อะไรคือทางแก้ไขเพื่อ “ระบาย” ปัญหาราคาบ้านที่พุ่งสูง?

การสร้างรายการราคาที่ดินที่สมเหตุสมผล

ข้อมูลการวิจัยของ VARS แสดงให้เห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยกำลังเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในระดับที่สูง ซึ่งสูงเกินกว่าอัตราการเติบโตของรายได้ของคนส่วนใหญ่มาก

สถานการณ์ดังกล่าวจึงมีความจำเป็นเร่งด่วนที่จะต้องปรับปรุงประสิทธิภาพการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ ตามที่ หนังสือพิมพ์ ของรัฐบาล รายงาน

ดังนั้น เมื่อใดก็ตามที่ราคาอพาร์ตเมนต์ ทาวน์เฮาส์ ที่ดิน ฯลฯ ปรับตัวสูงขึ้น ประชาชนจะรีบหยิบยกภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองขึ้นมาทันที เพื่อแก้ปัญหา “ราคาบ้าน” ที่จริงแล้ว นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่มีการเสนอนโยบายนี้ อย่างไรก็ตาม หลังจากการ “ขึ้นราคา” หลายครั้ง ภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองก็ยังคงเป็นเพียงประเด็นที่ถูกพูดถึงในสื่อ

“ความพยายามที่จะรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องอาศัยนโยบายที่ดิน การลงทุน ที่อยู่อาศัยทางสังคม ฯลฯ แทนที่จะพึ่งพาการเก็บภาษีเพียงอย่างเดียว” นายเล ซวน งา ผู้อำนวยการทั่วไปของ BHS Property กล่าวยืนยัน

นายงา กล่าวว่า ราคาที่ดินในเขตเมืองชั้นในมีราคาสูงมาก ทำให้ผู้ลงทุนต้อง “ปวดหัว” กับการชดเชยค่าที่ดิน ค่าภาษีที่ดิน ฯลฯ และเมื่อมีการประกาศราคาที่ดินประจำปี ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ก็จะยิ่งเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต

หลังจากได้เห็นความผันผวนของตลาดมาหลายรอบ คุณงายอมรับว่าไม่เคยมีครั้งไหนที่การรักษาสมดุลราคาสินค้าสำเร็จรูปกับต้นทุนการก่อสร้างโครงการจะยากลำบากขนาดนี้มาก่อน ในมุมมองของธุรกิจ คุณงาเชื่อว่าตราบใดที่ราคาที่ดินถูกตั้งไว้อย่างสมเหตุสมผล ราคาบ้านก็จะลดลงอย่างแน่นอน

ก่อนหน้านี้ กระทรวงก่อสร้าง ประเมินว่า เมื่อใช้กฎเกณฑ์กับตารางราคาที่ดินรายปี ราคาที่อยู่อาศัยอาจเพิ่มขึ้นได้ 15-20%

เพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยสังคมให้กับผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริง

คุณ Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท EZ Property Company ให้สัมภาษณ์กับหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่า โอกาสที่โครงการเชิงพาณิชย์จะลดราคาลงนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยสำหรับตลาดอพาร์ตเมนต์เพียงอย่างเดียว รายงานไตรมาส 3/2567 ของ Savills ระบุว่าราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ใหม่อยู่ที่ 69 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 28% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

“ผมคิดว่ากุญแจสำคัญในการทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงคือโครงการเคหะชุมชนในเขตเมืองที่เป็นประตูสู่เมืองหลวง เมื่อโครงการเหล่านี้เสร็จสมบูรณ์ ราคาที่อยู่อาศัยใน ฮานอย จะลดลง 30-40% เมื่อเทียบกับปัจจุบัน” คุณตวนกล่าว

นายตวน กล่าวว่า โครงการบ้านจัดสรรสังคมหลายแห่งในฮานอยตั้งอยู่ไกลจากใจกลางเมืองมากเกินไป (ในเขตฮว่ายดึ๊กและก๊วกโอ๋ย...) และโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคมยังอยู่ในระดับพื้นฐาน ดังนั้นแม้ว่าราคาขายจะค่อนข้างต่ำ คือ ประมาณ 10-14 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น แต่ก็ได้มีการเปิดขายไปแล้วมากกว่า 20 ครั้งและยังคงขายไม่หมด

ซีอีโอของบริษัท อีซี พร็อพเพอร์ตี้ เชื่อว่ารัฐควรใช้งบประมาณเชิงรุกเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หน่วยงานที่รับผิดชอบสามารถละทิ้งเป้าหมายผลกำไรและพิจารณาว่านี่เป็นการลงทุนสาธารณะที่ดำเนินการเพื่อประกันสังคมได้

สิงคโปร์เป็นหนึ่งในประเทศผู้บุกเบิกในการดำเนินนโยบายนี้ นับตั้งแต่ทศวรรษ 1960 รัฐบาลเกาะไลออนได้จัดตั้งหน่วยงานพัฒนาที่อยู่อาศัย (Housing Development Authority) เพื่อมุ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ปัจจุบัน อัตราการเป็นเจ้าของบ้านในสิงคโปร์สูงถึงเกือบ 90% ซึ่งสูงที่สุดในโลก โดยกว่า 80% ของประชากรอาศัยอยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

อย่างไรก็ตาม หากไม่นับรวมโครงการบ้านจัดสรรสังคมแล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ก็ถือว่าสูงที่สุดในเอเชีย ที่นี่เปรียบเสมือน “สนามเด็กเล่น” ของเหล่า “ฉลาม” และมหาเศรษฐีด้านอสังหาริมทรัพย์ แม้สิงคโปร์จะขึ้นภาษีทรัพย์สินครั้งที่ 2 เป็น 20-30% แต่ราคาของโครงการเชิงพาณิชย์ก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จำเป็นต้องพัฒนาเมืองดาวเทียมเพื่อลดราคาอสังหาริมทรัพย์

ภายในปี พ.ศ. 2566 ฮานอยจะมีประชากรประมาณ 8.5 ล้านคน และจะมีประชากรเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 200,000 คน ประชากรส่วนใหญ่อาศัยอยู่ในเขตเมืองชั้นใน ซึ่งสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อโครงสร้างพื้นฐานของเมือง

ดังนั้น ในระยะยาวจึงจำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองบริวาร ซึ่งจะเป็นก้าวสำคัญอย่างยิ่งในการสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดและลดราคาอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ควรตระหนักว่าการสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่เชื่อมต่อกันให้เสร็จสมบูรณ์ รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้องจะเป็นปัญหาใหญ่ต่องบประมาณของรัฐ และต้องใช้เวลาในการดำเนินการค่อนข้างนาน

ด้วยเหตุนี้ พื้นที่ชานเมืองจึงจำเป็นต้องได้รับสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้น โดยเฉพาะระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถประจำทางและรถไฟ เพื่อเชื่อมต่อเขตชานเมืองกับพื้นที่ใจกลางเมืองฮานอย

เมื่อถึงเวลานั้น เมืองหลวงจะไม่ใช่ทางเลือกเดียวสำหรับการตั้งถิ่นฐานและการหาเลี้ยงชีพอีกต่อไป ภาระด้านประชากรและโครงสร้างพื้นฐานในเมืองจะลดลง และราคาที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ คงที่

ในระยะยาวจำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองดาวเทียมเพื่อรักษาเสถียรภาพตลาดและลดราคาอสังหาริมทรัพย์

ดร. เจิ่น ซวน เลือง (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ) กล่าวว่า “ในระยะยาว เราจำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองบริวาร ซึ่งจะเป็นก้าวสำคัญอย่างยิ่งในการสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดและลดราคาอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ควรตระหนักว่าการสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่เชื่อมต่อกันให้เสร็จสมบูรณ์ รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้อง จะเป็นปัญหาใหญ่ต่องบประมาณของรัฐ และจะต้องใช้เวลาดำเนินการนานมาก”

คุณ Pham Duc Toan กล่าวว่า เขตชานเมืองจำเป็นต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถประจำทางและรถไฟ นี่จะเป็น “ไพ่เด็ด” ที่จะช่วยเชื่อมโยงเขตชานเมืองกับใจกลางเมืองฮานอย

“จากนั้น เศรษฐกิจท้องถิ่นจะเติบโตและดึงดูดธุรกิจเข้ามามากขึ้น เมื่อเมืองหลวงไม่ใช่ทางเลือกเดียวสำหรับการตั้งถิ่นฐานและการหาเลี้ยงชีพอีกต่อไป ภาระด้านประชากรและโครงสร้างพื้นฐานในเมืองก็จะลดลง และราคาที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ ทรงตัว” คุณโทอันกล่าว

คุณเหงียน เกียง จากเมืองห่าดง กรุงฮานอย นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่ากุญแจสำคัญในการ “ลดอุณหภูมิ” ราคาอสังหาริมทรัพย์คือโครงการเคหะชุมชนในเขตเมืองที่เป็นประตูสู่เมืองหลวง เมื่อโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จ ราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยจะลดลง 30-40% เมื่อเทียบกับปัจจุบัน

“อย่างไรก็ตาม โครงการบ้านจัดสรรสังคมหลายแห่งในฮานอยตั้งอยู่ไกลจากใจกลางเมืองมากเกินไป (ในเขตฮว่ายดึ๊กและก๊วกโอ๋ย...) และโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคมยังอยู่ในระดับพื้นฐาน ดังนั้นแม้ว่าราคาขายจะค่อนข้างต่ำ เพียงประมาณ 10-14 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น แต่ก็เปิดขายไปแล้วมากกว่า 20 ครั้งและยังไม่ขายหมด” คุณซางกล่าว

คุณเกียงกล่าวว่า รัฐควรใช้งบประมาณเชิงรุกเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หน่วยงานที่รับผิดชอบสามารถละทิ้งเป้าหมายผลกำไรและพิจารณาว่านี่เป็นการลงทุนสาธารณะที่ดำเนินการเพื่อประกันสังคมได้ ตามรายงานของ หนังสือพิมพ์ถั่นจ่า

อย่าเอาไข่ทั้งหมดใส่ไว้ในตะกร้าใบเดียว

ตั้งแต่สมัยโบราณจนถึงปัจจุบัน ชาวเวียดนามเชื่อกันมาโดยตลอดว่า “ที่ดินทุกตารางนิ้วมีค่าเท่ากับทองคำ” นี่คือเหตุผลที่บ้านหรือที่ดินจึงไม่เพียงแต่เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังเป็นช่องทางในการออมเงินและการลงทุนที่ให้ผลกำไรอีกด้วย

อย่าเอาไข่ทั้งหมดใส่ไว้ในตะกร้าใบเดียวที่เรียกว่าอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ดร. ตรัน ซวน เลือง ระบุว่า แนวคิดนี้เริ่มสุดโต่งมากขึ้น หลายคนเมื่อเงินเหลือใช้ก็จะ “เท” ลงอสังหาริมทรัพย์ทันที ก่อให้เกิด “คลื่น” โดยไม่รู้ตัว และทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น

นายทราน วู ผู้อำนวยการฝ่ายขายบริษัท DHCONS Construction Joint Stock Company ชี้ให้เห็นว่าเนื่องจากความรู้ทางการเงินและความเข้าใจทางกฎหมายที่จำกัดของผู้คนจำนวนมาก จึงทำให้ผู้คนเหล่านี้ถูกหลอกล่อและจัดการโดยบุคคลและองค์กรต่างๆ ได้ง่าย โดย "เอาไข่ทั้งหมดใส่ไว้ในตะกร้าใบเดียว" ที่เรียกว่าอสังหาริมทรัพย์

หลายคนถึงกับเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ แต่กลับคิดว่าพวกเขากำลังลงทุน โดยเฉพาะในธุรกิจที่ดิน หลายคนยอมควักกระเป๋าซื้อที่ดินในเขตชานเมือง แล้วตั้งราคา "สูงลิ่ว" ทั้งๆ ที่อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ไม่ได้มีมูลค่าเพิ่มแต่อย่างใด

ตามโครงการวางแผนเมืองหลวงสำหรับปี พ.ศ. 2564-2573 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี พ.ศ. 2593 ฮานอยจะมีสองเมืองภายใต้การบริหาร ได้แก่ เมืองวิทยาศาสตร์และการฝึกอบรมฮวาหลัก และเมืองภาคเหนือ ซึ่งรวมถึงเขตการปกครองของอำเภอซ็อกเซินและอำเภอเม่ลิญ และบางส่วนของอำเภอด่งอันห์ นอกจากนี้ ฮานอยยังเสนอให้ศึกษาการจัดตั้งเมืองเพิ่มอีกสองเมือง ได้แก่ เมืองท่องเที่ยวในเขตเซินเตย-บาวี และเมืองสนามบินทางตอนใต้ในเขตฟู้เซวียน-อึ้งฮวา ตามรายงานของหนังสือพิมพ์ ถั่นจ่า

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm