HoREA เสนอแนวทางแก้ไขเพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคม

ขั้นตอนการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมนั้นยากกว่าโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ "หลายเท่า"

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) เปิดเผยว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในเขตเมืองมีจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองและจังหวัดที่เป็นศูนย์กลางซึ่งมีอัตราการพัฒนาอุตสาหกรรมสูง แต่จำเป็นต้องทำการวิจัยอย่างรอบคอบเพื่อพัฒนาประเภทที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่เหมาะสมกับความต้องการของประชาชนในแต่ละท้องถิ่น หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่ "ขายไม่ออก" เช่นที่เกิดขึ้นในบางท้องถิ่น

อสังหาฯ - สมช. เสนอแนวทางเพิ่มอุปทานบ้านพักอาศัยสังคม — ขั้นตอนการลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์นั้น “ยากครั้งหนึ่ง” แต่สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมนั้น “ยากเป็นสองเท่า”

หากขั้นตอนการลงทุนโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ “ยาก” แล้ว โครงการบ้านจัดสรรสังคมก็ “ยากเป็นสองเท่า” ส่งผลให้แผนพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรสังคมในช่วงปี 2559-2563 ดำเนินการได้เพียง 41% ทั่วประเทศเท่านั้น

แม้ว่านครโฮจิมินห์จะบรรลุเป้าหมาย 75% ของแผน แต่จำนวนจริงมีเพียง 15,000 หน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคม (เฉลี่ย 3,000 หน่วยต่อปี) ซึ่งไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมจำนวนมหาศาลได้

“ในช่วงปี 2564-2566 ทั้งประเทศได้ดำเนินโครงการบ้านจัดสรรสังคมเสร็จสิ้นเพียง 72 โครงการ มีหน่วยกิตรวม 38,128 หน่วย ซึ่งคิดเป็นเพียงเกือบ 9% ของแผน 5 ปี 2564-2568 ซึ่งมีจำนวนหน่วยกิตรวม 446,000 หน่วยเท่านั้น

โดยนครโฮจิมินห์ได้ดำเนินการก่อสร้างและแล้วเสร็จเพียง 2 โครงการบ้านจัดสรรจำนวน 623 ยูนิต (โอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปี 2559-2563) และได้เริ่มดำเนินโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 7 โครงการ จำนวน 4,996 ยูนิต แต่เนื่องจาก “ปัญหาทางกฎหมาย” ทำให้แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะดำเนินการก่อสร้าง” นายเชา กล่าว

9 แนวทางแก้ปัญหาเพื่อก้าวข้ามอุปสรรคและเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยสังคม

เพื่อ "ขจัดปัญหาและส่งเสริมการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคม" เพื่อเพิ่มอุปทานบ้านพักอาศัยสังคม HoREA ได้เสนอวิธีแก้ปัญหาหลายประการ

อสังหาฯ - HoREA เสนอแนวทางแก้ไขเพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยสังคม (รูปที่ 2) — HoREA เพิ่งเสนอวิธีแก้ปัญหาจำนวนหนึ่งเพื่อขจัดปัญหาและส่งเสริมการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อเพิ่มอุปทานอพาร์ทเมนท์บ้านพักอาศัยสังคม

ประการแรก เสนอให้ยกเลิกขั้นตอน "การอนุมัตินโยบายการลงทุนพร้อมกันกับการอนุมัตินักลงทุน" สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ทั่วประเทศโดยทันที สมาคมได้ขอให้ กระทรวงการวางแผนและการลงทุน พิจารณาส่งเรื่องให้รัฐบาลแก้ไขและเพิ่มเติมข้อ c ข้อ 7 มาตรา 31 แห่งพระราชกฤษฎีกา 31/2021/ND-CP

ประการที่สอง จากการแก้ไขและเพิ่มเติมข้อ c ข้อ 7 มาตรา 31 แห่งพระราชกฤษฎีกา 31/2021/ND-CP และข้อ 3 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 30/2021/ND-CP (ดังที่กล่าวข้างต้น) สมาคมเสนอ ให้กระทรวงก่อสร้าง สั่งให้กรมก่อสร้าง (กรมผังเมืองและสถาปัตยกรรม) ของท้องถิ่นประเมินและอนุมัติการวางแผนรายละเอียดในระดับ 1/500 สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม (และโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์) ที่มี "การอนุมัตินโยบายการลงทุนพร้อมกันกับการอนุมัติของนักลงทุน" บังคับใช้ตามบทบัญญัติของข้อ b ข้อ 3 มาตรา 6 แห่งมติที่ 98/2023/QH15 ของรัฐสภาที่กำหนดว่า "แผนผังการแบ่งเขตและแผนผังรายละเอียดต้องได้รับการอนุมัติหรืออนุมัติให้ปรับปรุงตามบทบัญญัติของกฎหมายก่อนที่จะจัดทำรายงานการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนเพื่อการก่อสร้างและดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปของโครงการ" ซึ่งสมาคมเสนอให้เพิ่มเติมในข้อ c ข้อ 7 ข้อ 31 แห่งพระราชกฤษฎีกา 31/2021/ND-CP และข้อ 3 ข้อ 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 30/2021/ND-CP

ประการที่สาม ในส่วนของกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม สมาคมขอแนะนำให้ท้องถิ่นดำเนินการ "การประมูลคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการใช้ที่ดิน" สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยสังคมตามบทบัญญัติของกฎหมายการประมูล พ.ศ. 2566 เพื่อคัดเลือกนักลงทุนที่มีความสามารถและใช้ประโยชน์และใช้ "กองทุนที่ดินสาธารณะ (ที่ดินสะอาด)" ที่วางแผนไว้เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อแก้ไขสถานการณ์ "การสิ้นเปลือง" ของทรัพยากรที่ดินดังที่เคยเกิดขึ้นมาก่อน

ประการที่สี่ เกี่ยวกับแหล่งสินเชื่อพิเศษเพื่อการดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม สมาคมฯ เสนอให้คณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณาจัดสรรเงินทุนงบประมาณแผ่นดินระยะกลางเพื่อดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม จัดสรรเงินทุนให้แก่ธนาคารนโยบายสังคม หรือจัดสรร “เงินอุดหนุนอัตราดอกเบี้ย” ให้แก่ธนาคารพาณิชย์ 4 แห่ง (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) ที่ได้รับการแต่งตั้งจากธนาคารของรัฐให้ดำเนินนโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยสังคมพิเศษ เนื่องจากในช่วงปี พ.ศ. 2558-2563 เนื่องจากขาดแคลนเงินทุนงบประมาณแผ่นดินระยะกลางเพื่อดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม นักลงทุนโครงการ ผู้ซื้อ และผู้เช่าที่อยู่อาศัยสังคมจึงแทบไม่มีสิทธิ์ได้รับนโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยสังคมพิเศษตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557

ประการที่ห้า สมาคมได้เสนอให้เพิ่มหรือเพิ่มนโยบายจูงใจสำหรับนักลงทุนโครงการบ้านจัดสรรเพื่อกระตุ้นและดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามามีส่วนร่วมในการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น

ประการที่หก “ความไม่เพียงพอและความยากลำบาก” ใน “การจัดการช่วงเปลี่ยนผ่าน” ของภาระผูกพันของผู้ลงทุนโครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์ในการสำรองส่วนหนึ่งของกองทุนที่ดิน (ร้อยละ 20) ของโครงการเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม เนื่องจากพระราชกฤษฎีกา 100/2015/ND-CP กำหนดให้โครงการที่มีขนาด 10 เฮกตาร์ขึ้นไปต้องสร้างที่อยู่อาศัยสังคมในโครงการ ส่วนโครงการที่มีขนาดน้อยกว่า 10 เฮกตาร์ ผู้ลงทุนได้รับอนุญาตให้สร้างที่อยู่อาศัยสังคมในโครงการหรือแลกเปลี่ยนกองทุนที่อยู่อาศัยสังคมที่มีมูลค่าเท่ากันหรือชำระเป็นเงินสด

ประการที่เจ็ด สมาคมฯ เสนอแนะให้กระทรวงก่อสร้างพิจารณาเสนอให้รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพิจารณาเพิ่ม “เจ้าของบ้าน” เพื่อรับ “นโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยเมื่อสร้างบ้านเองหรือปรับปรุงซ่อมแซม” ให้สอดคล้องกับความเป็นจริงของแต่ละท้องถิ่น เนื่องจากเรื่องนี้มีส่วนสำคัญอย่างยิ่งในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพที่ดีขึ้นสำหรับคนงาน คนงาน และผู้อพยพ ขณะเดียวกัน สมาคมฯ เสนอแนะให้กระทรวงการคลังพิจารณาเสนอให้รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพิจารณาควบคุมอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา “คงที่” เท่ากับ 5% ของรายได้เจ้าของบ้าน ซึ่งมีความสมเหตุสมผลมากกว่า

ประการที่แปด สมาคมเสนอให้กระทรวงก่อสร้างพิจารณาแก้ไขมติเลขที่ 510/QD-BXD ลงวันที่ 19 พฤษภาคม 2566 เรื่อง “ประกาศอัตราเงินลงทุนสำหรับงานก่อสร้างและราคาค่าก่อสร้างรวมของส่วนประกอบโครงสร้างของงานในปี 2565” สำหรับ “อัตราเงินลงทุนสำหรับงานก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม” เพื่อให้แน่ใจว่าเทียบเท่ากับ “อัตราเงินลงทุนสำหรับงานก่อสร้าง” ของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เนื่องจาก “อัตราเงินลงทุนสำหรับงานก่อสร้าง” ของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ตามมติเลขที่ 510/QD-BXD มีเพียงร้อยละ 76 ของ “อัตราเงินลงทุนสำหรับงานก่อสร้าง” ของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ประเภทเดียวกัน ซึ่งไม่สมเหตุสมผลและไม่ได้รับประกันการดำเนินการตามเป้าหมายในการปรับปรุงคุณภาพของงานที่อยู่อาศัยทางสังคมเพื่อให้ประชาชนรู้สึกปลอดภัยและไว้วางใจในนโยบายที่อยู่อาศัยทางสังคมของรัฐ

ประการที่เก้า สมาคมเสนอให้กระทรวงการก่อสร้างประสานงานกับกระทรวง สาขา และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อ "วิจัยและประกาศนโยบายสินเชื่อเพื่อการกู้ยืมเพื่อซ่อมแซมและสร้างบ้านใหม่ให้แก่ครัวเรือนที่ยากจนและเกือบยากจนในพื้นที่ชนบท" เพื่อปฏิบัติตามมติ 01/NQ-CP ลงวันที่ 5 มกราคม 2567 ของรัฐบาล และให้คำแนะนำและสนับสนุนจังหวัดและเมืองที่บริหารงานโดยส่วนกลางในการดำเนินการตามเป้าหมายแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมในท้องถิ่นสำหรับปี 2567 ได้สำเร็จ

แหล่งที่มา