหนือมีอุปทานใหม่มากที่สุดที่ 46% รองลงมาคือภาคกลางที่ 29% และภาคใต้ที่ 25%

ข้อมูลการวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นอีกว่า แม้ว่าอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์และหรูหรา แต่ตลาดโดยรวมมีการทำธุรกรรมสำเร็จประมาณ 10,400 รายการในไตรมาสที่ 3 ซึ่งเทียบเท่ากับอัตราการดูดซับ 51% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของตลาดในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ แม้ว่าอุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะเสร็จสมบูรณ์ด้วยมาตรฐานสูง และต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินกำลังเพิ่มขึ้น

ปริมาณธุรกรรมและอัตราการดูดซับลดลง 25% และ 1 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 80% และ 28 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 ซึ่งปริมาณธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ยังคง "ล้นหลาม" คิดเป็น 71% ของธุรกรรมที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่สาม โดยโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่บันทึกอัตราการดูดซับเฉลี่ย 75% โครงการอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย บันทึกอัตราการดูดซับสูงถึง 90% ในเวลาไม่นานหลังจากเปิดขาย

แนวโน้มการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อลดมูลค่าโดยรวมของอพาร์ตเมนต์ให้เหมาะสมกับความต้องการและความสามารถทางการเงินของคนโสดและครอบครัวหนุ่มสาวนั้นชัดเจนมากขึ้น นอกจากนี้ยังเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องดีที่สุดอีกด้วย

นครโฮจิมินห์จะออกบัญชีราคาที่ดินไม่เกินวันที่ 20 ตุลาคม

บ่ายวันที่ 14 ตุลาคม คณะผู้แทนรัฐสภานครโฮจิมินห์ได้ประชุมเชิงปฏิบัติการกับคณะกรรมการประชาชนนครเกี่ยวกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและสังคม การปฏิบัติตามมติ รัฐสภา และเนื้อหาที่ลงทะเบียนเพื่อขออนุมัติในการประชุมสมัชชาแห่งชาติครั้งที่ 8 ของรัฐสภาครั้งที่ 15

ในการประชุม ผู้แทน Nguyen Tran Phuong Tran (ประธานสหภาพสตรีนครโฮจิมินห์) ได้หยิบยกประเด็นว่าบัญชีราคาที่ดินของเมืองจะออกเมื่อใด และกล่าวว่าผู้มีสิทธิออกเสียงมีความสนใจในประเด็นนี้มาก

ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์กล่าวว่า รายการราคาที่ดินใหม่ได้รับการส่งไปยังสภาประเมินราคาที่ดินของเมืองแล้ว

“เช้านี้ สภาฯ ประชุมและมอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมดำเนินการยื่นและลงนาม คาดว่าอย่างช้าที่สุดในวันที่ 20 ตุลาคม จะสามารถออกบัญชีราคาที่ดินเพื่อใช้ในปี 2568 ได้” ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าว

ก่อนหน้านี้ เมื่อปลายเดือนกันยายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้รายงานความคืบหน้าและเนื้อหาของตารางปรับราคาที่ดินต่อสภาประชาชนนครโฮจิมินห์ จากนั้นกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะจัดทำรายงานเพื่อส่งให้สภาฯ เสร็จสิ้น คาดว่าสภาฯ จะประชุมเพื่อทบทวนก่อนวันที่ 10 ตุลาคม ตามแผน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะออกตารางปรับราคาที่ดินก่อนวันที่ 15 ตุลาคม

ในช่วงเวลาที่ยังไม่มีรายการราคาที่ปรับปรุงแล้ว เมื่อวันที่ 21 กันยายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้อนุมัติให้แผนก สาขา คณะกรรมการประชาชนนครทูดึ๊ก และเขตต่างๆ ใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินและภาษี

เขตชานเมืองฮานอย 'ปิด' การประมูลที่ดินหลังผ่านไป 20 ชั่วโมง

เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม ศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอ Quoc Oai ประสานงานกับบริษัทประมูลที่ดินแห่งชาติหมายเลข 5 เพื่อจัดการประมูลที่ดินจำนวน 54 แปลง ณ พื้นที่ประมูลที่ดินในหมู่บ้าน Son Trung ตำบล Yen Son อำเภอ Quoc Oai มีพื้นที่รวมเกือบ 5,200 ตารางเมตร

ที่ดินที่ประมูลมีเนื้อที่ 92.5-121.4 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นเกือบ 12.5 ล้านดอง/ตร.ม.

การประมูลมีลูกค้าเกือบ 300 รายโดยมีใบสมัครเข้าร่วมกว่า 1,000 ใบ ซึ่งเทียบเท่ากับลูกค้ากว่า 5 รายที่สนใจที่ดินหนึ่งแปลง

วิธีประมูลคือการลงคะแนนโดยตรงหลายรอบ โดยต้องลงคะแนนอย่างน้อย 5 รอบ ราคาทั่วไปสำหรับที่ดินแต่ละแปลงคือ 2 ล้านดองต่อตารางเมตร การประมูลจะสิ้นสุดเมื่อไม่มีลูกค้าเข้าร่วมประมูลอีกต่อไป

หลังจากผ่านไปเกือบ 20 ชั่วโมงและ 12 รอบ จนถึงเวลาประมาณ 02.00 น. ของวันที่ 14 ตุลาคม ที่ดิน 54 แปลงถูกประมูลสำเร็จ โดยราคาสูงสุดอยู่ที่เกือบ 55 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 4.4 เท่า ส่วนราคาต่ำสุดที่ชนะการประมูลอยู่ที่เกือบ 45 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 3.6 เท่า

ยอดเงินรวมที่ อ.ก๊วกโอยเก็บได้จากการประมูลอยู่ที่เกือบ 243 พันล้านดอง ต่างกันเกือบ 180 พันล้านดองจากราคาเริ่มต้น

จากการสำรวจบนเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์บางแห่ง พบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในตำบลเยนซอนที่ขายอยู่ในตลาดอยู่ที่ระหว่าง 28-50 ล้านต่อตารางเมตร

ในตลาดที่ดินในช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นในบางพื้นที่ แต่การซื้อขายยังคงค่อนข้างเงียบเหงา ในบางพื้นที่ นักลงทุนที่ประสบปัญหาทางการเงินได้ลดราคาเพื่อลดการขาดทุน แต่การซื้อขายยังคงยากลำบาก

อุปทานอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในภาคตะวันออก

ในเดือนพฤศจิกายนนี้ โครงการ King Crown Infinity จะเปิดขายอย่างเป็นทางการในตลาดอพาร์ตเมนท์ในนครโฮจิมินห์ โดยโครงการ King Crown Infinity ตั้งอยู่บนถนน Vo Van Ngan (เขต Binh Tho เมือง Thu Duc) ประกอบด้วยอาคาร Apollo และ Artemis สูง 30 ชั้น 2 อาคาร โดยมีอพาร์ตเมนท์ทั้งหมด 729 ยูนิต ทั้งนี้ ราคาขายอพาร์ตเมนท์ที่ King Crown Infinity จะอยู่ที่ 90 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเลและพื้นที่

โครงการอพาร์ตเมนต์อีกโครงการหนึ่งในนครโฮจิมินห์ที่เปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่อย่างเป็นทางการในช่วงไม่กี่เดือนสุดท้ายของปีทางฝั่งตะวันออกของนครโฮจิมินห์คือ Eaton Park โดยนักลงทุน Gamuda Land Eaton Park ตั้งอยู่บนถนน Mai Chi Tho ให้บริการอพาร์ตเมนต์หรูหรา 2,000 ยูนิตในตลาด ราคาในระยะแรกอยู่ที่ประมาณ 120 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งเทียบเท่ากับประมาณ 6,000-7,000 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน 8,000-10,000 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 13,000-15,000 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอน หลังจากปิดการขายอาคาร A5 และ A6 เกือบทั้งหมดแล้ว ในไตรมาสที่ 4 ปี 2024 Eaton Park จะเปิดตัวกลุ่มผลิตภัณฑ์ของอาคาร A1 และ A2 ต่อไป ซึ่งรวมถึงอพาร์ตเมนต์ 550 ยูนิต ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 142 ล้านดอง/ตร.ม.

นอกจากนี้ ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2024 อุปทานของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ทางตะวันออกจะได้รับการเสริมด้วยโครงการ The Opus One ในย่านเมือง Vinhomes Grand Park โครงการ The Opus One เป็นการรวมตัวกันระหว่างนักลงทุนอย่าง Vinhomes และพันธมิตรจากญี่ปุ่นอย่าง SAMTY เป็นที่ทราบกันดีว่าโครงการนี้ประกอบด้วยอาคาร 4 หลัง ซึ่งเพิ่มจำนวนอพาร์ตเมนต์สุดหรูเข้าสู่ตลาดอีก 2,000 ยูนิต โดยมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 80 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

นอกจากนี้ ทางฝั่งตะวันออกยังเตรียมต้อนรับอพาร์ตเมนต์ใหม่ในนครโฮจิมินห์จากโครงการ Fiato Uptown ในเขต Tam Phu เมือง Thu Duc Fiato Uptown ประกอบด้วยอาคารอพาร์ตเมนต์ 4 อาคารบนพื้นที่ 1.6 เฮกตาร์ โดยมีอพาร์ตเมนต์สำหรับอยู่อาศัยและอพาร์ตเมนต์สำหรับให้บริการเชิงพาณิชย์เกือบ 400 ยูนิต ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ในโครงการ Fiato Uptown อยู่ที่ 55 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์จาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ปี 2015 ถึง 2023 ดัชนีการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ได้เกินอัตราการเติบโตของรายได้ของผู้คน ตั้งแต่ปี 2015 ถึง 2023 หลังจากผ่านไป 8 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 56% ในขณะที่รายได้ของผู้คนในเขตเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39%

ตามรายงานของ Cushman & Wakefield ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นประมาณ 12% ต่อปี ในตลาดแรก ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่มากกว่า 60 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในตลาดรอง ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยอยู่ที่ 45 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

จากข้อมูลของ Batdongsan.com.vn ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 เพียงไตรมาสเดียว พบว่าเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว อพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้เป็นทำเลที่คึกคักที่สุดในตลาด โดยเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีอัตราการเติบโตของความสนใจสูงสุด โดยแตะระดับ 19% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

อสังหาฯ ประเภทอพาร์ตเมนท์เป็นประเภทอสังหาฯ ที่มีราคาขายเพิ่มขึ้นมากที่สุดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเพิ่มขึ้นถึง 12% ที่น่าสังเกตคือ แม้จะมีราคาสูง แต่บางโครงการก็ยังมีสภาพคล่องในตลาดค่อนข้างดี โดยเฉพาะโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนและจากนักลงทุนรายใหญ่ที่มีชื่อเสียง อัตราสภาพคล่องของโครงการสูงถึงกว่า 60% ในการเปิดตัวแต่ละครั้ง

นาย Dinh Minh Tuan กรรมการบริหารของ Batdongsan.com.vn ในภูมิภาคใต้ ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับความเป็นจริงนี้ว่า ในความเป็นจริงแล้ว อุปทานในอนาคตมีจำกัดมากเนื่องจากที่ดินสะอาดมีไม่เพียงพอ ปัญหาทางกฎหมายยังอยู่ในระหว่างการแก้ไข ทำให้ผู้ลงทุนประสบความยากลำบากในการดำเนินโครงการใหม่ นอกจากนี้ แรงกดดันทางการเงินจำนวนมากยังทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากขาดเงินทุนในการดำเนินโครงการ

นอกจากนี้ ประเด็นใหม่ในกฎหมายที่ดินปี 2024 เกี่ยวกับการปรับรายการราคาที่ดินใหม่ จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตขององค์กรและราคาขายสำหรับลูกค้า ส่งผลให้ราคาขายในอนาคตมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อพาร์ทเมนต์ยังคงมีสัดส่วนสูงของความต้องการเพื่อการลงทุนระยะยาวและอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น อพาร์ทเมนต์จะยังคงมีการดูดซับที่ดีในตลาด และราคาขายจะยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อไป

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html