ความขัดแย้งที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องระหว่างผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อบ้าน

Công Luận•10/06/2023

[โฆษณา_1]

ในความเป็นจริงแล้ว อาคารชุดหลายแห่งใน ฮานอย ประสบปัญหาเกี่ยวกับการแบ่งพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนตัว ความขัดแย้งหลักเกิดจากความไม่สามารถของคู่สัญญาที่จะกำหนดและตกลงกันได้ว่าพื้นที่ใดเป็นพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ใดเป็นพื้นที่ส่วนตัว ซึ่งนำไปสู่ข้อพิพาทระหว่างกัน

ในส่วนนี้ เอกสารทางกฎหมายของรัฐที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการและการดำเนินงานของอาคารชุดได้กำหนดระเบียบที่ค่อนข้างละเอียดและครอบคลุม ล่าสุดได้มีการออกหนังสือเวียนฉบับที่ 05 ของ กระทรวงการก่อสร้าง ซึ่งเป็นเอกสารรวมที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการและการดำเนินงานของอาคารชุด

นางวู เกียว ฮานห์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์ของซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า ความขัดแย้งในโครงการคอนโดมิเนียมเกิดจากความไม่ครบถ้วนและขาดความโปร่งใสในข้อกำหนดเกี่ยวกับการใช้พื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนตัวในระหว่างการพัฒนาและก่อสร้างโครงการ แม้ว่าจะมีบทบัญญัติทางกฎหมายที่ชัดเจนก็ตาม ซึ่งนำไปสู่ความคลุมเครือในการกำหนดกรรมสิทธิ์และสิทธิในการใช้งานในภายหลัง

พื้นที่จอดรถ: ความขัดแย้งที่ยืดเยื้อระหว่างผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อบ้าน (ภาพที่ 1) — คอนโดมิเนียมหลายแห่งในฮานอยกำลังประสบปัญหาเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนตัว โดยเฉพาะข้อพิพาทเรื่องที่จอดรถ (ภาพ: BG)

“สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าพื้นที่ทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับระบบโครงสร้าง ทางเดิน ทางสัญจรส่วนกลาง และระบบที่แยกออกจากกันไม่ได้ ล้วนเป็นพื้นที่ส่วนกลาง อย่างไรก็ตาม หนึ่งในพื้นที่ที่มักเกิดข้อพิพาทบ่อยที่สุดในอาคารอพาร์ตเมนต์คือพื้นที่จอดรถ” นางฮันห์กล่าวเสริม

ตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยปี 2014 พื้นที่สำหรับจักรยาน ยานพาหนะสำหรับผู้พิการ รถจักรยานยนต์สองล้อ และรถจักรยานยนต์สามล้อ ถือเป็นทรัพย์สินส่วนกลางและใช้ร่วมกันโดยเจ้าของห้องชุดทุกราย ส่วนพื้นที่จอดรถนั้น ผู้เช่า/ผู้ซื้อห้องชุดสามารถเลือกซื้อหรือเช่าได้

“ในความเป็นจริงแล้ว ในอาคารอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ รายได้ที่ได้จากการจอดรถจักรยานยนต์ (กรรมสิทธิ์ร่วม) จะถูกนำกลับไปใช้ในกองทุนดำเนินงานของอาคาร อย่างไรก็ตาม วิธีการวางแผนพื้นที่นี้ สิ่งที่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม และวิธีการกำหนดรายได้เฉพาะต่อรถจักรยานยนต์แต่ละคันยังคงไม่ชัดเจน ซึ่งก่อให้เกิดการถกเถียงกันอย่างต่อเนื่อง” นางสาวฮันห์วิเคราะห์

เพื่อแก้ไขข้อขัดแย้งและลดผลกระทบในขั้นตอนต่อๆ ไป นางฮันห์กล่าวว่า นักลงทุนจำเป็นต้องคาดการณ์และคำนวณพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนตัวอย่างแม่นยำตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบ และระบุรายละเอียดเหล่านี้อย่างชัดเจนในสัญญาซื้อขายและรายงาน ทางเศรษฐกิจ และเทคนิคเกี่ยวกับการลงทุนก่อสร้าง คณะกรรมการบริหารจำเป็นต้องเข้าถึงเอกสารการเสร็จสิ้นโครงการทั้งหมดตามที่ระบุไว้ในเอกสารรวม 05/VBHN-BXD ซึ่งเป็นหนังสือเวียนเกี่ยวกับการจัดการและการใช้อาคารชุด

นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องประสานงานกับฝ่ายที่เกี่ยวข้องเพื่อกำหนดกฎระเบียบสำหรับพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ซึ่งจะนำไปสู่ข้อตกลงและความเห็นพ้องต้องกันในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับสิทธิในทรัพย์สิน การใช้ประโยชน์ และการคุ้มครอง เพื่อป้องกันข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้น

พื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนตัวภายในโครงการก็มีส่วนเกี่ยวข้องกับการกำหนดค่าบริการที่เจ้าของแต่ละรายต้องจ่ายด้วยเช่นกัน ตามที่นางสาวฮันห์กล่าว ระเบียบของเมืองระบุว่าค่าบริการสูงสุดสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์ที่มีลิฟต์ต้องไม่เกิน 16,500 VND/ตร.ม./เดือน

ค่าบริการก็เป็นสิ่งที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขายเช่นกัน ดังนั้นผู้ซื้อจึงจำเป็นต้องตรวจสอบค่าบริการที่ต้องจ่ายให้กับเจ้าของอาคาร เพราะเมื่ออาคารเปิดใช้งานแล้ว ผู้พักอาศัยส่วนใหญ่มักต้องการความโปร่งใสในเรื่องระดับค่าบริการและวิธีการใช้เงินจากค่าบริการที่พวกเขาจ่ายไป นี่จึงเป็นหน้าที่ของผู้พัฒนาและบริษัทจัดการที่จะต้องให้ความสำคัญกับประเด็นนี้อย่างใกล้ชิด

พื้นที่จอดรถ: ความขัดแย้งที่ยืดเยื้อระหว่างผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อบ้าน (รูปที่ 2) — ภาพประกอบ (ที่มา: CP)

ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills แนะนำว่า เพื่อกำหนดค่าบริการที่เหมาะสม ผู้พัฒนาและบริษัทจัดการควรพิจารณาปัจจัยที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อส่วนประกอบต้นทุนของค่าบริการอาคารชุด ต้นทุนเหล่านี้จะขึ้นอยู่กับขนาด คุณลักษณะทางสถาปัตยกรรม การออกแบบ และอุปกรณ์ของโครงการ บริษัทจัดการจะสามารถคำนวณต้นทุนการดำเนินงานที่ประกอบเป็นค่าบริการได้ก็ต่อเมื่อรวบรวมข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมดแล้วเท่านั้น

แม้ว่ารายละเอียดเหล่านี้จะเป็นเพียงส่วนเล็กน้อยในภาพรวมของหน่วยงานบริหารจัดการ แต่ก็ส่งผลกระทบโดยตรงต่อค่าธรรมเนียมการดำเนินงาน ดังนั้น การบริหารจัดการจึงต้องมีความเข้มงวดและดำเนินการโดยหน่วยงานบริหารจัดการมืออาชีพ เพื่อสนับสนุนทั้งนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยในการเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนการบริหารจัดการ และสร้างความโปร่งใสในกิจกรรมและการบริการด้านการบริหารจัดการของโครงการ

เห็นได้ชัดว่า ในบริบทของตลาดที่อยู่อาศัยที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็วของเวียดนาม ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการด้านปฏิบัติการ โดยมองว่าเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการและเป็นวิธีหลีกเลี่ยงข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นระหว่างฝ่ายต่างๆ ราคาขายของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์นั้นถูกกำหนดโดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่โครงการจะแล้วเสร็จและเริ่มดำเนินการเสียอีก

“อย่างไรก็ตาม การรักษาระดับราคาขึ้นอยู่กับคุณภาพของการบริหารจัดการโครงการและการดำเนินงาน ดังนั้นบทบาทของหน่วยงานบริหารจัดการโครงการจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งในบริบทของการเพิ่มจำนวนเมืองที่มีประชากรหนาแน่นและอุปทานจำนวนมาก” นางฮันห์เน้นย้ำ

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา