แก้ปัญหา “คอขวด” ราคาที่อยู่อาศัย: การพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมต้องเป็นเรื่องสำคัญเชิงยุทธศาสตร์

VTV.vn - ราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ยังคงสูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะสามารถจ่ายได้ โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้น้อยและปานกลาง

ภาพประกอบภาพถ่าย

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์เช่นนี้ ในการประชุมคณะกรรมการอำนวยการกลางว่าด้วยนโยบายที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ นายกรัฐมนตรี ฝ่าม มินห์ จิ่ง ได้ตั้งคำถามที่เชื่อมโยงอุตสาหกรรมทั้งหมดเข้าด้วยกันว่า “เราต้องหาคำตอบว่าทำไมราคาอพาร์ตเมนต์จึงสูงและยังคงสูงอยู่” คำถามนี้ไม่เพียงสะท้อนความกังวลเกี่ยวกับความสมเหตุสมผลของตลาดเท่านั้น แต่ยังแสดงให้เห็นถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการปรับนโยบาย กลไก และแนวคิดในการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งถือเป็นกุญแจสำคัญในการลดราคาอพาร์ตเมนต์ในวงกว้าง

* อุปสงค์ที่แท้จริง - อุปทานไม่สมดุล

ดร. บุ่ย ดึ๊ก หุ่ง อดีตผู้อำนวยการกรมวางแผนการเงิน ( กระทรวงก่อสร้าง ) ให้ความเห็นว่า การวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดปัจจุบันพบว่าความขัดแย้งระหว่างอุปสงค์และอุปทานเป็นหนึ่งในสาเหตุหลัก แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะระดับกลางถึงบน จะมีสินค้าล้นตลาด แต่ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกลับขาดแคลนอย่างหนัก มีหลายสาเหตุที่ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้น แต่สาเหตุหลักที่ยืดเยื้อมานานหลายปีคือการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมราคาประหยัดสำหรับผู้ซื้อ

นายกรัฐมนตรีฝ่าม มิญ จิ่ง ชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังพัฒนาอย่างไม่สมดุล โดยอุปทานส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ซึ่งห่างไกลจากความต้องการที่แท้จริงของสังคม ราคาที่อยู่อาศัยถูกดันขึ้นสูงเกินไป บางครั้งพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะในสองเมืองใหญ่อย่าง ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ “ผู้คนจำนวนมากต้องการบ้าน แต่เนื่องจากราคาสูงเกินไป พวกเขาจึงไม่สามารถหาซื้อได้ บ้านราคาเกิน 70 ล้านหรือ 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ใครมีเงินซื้อ” นายกรัฐมนตรีย้ำ

รายงานของกระทรวงก่อสร้างระบุว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ปัจจุบันอยู่ที่ 70-80 ล้านดอง/ตารางเมตรโดยเฉลี่ย เพิ่มขึ้นประมาณ 5.6% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี ขณะเดียวกัน โครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการยังไม่สามารถดำเนินการได้ตามแผน โดยทำได้เพียง 59.6% ของแผนการสร้างอพาร์ตเมนต์บ้านจัดสรร 1 ล้านยูนิตภายในปี 2573 มาตรการสินเชื่อมูลค่า 145,000 พันล้านดองเพื่อสนับสนุนการพัฒนาในส่วนนี้ หลังจากดำเนินการมาสองปี งบประมาณกลับเบิกจ่ายไปเพียงกว่า 4,000 พันล้านดองเท่านั้น...

จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ดร. บุย ดึ๊ก หุ่ง กล่าวว่า หนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ลดลงได้ยากคือ ธุรกิจต่างๆ ประสบปัญหาในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน นโยบายการเงินไม่ได้สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคาร ขณะที่ช่องทางการระดมทุนระยะยาว เช่น พันธบัตรภาคเอกชนและตลาดหลักทรัพย์ยังไม่ได้รับการพัฒนา

ในบริบทของเงินทุนสินเชื่อระยะสั้นจากธนาคารซึ่งมีสัดส่วนสูง ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องที่เพิ่มขึ้นทำให้ธนาคารมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการใหม่หรือเกิดความล่าช้า ส่งผลให้เกิดการขาดแคลนอุปทานจริงและดันราคาให้สูงขึ้น

ในขณะเดียวกัน ระบบกฎหมายแม้จะมีการปรับเปลี่ยนหลายครั้ง แต่ก็ยังมีความซ้ำซ้อนอยู่มาก ยังไม่ชัดเจน และก่อให้เกิดความยากลำบากในกระบวนการดำเนินการ กระบวนการบริหารที่ยืดเยื้อ การขาดการเชื่อมโยงระหว่างหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและท้องถิ่น ประกอบกับขีดความสามารถในการบริหารจัดการในระดับรากหญ้าที่จำกัด ล้วนเป็นปัจจัยที่ทำให้กระบวนการลงทุนด้านการก่อสร้างและการนำที่อยู่อาศัยออกสู่ตลาดล่าช้าออกไป

นอกจากปัจจัยทางกฎหมายและทุนแล้ว ต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการอพาร์ตเมนต์ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ราคาที่ดิน ค่าเคลียร์พื้นที่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาษี ค่าธรรมเนียมต่างๆ และราคาวัสดุก่อสร้าง ล้วนเพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่ไม่มีกลไกควบคุมที่เข้มงวด ต้นทุนเหล่านี้รวมอยู่ในราคาขายแล้ว ส่งผลให้ผู้ซื้อต้องแบกรับภาระหนักขึ้น คุณฮุงวิเคราะห์

ในความเป็นจริง หลายธุรกิจยังสะท้อนให้เห็นว่ารายการราคาที่ดินและวิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในปัจจุบันกำลังสร้างภาระหนักให้กับต้นทุนการพัฒนาโครงการ ขณะเดียวกัน การประเมินมูลค่าที่ดินและการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก็มีความไม่สอดคล้องกันในแต่ละพื้นที่ ทำให้เกิดการขาดความโปร่งใสและต้นทุนการลงทุนที่สูงขึ้น

* การปรับโครงสร้างตลาด

จากสถานการณ์ดังกล่าว คุณเหงียน อันห์ เกว่ ประธานกลุ่ม G6 และสมาชิกคณะกรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ได้เสนอแนวทางที่ชัดเจนและเป็นไปได้เพื่อลดค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยในช่วงปี พ.ศ. 2568-2570 ประการแรก จำเป็นต้องจัดทำและออกรายการราคาที่ดินฉบับใหม่โดยเร็วและเหมาะสมยิ่งขึ้น ขณะเดียวกันก็ต้องยกเลิกขั้นตอนทางกฎหมายทั้งหมด เพื่อสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจต่างๆ สามารถดำเนินโครงการได้อย่างราบรื่นยิ่งขึ้น

ขณะเดียวกัน สำหรับที่ดินที่ประมูลโดยบุคคลธรรมดา นาย Que เสนอว่า จำเป็นต้องกำหนดกลไกให้ชัดเจนในการจำกัดการโอนภายใน 2 ปี กำหนดให้มีการวางเงินมัดจำจำนวนมาก พิสูจน์ความสามารถทางการเงิน และในขณะเดียวกันก็ต้องบังคับชำระเงินภายใน 7 วันหลังจากชนะการประมูล เพื่อขจัดการเก็งกำไรและการกักตุนที่ดินที่รอการขึ้นราคา...

ในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องควบคุมกำไรขั้นต้นของโครงการอพาร์ตเมนต์ โดยจำกัดไว้ไม่เกิน 50% เนื่องจากคุณ Que ระบุว่า ปัจจุบันหลายโครงการมีอัตรากำไรสูงกว่าต้นทุนจริงถึง 2-3 เท่า ทำให้ราคาขายสูงกว่าต้นทุนจริงมากกว่าสองเท่า ยกตัวอย่างเช่น โครงการอพาร์ตเมนต์หรูในฮานอยในปี 2565 มีราคา 40 ล้านดอง/ตร.ม. โดยมีต้นทุนก่อสร้างประมาณ 25 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ภายในปี 2568 ราคาจะเพิ่มขึ้นเป็น 90 ล้านดอง/ตร.ม. ในขณะที่ต้นทุนจะเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 35 ล้านดอง/ตร.ม.

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมอย่างเข้มแข็งในและรอบๆ เมืองใหญ่ โดยมีการวางแผนแบบประสานกันและโครงสร้างพื้นฐานที่ดี เพื่อสร้างแหล่งจัดหาที่เหมาะสมกับความต้องการของตลาดที่แท้จริง

ด้วยมุมมองเดียวกัน ดร. บุ่ย ดึ๊ก หุ่ง ได้เน้นย้ำว่า จำเป็นต้องสร้างความตระหนักรู้และเปลี่ยนการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยจากการซื้อและขาย ไปสู่การเพิ่มการลงทุนในที่อยู่อาศัยให้เช่าและเช่าซื้อเป็นหลัก ซึ่งถือเป็นความก้าวหน้าครั้งสำคัญในการดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

วิธีนี้ไม่เพียงแต่แก้ปัญหาที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังเป็นทางออกในการควบคุมแรงงานสังคมสงเคราะห์อีกด้วย แรงงานสามารถไปทำงานที่ไหนก็ได้เมื่อมีที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับรายได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการปรับโครงสร้างองค์กร จัดตั้งรัฐบาลท้องถิ่นสองระดับ ควบรวมจังหวัด ยกเลิกระดับอำเภอ และรวมตำบล

“อุดมการณ์ของรัฐธรรมนูญ พ.ศ. 2556 มติพรรค และยุทธศาสตร์การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม พ.ศ. 2564-2573 ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า “รัฐ ชุมชน และประชาชน มีหน้าที่รับผิดชอบในการดูแลการพัฒนาที่อยู่อาศัย” โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐต้องมีบทบาทนำในการดูแลการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ดังนั้น จึงจำเป็นต้องทบทวนรูปแบบวิสาหกิจที่มีกิจกรรมบริการสาธารณะในการก่อสร้างและธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม” ดร. บุย หง “เสนอแนะ”

ในด้านตลาด คุณ Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการบริษัท Viet An Hoa Real Estate กล่าวว่า ตลาดปัจจุบันไม่ได้ขาดแคลนสินค้า แต่ขาดสินค้าที่เหมาะสม ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ในปัจจุบันไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่ซื้อเพื่อการลงทุนหรือเก็งกำไร โดยหวังผลกำไร ขณะเดียวกัน ผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริงไม่สามารถเข้าถึงได้เนื่องจากราคาที่สูง

นโยบายการจัดการที่ดินและการพัฒนาเมืองในปัจจุบันบางนโยบาย แม้จะมุ่งควบคุมตลาด แต่กลับขัดขวางอุปทานโดยไม่ได้ตั้งใจ ตัวอย่างเช่น กฎระเบียบเกี่ยวกับการแบ่งแยกและการขายที่ดินที่เข้มงวดยิ่งขึ้น หรือกลไก "การชดเชยที่เจรจาต่อรองกันเอง" ทำให้การดำเนินโครงการขนาดเล็กแทบจะเป็นไปไม่ได้ ส่งผลให้ความยืดหยุ่นและการกระจายอำนาจของตลาดลดลงอย่างมาก

ดังนั้น ตามที่นาย Quang กล่าว การจะลดราคาอพาร์ตเมนต์ได้นั้น ไม่เพียงแต่ต้องมีการแก้ไขปัญหาเฉพาะในส่วนของเงินทุนและขั้นตอนการบริหารเท่านั้น แต่ยังต้องมีการปฏิรูปที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้นในด้านการวางแผน ที่ดิน การจัดการทางการเงิน และแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืนอีกด้วย

นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ได้เน้นย้ำถึงบทบาทเชิงยุทธศาสตร์ของที่อยู่อาศัยสังคมในนโยบายการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอย่างต่อเนื่อง โดยไม่เพียงแต่ให้บริการด้านความมั่นคงทางสังคมเท่านั้น แต่ยังมีส่วนสนับสนุนเสถียรภาพมหภาคอีกด้วย

ดังนั้น โครงการเคหะสังคมจึงถูกมองว่าเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด เพื่อลดราคาอพาร์ตเมนต์ จำเป็นต้องพิจารณาการพัฒนาโครงการเคหะสังคมให้เป็นโครงการลงทุนระดับชาติที่มีความสำคัญ โดยมีกลไกเฉพาะด้านเงินทุน ที่ดิน ภาษี และการวางแผน ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องส่งเสริมให้ภาคเอกชนมีส่วนร่วมในภาคส่วนนี้อย่างเข้มแข็ง ผ่านนโยบายจูงใจที่เฉพาะเจาะจงและเป็นไปได้

โดยทั่วไปผู้เชี่ยวชาญเห็นพ้องต้องกันว่าการแก้ไขปัญหาการลดราคาอพาร์ตเมนต์ไม่สามารถทำได้ด้วยมาตรการเดียวหรือมาตรการระยะสั้นเพียงไม่กี่อย่าง ปัญหานี้เกี่ยวข้องกับหลายสาขา ตั้งแต่การวางผังเมือง กฎหมาย การเงิน ภาษี ไปจนถึงแนวคิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยและกลยุทธ์การจัดการเศรษฐกิจมหภาค

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องมีการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างกระทรวง หน่วยงาน ท้องถิ่น และภาคธุรกิจ ที่สำคัญยิ่งกว่านั้น เราต้องเปลี่ยนทัศนคติของการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้มุ่งให้บริการประชาชน ไม่ใช่เป็นเพียงเครื่องมือในการลงทุน เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาสู่มูลค่าที่แท้จริง ด้วยผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสม ราคาที่สมเหตุสมผลและโปร่งใส ผู้คนจะมีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยมากขึ้น และเศรษฐกิจจะได้รับประโยชน์จากตลาดที่มั่นคง แข็งแรง และยั่งยืน

ที่มา: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm