ควรพิจารณากำหนดหลักเกณฑ์การจัดสร้างบัญชีราคาที่ดินเป็นระยะ

ต้องชี้แจงเนื้อหาวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี

ร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ได้ถูกส่งไปยังคณะกรรมาธิการสามัญ ของรัฐสภา ในการประชุมสมัยที่ 23 (การประชุมปกติในเดือนพฤษภาคม 2566) และคาดว่าจะยังคงได้รับการหารือโดยรัฐสภาในการประชุมสมัยที่ 5 ที่จะถึงนี้

รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เจิ่น ฮอง ฮา กล่าวว่า ระหว่างวันที่ 3 มกราคม 2566 ถึง 15 มีนาคม 2566 ได้มีการจัดการรับฟังความคิดเห็นสาธารณะเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) การจัดการรับฟังความคิดเห็นสาธารณะได้ดำเนินการอย่างจริงจัง สอดคล้องกัน เป็นประชาธิปไตย วิทยาศาสตร์ สาธารณะ โปร่งใส และเจาะลึก มุ่งเน้นเนื้อหาและประสิทธิผลด้วยรูปแบบที่หลากหลายและหลากหลาย ครอบคลุมถึงระดับรากหญ้า ทั้งในระดับตำบล ตำบล ชุมชน ที่อยู่อาศัย และกลุ่มที่อยู่อาศัย ระดมหน่วยงานและองค์กรส่วนใหญ่ในระบบการเมือง ทุกชนชั้นทางสังคมให้เข้ามามีส่วนร่วม ดึงดูดความสนใจจากประชาชนหลายชนชั้นในประเทศ รวมถึงชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ กลายเป็นกิจกรรมทางการเมืองที่ลึกซึ้งและเป็นเหตุการณ์สำคัญทางการเมืองและกฎหมาย ความคิดเห็นของประชาชนที่เข้าร่วมล้วนแสดงให้เห็นถึงความสนใจ ความกระตือรือร้น และความรับผิดชอบอย่างลึกซึ้ง

ควรพิจารณากฎเกณฑ์การก่อสร้างที่มีราคาที่ดินคงที่ รูปที่ 1 — การประชุมคณะกรรมาธิการสามัญสภานิติบัญญัติแห่งชาติ สมัยที่ 23 (สมัยสามัญ พฤษภาคม 2566)

เพื่อตอบสนองความคิดเห็นของประชาชน นักวิทยาศาสตร์ และผู้เชี่ยวชาญ รัฐบาลได้สั่งการให้หน่วยงานจัดทำร่างประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อจัดทำรายงานสรุปความคิดเห็นของประชาชน รายงานชี้แจงและรับความคิดเห็นของประชาชน และรายงานประเมินผลกระทบเพิ่มเติมต่อเนื้อหาใหม่และร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ให้แล้วเสร็จ

ดังนั้น ในส่วนของการบังคับใช้กฎหมายนั้น ความเห็นส่วนใหญ่เห็นด้วยกับบทบัญญัติเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมายดังที่ปรากฏในร่างกฎหมาย ขณะเดียวกัน มีข้อเสนอให้กำหนดให้กฎหมายที่ดินเป็นกฎหมายดั้งเดิม และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินต้องสอดคล้องกับกฎหมายที่ดิน มีความเห็นเสนอให้เพิ่มเติมการบังคับใช้กฎหมายเฉพาะกรณีบางกรณี มีความเห็นเสนอให้ไม่กำหนดเนื้อหานี้ แต่ให้บังคับใช้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกาศใช้เอกสารทางกฎหมาย ร่างกฎหมายดังกล่าวได้รับการตรวจสอบและปรับปรุงเนื้อหาบางส่วนให้เหมาะสมแล้ว...

คณะกรรมการประจำคณะกรรมการการคลังและงบประมาณ เห็นว่าราคาที่ดินเป็นเนื้อหาที่ซับซ้อนและสำคัญที่สุดในร่างกฎหมาย ซึ่งเป็นปัจจัยชี้ขาดสิทธิและภาระผูกพันทางการเงินของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ข้อพิพาทส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้นในภาคที่ดินมักเกิดจากการไม่สามารถตกลงราคาที่ดินได้ ดังนั้น ร่างกฎหมายจึงจำเป็นต้องกำหนดและชี้แจงเนื้อหาเกี่ยวกับหลักการ หลักเกณฑ์ และวิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เสนอให้กำหนด “ปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดิน” อย่างชัดเจน รวมถึงปัจจัยที่ใช้เป็นเกณฑ์ในการกำหนดราคาที่ดิน กำหนด “ข้อมูลรายได้ ต้นทุน และรายได้จากการใช้ที่ดินตามตลาด” เสนอให้ชี้แจงว่าข้อมูลดังกล่าวมาจากตลาดใด หลักเกณฑ์ทางกฎหมายใด ความน่าเชื่อถือและความถูกต้องของข้อมูลดังกล่าว เป็นต้น

ร่างกฎหมายได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ 5 วิธี แต่เนื้อหาของวิธีการเหล่านี้ยังไม่ชัดเจน รวมถึงวิธีการยื่นขอประเมินราคาสำหรับที่ดินแต่ละประเภท หรือลำดับความสำคัญของการประเมินราคายังไม่ชัดเจน ดังนั้น รัฐบาลจึงจำเป็นต้องเพิ่มเติมบทบัญญัติในร่างกฎหมายเกี่ยวกับหลักการวิธีการประเมินราคาที่ดิน เพื่อเป็นพื้นฐานในการมอบหมายให้รัฐบาลให้คำแนะนำเฉพาะเจาะจง

สมาชิกคณะกรรมการการคลังและงบประมาณเสนอให้ชี้แจงเนื้อหาของข้อบังคับว่า “คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดจะออกบัญชีราคาที่ดินประจำปีหลังจากได้รับการอนุมัติจากสภาประชาชนในระดับเดียวกัน” สภาประชาชนจะอนุมัติในรูปแบบและเนื้อหาอย่างไร หากสภาประชาชนได้ออกมติอนุมัติบัญชีราคาที่ดินแล้ว การตัดสินใจของคณะกรรมการประชาชนในการออกบัญชีราคาที่ดินจะแตกต่างจากมติของสภาประชาชนหรือไม่

การปรับราคาที่ดินควรมีการควบคุมเฉพาะในกรณีที่ดัชนี CPI ผันผวน 10% ขึ้นไปเท่านั้น

ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ฮวง วัน เกือง แสดงความกังวลเกี่ยวกับเนื้อหานี้ว่า กฎระเบียบที่กำหนดให้ "จัดทำบัญชีราคาที่ดินเป็นระยะทุกปี" นั้นไม่เหมาะสม ส่งผลให้ต้นทุนและขั้นตอนการดำเนินการเพิ่มขึ้นเมื่อราคาที่ดินไม่มีความผันผวน ขณะเดียวกัน ผู้แทนยังตั้งข้อสังเกตว่ากฎระเบียบนี้จะทำให้ไม่สามารถปรับราคาที่ดินได้ทันท่วงทีในพื้นที่ที่ราคาที่ดินสูง ดังนั้น จึงไม่แนะนำให้จัดทำบัญชีราคาที่ดินเป็นระยะ แต่ควรจัดทำเฉพาะเมื่อราคาที่ดินมีความผันผวนโดยดัชนี CPI อยู่ที่ 10% ขึ้นไปเท่านั้น

ควรพิจารณากฎข้อบังคับการก่อสร้างที่มีราคาที่ดินคงที่ ภาพที่ 2 — จำเป็นต้องชี้แจงเนื้อหาวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี ภาพประกอบ

เกี่ยวกับบทบัญญัติของสภาประเมินราคาที่ดิน ร่างกฎหมายฉบับนี้กำหนดแนวทางดังต่อไปนี้: คณะกรรมการประชาชนเป็นผู้ออกบัญชีราคาที่ดิน โดยประธานกรรมการประชาชนเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะช่วยเหลือคณะกรรมการประชาชนในระดับเดียวกันในการจัดทำบัญชีราคาที่ดินและราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง ในระหว่างกระบวนการดำเนินการ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะว่าจ้างองค์กรที่ปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดินเพื่อกำหนดบัญชีราคาที่ดินและราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง แล้วนำเสนอต่อสภาประเมินราคาที่ดินเพื่อประเมินราคา ก่อนที่จะนำเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนในระดับเดียวกันเพื่อพิจารณาตัดสินใจ

อย่างไรก็ตาม มาตรา 157 กำหนดให้สภาประเมินราคาประกอบด้วย ประธานคณะกรรมการประชาชนในฐานะประธานสภา... และองค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดิน สมาชิกสามัญของคณะกรรมการการคลังและงบประมาณยอมรับว่าข้อบังคับข้างต้นเกี่ยวกับองค์ประกอบของสภาประเมินราคานั้นไม่สมเหตุสมผล และไม่ได้รับประกันหลักการของความเป็นกลางและความเป็นอิสระตามที่ระบุไว้ในมาตรา 154 วรรค 1 ว่าด้วยหลักการการประเมินราคาที่ดิน

เห็นด้วยกับมุมมองข้างต้น ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติเหงียน ฮวง ไม ได้วิเคราะห์ว่า “ องค์กรที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินที่จัดทำรายการราคาที่ดินและราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง เป็นสมาชิกของสภาประเมินราคาที่ดิน เพื่อประเมินผลการประเมินราคาที่ดินขององค์กรที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินของตนเอง ประธานคณะกรรมการประชาชนผู้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง ก็เป็นประธานสภาประเมินราคาที่ดินเช่นกัน ซึ่งจะไม่รับประกันความเที่ยงธรรมในการตัดสินใจ”

มาตรา 157 วรรค 6 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ยังได้กำหนดไว้ว่า “ ผลการประเมินราคาที่ดินของสภาฯ เป็นพื้นฐานสำหรับหน่วยงานผู้มีอำนาจในการกำหนดบัญชีราคาที่ดินและราคาที่ดินเฉพาะ” การดำเนิน การเช่นนี้จะไม่เป็นการรับประกันความเที่ยงธรรมของหน่วยงานหรือบุคคลที่มีอำนาจในการกำหนดบัญชีราคาที่ดินหรือกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ เกี่ยวกับเนื้อหานี้ ขอแนะนำให้มีการกำหนดกฎระเบียบเพื่อให้เกิดการแยกแยะระหว่างความรับผิดชอบและอำนาจหน้าที่ใน “การประเมินราคา” และ “การกำหนดราคา” อย่างชัดเจน

เทียนอัน

แหล่งที่มา