การซื้อที่ดินราคาถูกสลับกันไปมาอาจทำให้ลูกค้าสูญเสียเงินทั้งหมดได้อย่างง่ายดาย

เมื่อพูดถึงปรากฏการณ์ที่ผู้คนจำนวนมากต้องการซื้อที่ดินติดถนน คุณ Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีแซด เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนท์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (EZ Property) วิเคราะห์ว่า ที่ดินติดถนน คือ ที่ดินสวน ที่ดิน ทำกิน (ยังไม่จัดเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย) ที่ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัย หรือที่ดินส่วนเกินที่ผ่านการวางแผนแล้ว

ที่ดินระหว่างแปลงมีข้อดีคือราคาถูกและอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยที่มีประชากรหนาแน่น แต่ก็มีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมายเช่นกันเนื่องจากไม่มีหนังสือปกแดง

ดังนั้น ผู้ซื้อที่ดินอาจเผชิญกับสถานการณ์ที่ไม่สามารถสร้างบ้านได้เนื่องจากขั้นตอนการแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่ซับซ้อน แนวคิดเรื่องที่ดินสลับชั้นไม่ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนในกฎหมาย ดังนั้นจึงอาจเกิดข้อพิพาทขึ้นได้และผู้ซื้อจะเสียเปรียบ

“ หากที่ดินไม่ได้ถูกดัดแปลงไปใช้งานอื่น คุณจะไม่สามารถสร้างบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างถาวรอื่นๆ บนที่ดินนั้นได้ นั่นหมายความว่าคุณทำได้เพียงปล่อยที่ดินว่างเปล่าไว้และรอการวางแผน ซึ่งอาจใช้เวลานานหลายสิบปี ดังนั้น เงินลงทุนจึงถูก “ฝัง” ไว้เป็นเวลานานมาก ” คุณโทอันกล่าว

ระวังการซื้อที่ดินติดแม่น้ำโขง (ภาพ : หง็อก วี)

นอกจากนี้ คุณตวนกล่าวว่า หากจะซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้าน ที่ดินแบบอินเตอร์สติเชียล (interstitial land) มักไม่เหมาะ เนื่องจากที่ดินแบบอินเตอร์สติเชียลมักมีขนาดเล็กและแคบ (ไม่เกิน 50 ตารางเมตร) ทำเลที่ตั้งและภูมิประเทศไม่เอื้อต่อการอยู่อาศัยในระยะยาว

ความเสี่ยงประการที่สองที่ผู้ซื้อต้องเผชิญตามคำกล่าวของนายโตนก็คือ ที่ดินที่แทรกอยู่นั้นไม่ได้มีเอกสารทางกฎหมายควบคุม ดังนั้น เมื่อที่ดินดังกล่าวถูกเรียกคืน เจ้าของก็จะไม่ได้รับการชดเชยตามกรอบราคาที่ดินที่ออกให้

นอกจากนี้กรณีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องมีหนังสือสำคัญสีแดงและไม่มีข้อโต้แย้ง ส่วนการซื้อขายที่ดินระหว่างกันมักมีเพียงสัญญาที่เขียนด้วยลายมือเท่านั้น

“ เมื่อต้องเผชิญกับแรงกดดันทางการเงินและถูกบังคับให้ขายที่ดิน ผู้ซื้อจะใช้เวลานานกว่าในการชำระบัญชี และอาจขายได้ยากยิ่ง ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดคือผู้ซื้ออาจสูญเสียเงินทั้งหมดที่จ่ายไปหากซื้อที่ดินที่มีข้อพิพาทมายาวนาน” คุณโทอันเน้นย้ำ

คุณเกียง อันห์ ตวน ผู้อำนวยการบริษัท ตวน อันห์ เรียลเอสเตท มีความคิดเห็นตรงกัน และเตือนว่า ที่ดินที่แทรกอยู่ภายนอกนั้นดูน่าสนใจ แต่ภายในกลับมีความเสี่ยงแอบแฝงมากมาย หากไม่ระมัดระวัง นักลงทุนอาจสูญเสียทุกสิ่งได้อย่างง่ายดาย

คุณตวนกล่าวว่า ที่ดินเปล่าที่ไม่มีหนังสือปกแดงนั้นมีราคาที่สมเหตุสมผลมาก อย่างไรก็ตาม เมื่อตัดสินใจลงทุน ผู้ซื้อต้องตระหนักว่านี่คือเกม "แดงกับดำ" อัตราส่วนการชนะและแพ้ของการพนันครั้งนี้คือ 50/50 เพราะหากไม่มีหนังสือปกแดงในมือ ก็ไม่มีอะไรรับประกันได้

การขอหนังสือรับรองที่ดินสำหรับแปลงที่ดินที่สลับกันเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องง่าย แปลงที่ดินที่สลับกันเหล่านี้มักมีเพียงเอกสารการจัดสรรที่ดินชั่วคราวในรูปแบบถ่ายเอกสาร และผ่านการตรวจสอบมาหลายครั้งแล้ว

ดังนั้น หากต้องการซื้อที่ดินแบบสลับ เพื่อลดความเสี่ยง นักลงทุนควรพิจารณาข้อมูลผังเมืองและกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานท้องถิ่นอย่างรอบคอบ ทำสัญญาซื้อขายเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมลายเซ็นของทั้งสองฝ่าย และควรมีการยืนยันเพิ่มเติมจากบุคคลที่สามเพื่อป้องกันการฟ้องร้องในอนาคต สำหรับที่ดินที่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ จำเป็นต้องตรวจสอบและปฏิบัติตามขั้นตอนการซื้อขายที่ถูกต้องอย่างรอบคอบ

การซื้อที่ดินระหว่างทางอาจส่งผลให้เสียหายทั้งหมดได้ (ภาพ: Ngoc Vy)

“ ผู้ซื้อจะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ และในเวลาเดียวกันก็ต้องหาข้อมูลให้ชัดเจนเกี่ยวกับแหล่งที่มา เอกสารที่ดิน และกฎหมายผังเมืองท้องถิ่นที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อหลีกเลี่ยงข้อเสียและข้อพิพาทในภายหลัง ” นายตวนกล่าวเน้นย้ำ

ทนายความ เล วัน ฮอย ผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมายมายเวย์ ระบุว่า ปัจจุบันกฎหมายยังไม่มีศัพท์เฉพาะสำหรับ “ที่ดินสลับ” ดังนั้น ผู้ซื้อจะต้องเผชิญกับความเสี่ยงมากมาย เช่น การไม่รับประกันเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์และการยอมรับการโอนกรรมสิทธิ์ให้ถูกต้องตามกฎหมาย ประสบปัญหามากมายในการยื่นขอหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ประสบปัญหาในการสร้างและจัดสรรทรัพย์สินบนที่ดิน และหากจะแปลงที่ดินให้เป็นที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจำนวนมาก

ดังนั้น ผู้ซื้อจึงควรศึกษานโยบายการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับที่ดินระหว่างแปลงที่คาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ คำนวณค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยอย่างละเอียด

นอกจากภาระผูกพันทางการเงินอันเนื่องมาจากความแตกต่างระหว่างที่ดินสองประเภทที่ประชาชนสามารถค้นหาได้จากรายการราคาที่ดินแล้ว ประชาชนยังควรใส่ใจกับค่าใช้จ่ายอย่างเป็นทางการเมื่อทำการแปลงสภาพที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้งาน เมื่อมีการคำนวณค่าใช้จ่ายในการแปลงสภาพอย่างละเอียด ประชาชนก็จะทราบจำนวนเงินที่แท้จริงที่ต้องใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบสลับกัน

ผู้ซื้อยังควรใช้ความระมัดระวังและพิจารณาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจสร้างบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์บนที่ดินที่สลับกันเมื่อการแปลงสภาพการใช้ที่ดินเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยยังไม่แล้วเสร็จ โดยเฉพาะการก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างถาวรระยะยาว

ประชาชนยังต้องพิจารณาเลือกลงนามในสัญญาและธุรกรรมที่เหมาะสมเพื่อปกป้องสิทธิของตนในกรณีที่เกิดข้อพิพาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้น

เฉา อันห์

แหล่งที่มา