ธุรกิจอสังหาฯ หลายราย “แบกรับ” มูลค่าสินค้าคงคลังมหาศาล

รายงานสรุปของ กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในภาวะการซื้อขายที่เงียบเหงา แต่ในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี จำนวนการค้นหาธุรกรรมทางการเงินเพื่อการลงทุนฟื้นตัวได้ดี และอุปทานจากโครงการใหม่ๆ ก็ปรากฏขึ้นมากขึ้นเรื่อยๆ

ในส่วนของสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ จากข้อมูลของ 53/63 ท้องที่ สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์มีประมาณ 18,808 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวและที่ดินเปล่าของโครงการ สินค้าคงคลังเฉพาะประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 3,196 ยูนิต บ้านเดี่ยว 6,554 ยูนิต และที่ดินเปล่า 7,190 แปลง

กระทรวงก่อสร้างประเมินว่าโดยรวมปี 2566 สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ในโครงการบ้านจัดสรร บ้านจัดสรร และที่ดินมีแนวโน้มลดลง

แม้ว่าตามรายงานทั่วไป สินค้าคงคลังมีแนวโน้มลดลง แต่เมื่อพิจารณาภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง จะเห็นได้ง่ายว่าสินค้าคงคลังอยู่ในระดับค่อนข้างสูง

เป็นผู้นำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในด้านสินค้าคงคลัง โดย ณ สิ้นปี 2566 บริษัท No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland , HoSE: NVL) มีสินค้าคงคลังสูงถึง 138,598 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 เมื่อเทียบกับช่วงต้นงวด เกือบเท่ากับสินค้าคงคลังทั้งหมดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 2 แห่ง ได้แก่ Vingroup Corporation - JSC (HoSE: VIC) และ Vinhomes JSC (HoSE: VHM) รวมกัน

นอกจากนี้ สินค้าคงคลังคิดเป็น 57% ของสินทรัพย์รวมของบริษัท โดยมูลค่ากองทุนที่ดินและโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างคิดเป็นมูลค่า 129,458 พันล้านดอง (มากกว่า 93% ของสินค้าคงคลังทั้งหมด) นอกจากนี้ ยังมีโครงการและสินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วจำนวนหนึ่ง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วรอการส่งมอบให้กับลูกค้าคิดเป็นสัดส่วนเพียงเล็กน้อย

ด้วยสินค้าคงคลังจำนวนมหาศาลเช่นนี้ Novaland จำเป็นต้องกันเงินสำรองไว้เกือบ 161 พันล้านดอง ซึ่งสูงกว่าเมื่อต้นปี 2566 ถึง 80 เท่า

ที่น่าสังเกตคือ สินค้าคงคลังของกลุ่มมีสัดส่วนมากกว่า 50% ของสินทรัพย์รวมมาเป็นเวลาหลายปีแล้ว และมีการใช้เงินจำนวนหลายหมื่นล้านดอลลาร์เป็นหลักประกันเงินกู้

อสังหาริมทรัพย์ - ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งต้องแบกรับมูลค่าสินค้าคงคลังจำนวนมหาศาล — ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งต้อง "แบกรับ" มูลค่าสินค้าคงคลังจำนวนมหาศาล

ตามหลัง Novaland ก็คือ "ผู้ยิ่งใหญ่" ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่าง Vingroup โดยมีสินค้าคงคลัง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2566 มีมูลค่าถึง 92,730 พันล้านดอง ลดลงเกือบ 6,000 พันล้านดองเมื่อเทียบกับช่วงต้นงวด

โดยโครงสร้างสินค้าคงคลังของ Vingroup ประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมขายจำนวน 63,354 พันล้านดอง

สินค้าคงคลังของ วินโฮมส์ อยู่ที่ 52,342 พันล้านดอง ลดลง 18% (เกือบ 10,000 พันล้านดอง) เมื่อเทียบกับช่วงต้นงวด สาเหตุคือในปี 2566 วินโฮมส์ส่งมอบอสังหาริมทรัพย์แนวราบ 9,800 ยูนิตตามกำหนดในโครงการวินโฮมส์ โอเชียนพาร์ค 2 และ 3 ซึ่งช่วยสร้างรายได้และลดสินค้าคงคลังไปพร้อมๆ กัน

สินค้าคงคลังของ Vinhomes ส่วนใหญ่อยู่ในประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายระหว่างการก่อสร้างที่มีมูลค่ามากกว่า 49,407 พันล้านดอง ซึ่งบริษัทอธิบายว่าส่วนใหญ่รวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่ ราคาซื้อของบริษัทย่อยที่จัดสรรเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนการซื้อโครงการ ต้นทุนการก่อสร้างและพัฒนาโครงการเขตเมืองนิเวศ Dream City พื้นที่เมือง Dai An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City และโครงการอื่นๆ อีกมากมาย

แม้ว่าจะไม่มีสินค้าคงคลังมากเท่ากับธุรกิจที่กล่าวถึงข้างต้น แต่ Khang Dien House Investment and Trading JSC (HoSE: KDH) เป็นผู้นำในอัตราการเติบโตของสินค้าคงคลัง

ณ สิ้นปี 2566 บริษัท Nha Khang Dien บันทึกสินค้าคงคลังสูงสุดในประวัติศาสตร์ของบริษัทที่ 18,787 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 50.8% เมื่อเทียบกับต้นปี

โครงสร้างสินค้าคงคลังของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จอยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยที่กำลังพัฒนาจำนวน 8 โครงการ คิดเป็นสินค้าคงคลังรวมเกือบ 17,700 พันล้านดอง

โดยโครงการเขตที่อยู่อาศัยขางฟุก-เตินเต่า มีมูลค่ากว่า 6,527 พันล้านดอง โครงการดวนเหงียน-บินห์จุงดง มีมูลค่ากว่า 3,380 พันล้านดอง และโครงการบินห์จุง-บินห์จุงดง มีมูลค่ากว่า 3,158 พันล้านดอง นับเป็นโครงการที่มีการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงคลังมากที่สุด ถึง 3 เท่าจากช่วงต้นงวด และเป็นสาเหตุที่ทำให้สินค้าคงคลังของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ขณะเดียวกัน โครงการคังฟุก-อันเซืองเวือง ก็มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเป็นมากกว่า 1,233 พันล้านดอง โครงการที่อยู่อาศัยคังฟุก-ฟองฟู 2 มีมูลค่ามากกว่า 1,675 พันล้านดอง และโครงการที่อยู่อาศัยคังฟุก-บิ่ญหุ่ง 11A มีมูลค่าเกือบ 610 พันล้านดอง นอกจากนี้ ยังมีโครงการใหม่ที่จะประกาศเปิดตัวในปี 2566 คือ บิ่ญจุงเหมย-บิ่ญจุงดง ซึ่งมีมูลค่าเกือบ 965 พันล้านดอง

ตรงกันข้ามกับการเติบโตอย่างรวดเร็วของญาจางเดียน สินค้าคงคลังของ Dat Xanh Group Corporation (HoSE: DXG) ลดลงเล็กน้อย 109,000 ล้านดอง เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี เหลือ 14,139,000 ล้านดอง โดยสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วของบริษัทเพิ่มขึ้นเกือบ 58% คิดเป็นมูลค่ามากกว่า 2,500,000 ล้านดอง และสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จลดลงเหลือ 10,892,000 ล้านดอง

บริษัท พัต ดัท เรียลเอสเตท ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น (HoSE: PDR) ซึ่งดำเนินธุรกิจในภาคธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีสินค้าคงคลังลดลงเล็กน้อยเหลือ 12,199 พันล้านดอง แต่ยังคงคิดเป็นมากกว่าครึ่งหนึ่งของสินทรัพย์ทั้งหมด และกระจายอยู่ในโครงการสำคัญ 12 โครงการของบริษัทเป็นหลัก

โครงการทั่วไปบางส่วนได้แก่ โครงการ EverRich 2 มูลค่า 3,597 พันล้านดอง โครงการ Tropicana Ben Thanh Long Hai มูลค่า 1,993 พันล้านดอง และโครงการ Binh Duong Tower มูลค่า 2,393 พันล้านดอง

รายงานพิเศษเรื่อง “สถานะสุขภาพปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม” ของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่าสินค้าคงคลังจำนวนมากส่วนใหญ่มาจากโครงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จสิ้น ซึ่งต้องหยุดชะงักลงเนื่องจากธุรกิจต่างๆ ไม่มีทรัพยากรเพียงพอที่จะดำเนินโครงการต่อไป

เมื่อพิจารณาจากตัวเลขสต๊อกสินค้าตั้งแต่หลักหมื่นไปจนถึงหลักแสนล้าน แสดงให้เห็นว่าสต๊อกสินค้ากำลังกลายเป็นปัญหาที่ยากที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทุกแห่งต้องหาทาง แก้ไข

แหล่งที่มา