การซื้อที่ดินราคาถูกสลับกันอาจทำให้ลูกค้าสูญเสียเงินทั้งหมดได้โดยง่าย

เมื่อพูดถึงปรากฏการณ์ที่คนจำนวนมากต้องการซื้อที่ดินติดถนน คุณ Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อีซี เรียลเอสเตท อินเวสเมนท์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (EZ Property) วิเคราะห์ว่า ที่ดินติดถนน คือ ที่ดินสวน ที่ดิน เพื่อการเกษตร (ยังไม่ได้รับการรับรองให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย) ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่อยู่อาศัย หรือที่ดินส่วนเกินหลังจากการวางผังแล้ว

ที่ดินติดถนนมีข้อดีคือราคาถูกและอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยที่มีประชากรหนาแน่น แต่ก็มีความเสี่ยงมากมายเช่นกันเนื่องจากไม่มีหนังสือปกแดง

ดังนั้นผู้ซื้อที่ดินอาจต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่ไม่สามารถสร้างบ้านได้เนื่องจากขั้นตอนการแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมาก แนวคิดเรื่องที่ดินสลับกันไม่ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนในกฎหมาย จึงมีแนวโน้มว่าอาจเกิดข้อพิพาทขึ้นได้ และผู้ซื้อจะต้องเสียเปรียบ

“ หากที่ดินไม่ได้ถูกแปลงไปใช้ประโยชน์อื่น คุณจะไม่สามารถสร้างบ้านหรือสิ่งก่อสร้างถาวรอื่นๆ บนที่ดินนั้นได้ นั่นหมายความว่าคุณทำได้เพียงปล่อยให้ที่ดินว่างเปล่าและรอการวางแผน ซึ่งอาจกินเวลานานหลายทศวรรษ ดังนั้น เงินทุนสำหรับการลงทุนจึงถูก “ฝัง” ไว้เป็นเวลานานมาก ” นายโทอันกล่าว

ระวังในการซื้อที่ดินติดถนน (ภาพ : ง็อก วี)

นอกจากนี้ ตามความเห็นของนายโตน หากจะซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้าน ที่ดินสลับกันก็ไม่ใช่ทางเลือกที่เหมาะสม พื้นที่แปลงสลับกันมักจะเล็กและแคบ (ไม่เกิน 50 ตร.ม.) และที่ตั้งและภูมิประเทศไม่สะดวกต่อการอยู่อาศัยในระยะยาว

ความเสี่ยงประการที่สองที่ผู้ซื้อต้องเผชิญตามที่นายโทอันกล่าวก็คือ ที่ดินที่แทรกอยู่นั้นไม่ได้ถูกควบคุมโดยเอกสารทางกฎหมาย ดังนั้น เมื่อมีการเรียกคืน เจ้าของก็จะไม่ได้รับการชดเชยตามกรอบราคาที่ดินที่ออกให้

นอกจากนี้ในกรณีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องมีหนังสือสำคัญและไม่มีข้อโต้แย้ง ขณะที่ธุรกรรมการซื้อขายที่ดินระหว่างกันมักจะมีเพียงสัญญาแบบเขียนด้วยลายมือเท่านั้น

“ เมื่อต้องเผชิญกับแรงกดดันทางการเงินและถูกบังคับให้ขายที่ดิน ผู้ซื้อจะใช้เวลานานขึ้นในการชำระบัญชี และอาจจะขายได้ยากด้วยซ้ำ ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดคือผู้ซื้ออาจสูญเสียเงินทั้งหมดที่จ่ายไปหากซื้อที่ดินที่มีข้อพิพาทกันมานาน” นายโทอันเน้นย้ำ

นาย Giang Anh Tuan กรรมการผู้อำนวยการบริษัท Tuan Anh Real Estate ซึ่งมีความเห็นตรงกัน ได้เตือนว่า ที่ดินที่แทรกอยู่ภายนอกนั้นดูน่าดึงดูด แต่ภายในก็มีความเสี่ยงแอบแฝงอยู่มากมาย ถ้าไม่ระมัดระวัง นักลงทุนอาจสูญเสียทุกสิ่งทุกอย่างได้อย่างง่ายดาย

นายตวน เปิดเผยว่า ที่ดินแปลงสลับที่ไม่มีหนังสือปกแดงมีการนำมาเสนอขายในราคาที่สมเหตุสมผลมาก อย่างไรก็ตามเมื่อตัดสินใจที่จะใช้เงิน ผู้ซื้อจำเป็นต้องกำหนดว่าเป็นเกม "แดงหรือดำ" อัตราการชนะ-แพ้ของการพนันครั้งนี้คือ 50/50 เพราะว่าถ้าไม่มีหนังสือสีแดงในมือก็ไม่มีการรับประกันอะไร

การอนุมัติหนังสือสีแดงให้กับแปลงที่ดินที่แทรกเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องง่าย ที่ดินประเภทแทรกเหล่านี้มักมีเพียงเอกสารการจัดสรรที่ดินที่มีระยะเวลาจำกัดในรูปแบบสำเนาเอกสารและผ่านมือคนจำนวนมาก

ดังนั้น หากต้องการซื้อที่ดินระหว่างแปลงเพื่อจำกัดความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรพิจารณาข้อมูลการวางแผนและการถือครองกับหน่วยงานท้องถิ่นอย่างรอบคอบ ทำสัญญาซื้อขายเป็นลายลักษณ์อักษร โดยมีลายเซ็นของทั้งสองฝ่าย และควรได้รับการยืนยันจากบุคคลที่สาม เพื่อป้องกันการดำเนินคดีในอนาคต กรณีเป็นที่ดินที่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์จำเป็นต้องตรวจสอบและปฏิบัติตามขั้นตอนการซื้อขายที่ถูกต้องอย่างเคร่งครัด

การซื้อที่ดินระหว่างแปลงอาจเป็นการสูญเสียโดยสิ้นเชิง (ภาพ : ง็อก วี)

“ ผู้ซื้อจะต้องพิจารณาให้รอบคอบก่อนลงทุนในอสังหาฯประเภทนี้ และในเวลาเดียวกันก็ต้องหาข้อมูลให้ชัดเจนเกี่ยวกับแหล่งที่มา เอกสารที่ดิน และกฎหมายผังเมืองท้องถิ่นที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อหลีกเลี่ยงข้อเสียเปรียบและข้อโต้แย้งในภายหลัง ” นายตวนกล่าวเน้นย้ำ

ตามคำกล่าวของทนายความ เล วัน ฮอย ผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมาย My Way ขณะนี้ กฎหมายยังไม่มีคำศัพท์ทางกฎหมายสำหรับ "ที่ดินเชื่อมโยง" ดังนั้นผู้ซื้อจะต้องเผชิญกับความเสี่ยงมากมาย เช่น ไม่รับประกันเงื่อนไขการโอนและการรับโอนให้ถูกต้องตามกฎหมาย ประสบปัญหาหลายประการในการยื่นขอใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน การสร้างและสร้างทรัพย์สินบนที่ดินเป็นเรื่องยาก หากต้องการแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ผู้ซื้อจะต้องจ่ายค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเป็นจำนวนมาก

ดังนั้นผู้ซื้อควรเรียนรู้เกี่ยวกับนโยบายในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับที่ดินระหว่างที่คาดว่าจะโอน การคำนวณรายละเอียดต้นทุนที่เกิดขึ้นในการแปลงการใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย

นอกเหนือจากภาระทางการเงินที่ต้องชำระเนื่องจากความแตกต่างระหว่างที่ดินสองประเภทที่ประชาชนสามารถดูได้จากรายการราคาที่ดินแล้ว พวกเขายังควรใส่ใจกับค่าใช้จ่ายอย่างเป็นทางการเมื่อแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินด้วย ผู้คนจึงจะทราบแน่ชัดถึงจำนวนเงินจริงที่ต้องใช้ในการโอนที่ดินสลับกันได้ก็ต่อเมื่อมีการคำนวณต้นทุนการแปลงอย่างละเอียดเท่านั้น

ผู้ซื้อยังควรระมัดระวังและพิจารณาให้รอบคอบก่อนสร้างบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์บนที่ดินบนที่ดินแทรกเมื่อการแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยยังไม่เสร็จสมบูรณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อทำการก่อสร้างโครงสร้างถาวรระยะยาว

ประชาชนยังต้องพิจารณาเลือกลงนามในสัญญาและธุรกรรมที่เหมาะสมเพื่อปกป้องสิทธิของตนในกรณีที่เกิดข้อพิพาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้น

เจา อันห์

แหล่งที่มา