ขอแนะนำว่าไม่ควรกู้ยืมเกิน 50% ของมูลค่าบ้านเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แนะนำให้ประชาชนใช้โอกาสนี้ในการซื้อบ้านเมื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำและอุปทานที่อยู่อาศัยฟื้นตัว แต่ไม่ควรกู้ยืมเกิน 50% ของมูลค่าทรัพย์สิน

ท่ามกลางความกังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ VARS แนะนำว่าผู้ซื้อบ้านไม่ควรกู้ยืมเกิน 50% ของมูลค่าบ้านเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง - ภาพ: HONG QUANG

เหตุผลตามที่ VARS ระบุคือเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเมื่ออัตราดอกเบี้ยอาจเปลี่ยนแปลงในอนาคตอันใกล้

อัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นเพียง "ชั่วคราว" เท่านั้นใช่หรือไม่?

นอกจากนี้ VARS ยังแนะนำให้ผู้ซื้อบ้านควรให้ความสำคัญกับการเลือกโครงการจากนักลงทุนที่มีชื่อเสียง มีความสามารถทางการเงินที่แข็งแกร่ง มั่นใจได้ถึงความถูกต้องตามกฎหมายและความคืบหน้าในการก่อสร้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

ตามการวิเคราะห์ของ VARS พบว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางการลงทุนที่ได้รับผลกระทบโดยตรงและรุนแรงที่สุดจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย โดยมีลักษณะการใช้เงินกู้จำนวนมาก

ในอดีตตลาดอสังหาฯ ประสบภาวะตกต่ำอย่างรุนแรงในปี 2554-2556 โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พุ่งสูงเกิน 18-20%/ปี ทำให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนจำนวนมากต้องขายสินทรัพย์เพื่อลดการขาดทุน ทำให้ตลาด “หยุดชะงัก” เป็นเวลานาน ราคาอสังหาฯ หลายพื้นที่ รวมถึงใจกลางเมือง ลดลง 30-40%

สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากทัศนคติการลงทุนที่พึ่งพาเงินกู้ระยะสั้น ขณะที่โครงการและสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์มีวงจรการลงทุนที่ยาวนาน VARS กังวลว่าเมื่อต้นทุนเงินทุนเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหัน กระแสเงินสดถูกรบกวน และความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่องแทบจะหลีกเลี่ยงไม่ได้

VARS ระบุว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เพื่อกระตุ้นตลาด นักลงทุนและธนาคารพาณิชย์หลายแห่งได้เปิดตัวแพ็คเกจสินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษเริ่มต้นเพียง 5.5% ต่อปี หรือแม้แต่ปลอดดอกเบี้ย ระยะเวลาปลอดดอกเบี้ยสูงสุด 5 ปี นโยบายนี้ช่วยให้ประชาชนและนักลงทุนจำนวนมากเข้าถึงเงินทุนราคาถูกเพื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ระยะเวลาผ่อนปรนนี้เป็นเพียงชั่วคราวเท่านั้น เมื่อถึงช่วงอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หากอัตราดอกเบี้ยทั่วไปเพิ่มขึ้น แรงกดดันในการชำระหนี้จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ลูกค้าหลายรายตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยังไม่ได้ชำระเงินต้น แต่ดอกเบี้ยกลับเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า

เมื่อสภาพคล่องของตลาดอยู่ในระดับต่ำ การขายผลิตภัณฑ์ต่อเพื่อลดการขาดทุนกลายเป็นเรื่องยาก และความเสี่ยงของหนี้เสียอาจกลับคืนสู่ระบบสินเชื่อ VARS เน้นย้ำ

ในด้านอสังหาริมทรัพย์ VARS เชื่อว่าพวกเขาจะเผชิญกับความเสี่ยงสองเท่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ในทางกลับกัน พวกเขาต้องแบกรับต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นสำหรับเงินกู้เพื่อดำเนินโครงการ

ในทางกลับกัน กำลังซื้อในตลาดลดลง เนื่องจากประชาชนประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน ขณะเดียวกัน ช่องทางการระดมทุนผ่านพันธบัตรภาคเอกชนยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่

	อพาร์ทเมนท์	บ้านเดี่ยว
โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่กำลังก่อสร้าง	174,047	444,324
โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ก่อสร้างแล้วเสร็จ	3,239	6,257
โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีสิทธิ์ขายบ้านในอนาคต	15,649	16,800
โครงการบ้านพักอาศัยสังคมเริ่มก่อสร้าง	19,644
โครงการบ้านพักอาศัยสังคมเสร็จสมบูรณ์แล้ว	13,955
โครงการบ้านจัดสรรสังคมที่มีสิทธิ์ขายบ้านในอนาคต	5,561

พลิกกลับได้

ตามการสำรวจของ VARS พบว่าปัจจุบันอัตราดังกล่าวอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ แต่คงไว้ได้เพียงสูงสุด 36 เดือนเท่านั้น จากนั้นจึงจะคงอัตราลอยตัว

โดย ธนาคาร Agribank ปล่อยสินเชื่อด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.5% ใน 2 ปีแรก และลอยตัวในปีต่อๆ ไป

BIDV ให้สินเชื่อในอัตรา 5 - 5.5% ต่อปีในช่วง 6-12 เดือนแรก ส่วน Vietcombank ให้สินเชื่อในอัตรา 5.5 - 5.7% ต่อปี และคงอัตราดอกเบี้ยไว้ในช่วง 6-36 เดือนแรก จากนั้นจึงปล่อยลอยตัวตามภาวะตลาด

วงเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ของรัฐทั้งสามแห่งนี้คือ 100% ของมูลค่าสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัย

ในทำนองเดียวกัน VietinBank ให้กู้ยืม 70-100% ของมูลค่าสัญญา โดยมีอัตราดอกเบี้ยระยะกลางและระยะยาวที่ 5.6% ต่อปี ABBANK ให้กู้ยืม 100% ของมูลค่าสัญญา โดยมีอัตราดอกเบี้ยที่ 9.65% ต่อปี BAC A BANK ให้กู้ยืม 100% ของความต้องการเงินทุน โดยมีอัตราดอกเบี้ยที่ 6.6% ต่อปี

สินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารส่วนใหญ่มีระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุดถึง 35 ปี แต่มีการคงอัตราดอกเบี้ยต่ำไว้เพียง 3 ปีเท่านั้น ทำให้ VARS กังวลว่าผู้ซื้อบ้านจะต้องเผชิญกับแรงกดดันในการจ่ายดอกเบี้ยจำนวนมากเมื่ออัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลงและเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอนาคตอันใกล้นี้

ตามข้อมูลล่าสุดที่ธนาคารแห่งรัฐเผยแพร่ หนี้คงค้างด้านอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นเดือนสิงหาคมปีนี้อยู่ที่ประมาณ 4.1 ล้านล้านดอง โดยเป็นหนี้คงค้างด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจอยู่ที่ประมาณ 1.82 ล้านล้านดอง

หนี้คงค้างการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ หนี้ลงทุนในโครงการก่อสร้างเขตเมืองและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยประมาณ 614,000 พันล้านดอง หนี้โครงการให้เช่าสำนักงานประมาณ 61,000 พันล้านดอง หนี้โครงการก่อสร้างนิคมอุตสาหกรรมและเขตแปรรูปส่งออกประมาณ 114,000 พันล้านดอง และหนี้โครงการท่องเที่ยวเชิงนิเวศและรีสอร์ทประมาณ 62,000 พันล้านดอง

หนี้ลูกค้าที่สร้าง ซ่อมแซม ซื้อบ้านเพื่อขายหรือให้เช่ามีมูลค่าประมาณ 130,000 พันล้านดอง หนี้ลูกค้าที่ซื้อสิทธิการใช้ที่ดินมีมูลค่าประมาณ 190,000 พันล้านดอง หนี้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจอื่นๆ มีมูลค่าประมาณ 584,000 พันล้านดอง

ในส่วนของพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงค้างอยู่ กระทรวงการก่อสร้างกล่าวว่าในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ มูลค่ารวมของพันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ประมาณ 70,000 พันล้านดอง

บาวโงก

ที่มา: https://tuoitre.vn/khuyen-nghi-nguoi-dan-khong-nen-vay-qua-50-gia-tri-can-nha-de-tranh-rui-ro-20251106122048406.htm