โดยเฉพาะในเอกสารของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ได้กล่าวถึงเนื้อหาสำคัญหลายประการที่เกี่ยวข้องกับประเด็นขั้นตอนและเนื้อหาของการกำหนดราคาที่ดินตามวิธีส่วนเกิน เช่น ข้อเสนอแก้ไขข้อ a และ b วรรค 2 มาตรา 5d
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจุด ก รายได้รวมจากการพัฒนาที่ดินหรือพื้นที่ดินจะถูกกำหนดขึ้นโดยพิจารณาจากราคาโอนที่ประมาณการไว้ ราคาค่าเช่า และความผันผวนของราคาโอนและราคาค่าเช่าในช่วงระยะเวลาการดำเนินโครงการ โดยอิงตามวิธีการเปรียบเทียบและพิจารณาปัจจัยสร้างรายได้อื่น ๆ รวมถึงระยะเวลาการขาย อัตราการขาย และอัตราการเข้าพัก
ในจุด b การใช้วิธีการเปรียบเทียบเพื่อพิจารณาหาผลตอบแทนจากการพัฒนารวมนั้น จะต้องแน่ใจว่ามีเงื่อนไขในการเปรียบเทียบกับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคหรือลงทุนในการก่อสร้างตามแผนการก่อสร้างรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติ
เกี่ยวกับข้อ d วรรค 2 มาตรา 5d VNREA เสนอที่จะแก้ไขและเพิ่มเติมดังต่อไปนี้: "คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะระบุระยะเวลาการก่อสร้าง ความคืบหน้าของการก่อสร้าง ต้นทุนโฆษณาและการขายอย่างชัดเจน โดยพิจารณาจากสถานการณ์จริงในพื้นที่ ขนาดและลักษณะของโครงการแต่ละโครงการ รวมทั้งผลกำไรของนักลงทุน โดยคำนึงถึงปัจจัยความเสี่ยงทางธุรกิจและต้นทุนทุน รวมถึงส่วนของผู้ถือหุ้นและเงินกู้ยืม"
วิธีการคิดแบบคงเหลือถือเป็นสิ่งสำคัญในการประเมินมูลค่าที่ดิน
นอกจากนี้ ในมาตรา 5d VNREA เสนอให้แก้ไขข้อ a และ b วรรค 3 โดยเสนอให้แก้ไขข้อ a เป็น “ต้นทุนการลงทุนก่อสร้าง ได้แก่ ต้นทุนการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม การก่อสร้างที่อยู่อาศัย งานก่อสร้างอื่นๆ ต้นทุนอุปกรณ์ ต้นทุนการให้คำปรึกษาการลงทุนก่อสร้าง ต้นทุนการจัดการโครงการ ต้นทุนอื่นๆ ที่เกิดขึ้นระหว่างกระบวนการดำเนินการลงทุน ต้นทุนการลงทุนก่อสร้างจะคำนึงถึงปัจจัยเงินเฟ้อราคาในช่วงระยะเวลาการลงทุนก่อสร้าง”
สำหรับประเด็น b การแก้ไขที่เสนอคือ: “ต้นทุนทางธุรกิจรวมถึง: ต้นทุนการโฆษณาและการขาย กำไรของนักลงทุนโดยคำนึงถึงความเสี่ยงทางธุรกิจและต้นทุนทุน รวมถึงส่วนของผู้ถือหุ้นและทุนที่กู้ยืม และต้นทุนการจัดการนักลงทุนในระหว่างกระบวนการขายและธุรกิจ การกำหนดค่าโฆษณาและการขายจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ตามค่าเฉลี่ยในท้องถิ่น กำไรของนักลงทุนจะคำนึงถึงความเสี่ยงทางธุรกิจและต้นทุนทุน รวมถึงส่วนของผู้ถือหุ้นและทุนที่กู้ยืม ซึ่งคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของต้นทุนการลงทุนทั้งหมดสำหรับการก่อสร้างงานบนที่ดินและโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค และค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระ”
นอกจากนี้ VNREA ยังได้เสนอเนื้อหาอื่นๆ ของพระราชกฤษฎีกา 44 อีกมากมาย เช่น วิธีการใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดิน ข้อมูลสำหรับการใช้หลักการรายได้จากที่ดินเพื่อ การเกษตร ขั้นตอนและเนื้อหาของการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน...
เกี่ยวกับพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้เพิ่มวิธีการส่วนเกินลงในร่างแก้ไขฉบับล่าสุด
ดังนั้นในปัจจุบันมีวิธีการประเมินราคาที่ดินอยู่ 5 วิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบโดยตรง การหักลดหย่อน รายได้ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ในร่างแก้ไขและภาคผนวกของมาตราหลายมาตราของพระราชกฤษฎีกานี้เมื่อเดือนกรกฎาคม กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ลบวิธีการส่วนเกินและการหักลดหย่อนทั้งสองวิธีออกไป
ในร่างล่าสุดที่เพิ่งเผยแพร่เพื่อขอความเห็น กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้เพิ่มวิธีการส่วนเกินนอกเหนือจากวิธีอื่นสามวิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบ รายได้ และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน
วิธีส่วนเกินคือการนำรายได้ (ที่คาดคะเนไว้) ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ลบด้วยต้นทุนที่ประมาณการไว้ ซึ่งหน่วยงานจัดการจะใช้คำนวณภาษีที่ดินที่บริษัทจะต้องจ่าย อย่างไรก็ตาม ส่วนเกินเป็นวิธีหลักที่โครงการอสังหาริมทรัพย์เกือบ 90% ใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตั้งแต่ปี 2014 จนถึงปัจจุบัน
ร่างแก้ไขที่ไม่ใช้หลักการส่วนเกินนั้นไม่สมเหตุสมผล ข้อเสนอให้ยกเลิกวิธีการดังกล่าวยังทำให้ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกังวลว่าจะส่งผลลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น ทำให้มีโครงการใหม่ไม่เพียงพอต่อความต้องการ ธุรกิจต่างๆ ประสบปัญหา และราคาที่อยู่อาศัยลดลง
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)