ในความเป็นจริง อาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งใน ฮานอย มีปัญหาด้านพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนกลาง ความขัดแย้งส่วนใหญ่เกิดจากการที่คู่กรณีไม่สามารถกำหนดและตกลงกันได้ว่าพื้นที่ใดเป็นพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ใดเป็นพื้นที่ส่วนตัว ทำให้เกิดความขัดแย้งระหว่างคู่กรณี
เกี่ยวกับเรื่องนี้ เอกสารทางกฎหมายของรัฐที่เกี่ยวข้องกับการจัดการและการดำเนินงานของอาคารอพาร์ตเมนต์ได้ระบุระเบียบข้อบังคับที่ค่อนข้างละเอียดและสมบูรณ์ ล่าสุดได้มีการออกหนังสือเวียนหมายเลข 05 ของ กระทรวงการก่อสร้าง ซึ่งเป็นเอกสารที่รวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการจัดการและการดำเนินงานของอาคารอพาร์ตเมนต์
ตามที่นางสาววู เกียว ฮันห์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์ Savills Hanoi กล่าว ความขัดแย้งในโครงการอพาร์ตเมนต์มีสาเหตุมาจากการขาดความครบถ้วนสมบูรณ์และความโปร่งใสในเอกสารที่ควบคุมการใช้พื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนกลางเมื่อนักลงทุนพัฒนาและก่อสร้างโครงการ แม้ว่าเอกสารทางกฎหมายจะระบุไว้ชัดเจนแล้วก็ตาม ทำให้เกิดความคลุมเครือในการกำหนดกรรมสิทธิ์และสิทธิการใช้ในภายหลัง
อาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในฮานอยประสบปัญหาเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางและส่วนตัว โดยเฉพาะข้อพิพาทเรื่องพื้นที่จอดรถ (ภาพ: BG)
“จำเป็นต้องเข้าใจว่าพื้นที่ทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับระบบโครงสร้าง ทางเดิน ทางเดินร่วม และระบบที่แยกจากกันไม่ได้ ล้วนเป็นพื้นที่กรรมสิทธิ์ร่วมกัน อย่างไรก็ตาม พื้นที่หนึ่งที่มักเกิดข้อพิพาทในอาคารชุดคือพื้นที่จอดรถ” นางฮาญห์กล่าวเสริม
ตามกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 พื้นที่สำหรับจอดจักรยาน รถยนต์สำหรับคนพิการ รถยนต์สองล้อ และรถยนต์สามล้อ เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของห้องชุด ส่วนพื้นที่จอดรถ ผู้เช่า/ผู้ซื้อห้องชุดสามารถซื้อหรือให้เช่าช่วงได้
“ในความเป็นจริงแล้ว ในอาคารอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ รายได้จากพื้นที่จอดรถจักรยานยนต์ (กรรมสิทธิ์ร่วม) จะถูกส่งกลับเข้ากองทุนดำเนินงานของอาคาร อย่างไรก็ตาม พื้นที่นี้ถูกวางแผนไว้อย่างไร พื้นที่กรรมสิทธิ์ร่วมมีมูลค่าเท่าใด และจากตรงนั้น การกำหนดรายได้เฉพาะต่อคันรถนั้นยังคงไม่ชัดเจน ซึ่งทำให้เกิดการถกเถียงกันไม่รู้จบ” นางฮันห์วิเคราะห์
เพื่อแก้ไขข้อขัดแย้งและจำกัดผลกระทบในขั้นตอนต่อไป นางสาวฮันห์กล่าวว่านักลงทุนจำเป็นต้องคาดการณ์และคำนวณพื้นที่ส่วนกลางและส่วนตัวอย่างถูกต้องตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบ รวมถึงนำเสนอพื้นที่เหล่านี้อย่างชัดเจนในสัญญาซื้อขายและรายงาน ด้านเศรษฐกิจ และเทคนิคเกี่ยวกับการลงทุนก่อสร้าง คณะกรรมการบริหารจำเป็นต้องเข้าถึงบันทึกการดำเนินการเสร็จสิ้นทั้งหมดของโครงการตามข้อกำหนดของเอกสารรวม 05/VBHN-BXD Circular เกี่ยวกับระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการจัดการและการใช้ตึกอพาร์ตเมนต์
นอกจากนี้ นักลงทุนยังต้องตกลงกับฝ่ายที่เกี่ยวข้องเพื่อกำหนดกฎเกณฑ์สำหรับพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก จากนั้นจึงทำข้อตกลงทั่วไปและฉันทามติเกี่ยวกับเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับสิทธิ์ การใช้ และการปกป้องทรัพย์สินเพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้น
พื้นที่ส่วนกลางและส่วนตัวของโครงการยังเกี่ยวข้องกับการกำหนดค่าบริการโครงการที่เจ้าของโครงการแต่ละรายต้องมีส่วนร่วมด้วย โดยคุณฮานห์ กล่าวว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับค่าบริการสูงสุดในโครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีลิฟต์ในเมืองต้องไม่เกิน 16,500 ดอง/ตร.ม./เดือน
ค่าบริการยังกำหนดให้รวมอยู่ในสัญญาซื้อขายด้วย ดังนั้นผู้ซื้อจึงต้องดูระดับค่าบริการที่เจ้าของต้องชำระด้วย เพราะเมื่อเริ่มดำเนินการ ความคิดทั่วไปของผู้อยู่อาศัยมักจะมุ่งไปที่ความโปร่งใสในระดับค่าบริการและวิธีการใช้เงินจากค่าบริการที่จ่ายไป ซึ่งเรื่องนี้ต้องอาศัยผู้ลงทุนและหน่วยงานจัดการที่ใส่ใจในเรื่องนี้
ภาพประกอบ. (ที่มา: CP)
ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าในการกำหนดราคาบริการที่เหมาะสม นักลงทุนและหน่วยงานบริหารควรพิจารณาปัจจัยที่ส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนในการจัดทำราคาบริการอาคารอพาร์ตเมนต์ ต้นทุนนี้จะขึ้นอยู่กับขนาด คุณลักษณะทางสถาปัตยกรรม การออกแบบ และอุปกรณ์ของโครงการ หลังจากมีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมดแล้ว หน่วยงานบริหารสามารถคำนวณต้นทุนการดำเนินการที่ประกอบเป็นค่าบริการได้
แม้ว่าจุดเหล่านี้จะเป็นประเด็นเล็กๆ น้อยๆ ในห่วงโซ่การทำงานของหน่วยจัดการการดำเนินงาน แต่ก็ส่งผลโดยตรงต่อราคาหน่วยของค่าธรรมเนียมการดำเนินการ ดังนั้น การบริหารจัดการจึงต้องเข้มงวดและดำเนินการโดยหน่วยจัดการการดำเนินงานที่เป็นมืออาชีพ เพื่อให้สามารถสนับสนุนทั้งนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยให้สามารถปรับต้นทุนการจัดการให้เหมาะสม รวมถึงความโปร่งใสในกิจกรรมและบริการการจัดการของโครงการ
จะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีแนวโน้มเติบโตอย่างรวดเร็ว นักลงทุนจึงควรให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการและการดำเนินงาน และควรพิจารณาถึงการเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ ตลอดจนเป็นแนวทางแก้ไขเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากข้อพิพาทระหว่างหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ราคาขายของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์นั้นนักลงทุนจะเป็นผู้วางแผนตั้งแต่ขั้นตอนก่อนเริ่มก่อตั้งและดำเนินการโครงการ
“อย่างไรก็ตาม ปัจจัยในการรักษาราคาขึ้นอยู่กับคุณภาพของการบริหารและดำเนินการโครงการ ดังนั้น บทบาทของหน่วยบริหารและดำเนินการจึงมีความสำคัญในบริบทของพื้นที่เมืองที่มีจำนวนประชากรและอุปทานเพิ่มมากขึ้น” นางสาวฮันห์เน้นย้ำ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)