ราคาที่ดินพุ่งสูง “น่าตกใจ” เสี่ยงธุรกิจและประชาชนเสี่ยงภัยมากมาย

(NLDO)- การสร้างแผนงานการปรับตัวที่เหมาะสมเพื่อหลีกเลี่ยงการก่อให้เกิด "แรงกระแทก" ต่อตลาดและผลกระทบฉับพลันต่อธุรกิจและประชาชน

Người Lao Động•06/11/2025

สถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) เพิ่งแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างรายการราคาที่ดินและจัดโครงการหารือเชิงลึก

VARS IRE เชื่อว่าผู้เชี่ยวชาญและภาคธุรกิจต่างเชื่อว่าการออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 ถือเป็นก้าวสำคัญที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในการบริหารจัดการภาครัฐ ซึ่งจะช่วยเพิ่มความโปร่งใสในตลาดและลดช่องว่างระหว่างราคาที่ดินของรัฐและราคาตลาด อย่างไรก็ตาม ความคิดเห็นส่วนใหญ่ระบุว่าการปรับขึ้นราคาอย่าง "น่าตกใจ" ในหลายพื้นที่กำลังสร้างความเสี่ยงอย่างมากต่อภาคธุรกิจ ประชาชน และแม้แต่กิจกรรมด้านสินเชื่อของธนาคาร

ดังนั้น รายการราคาที่ดินฉบับใหม่จะส่งผลกระทบต่อทั้งบุคคลและครัวเรือน ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด เนื่องจากผู้ที่กำลังดำเนินการเกี่ยวกับที่ดิน เช่น การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การอนุมัติหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หรือการได้รับค่าตอบแทนและการอนุมัติที่ดิน ต่างมีภาระผูกพันทางการเงินที่คำนวณตามรายการราคาที่ดินฉบับใหม่โดยตรง ผู้ที่ได้รับผลกระทบเหล่านี้เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การอนุมัติหนังสือรับรองการใช้ที่ดิน และการซื้อบ้านอาจเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย ในขณะเดียวกัน ก็มีความเสี่ยงที่จะเกิดข้อร้องเรียนและข้อพิพาทในพื้นที่ที่ได้รับค่าตอบแทนและการอนุมัติที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากการปรับราคาที่ดินสูงกว่าราคาที่ได้รับอนุมัติอย่างมาก

Giá đất từ 1-1-2026 tăng — ราคาที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 จะเพิ่มขึ้นอย่าง “น่าตกใจ” และก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อประชาชน

นอกจากนี้ ยังส่งผลกระทบต่อธุรกิจด้วย เพราะเมื่อราคาที่ดินสูงขึ้น ค่าชดเชยและต้นทุนการใช้ที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้มูลค่าการลงทุนรวมของโครงการเพิ่มขึ้น โครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการอาจประสบปัญหา ทำให้ธุรกิจต้องพิจารณาระงับโครงการ โครงการที่ยังไม่ได้ดำเนินการสามารถตั้งงบประมาณล่วงหน้าได้ง่ายกว่า แต่ความเสี่ยงที่ตลาดจะไม่ยอมรับราคาขายใหม่และความเสี่ยงที่จะเกิดข้อพิพาทยังไม่เป็นที่ทราบแน่ชัด

ราคาที่ดินที่สูงจะส่งผลกระทบต่อภาคธนาคารและสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ค้ำประกันต้องปรับเปลี่ยนกรอบมูลค่า ธนาคารอาจปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้เข้มงวดขึ้นเพื่อควบคุมความเสี่ยงหนี้เสีย ราคาบ้านและต้นทุนการเป็นเจ้าของบ้านที่สูงขึ้นอาจลดกำลังซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก หากราคาที่ดินสูงขึ้นเร็วกว่ามูลค่าที่แท้จริง ความเสี่ยงที่การประเมินมูลค่าและตลาดจะไม่สอดคล้องกันจะส่งผลกระทบต่อคุณภาพสินเชื่อ

ที่สำคัญ ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานจะส่งผลกระทบต่อตลาด ในด้านอุปสงค์ คาดว่าราคาขายจะเพิ่มขึ้นตามต้นทุนปัจจัยการผลิต ส่งผลให้กำลังซื้อที่แท้จริงลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ทำให้เกิดความระมัดระวังและรอนโยบายสนับสนุน ระดับราคาโดยรวมยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง กดดันความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน

นักพัฒนาสามารถปรับราคาขายให้สูงขึ้นเพื่อรักษาผลกำไร หากสามารถชดเชยต้นทุนที่ประหยัดจากการลดระยะเวลาและความเสี่ยงทางกฎหมายได้ด้วยภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่เพิ่มขึ้น ผลกระทบโดยรวมจะไม่เลวร้ายเกินไป

VARS IRE เชื่อว่ารายการราคาที่ดินจะมีความหมายก็ต่อเมื่อนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ เช่น การชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ หากนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่น เช่น การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การประมูล หรือภาษี รายการราคาที่ดินจะสูญเสียความเหมาะสมในการใช้งานจริง และจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนอย่างยืดหยุ่นเพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของรัฐ ประชาชน และภาคธุรกิจ

การสร้างแผนงานปรับตัวที่เหมาะสมเพื่อหลีกเลี่ยงการ “ช็อก” ตลาดและผลกระทบฉับพลันต่อธุรกิจและประชาชน

ที่มา: https://nld.com.vn/gia-dat-tang-soc-se-gay-nhieu-rui-ro-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-196251106175018872.htm