การปรับปรุงโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์

การเร่งรัดการปฏิบัติตามมติที่ 171/2024/QH15 ของรัฐสภาจะช่วยขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จำนวนมาก

ตามมติที่ 171/2024/QH15 ลงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2567 ของ รัฐสภา (NQ171) เรื่อง โครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์โดยข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน รัฐบาลมีหน้าที่กำกับดูแลกระทรวงและหน่วยงานระดับรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้องภายในขอบเขตหน้าที่และงานที่ได้รับมอบหมายให้จัดระเบียบการดำเนินงาน ติดตาม ตรวจสอบ และตรวจสอบการดำเนินการตามมตินี้

การคลี่คลายโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จำนวนมากช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนา

ศาสตราจารย์ ดร. ดัง หุ่ง วอ อดีตรัฐมนตรี ช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (อดีต) ยืนยันว่าการบังคับใช้มติที่ 171 จะช่วยแก้ไขปัญหาคอขวดของโครงการต่างๆ ได้มากมาย

ที่น่าสังเกตคือ ก่อนที่จะมีการออกมติที่ 171 กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังไม่สอดคล้องกับความคาดหวังของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากยังคงจำกัดการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์บนที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ซึ่งทำให้ธุรกิจและประชาชนเข้าถึงที่ดินที่อยู่อาศัยได้ยาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่และโครงการขนาดใหญ่ส่วนใหญ่มักดำเนินการบนที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

ดังนั้น ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo จึงคาดว่าปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยจะได้รับการแก้ไขโดยมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการจัดตั้งกองทุนที่ดินสำหรับธุรกิจเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า นครโฮจิมินห์ประกาศว่ามีโครงการที่ลงทะเบียนเพื่อดำเนินการตามมติที่ 171 มากกว่า 440 โครงการ มีพื้นที่ประมาณกว่า 2,000 เฮกตาร์ อย่างไรก็ตาม จำนวนโครงการนี้นับเฉพาะนครโฮจิมินห์เดิม ขณะที่นครบิ่ญเซืองเดิมมีโครงการมากกว่า 200 โครงการ ดังนั้น หากไม่นับ บ่าเรีย-หวุงเต่า เดิม จะมีโครงการที่ลงทะเบียนนำร่องมากกว่า 640 โครงการ คาดการณ์ว่าหากแต่ละโครงการมีบ้านประมาณ 830 หลัง นครโฮจิมินห์จะมีบ้านมากกว่า 530,000 หลังในอีก 3-10 ปีข้างหน้า

ปัจจุบัน นครโฮจิมินห์มีที่ดินหลายแปลง หลายประเภท และบางส่วนเป็นที่ดินสาธารณะ ดังนั้น มติที่ 171 จึงอนุญาตให้มีการพิจารณาเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์และสภาประชาชนเพื่ออนุมัติ ก่อนหน้านี้ บิ่ญเซืองเดิมเคยยื่นขออนุมัติมาแล้ว นายเชา กล่าวว่า นี่เป็นข้อมูลเชิงบวกอย่างมากต่อตลาดและเศรษฐกิจ มตินี้มุ่งเน้นไปที่นักลงทุนที่มีกองทุนที่ดิน โครงการเหล่านี้หลังจากได้รับการอนุมัติจากสภาประชาชนแล้ว จะเสร็จสิ้นขั้นตอนการอนุมัติการลงทุนอย่างรวดเร็ว โครงการที่ได้รับโอนเพิ่มเติมก็มีแนวโน้มที่จะได้รับกองทุนที่ดินในเร็วๆ นี้เช่นกัน

ยกตัวอย่างเช่น ก่อนหน้านี้ หากธุรกิจมีที่ดิน 10 เฮกตาร์ การซื้อที่ดินเพิ่มอีก 1-2 เฮกตาร์ก็จะรวดเร็วยิ่งขึ้น นอกจากนี้ รัฐบาลและกระทรวงต่างๆ ยังให้ความสำคัญกับการแก้ไขปัญหาผ่านคณะทำงานและคณะกรรมการกำกับดูแลของรัฐบาล นอกจากนี้ ผู้นำนครโฮจิมินห์ยังให้คำมั่นที่จะแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการและยังไม่ได้ดำเนินการ 68 โครงการ ซึ่ง HoREA ได้เสนอไว้ จากโครงการหลายร้อยโครงการที่ได้รับการแก้ไขแล้ว” นายเชา กล่าว

นายเล ฮวง เชา กล่าวว่า นครโฮจิมินห์กำลังส่งเสริมการออกสมุดสีชมพูให้กับประชาชน เพื่อเสริมสร้างแนวทางในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมให้เสร็จสมบูรณ์ นอกจากนี้ นครโฮจิมินห์จะจัดการประชุมกับ HoREA เป็นประจำ เพื่อหาวิธีขจัดอุปสรรคต่างๆ สำหรับภาคธุรกิจ

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ประเทศมีโครงการที่หยุดชะงักอยู่ประมาณ 1,000 โครงการ คิดเป็นมูลค่าเงินทุน 3 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ เมื่อเงินทุนไหลออก จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างมาก และสร้างความเชื่อมั่นให้กับภาคธุรกิจและนักลงทุน

โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม Chuong Duong Home, Thu Duc ward, โฮจิมินห์ซิตี้ ภาพถ่าย: Quoc Anh

คาดหวังโครงการนำร่องหลายร้อยโครงการ

กรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์เพิ่งแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับเงื่อนไข หลักเกณฑ์ และขอบเขตของสถานที่และพื้นที่ดินที่วางแผนไว้ในการดำเนินโครงการนำร่องการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินตามมติที่ 171

ก่อนหน้านี้ ในการปฏิบัติตามมติที่ 171 กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมของนครโฮจิมินห์ได้ขอให้กรมก่อสร้างให้ความเห็นเกี่ยวกับสถานที่และแปลงที่ดินจำนวน 442 แปลงที่วางแผนไว้ในการดำเนินโครงการนำร่องการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ตามมติที่ 171

กรมโยธาธิการและผังเมืองได้พิจารณาความเหมาะสมของทำเลที่ตั้งและแปลงที่ดินที่วางแผนไว้กับโครงการผังเมืองทั่วไป โครงการผังเมืองรายละเอียด และผังเมือง 1/2,000 ความเหมาะสมกับโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย และความเชื่อมโยงการจราจรของที่ตั้งและแปลงที่ดินปัจจุบันกับโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ

สำหรับโครงการปัจจุบันที่ไม่ได้กำหนดที่ตั้ง ขอบเขต และสถานะทางกฎหมายของที่ดินที่รัฐบริหารจัดการในโครงการ กรมโยธาธิการและผังเมืองกล่าวว่าไม่มีเหตุผลเพียงพอที่จะแสดงความคิดเห็น สำหรับพื้นที่ที่ดำเนินโครงการซึ่งมีพื้นที่สิ่งอำนวยความสะดวกที่ต้องย้ายตามแผนการก่อสร้างและผังเมืองตามที่กำหนดไว้ในมติที่ 171 การกำหนดพื้นที่สิ่งอำนวยความสะดวกที่จะย้ายไม่ใช่หน้าที่ของกรมโยธาธิการและผังเมือง

กรมโยธาธิการและผังเมือง ระบุว่า ปัจจุบันพื้นที่และสถานที่ที่โครงการกำลังดำเนินการยังไม่ได้รับอนุมัตินโยบายการลงทุน นักลงทุนหลายรายยังคงเจรจาเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน/ไม่มีกรรมสิทธิ์ที่ดิน ไม่ได้รับอนุมัติในฐานะนักลงทุน ยังไม่ได้จัดตั้งโครงการลงทุน และยังไม่ได้รับอนุมัติความคืบหน้าในการดำเนินโครงการในระยะใดระยะหนึ่ง ดังนั้น โครงการจึงจะถือว่าสอดคล้องกับแผนงานทั่วไป การวางผังเมืองโดยละเอียด และการดำเนินการโครงการ (หน่วยงานที่มีอำนาจอนุมัตินโยบายการลงทุน กฎหมายที่ดินและผังเมืองฉบับสมบูรณ์ ฯลฯ) เป็นระยะๆ

โครงการของบริษัท Tan Thanh Investment and Trade จำกัด ที่มีพื้นที่กว่า 2,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่ใจกลางเมืองโฮจิมินห์ ติดกับถนน Thi Sach และถนน Thai Van Lung เป็นตัวอย่างหนึ่ง กรมก่อสร้างระบุว่าที่ดินผืนนี้มีความเหมาะสมบางส่วนสำหรับโครงการวางผังเมืองทั่วไป และบางส่วนสำหรับผังเมืองมาตราส่วน 1/2,000 โครงการบ้านจัดสรรนี้มีความเหมาะสมสำหรับการวางผังเมืองที่ซับซ้อนตามผังเมืองมาตราส่วน 1/2,000

อย่างไรก็ตาม หน้าที่ของบริการเชิงพาณิชย์ สำนักงาน อพาร์ตเมนต์ และลานจอดรถสาธารณะ รวมถึงเกณฑ์การวางผังสถาปัตยกรรมของโครงการ (ซึ่งได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ในปี พ.ศ. 2560) ได้เปลี่ยนแปลงไปเมื่อเทียบกับหน้าที่ (สำนักงาน อพาร์ตเมนต์สำหรับการย้ายถิ่นฐานของครัวเรือนในพื้นที่โครงการ) และเกณฑ์การวางผังสถาปัตยกรรมได้รับการปรับปรุงในโครงการวางผังใจกลางเมืองขนาด 930 เฮกตาร์ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนการปรับผังเมืองมาตราส่วน 1/2,000 ในพื้นที่ เพื่อเป็นพื้นฐานทางกฎหมายสำหรับการดำเนินการตามขั้นตอนที่กำหนดไว้ต่อไป ก่อนหน้านี้ คณะกรรมการประชาชนเขต 1 (เดิม) ได้ให้ความเห็นว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนที่ดินผืนนี้สอดคล้องกับแนวทางและกลุ่มแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยในโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย ในปี พ.ศ. 2561 คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกประกาศอย่างเป็นทางการเพื่ออนุมัตินโยบายการลงทุนและรับรองนักลงทุนของบริษัท Tan Thanh Trading Investment จำกัด

ตามมติที่ 171/2024/QH15 ของรัฐสภา คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเสนอมติประกาศรายชื่อที่ดินที่วางแผนไว้สำหรับโครงการนำร่องต่อสภาประชาชนในระดับเดียวกันเพื่ออนุมัติ สภาประชาชนจังหวัดจะพิจารณาและอนุมัติรายชื่อที่ดินที่วางแผนไว้สำหรับโครงการนำร่องไปพร้อมกับการอนุมัติรายชื่องานและโครงการที่ต้องมีการเวนคืนที่ดิน

สรุปปี พ.ศ. 2571

ตามมติที่ 171 รัฐบาลจะทบทวนการดำเนินการตามมติที่ 171 เป็นระยะเวลา 3 ปี ภายในปี 2571 และสรุประยะเวลาดำเนินการ 5 ปี เพื่อรายงานต่อรัฐสภาในการประชุมสมัยประชุมปลายปี 2573

สภาประชาชนและคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองส่วนกลางมีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดระเบียบการดำเนินการตามมติภายในท้องถิ่นของตน คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองส่วนกลางมีหน้าที่รับผิดชอบในการรายงานผลการดำเนินการประจำปีต่อรัฐบาลก่อนวันที่ 31 ธันวาคม ในช่วงโครงการนำร่อง รายงานผลการทบทวนเบื้องต้น 3 ปีในระดับท้องถิ่นก่อนวันที่ 31 มกราคม พ.ศ. 2571 และรายงานผลการสรุป 5 ปีในระดับท้องถิ่นก่อนวันที่ 31 มกราคม พ.ศ. 2573

เพื่อเร่งรัดการดำเนินการตามมติที่ 171 เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2568 รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 75/2025/ND-CP ซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับการดำเนินการตามมติที่ 171 ดังนั้น ภายใน 15 วันนับจากวันสิ้นสุดระยะเวลาการลงทะเบียนเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้กลไกนำร่อง หน่วยงานจัดการที่ดินที่มีอำนาจหน้าที่ในระดับจังหวัดจะต้องทบทวนและประเมินเงื่อนไขและเกณฑ์ของแปลงที่ดินที่เสนอให้ดำเนินโครงการนำร่อง จัดทำรายชื่อแปลงที่ดินที่คาดว่าจะดำเนินโครงการนำร่องและส่งให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด

นายเล ฮูเหงีย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เล ถั่น คอนสตรัคชั่น จอยท์ สต๊อก จำกัด:

ทุนจะมีมากมาย

เงินทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีมากมายตั้งแต่ปี 2568 เนื่องจากเมื่อโครงการเสร็จสิ้น การเข้าถึงแหล่งเงินทุนจากธนาคารจะง่ายขึ้น ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจเติบโตอย่างก้าวกระโดดในปี 2570

ศาสตราจารย์ฮวง วัน เกือง สมาชิกคณะกรรมาธิการการคลังและงบประมาณของรัฐสภา:

การขจัดอุปสรรคต่างๆออกไป

มติที่ 171 จะขจัดอุปสรรคมากมายสำหรับโครงการที่หยุดชะงัก โดยเฉพาะโครงการที่เกี่ยวข้องกับการโอนที่ดินและกระบวนการทางกฎหมาย จากแนวทางแก้ไขเหล่านี้ หลังจากครึ่งปีแรกของปี 2568 โครงการ "ที่ดินทอง" หลายโครงการจะขจัดอุปสรรคออกไป และยังคงดำเนินการต่อไปโดยไม่ต้องประมูลใหม่ เพียงแต่ต้องปรับผังเมืองหรือปรับราคาเท่านั้น

ที่มา: https://nld.com.vn/khoi-thong-du-an-nha-o-thuong-mai-196250716215750344.htm