ขั้นตอนการลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมนั้นยากกว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ "หลายเท่า"
นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) เปิดเผยว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในเขตเมืองมีจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองและจังหวัดที่เป็นศูนย์กลางซึ่งมีอัตราการพัฒนาอุตสาหกรรมสูง แต่จำเป็นต้องมีการวิจัยอย่างรอบคอบเพื่อพัฒนาประเภทที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่เหมาะสมกับความต้องการของประชาชนในแต่ละท้องถิ่น หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่ "ขายไม่ออก" เช่นที่เกิดขึ้นในบางท้องถิ่น
ขั้นตอนการลงทุนสร้างโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์นั้น “ยากครั้งหนึ่ง” แต่สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมนั้น “ยากเป็นสองเท่า”
หากขั้นตอนการลงทุนสร้างโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ “ยาก 1” ส่วนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมก็ “ยากเป็น 2 เท่า” ส่งผลให้ผลการดำเนินการตามแผนพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมทั้งประเทศในช่วงปี 2559-2563 ทำได้เพียง 41% เท่านั้น
แม้ว่านครโฮจิมินห์จะบรรลุเป้าหมาย 75% ของแผน แต่จำนวนจริงมีเพียง 15,000 หน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคม (เฉลี่ย 3,000 หน่วยต่อปี) ซึ่งไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมจำนวนมหาศาลได้
“ในช่วงปี 2564-2566 ทั้งประเทศได้ดำเนินการโครงการบ้านจัดสรรสังคมเสร็จสิ้นเพียง 72 โครงการ จำนวน 38,128 ยูนิต คิดเป็นเกือบ 9% ของแผน 5 ปี 2564-2568 ซึ่งมีจำนวน 446,000 ยูนิตเท่านั้น”
โดยนครโฮจิมินห์ได้ดำเนินการก่อสร้างและก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรสังคมไปแล้วเพียง 2 โครงการ รวม 623 ยูนิต (โอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปี 2559-2563) และเริ่มก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรสังคมแล้ว 7 โครงการ รวม 4,996 ยูนิต แต่เนื่องจาก “ปัญหาทางกฎหมาย” ทำให้แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะดำเนินการก่อสร้าง” นายเชา กล่าว
9 แนวทางแก้ปัญหาเพื่อก้าวข้ามอุปสรรคและเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยสังคม
เพื่อ "ขจัดปัญหาและส่งเสริมการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคม" เพื่อเพิ่มอุปทานบ้านพักอาศัยสังคม HoREA ได้เสนอวิธีแก้ปัญหาหลายประการ
HoREA เพิ่งเสนอวิธีแก้ปัญหาจำนวนหนึ่งเพื่อขจัดปัญหาและส่งเสริมการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อเพิ่มอุปทานอพาร์ทเมนท์บ้านพักอาศัยสังคม
ประการแรก เสนอให้ยกเลิกขั้นตอน "การอนุมัตินโยบายการลงทุนพร้อมกันกับการอนุมัตินักลงทุน" สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ทั่วประเทศทันที สมาคมเสนอให้ กระทรวงการวางแผนและการลงทุน พิจารณาส่งเรื่องให้รัฐบาลแก้ไขและเพิ่มเติมข้อ c ข้อ 7 มาตรา 31 แห่งพระราชกฤษฎีกา 31/2021/ND-CP
ประการที่สอง จากการแก้ไขและเพิ่มเติมข้อ c ข้อ 7 มาตรา 31 แห่งพระราชกฤษฎีกา 31/2021/ND-CP และข้อ 3 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 30/2021/ND-CP (ดังที่กล่าวข้างต้น) สมาคมเสนอ ให้กระทรวงก่อสร้าง สั่งให้กรมก่อสร้าง (กรมผังเมืองและสถาปัตยกรรม) ของท้องถิ่นประเมินและอนุมัติการวางแผนรายละเอียดในระดับ 1/500 ของโครงการบ้านพักอาศัยสังคม (และโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์) ที่มี "การอนุมัตินโยบายการลงทุนพร้อมกันกับการอนุมัติของนักลงทุน" บังคับใช้ตามบทบัญญัติของข้อ b ข้อ 3 มาตรา 6 แห่งมติที่ 98/2023/QH15 ของรัฐสภาที่กำหนดว่า "แผนผังการแบ่งเขตและแผนผังรายละเอียดต้องได้รับการอนุมัติหรืออนุมัติให้ปรับปรุงตามบทบัญญัติของกฎหมายก่อนที่จะจัดทำรายงานการศึกษาความเป็นไปได้สำหรับการลงทุนก่อสร้างและดำเนินการในขั้นตอนต่อไปของโครงการ" ซึ่งสมาคมได้เสนอให้เพิ่มในข้อ c ข้อ 7. ข้อ 31 แห่งพระราชกฤษฎีกา 31/2021/ND-CP และข้อ 3 ข้อ 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 30/2021/ND-CP
ประการที่สาม ในส่วนของกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม สมาคมขอแนะนำให้ท้องถิ่นดำเนินการ "การประมูลคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการใช้ที่ดิน" สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยสังคมตามบทบัญญัติของกฎหมายการประมูล พ.ศ. 2566 เพื่อคัดเลือกนักลงทุนที่มีความสามารถและใช้ประโยชน์และใช้ "กองทุนที่ดินสาธารณะ (ที่ดินสะอาด)" ที่วางแผนไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อแก้ไขสถานการณ์ "การสิ้นเปลือง" ของทรัพยากรที่ดินดังที่เคยเกิดขึ้นมาก่อน
ประการที่สี่ เกี่ยวกับแหล่งสินเชื่อพิเศษเพื่อการดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม สมาคมฯ เสนอให้คณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณาจัดสรรทุนงบประมาณแผ่นดินระยะกลางเพื่อดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม จัดสรรเงินทุนให้แก่ธนาคารนโยบายสังคม หรือจัดสรร “เงินอุดหนุนอัตราดอกเบี้ย” ให้แก่ธนาคารพาณิชย์ 4 แห่ง (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) ที่ได้รับการแต่งตั้งจากธนาคารของรัฐให้ดำเนินนโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยสังคมพิเศษ เนื่องจากในช่วงปี พ.ศ. 2558-2563 เนื่องจากขาดแคลนทุนงบประมาณแผ่นดินระยะกลางเพื่อดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม นักลงทุนโครงการ ผู้ซื้อ และผู้เช่าที่อยู่อาศัยสังคมจึงแทบไม่มีสิทธิ์ได้รับนโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยสังคมพิเศษตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557
ประการที่ห้า สมาคมได้เสนอให้เสริมหรือเพิ่มนโยบายให้สิทธิพิเศษแก่นักลงทุนโครงการบ้านจัดสรรเพื่อกระตุ้นและดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามามีส่วนร่วมในโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น
ประการที่หก “ความไม่เพียงพอและความยากลำบาก” ใน “การจัดการช่วงเปลี่ยนผ่าน” ของภาระผูกพันของผู้ลงทุนโครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์ในการสำรองส่วนหนึ่งของกองทุนที่ดิน (กองทุนที่ดิน 20%) ของโครงการเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม เนื่องจากพระราชกฤษฎีกา 100/2015/ND-CP กำหนดให้โครงการที่มีขนาด 10 เฮกตาร์ขึ้นไปต้องสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมในโครงการ โครงการที่มีขนาดน้อยกว่า 10 เฮกตาร์ ผู้ลงทุนได้รับอนุญาตให้สร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมในโครงการหรือแลกเปลี่ยนกองทุนที่อยู่อาศัยทางสังคมที่มีมูลค่าเท่ากันหรือชำระเป็นเงินสด
ประการที่เจ็ด สมาคมฯ เสนอแนะให้กระทรวงก่อสร้างพิจารณาเสนอให้รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพิจารณาเพิ่ม “เจ้าของบ้าน” เพื่อรับ “นโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยเมื่อสร้างบ้านเองหรือปรับปรุงซ่อมแซม” ให้สอดคล้องกับความเป็นจริงของแต่ละท้องถิ่น เนื่องจากเรื่องนี้มีส่วนสำคัญอย่างยิ่งในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพที่ดีขึ้นสำหรับคนงาน คนงาน และผู้อพยพ ขณะเดียวกัน สมาคมฯ เสนอแนะให้กระทรวงการคลังพิจารณาเสนอให้รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพิจารณาควบคุมอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา “คงที่” ในอัตรา 5% ของรายได้ของเจ้าของบ้าน ซึ่งมีความสมเหตุสมผลมากกว่า
ประการที่แปด สมาคมเสนอให้กระทรวงก่อสร้างพิจารณาแก้ไขมติเลขที่ 510/QD-BXD ลงวันที่ 19 พฤษภาคม 2566 เรื่อง “ประกาศอัตราเงินทุนลงทุนสำหรับงานก่อสร้างและราคาก่อสร้างรวมของส่วนประกอบโครงสร้างของงานในปี 2565” สำหรับ “อัตราเงินทุนลงทุนสำหรับงานก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม” เพื่อให้แน่ใจว่าเทียบเท่ากับ “อัตราเงินทุนลงทุนสำหรับงานก่อสร้าง” ของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เนื่องจาก “อัตราเงินทุนลงทุนสำหรับงานก่อสร้าง” ของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ตามมติเลขที่ 510/QD-BXD มีเพียงร้อยละ 76 ของ “อัตราเงินทุนลงทุนสำหรับงานก่อสร้าง” ของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ประเภทเดียวกัน ซึ่งไม่สมเหตุสมผลและไม่ได้รับประกันการดำเนินการตามเป้าหมายในการปรับปรุงคุณภาพของงานที่อยู่อาศัยทางสังคมเพื่อให้ประชาชนรู้สึกปลอดภัยและไว้วางใจในนโยบายที่อยู่อาศัยทางสังคมของรัฐ
ประการที่เก้า สมาคมเสนอให้กระทรวงการก่อสร้างประสานงานกับกระทรวง สาขา และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อ "วิจัยและประกาศนโยบายสินเชื่อเพื่อการกู้ยืมเพื่อซ่อมแซมและสร้างบ้านใหม่ให้แก่ครัวเรือนที่ยากจนและเกือบยากจนในพื้นที่ชนบท" เพื่อปฏิบัติตามมติ 01/NQ-CP ลงวันที่ 5 มกราคม 2567 ของรัฐบาล และให้คำแนะนำและสนับสนุนจังหวัดและเมืองที่บริหารงานโดยส่วนกลางในการดำเนินการตามเป้าหมายแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมในท้องถิ่นสำหรับปี 2567 ได้สำเร็จ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)