“ภาระหนัก” กับหนี้พันธบัตรอสังหาฯ

แรงกดดันในการชำระหนี้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ออกพันธบัตรยังคงค่อนข้างมาก และธุรกิจหลายแห่งยังเสี่ยงต่อการล้มละลายอีกด้วย

ข้อมูลที่ตลาดหลักทรัพย์ ฮานอย (HNX) ประกาศเมื่อเร็วๆ นี้ระบุว่า บริษัท Nam Land Limited กำลังดำเนินการออกพันธบัตรชุด NALCH2124001 มูลค่าการออกพันธบัตรรวม 900,000 ล้านดอง อายุพันธบัตร 3 ปี อัตราดอกเบี้ย 10.3% ต่อปี คาดว่าจะครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 13 กรกฎาคม 2567

ในปี 2566 บริษัท Nam Land มีการชำระดอกเบี้ยพันธบัตร 4 ครั้ง ในงวดแรก (วันที่ 13 มกราคม) บริษัทต้องชำระดอกเบี้ย 25 พันล้านดอง แต่ไม่สามารถจัดหาเงินทุนได้ จนกระทั่งวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2566 บริษัทจึงสามารถจัดหากระแสเงินสดและชำระดอกเบี้ยได้

ขณะเดียวกัน ในงวดที่สอง (12 เมษายน 2566) บริษัทต้องจ่ายดอกเบี้ย 26,000 ล้านดอง แต่สามารถจัดการได้เพียง 50% เท่านั้น ส่วนที่เหลืออีก 50% ถูก "เลื่อน" ออกไป ในงวดที่สามและสี่ บริษัท Nam Land ต้องจ่ายดอกเบี้ยมากกว่า 54,000 ล้านดอง แต่ยังไม่ได้จัดการเรื่องการเงิน

ตัวแทนบริษัท Nam Land อธิบายถึงปัญหาการไม่สามารถชำระดอกเบี้ยพันธบัตรได้ตรงเวลาว่า ปัญหาทางกฎหมายหลายประการทำให้โครงการ Shizen Home ถูกปฏิเสธการเปิดขายที่อยู่อาศัยในอนาคตอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้สูญเสียรายได้จากการชำระหนี้ต้นและดอกเบี้ยพันธบัตรตามที่ตกลงไว้กับผู้ถือหุ้นกู้ นอกจากนี้ การขาดทุนทางธุรกิจที่เกิดขึ้นต่อเนื่องในช่วง 2 ปีที่ผ่านมายังส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อกระแสเงินสดของบริษัทอีกด้วย

ไม่เพียงแต่ Nam Land เท่านั้น แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่อื่นๆ อีกมากมายก็กำลังเผชิญกับแรงกดดันในการชำระหนี้จากพันธบัตรเช่นกัน รายงานตลาดพันธบัตรของบริษัท Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) แสดงให้เห็นว่า ณ สิ้นเดือนเมษายน 2567 อัตราของพันธบัตรที่ค้างชำระในตลาดโดยรวมอยู่ที่ 15% ไม่เปลี่ยนแปลงจากเดือนมีนาคม 2567

ที่น่าสังเกตคือ พันธบัตรมากกว่าครึ่งหนึ่งที่มีการชำระเงินต้นหรือดอกเบี้ยล่าช้า มาจากภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย โดยอัตราการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยล่าช้าในภาคนี้อยู่ที่ 30%

กลุ่มบริษัท Khai Hoan Land เพิ่งอนุมัติการขยายระยะเวลาของพันธบัตรรหัส KHGH2123001 ออกไปเป็นวันที่ 5 เมษายน 2568 โดยปรับอัตราดอกเบี้ยเป็น 12% ต่อปี ดังนั้น หลังจากขยายระยะเวลาออกไป 1 ปีในปี 2566 บริษัท Khai Hoan Land ยังคงขยายระยะเวลาพันธบัตรออกไปอีก 1 ปี

หรือกรณีของบริษัท ยูนิตี้ เรียลเอสเตท อินเวสท์เมนท์ จำกัด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2566 ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทฯ มีจำนวน 2,916.1 พันล้านดอง ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับ 3,089.6 พันล้านดองในปี 2565 อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงเล็กน้อยจาก 1.4 เท่าในปี 2565 เหลือ 1.37 เท่าในปี 2566 เทียบเท่ากับหนี้สินที่มีมูลค่ามากกว่า 3,995 พันล้านดอง

อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของพันธบัตรเพิ่มขึ้นจาก 0.32 เท่าในปี 2565 เป็น 0.38 เท่าในปี 2566 คิดเป็นหนี้สินพันธบัตร 1,108.1 พันล้านดอง บริษัทยูนิตี้ยังคงขาดทุนต่อเนื่อง โดยในปี 2566 บริษัทมีกำไรหลังหักภาษีติดลบ 173.5 พันล้านดอง (ในปี 2565 บริษัทมีผลขาดทุนหลังหักภาษี 124.2 พันล้านดอง)

ในเดือนพฤษภาคม 2567 จากข้อมูลของ VIS Rating พบว่าพันธบัตร 28 รหัส จากผู้ออกพันธบัตร 24 ราย มูลค่ารวม 15,000 พันล้านดอง จะครบกำหนดชำระหนี้ โดย VIS Rating ประเมินว่าในจำนวนนี้ พันธบัตรประมาณ 4,700 พันล้านดอง หรือคิดเป็น 30% มีความเสี่ยงที่จะชำระหนี้ล่าช้ากว่ากำหนดในเดือนพฤษภาคม 2567

ในจำนวนพันธบัตรเสี่ยงสูงมูลค่า 4,700 พันล้านดอง มีประมาณ 4,000 พันล้านดองที่ออกโดยบริษัทสามแห่งได้เลื่อนการชำระดอกเบี้ยในปี 2566 VIS Rating ประเมินว่าผู้ออกพันธบัตรเหล่านี้มีแนวโน้มสูงที่จะเลื่อนการชำระหนี้ต้นเงินเนื่องจากกระแสเงินสดที่อ่อนแอและแหล่งเงินสดที่หมดลง พันธบัตรเสี่ยงสูงที่เหลืออีก 700 พันล้านดอง ซึ่งล่าช้าเป็นครั้งแรก ส่วนใหญ่ออกโดยผู้ออกพันธบัตรในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

นาย Duong Duc Hieu ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์และจัดอันดับเครดิต กลุ่มธุรกิจที่ไม่ใช่สถาบันการเงินของ VIS Rating กล่าวถึงความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า ในขณะที่จำนวนพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ที่ครบกำหนดในปีนี้สูงที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงอ่อนแอ

สิ่งหนึ่งที่ควรทราบคือ ระดับความแตกต่างในความสามารถในการชำระหนี้จะกว้างขึ้นเรื่อยๆ สำหรับธุรกิจที่มีโครงการที่มุ่งเน้นไปที่กลุ่มธุรกิจที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ กิจกรรมการขายจะยังคงค่อนข้างดีและจะฟื้นตัวในปี 2567 ธุรกิจเหล่านี้จะมีทรัพยากรที่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและมีความสามารถในการชำระหนี้ที่สูงขึ้น

ในทางกลับกัน ธุรกิจบางแห่งยังคงตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก เนื่องจากก่อนหน้านี้มุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีการเก็งกำไรสูง ในปี 2567 ความต้องการในกลุ่มนี้จะยังคงอยู่ในระดับต่ำ ดังนั้นความสามารถในการชำระหนี้ของกลุ่มนี้จะอ่อนแอ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีช่องทางการระดมทุนหลัก 3 ช่องทาง ได้แก่ สินเชื่อธนาคาร การออกพันธบัตร และการออกหุ้นกู้ ในปี 2567 VIS Rating ประเมินว่าความสามารถในการเข้าถึงเงินทุนใหม่สำหรับกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดจะดีขึ้น แต่ละธุรกิจจะให้ความสำคัญกับการเลือกวิธีการระดมทุนที่แตกต่างกัน แต่รูปแบบการระดมทุนที่ถูกที่สุดสำหรับธุรกิจคือการออกหุ้นกู้ และนี่จะเป็นช่องทางที่มีการเติบโตสูงสุดในปีนี้” คุณ Hieu กล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html