'ความขัดแย้ง' ที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องระหว่างนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน

อันที่จริง อาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งใน ฮานอย มีปัญหาเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนกลาง ความขัดแย้งส่วนใหญ่เกิดจากการที่คู่สัญญาไม่สามารถกำหนดและตกลงกันได้ว่าพื้นที่ใดเป็นพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ใดเป็นพื้นที่ส่วนตัว ซึ่งนำไปสู่ความขัดแย้งระหว่างคู่สัญญา

เกี่ยวกับเรื่องนี้ เอกสารทางกฎหมายของรัฐที่เกี่ยวข้องกับการจัดการและการดำเนินงานอาคารชุดได้กำหนดกฎระเบียบที่ค่อนข้างละเอียดและครบถ้วน ล่าสุดได้มีการออกหนังสือเวียนที่ 05 ของ กระทรวงการก่อสร้าง ซึ่งเป็นเอกสารรวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการจัดการและการดำเนินงานอาคารชุด

คุณหวู เคียว ฮันห์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย ระบุว่า ความขัดแย้งในโครงการอพาร์ตเมนต์มีสาเหตุมาจากการขาดความครบถ้วนและความโปร่งใสของเอกสารที่ควบคุมการใช้พื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนกลางเมื่อนักลงทุนพัฒนาและก่อสร้างโครงการ แม้ว่าเอกสารทางกฎหมายจะมีการกำหนดไว้อย่างชัดเจนแล้วก็ตาม ส่งผลให้เกิดความคลุมเครือในการกำหนดกรรมสิทธิ์และสิทธิการใช้งานในภายหลัง

พื้นที่จอดรถสะดวกสบายระยะยาวระหว่างนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน ภาพที่ 1 — อาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในฮานอยประสบปัญหาที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่ส่วนกลางและส่วนตัว โดยเฉพาะข้อพิพาทเรื่องพื้นที่จอดรถ (ภาพ: BG)

“จำเป็นต้องเข้าใจว่าทุกพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับระบบโครงสร้าง ทางเดิน ทางเดินร่วม และระบบที่แยกจากกันไม่ได้ ล้วนเป็นพื้นที่กรรมสิทธิ์ร่วมกัน อย่างไรก็ตาม หนึ่งในพื้นที่ที่มักเกิดข้อพิพาทในอาคารชุดคือพื้นที่จอดรถ” คุณฮันห์กล่าวเสริม

ตามกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 พื้นที่สำหรับจอดจักรยาน รถยนต์สำหรับคนพิการ รถยนต์สองล้อ และรถยนต์สามล้อ ถือเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของห้องชุด ส่วนพื้นที่จอดรถ ผู้เช่า/ผู้ซื้อห้องชุดสามารถซื้อหรือเช่าช่วงได้

ในความเป็นจริงแล้ว ในอาคารอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ รายได้จากพื้นที่จอดรถจักรยานยนต์ (กรรมสิทธิ์ร่วม) จะถูกโอนกลับเข้ากองทุนดำเนินงานของอาคาร อย่างไรก็ตาม การวางแผนพื้นที่นี้เป็นอย่างไร พื้นที่กรรมสิทธิ์ร่วมมีมูลค่าเท่าใด และการกำหนดรายได้ต่อคันที่แน่นอนนั้นยังคงไม่ชัดเจน เรื่องนี้ก่อให้เกิดการถกเถียงกันอย่างไม่สิ้นสุด" คุณฮันห์วิเคราะห์

เพื่อแก้ไขข้อขัดแย้งและจำกัดผลกระทบในขั้นตอนต่อไป คุณฮันห์ กล่าวว่า นักลงทุนจำเป็นต้องคาดการณ์และคำนวณพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนตัวอย่างถูกต้องตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบ รวมถึงนำเสนออย่างชัดเจนในสัญญาซื้อขายและรายงาน ทางเศรษฐกิจ และทางเทคนิคเกี่ยวกับการลงทุนก่อสร้าง คณะกรรมการบริหารจำเป็นต้องเข้าถึงบันทึกความคืบหน้าของโครงการทั้งหมดตามข้อกำหนดของเอกสารรวม 05/VBHN-BXD ว่าด้วยข้อบังคับเกี่ยวกับการจัดการและการใช้อาคารชุด

นอกจากนี้ นักลงทุนจำเป็นต้องตกลงกับฝ่ายที่เกี่ยวข้องเพื่อกำหนดกฎเกณฑ์เกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก จากนั้นจึงจัดทำข้อตกลงทั่วไปและความเห็นพ้องต้องกันเกี่ยวกับเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับสิทธิ การใช้ และการคุ้มครองทรัพย์สิน เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้น

พื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนกลางของโครงการยังเกี่ยวข้องกับการกำหนดค่าบริการโครงการที่เจ้าของโครงการแต่ละรายต้องรับผิดชอบ คุณฮันห์ กล่าวว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับค่าบริการสูงสุดในโครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีลิฟต์ในเมืองต้องไม่เกิน 16,500 ดอง/ตร.ม./เดือน

สัญญาซื้อขายยังระบุให้รวมค่าบริการไว้ด้วย ดังนั้นผู้ซื้อจึงควรพิจารณาถึงระดับค่าบริการที่เจ้าของโครงการต้องชำระ เนื่องจากเมื่อเริ่มดำเนินการ ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่มักมีทัศนคติที่โปร่งใสในเรื่องระดับค่าบริการและวิธีการใช้เงินจากค่าบริการที่ชำระไปแล้ว ซึ่งจำเป็นต้องให้นักลงทุนและฝ่ายบริหารให้ความสำคัญกับเรื่องนี้อย่างใกล้ชิด

พื้นที่จอดรถสะดวกสบายระยะยาวระหว่างนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน ภาพที่ 2 — ภาพประกอบ (ที่มา: CP)

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าในการกำหนดราคาบริการที่เหมาะสม นักลงทุนและหน่วยงานบริหารควรพิจารณาปัจจัยที่ส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนในการชดเชยราคาบริการอาคารอพาร์ตเมนต์ ต้นทุนนี้จะขึ้นอยู่กับขนาด ลักษณะทางสถาปัตยกรรม การออกแบบ และอุปกรณ์ของโครงการ หลังจากได้รับข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมดแล้ว หน่วยงานบริหารจะสามารถคำนวณต้นทุนการดำเนินงานที่ประกอบเป็นค่าบริการได้

แม้ว่าสิ่งเหล่านี้จะเป็นเพียงจุดเล็กๆ ในห่วงโซ่การทำงานของหน่วยบริหารจัดการการดำเนินงาน แต่ก็ส่งผลโดยตรงต่อราคาต่อหน่วยของค่าธรรมเนียมการดำเนินงาน ดังนั้น การบริหารจัดการจึงจำเป็นต้องเข้มงวดและดำเนินการโดยหน่วยบริหารจัดการการดำเนินงานที่เป็นมืออาชีพ เพื่อสนับสนุนทั้งนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยให้สามารถบริหารจัดการต้นทุนการจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด รวมถึงความโปร่งใสในกิจกรรมและบริการการจัดการของโครงการ

จะเห็นได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเวียดนามมีแนวโน้มการพัฒนาที่แข็งแกร่ง นักลงทุนจึงจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการและการดำเนินงาน โดยคำนึงถึงการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ ตลอดจนเป็นแนวทางแก้ไขปัญหาเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากข้อพิพาทระหว่างหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง นักลงทุนจะเป็นผู้วางแผนราคาขายอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ขั้นตอนก่อนการจัดตั้งและดำเนินการโครงการ

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยในการรักษาราคาขึ้นอยู่กับคุณภาพของการบริหารและการดำเนินงานโครงการ ดังนั้น บทบาทของหน่วยบริหารและปฏิบัติการจึงมีความสำคัญในบริบทของจำนวนเมืองที่เพิ่มขึ้นซึ่งมีประชากรจำนวนมากและมีอุปทานจำนวนมาก” คุณฮันห์กล่าวเน้นย้ำ

แหล่งที่มา