รัฐต้องเรียกร้องที่ดินคืนให้ทุกโครงการ

กลไกครึ่งๆ กลางๆ เสี่ยง 1 โครงการ 2 ราคาที่ดิน

มาตรา 79 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ระบุกรณีเฉพาะ 31 กรณี ที่รัฐเรียกคืนที่ดินเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมในผลประโยชน์ของชาติ โครงการเหล่านี้ได้แก่ โครงการย้ายถิ่นฐาน โครงการที่พักอาศัยในชนบท คลัสเตอร์อุตสาหกรรม เขตปลอดอากร สถานที่จัดเก็บน้ำมันดิบ สถานีสูบน้ำมันและก๊าซ ตลาดดั้งเดิม ฯลฯ

ดังนั้นโครงการพัฒนาที่รัฐวิสาหกิจจะต้องเจรจากับประชาชนเพื่อรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจึงเหลืออยู่เพียงไม่กี่โครงการเท่านั้น เช่น โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ โครงการบ้านผสมผสานและธุรกิจเชิงพาณิชย์ บริการ โครงการอเนกประสงค์ พื้นที่บันเทิง พื้นที่เมืองขนาดใหญ่ ฯลฯ

ระหว่างการอภิปรายเกี่ยวกับร่างกฎหมายฉบับนี้เมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา สมาชิก รัฐสภา หลายคนกล่าวว่า รัฐจำเป็นต้องเข้ายึดที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมทั้งหมด เพื่อสร้างความเท่าเทียมและความสามัคคีทั่วประเทศ ถ้าเราคงกลไกให้รัฐทวงคืนที่ดินและปล่อยให้รัฐวิสาหกิจเจรจากันเอง ก็จะทำให้เกิดความไม่เท่าเทียมกันในโครงการเดียวกันโดยไม่ตั้งใจเมื่อมีราคาที่ดินสองประเภท ซึ่งยังนำไปสู่การดำเนินคดีที่ยาวนานและสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดินอีกด้วย

Nhà nước cần thu hồi đất cho tất cả các dự án - Ảnh 1. — รัฐควรนำที่ดินกลับมาใช้ในโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

นาย Duong Cong Thuyen รองกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ แสดงความชื่นชมต่อคำแนะนำของสมาชิกรัฐสภาข้างต้นเป็นอย่างยิ่ง ในฐานะผู้รับผิดชอบในการชดเชยค่าตอบแทนและการเคลียร์พื้นที่โครงการต่างๆ ให้กับธุรกิจ คุณ Thuyen ยอมรับว่าขั้นตอนการเจรจาและการเคลียร์พื้นที่เป็นขั้นตอนที่ยากที่สุด หากพวกเขารู้ว่าบริษัทกำลังดำเนินโครงการ คนที่เป็นเจ้าของที่ดินก็มักเรียกร้องค่าชดเชยในราคาที่สูงมาก แม้จะสูงกว่าราคาตลาดมากก็ตาม จึงยังมีโครงการชดเชยหลายโครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้น แม้จะเหลืออยู่เพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ก็ตาม

“คนที่ถือครองที่ดินส่วนใหญ่เป็นนักเก็งกำไรและนักลงทุน ไม่ใช่คนในพื้นที่ จึงเป็นคน “แกร่ง” มาก เพราะไม่ต้องการที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วน แต่ถ้าเงินชดเชยให้คนรุ่นหลังสูงกว่าคนรุ่นก่อน โอกาสที่คนรุ่นก่อนจะกลับมาเรียกร้องเงินเพิ่มก็มีสูงมาก นี่คือสาเหตุที่โครงการต่างๆ รวมถึงโครงการงบประมาณ ยืดเยื้อ มีทุนเพิ่มขึ้น และไม่สามารถดำเนินการได้” นายถิรเยนกล่าวอย่างตรงไปตรงมาและประเมินว่า สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้กล่าวถึงประเด็นร้อนซึ่งเป็นแกนหลักของชีวิตทางสังคมและชีวิตทางเศรษฐกิจ พวกเขาได้พูดในนามของประชาชนและชุมชนธุรกิจ

“ดังนั้น ผมหวังว่าคณะกรรมการจัดทำร่างจะพิจารณาความเห็นและข้อเสนอแนะข้างต้นอย่างจริงจัง เพื่อเพิ่มเติมและแก้ไขกฎหมายที่ดินในครั้งนี้ เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด” นายเทวียนกล่าวเน้นย้ำ

ส.ส.เสนอรัฐคืนที่ดินให้โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมด

โดยอ้างมติที่ 18 ของคณะกรรมการบริหารกลางที่กำหนดวิธีการ 2 วิธี ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) นายเล ฮวง โจว กล่าวว่า วิธีแรกคือ รัฐบาลจะประมูลเพื่อจัดสรรและให้เช่าที่ดิน รวมถึงวิสาหกิจที่ทำโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ นั่นคือความปรารถนาของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ วิธีที่ 2 คือ ให้ผู้ลงทุนเจรจาสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการ หากเลือกใช้วิธีการประมูลที่ดินและเสนอราคา รัฐจะต้องชดเชยเพื่อสร้างกองทุนที่ดินที่สะอาด ถ้าเราแค่ยื่นประมูลโครงการและเลือกนักลงทุน การที่จะได้เงินตอบแทนจากบริษัทก็คงจะยากมาก โดยทั่วไปในโครงการในเขตที่ 1 (โฮจิมินห์ซิตี้) บริษัทจะชนะการประมูลและได้รับเลือกเป็นนักลงทุน จากนั้นบริษัทจะโอนเงินให้กับรัฐบาลเพื่อรับเงินชดเชย อย่างไรก็ตาม ผู้คนต่างปฏิเสธ เพราะพวกเขารู้ว่าบริษัทใดเป็นผู้ลงทุนโครงการ และต้องการให้บริษัททำการเจรจาต่อรองเท่านั้น ดังนั้นโครงการดังกล่าวจึงลากยาวมานานหลายปีและรัฐต้องบังคับใช้

“หากรัฐได้ทวงคืนที่ดินแล้ว รัฐควรทวงคืนโครงการทั้งหมด จากนั้นจึงนำที่ดินไปประมูล และส่วนต่างค่าเช่าที่ดินจะถูกใช้โดยรัฐเพื่อลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานสำหรับประชาชน ไม่ใช่ไหลเข้ากระเป๋าของบริษัทต่างๆ หากทำได้ดี รัฐจะควบคุมและจัดการตลาดที่ดินหลักสำหรับการลงทุนของทั้งภาครัฐและเอกชน” นาย Chau เสนอ

โครงการควรได้รับการปฏิบัติอย่างเท่าเทียมกัน

ไม่เพียงแต่การจัดซื้อที่ดินเท่านั้น อุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ยังถูก "ลืม" ไว้ในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) แต่ Thanh Nien ยังมีบทความชุดหนึ่งที่แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน ซึ่งสมาชิกรัฐสภาหลายคนก็ได้ออกมาพูดในรัฐสภาเมื่อสัปดาห์ที่แล้วเช่นกัน

ตามที่ผู้แทน Ta Van Ha (คณะผู้แทน Quang Nam) กล่าว: มติ 08/2017 ของโปลิตบูโรเรื่องการพัฒนาการท่องเที่ยวให้เป็นภาคเศรษฐกิจหลัก อย่างไรก็ตาม โครงการกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) มีทั้งหมด 16 บท 265 บทความ 226 หน้า "แต่คำศัพท์ด้านการท่องเที่ยวกลับมีเพียงแค่ 11 คำเท่านั้น โดย 2 คำด้านการท่องเที่ยวเป็นคำศัพท์เกี่ยวกับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว อีก 9 คำด้านการท่องเที่ยวเป็นคำศัพท์เกี่ยวกับการแก้ไขปัญหาการแก้ไขกฎหมายป่าไม้"

เขากล่าวว่าการจัดการกับภาคเศรษฐกิจที่เป็นแกนนำซึ่งเป็นที่คาดหวังสูงนั้นไม่น่าพอใจและยืนยันถึงความสำคัญของการเวนคืนที่ดินเพื่อพัฒนาการท่องเที่ยว ดังนั้นผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติชุดนี้จึงได้เสนอให้เพิ่มเรื่องการควบคุมเข้าไปในมาตรา 79 ในเรื่องที่ดินเพื่อการพัฒนาการท่องเที่ยว ซึ่งก็ต้องให้รัฐรับผิดชอบในการฟื้นฟูด้วย

ดร. Huynh Thanh Dien จากมหาวิทยาลัย Nguyen Tat Thanh กล่าวต้อนรับสมาชิกรัฐสภาที่ได้ให้ความเห็นที่ถูกต้องเกี่ยวกับการจัดตั้งกองทุนที่ดินเพื่อโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม และยืนยันว่าในโครงการใดๆ ก็ตามในทุกสาขา การอนุมัติพื้นที่ถือเป็นขั้นตอนที่ยากที่สุดเสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการขนาดใหญ่ องค์กรเองก็ไม่มีสิทธิ์เรียกร้องคืนได้ แต่อาศัยเพียงข้อตกลงเท่านั้น จึงทำให้การรวมสถานที่เป็นเรื่องยากมาก

เช่น การสร้างแหล่งท่องเที่ยวขนาดใหญ่ พื้นที่เมืองแบบผสมผสานรวมทั้งที่อยู่อาศัย ศูนย์กลางการค้า ความบันเทิง... ต้องใช้พื้นที่ดินจำนวนมาก ปล่อยให้ธุรกิจเจรจากับผู้คนแล้วมาเก็บที่ดินจะทำให้เกิดการขาดความสามัคคี บางครั้งโครงการขนาดใหญ่ได้รับการลงทุนอย่างทั่วถึงและรอบด้านแต่ก็ยังมีจุดด้อยบางจุดเนื่องจากผู้คนไม่ยอมรับการส่งมอบที่ดิน ส่งผลให้การดำเนินโครงการใช้เวลานานขึ้น มีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น และไม่บรรลุเป้าหมายในการส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจในระดับท้องถิ่นหรือระดับภูมิภาค ไม่ต้องพูดถึงต้นทุนโครงการที่เพิ่มขึ้นซึ่งนำไปสู่ราคาผลิตภัณฑ์ที่สูงขึ้น และผู้เสียหายในที่สุดก็คือผู้บริโภค

“รัฐจะเป็นผู้รับผิดชอบในการฟื้นฟูที่ดิน การวางแผน การจัดตั้งโครงการ จากนั้นจึงเสนอราคาเพื่อคัดเลือกนักลงทุนที่มีคุณสมบัติและประสบการณ์ในลักษณะเปิดเผยและโปร่งใส นี่เป็นวิธีเดียวที่จะทำได้ครอบคลุมและเป็นระบบตามแผนการพัฒนา และจะไม่มีการร้องเรียน ไม่ต้องพูดถึงว่าเมื่อรัฐฟื้นฟูที่ดิน ราคาที่ดินจะเท่ากัน แต่ถ้าเป็นไปตามตลาด ราคาจะเท่าไร กฎระเบียบนี้คลุมเครือเกินไป จำเป็นต้องพิจารณาว่าโครงการพัฒนาเศรษฐกิจล้วนเป็นส่วนหนึ่งของการวางแผนทั่วไปสำหรับการพัฒนาท้องถิ่น การพัฒนาภูมิภาค และการพัฒนาเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ สร้างงานให้กับประชาชนมากขึ้น ดังนั้น จึงควรได้รับการปฏิบัติอย่างเท่าเทียมกัน แม้แต่โครงการในเขตเศรษฐกิจที่มีพื้นที่ใช้งาน เช่น นิคมอุตสาหกรรม พื้นที่บริการ การท่องเที่ยว พื้นที่บันเทิง และพื้นที่ในเมือง ก็ต้องอยู่ภายใต้การคืนที่ดินโดยรัฐเช่นกัน ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีกฎระเบียบโดยละเอียดเกี่ยวกับโครงการที่ต้องคืนที่ดิน รวมถึงพื้นที่บันเทิง พื้นที่เมืองใหม่ รวมกับธุรกิจและบริการ พื้นที่บันเทิง และองค์กรต่างๆ คอมเพล็กซ์อเนกประสงค์ พื้นที่บันเทิง พื้นที่ท่องเที่ยว พื้นที่ในเมือง และพื้นที่ใช้งานอื่นๆ ในเขตเศรษฐกิจ...” ดร.เดียน ระบุไว้

ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ: องค์กรและบุคคลที่จัดทำแผนและที่ดินรกร้างที่ถูกระงับต้องจ่ายค่าชดเชยหรือไม่?

การปล่อยให้ธุรกิจชดเชยตัวเองทำให้การมีโครงการขนาดใหญ่เป็นเรื่องยาก

ในปัจจุบันไม่มีอะไรยากไปกว่าการซื้อที่ดินจากคนอื่น หากทำได้ดี การสะสมเงินของรัฐก็จะยิ่งเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ รัฐจะเรียกร้องที่ดินคืนสำหรับโครงการต่างๆ ทั้งโครงการด้านการท่องเที่ยว และสถานที่พักผ่อนหย่อนใจอเนกประสงค์ ถ้าเราปล่อยให้ธุรกิจชดเชยตัวเอง ก็จะไม่มีโครงการใหญ่ๆ หรือพื้นที่เมืองใหญ่ๆ เกิดขึ้น

นาย เล ฮวง โจว (ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์)

อย่าโทษ ธุรกิจ สำหรับความยากลำบาก

ถ้าปล่อยให้ธุรกิจดำเนินกิจการต่อไปและดูแลส่วนที่ยากที่สุดอย่างการถางที่ดิน ธุรกิจเหล่านั้นไม่สามารถพัฒนาพื้นที่ในเมืองและเศรษฐกิจได้อย่างเป็นระบบ รัฐบาลไม่ควรโทษความยากลำบากกับภาคธุรกิจโดยเฉพาะภาคที่ดิน กฎหมายจะต้องมีกฎระเบียบที่ละเอียดและเฉพาะเจาะจงเพื่อให้แต่ละท้องถิ่นสามารถบังคับใช้กฎหมายให้เป็นหนึ่งเดียวกันได้ เพราะถ้ากฎหมายไม่กำหนดไว้ชัดเจน หน่วยงานรัฐก็จะไม่กล้าดำเนินการ และโครงการก็จะหยุดชะงัก นี่คือรากฐานของการแก้ไขกฎหมายที่ดินในเวลานี้ มิฉะนั้นจะถอยหลังไป

ดร. Huynh Thanh Dien (มหาวิทยาลัยเหงียน ทัด แท็ง)

ลิงค์ที่มา