รัฐต้องทวงคืนที่ดินให้ทุกโครงการ

กลไกครึ่งๆกลางๆ เสี่ยง 1 โครงการ 2 ราคาที่ดิน

มาตรา 79 ของร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ระบุกรณีเฉพาะ 31 กรณีที่รัฐจะเรียกคืนที่ดินเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติ ซึ่งรวมถึงโครงการย้ายถิ่นฐาน โครงการที่อยู่อาศัยในชนบท กลุ่มอุตสาหกรรม เขตปลอดอากร สถานที่จัดเก็บน้ำมันดิบ สถานีสูบน้ำมันและก๊าซ และตลาดแบบดั้งเดิม

ดังนั้น โครงการพัฒนาที่ผู้ประกอบการต้องเจรจากับประชาชนเพื่อรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจึงเหลืออยู่เพียงไม่กี่โครงการ เช่น โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ โครงการบ้านจัดสรรแบบผสมผสาน โครงการเชิงพาณิชย์และบริการ โครงการอาคารอเนกประสงค์ พื้นที่บันเทิง พื้นที่เมืองขนาดใหญ่ ฯลฯ

ระหว่างการหารือร่างกฎหมายฉบับนี้เมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา สมาชิก สภาผู้แทนราษฎร หลายคนระบุว่า รัฐจำเป็นต้องเวนคืนที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมทุกโครงการ เพื่อสร้างความเท่าเทียมและความสามัคคีทั่วประเทศ หากยังคงรักษากลไกที่รัฐเวนคืนที่ดินและปล่อยให้รัฐวิสาหกิจเจรจาต่อรองกันเองไว้ จะทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำในโครงการเดียวกันโดยไม่ตั้งใจ เมื่อราคาที่ดินมีสองประเภท ซึ่งจะนำไปสู่การฟ้องร้องที่ยืดเยื้อและการสูญเสียทรัพยากรที่ดิน

Nhà nước cần thu hồi đất cho tất cả các dự án - Ảnh 1. — รัฐควรทวงคืนที่ดินเพื่อโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

นายเดือง กง ถวิ๋น รองกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ แสดงความชื่นชมต่อข้อเสนอข้างต้นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติเป็นอย่างยิ่ง ในฐานะผู้รับผิดชอบด้านค่าตอบแทนและการอนุมัติพื้นที่สำหรับโครงการต่างๆ ของบริษัทต่างๆ นายถวิ๋นยอมรับว่าการเจรจาและการอนุมัติพื้นที่เป็นขั้นตอนที่ยากที่สุด หากพวกเขารู้ว่าบริษัทกำลังดำเนินโครงการ ผู้ที่มีที่ดินมักเรียกร้องค่าชดเชยในราคาที่สูงมาก แม้จะสูงกว่าราคาตลาดมากก็ตาม ดังนั้น โครงการชดเชยหลายโครงการจึงถึง "จุดสิ้นสุด" และยังคงไม่เสร็จสมบูรณ์ แม้ว่าจะมีเหลืออยู่เพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ก็ตาม

“เจ้าของที่ดินหลายคนเป็นนักเก็งกำไรและนักลงทุน ไม่ใช่คนท้องถิ่น พวกเขาจึง “แข็งกร้าว” มาก เพราะไม่ต้องการที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วน แต่หากค่าชดเชยสำหรับคนรุ่นหลังสูงกว่าคนรุ่นก่อน โอกาสที่คนรุ่นก่อนจะกลับมาเรียกร้องเงินเพิ่มก็มีสูงมาก นี่คือเหตุผลที่โครงการต่างๆ รวมถึงโครงการงบประมาณ ยืดเยื้อ มีเงินทุนเพิ่มขึ้น และไม่สามารถดำเนินการได้” นายถิเยนกล่าวอย่างตรงไปตรงมาและประเมินว่า สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้กล่าวถึงประเด็นร้อน ซึ่งเป็นแก่นแท้ของชีวิตทางสังคมและเศรษฐกิจ พวกเขาได้พูดในสิ่งที่ประชาชนและภาคธุรกิจต้องการ

“ดังนั้น ผมหวังว่าคณะกรรมการร่างจะพิจารณาความเห็นและข้อเสนอแนะข้างต้นอย่างจริงจัง เพื่อเพิ่มเติมและแก้ไขกฎหมายที่ดินในครั้งนี้ เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด” นายถิเยน กล่าวเน้นย้ำ

สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติเสนอรัฐเรียกคืนที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมด

โดยอ้างอิงมติที่ 18 ของคณะกรรมการบริหารกลาง (Central Executive Committee) ที่กำหนดสองวิธี เล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า วิธีแรกคือให้รัฐประมูลและประมูลเพื่อจัดสรรและให้เช่าที่ดิน รวมถึงบริษัทที่ดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ นี่เป็นความต้องการของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ วิธีที่สองคือให้นักลงทุนเจรจาต่อรองสิทธิการใช้ที่ดินด้วยตนเองเพื่อดำเนินโครงการ หากเลือกใช้วิธีประมูลและประมูล รัฐต้องจ่ายค่าชดเชยเพื่อสร้างกองทุนที่ดินที่สะอาด หากประมูลโครงการและเลือกนักลงทุนเพียงอย่างเดียว การรับเงินของบริษัทเป็นค่าตอบแทนเป็นเรื่องยากมาก โดยทั่วไปแล้ว ในโครงการในเขต 1 (นครโฮจิมินห์) บริษัทชนะการประมูลและได้รับเลือกเป็นนักลงทุน จากนั้นบริษัทจะโอนเงินให้รัฐเพื่อชดเชย อย่างไรก็ตาม ประชาชนปฏิเสธเพราะรู้ว่าบริษัทใดเป็นผู้ลงทุนของโครงการและต้องการให้บริษัทเป็นผู้เจรจาต่อรองเท่านั้น ดังนั้น โครงการจึงยืดเยื้อมานานหลายปี และรัฐต้องบังคับใช้

“หากรัฐทวงคืนที่ดิน ก็ควรทวงคืนโครงการทั้งหมด จากนั้นจึงนำที่ดินไปประมูลขาย ส่วนต่างค่าเช่าที่ดินจะถูกนำมาใช้โดยรัฐเพื่อลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานเพื่อประชาชน ไม่ใช่ไหลเข้ากระเป๋าผู้ประกอบการ หากดำเนินการได้ดี รัฐจะสามารถควบคุมและบริหารจัดการตลาดที่ดินหลักสำหรับการลงทุนทั้งภาครัฐและเอกชน” นายเชาเสนอ

โครงการควรได้รับการปฏิบัติอย่างเท่าเทียมกัน

ไม่เพียงแต่การจัดซื้อที่ดินเท่านั้น อุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ยังถูก "ลืม" ไว้ในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) แต่ นาย Thanh Nien ยังมีบทความชุดหนึ่งที่แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน ซึ่งสมาชิกรัฐสภาหลายคนก็ได้ออกมาพูดในรัฐสภาเมื่อสัปดาห์ที่แล้วเช่นกัน

ตามที่รองผู้ว่าการจังหวัดต่าวันฮา (คณะผู้แทนจังหวัดกว๋างนาม) กล่าวไว้ว่า: มติที่ 08/2017 ของกรมโปลิตบูโรว่าด้วยการพัฒนาการท่องเที่ยวให้เป็นภาคเศรษฐกิจหลัก อย่างไรก็ตาม ร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) มีทั้งหมด 16 บท 265 บทความ 226 หน้า "แต่มีคำเกี่ยวกับการท่องเที่ยวเพียง 11 คำ โดย 2 คำเกี่ยวกับการท่องเที่ยวเป็นคำสำหรับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว อีก 9 คำเกี่ยวกับการท่องเที่ยวเป็นคำสำหรับการแก้ไขปัญหาการแก้ไขกฎหมายป่าไม้"

เขาเชื่อว่าการตอบสนองเช่นนี้ต่อภาคเศรษฐกิจสำคัญที่หลายคนตั้งตารอคอยนั้นไม่น่าพอใจ และยืนยันถึงความสำคัญของการฟื้นฟูที่ดินเพื่อพัฒนาการท่องเที่ยว ดังนั้น สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติท่านนี้จึงเสนอให้เพิ่มข้อบังคับในมาตรา 79 ซึ่งระบุว่าที่ดินเพื่อพัฒนาการท่องเที่ยวต้องอยู่ภายใต้การเวนคืนของรัฐด้วย

ดร. หวินห์ แถ่ง เดียน จากมหาวิทยาลัยเหงียน ตัต แถ่ง กล่าวต้อนรับสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรที่ได้แสดงความคิดเห็นที่ถูกต้องเกี่ยวกับการจัดตั้งกองทุนที่ดินเพื่อโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม โดยยืนยันว่าโครงการใดๆ ก็ตามในทุกสาขา ขั้นตอนการรื้อถอนที่ดินเป็นขั้นตอนที่ยากที่สุดเสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการขนาดใหญ่ วิสาหกิจเองไม่มีสิทธิ์เรียกร้องคืนที่ดิน แต่อาศัยเพียงข้อตกลงเท่านั้น ดังนั้นการรวมพื้นที่จึงเป็นเรื่องยากมาก

ยกตัวอย่างเช่น การสร้างพื้นที่ท่องเที่ยวขนาดใหญ่ พื้นที่เมืองแบบผสมผสาน เช่น ที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า ศูนย์รวมความบันเทิง ฯลฯ จำเป็นต้องใช้พื้นที่ขนาดใหญ่มาก การปล่อยให้ผู้ประกอบการเจรจากับประชาชนแล้วจึงมาเก็บที่ดินจะนำไปสู่การขาดเอกภาพ บางครั้งโครงการขนาดใหญ่ได้รับการลงทุนอย่างเป็นระบบและครอบคลุม แต่ยังคงมีพื้นที่บางส่วนที่ไม่สมบูรณ์เหมือนผิวเสือดาว เนื่องจากประชาชนไม่ยินยอมที่จะส่งมอบที่ดิน ส่งผลให้การดำเนินโครงการใช้เวลานานขึ้น ต้นทุนสูงขึ้น และไม่สามารถบรรลุเป้าหมายในการส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจของท้องถิ่นหรือทั่วทั้งภูมิภาคได้ ยิ่งไปกว่านั้น ต้นทุนโครงการที่สูงขึ้นยังนำไปสู่ราคาสินค้าที่สูงขึ้น และผู้ที่สูญเสียในที่สุดคือผู้บริโภค

รัฐจะเป็นผู้รับผิดชอบการเวนคืนที่ดิน การวางแผน การจัดตั้งโครงการ และดำเนินการประมูลคัดเลือกนักลงทุนที่มีคุณสมบัติและประสบการณ์อย่างเปิดเผยและโปร่งใส นี่เป็นวิธีเดียวที่ครอบคลุมและเป็นระบบ สอดคล้องกับแผนพัฒนา และจะไม่มีการร้องเรียนใดๆ ทั้งสิ้น ยิ่งไปกว่านั้น เมื่อรัฐเวนคืนที่ดิน ราคาที่ดินจะคงที่ แต่ถ้าเป็นไปตามตลาด ราคาจะเป็นอย่างไร? กฎระเบียบนี้คลุมเครือเกินไป จำเป็นต้องพิจารณาว่าโครงการพัฒนาเศรษฐกิจล้วนเป็นส่วนหนึ่งของการวางแผนทั่วไปสำหรับการพัฒนาท้องถิ่น การพัฒนาภูมิภาค และการพัฒนาเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ เพื่อสร้างงานให้กับประชาชน ดังนั้นจึงควรได้รับการปฏิบัติอย่างเท่าเทียมกัน แม้แต่โครงการในเขตเศรษฐกิจที่มีพื้นที่ใช้ประโยชน์ เช่น นิคมอุตสาหกรรม พื้นที่บริการ การท่องเที่ยว สถานบันเทิง และเขตเมือง ก็ต้องอยู่ภายใต้การเวนคืนที่ดินโดยรัฐเช่นกัน ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีกฎระเบียบโดยละเอียดเกี่ยวกับโครงการที่ต้องเวนคืนที่ดิน ซึ่งรวมถึงพื้นที่นันทนาการ พื้นที่เมืองใหม่ ประกอบกับธุรกิจและบริการ พื้นที่นันทนาการ และองค์กรต่างๆ อาคารอเนกประสงค์ พื้นที่นันทนาการ พื้นที่ท่องเที่ยว พื้นที่เมือง และพื้นที่ใช้ประโยชน์อื่นๆ ในเขตเศรษฐกิจ... ดร. เดียน ระบุไว้

ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ: องค์กรและบุคคลที่จัดทำแผนงานที่ถูกระงับและพื้นที่รกร้างต้องจ่ายค่าชดเชยหรือไม่?

การปล่อยให้ธุรกิจชดเชยตัวเองทำให้การมีโครงการขนาดใหญ่เป็นเรื่องยาก

ทุกวันนี้ ไม่มีอะไรยากไปกว่าการซื้อที่ดินจากประชาชน หากดำเนินการอย่างดี รายได้ของรัฐจะเพิ่มขึ้นทุกวัน รัฐจะทวงคืนที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ รวมถึงโครงการท่องเที่ยวและพื้นที่นันทนาการอเนกประสงค์ หากปล่อยให้ธุรกิจชดเชยรายได้ของตนเอง ก็จะไม่มีโครงการขนาดใหญ่หรือเขตเมืองขนาดใหญ่เกิดขึ้น

นาย เล ฮวง เชา (ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์)

อย่าโทษ ธุรกิจ สำหรับความยากลำบาก

หากปล่อยให้วิสาหกิจต้องลอยน้ำดูแลส่วนที่ยากที่สุดในการถางที่ดินเพียงอย่างเดียว การพัฒนาเมืองและเศรษฐกิจอย่างเป็นระบบก็เป็นไปไม่ได้ รัฐไม่ควรโทษความยากลำบากของวิสาหกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านที่ดิน กฎหมายจำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่ละเอียดและเฉพาะเจาะจง เพื่อให้ท้องถิ่นสามารถประสานความร่วมมือกันในการบังคับใช้กฎหมาย เพราะหากกฎหมายไม่มีกฎระเบียบที่ชัดเจน หน่วยงานของรัฐก็จะไม่กล้าดำเนินการ และโครงการก็จะหยุดชะงัก นี่คือรากฐานของการแก้ไขกฎหมายที่ดินในครั้งนี้ มิฉะนั้นจะเป็นการถอยหลัง

ดร. Huynh Thanh Dien (มหาวิทยาลัยเหงียน ทัด แท็ง)

ลิงค์ที่มา