พื้นที่เมืองร้างและปัญหาภาษีทรัพย์สิน

พื้นที่เมืองร้างหลายแห่งบน “ดินแดนทองคำ” ในกรุงฮานอย

ก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 คุณ Thanh (Hai Ba Trung, ฮานอย) มีนิสัยชอบพาครอบครัวไปที่ Aeon Mall Ha Dong ทุกสุดสัปดาห์ ความประทับใจของเขาคือระหว่างทางเขาจะผ่านเขตเมืองที่มีราคาแพงหลายแห่งรวมถึงวิลล่าร้างสง่างามนับร้อยแห่งเสมอ

เมื่อเกิดการระบาดของโควิด-19 เศรษฐกิจและชีวิตของแต่ละครอบครัวต้องประสบกับทั้งขึ้นและลงมากมาย พื้นที่ในเมืองแห่งนี้ยังคง "แข็งแกร่งเหมือนหิน" พร้อมกับกระแสการละทิ้งที่คุ้นเคย

สิ่งที่น่ากล่าวถึงก็คือ ในฮานอย ไม่ใช่เรื่องยากที่จะพบพื้นที่เมืองร้างที่มีมูลค่าหลายพันล้านดอง หรือแม้กระทั่งหลายหมื่นล้านดอง

ห่างออกไปทางถนนโตฮูประมาณ 2 กม. ตึกแถวย่านฮิมลัมก็ถูกแดดและน้ำค้างสาดมาแล้วไม่รู้กี่ปี หลังจากออกไปเที่ยวทุกสุดสัปดาห์ คุณถันห์จะพาครอบครัวกลับบ้านประมาณ 19.00 หรือ 20.00 น. ร้านค้าส่วนใหญ่ไม่ได้เปิดไฟสว่างไสว ส่วนที่เหลือจะมืดสนิท

“ผมรู้สึกแปลกใจที่ครึ่งทศวรรษผ่านไปแล้ว แต่พื้นที่ในเมืองแห่งนี้กลับไม่เปลี่ยนแปลงเลย ภายในยังคงมีชีวิตชีวาอยู่บ้าง แต่ภายนอกถนนมีบ้านเพียงไม่กี่หลังที่ใช้ทำธุรกิจในมุมหนึ่ง ส่วนที่เหลือถูกทิ้งร้าง วิลล่าหลายหลังทรุดโทรมลงอย่างมาก” นายถันรู้สึกเสียใจกับทรัพย์สินมหาศาลของเขา

ห่างออกไปเล็กน้อย ในเมือง Tram Troi จังหวัด Hoai Duc โครงการ Lideco ก็อยู่ในสภาพ "มีหญ้าขึ้นปกคลุม" เช่นกัน โครงการอื่นๆ อีกหลายโครงการที่มี "ชะตากรรม" เดียวกัน ได้แก่ เขตเมือง Vuon Cam เขตเมือง Nam An Khanh ศูนย์กลาง Son Dong...

ในบางบ้านที่ถูกทิ้งร้างมานานเกินไป ผู้คนมักจะใช้ประโยชน์จากการปลูกผักหรือแม้แต่…ตกปลาหลังฝนตกหนักทุกครั้ง

ในฮานอย ไม่ใช่เรื่องยากที่จะพบพื้นที่เมืองร้างที่มีมูลค่าหลายพันล้านดอง หรือแม้กระทั่งหลายหมื่นล้านดอง ภาพ : เทียนฟอง

ความขัดแย้งของที่ดินรกร้างแต่ราคายังคงเพิ่มขึ้น

มีข้อขัดแย้งมากมายเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮานอย แม้ว่าฮานอยจะไม่มีอพาร์ทเมนท์ถึง 50,000 แห่งต่อปี แต่พื้นที่ในเมืองบางส่วนยังคงถูกทิ้งร้าง ในพื้นที่เมืองร้างบางแห่ง ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ก่อนเกิดโควิด-19 ในเขตเมืองนามเกือง ราคาของวิลล่าอยู่ที่ต่ำกว่า 100 ล้านดองต่อตร.ม. อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันแม้ว่าโครงการนี้จะถูกทิ้งร้างและมีสภาพคล่องต่ำ ราคายังคงผันผวนจาก 150 ล้านดอง/ตรม. เป็น 315 ล้านดอง/ตรม. ราคาที่นิยมมากที่สุดคือ 217 ล้านดองต่อตรม. เพิ่มขึ้น 34.8% เมื่อเทียบกับช่วง 1 ปีก่อน

“ผมไม่ทราบว่าโครงการนี้มีความคล่องตัวแค่ไหน ผมรู้เพียงว่ามีบ้านหลายหลังที่มีป้ายประกาศขายแขวนอยู่หลายปีแล้วแต่ป้ายยังไม่ถูกถอดออก” นายถั่นห์แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับธุรกรรมของโครงการนี้

ในขณะเดียวกัน Lideco ซึ่งมักจะอยู่ในรายชื่อพื้นที่เมืองร้างอันดับต้นๆ ของฮานอยที่ "ถูกตั้งชื่อและทำให้เสื่อมเสียชื่อเสียง" โดยสื่อ ก็ยังคงเห็นการขึ้นราคาอย่างมาก ตามข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ในเดือนมีนาคม 2568 ราคาทั่วไปของวิลล่า Lideco อยู่ที่ 148.8 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 64.3 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. หรือเพิ่มขึ้น 76% เมื่อเทียบกับเดือนมีนาคม 2567

ศูนย์ซอนดงก็เพิ่มขึ้นแบบ “กระตุก” ในปีที่ผ่านมา ภายในสิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ราคาเฉลี่ยของวิลล่าในโครงการนี้จะสูงถึง 151.8 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นมากกว่า 55% หลังจากเปิดดำเนินการมา 1 ปี ราคาเสนอขายสูงสุดเกือบแตะ 200 ล้านดองต่อตรม. ควรเน้นย้ำว่าโครงการนี้อยู่ค่อนข้างไกลจากใจกลางเมือง โดยอยู่ที่ตำบลซอนดง อำเภอหว่ายดึ๊ก

แม้จะไม่ได้เพิ่มขึ้นมากเท่ากับโครงการข้างต้น แต่พื้นที่เมือง Nam An Khanh ก็ปฏิเสธที่จะ “ถอยหลัง” เมื่อเพิ่มขึ้นจาก 100 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็น 122.7 ล้านดองต่อตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้น 22.7%

พื้นที่เขตเมืองบางส่วนยังถูกทิ้งร้าง ราคาจึงเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ภาพจาก: VTC News

เพิ่มราคา ไม่มีสภาพคล่อง ไม่มีการระบายความร้อน

Pham Duc Toan ซีอีโอของ EZ Property ประเมินว่า ในปัจจุบันมีปรากฏการณ์ที่วิลล่า "อาศัย" ความร้อนแรงของโครงการขนาดใหญ่

นาย Toan ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Cong Thuong ว่า อุปทานวิลล่ามีกระจุกตัวอยู่ในโครงการใหญ่ๆ เพียงไม่กี่โครงการเท่านั้น ส่วนโครงการอื่นๆ ไม่มีเลย โดยรวมแล้วตลาดนี้มีนักลงทุนรายใหญ่เพียงไม่กี่รายเท่านั้น “ตลาดคนเดียว” สร้างความขาดแคลนซึ่งทำให้ราคาสูงขึ้น ดังนั้นโครงการข้างเคียงจึงได้ถือโอกาสขยายเพิ่มด้วย

นายโตน กล่าวว่า สถิติโครงการต่างๆ ต่อเนื่องจากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ที่หุ่งเอี้ยน มีราคาสูงถึง 120 ล้าน/ตรม. แต่ขายไม่ได้ ส่วนโครงการที่ภูถุ่ย มีราคาขาย 140 - 150 ล้าน/ตรม. สภาพคล่องต่ำ สำหรับโครงการอื่น ๆ ไม่มีอะไรที่ไม่มีสภาพคล่องโดยเฉพาะ

อย่างไรก็ตาม แม้จะมีสภาพคล่องไม่ดี ราคาของวิลล่าก็ยังไม่ลดลง หรือลดลงเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์เท่านั้น ซึ่งเทียบไม่ได้เลยกับการเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อก่อน สาเหตุเกิดจากอะไร?

อสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดที่ใช้เงินทุนจำนวนมาก เมื่อรวมกับกลุ่มวิลล่า แหล่งเงินทุนก็มหาศาลมากขึ้น ในปัจจุบันลูกค้าต้องจ่ายเงินอย่างน้อย 1 ล้านเหรียญสหรัฐเพื่อเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์เล็กๆ สักห้อง ดังนั้นไม่ค่อยมีใครจะมี “เงินสดในมือ” ไว้จ่ายทีเดียว ส่วนใหญ่จะต้องใช้การกู้ยืมทางการเงิน (กู้เงินจากธนาคาร) เมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น แรงกดดันจากนักลงทุนที่จะจ่ายดอกเบี้ยก็จะเพิ่มขึ้น จึงอาจเกิดการขายหุ้นออกได้

ในช่วงเวลาที่ผ่านมา ปี 2566 ถือเป็นปีที่หายากที่อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นและราคาวิลล่าลดลงอย่างกะทันหัน แต่ในช่วงเวลาสั้นมาก หลังจากนั้นไม่ว่าอัตราดอกเบี้ยจะผันผวนอย่างไร ไม่ว่ายอดขายจะซบเซาแค่ไหน ราคาของวิลล่าก็ยังคงเคลื่อนไหวในแนวโน้มขาขึ้นเป็นหลัก เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง ราคาจะเพิ่มขึ้น และเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ราคาก็ยังคงเพิ่มขึ้น กฎหมายเศรษฐกิจดูเหมือนจะกำลังล้มเหลวที่นี่ แล้วเกิดอะไรขึ้นล่ะ?

มันเป็นเรื่องยากที่จะตอบคำถามนี้ แต่สิ่งแรกที่ต้องทำคือหาวิธีจำกัดสถานการณ์นี้ มาตรการหนึ่งที่เสนอมาและได้รับความสนใจจากประชาชน คือ การเก็บภาษีทรัพย์สินประเภทที่สอง

ความหมายหลักของข้อเสนอนี้คือการยกเว้นภาษีอสังหาริมทรัพย์ครั้งแรกเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้คนในการ "ตั้งถิ่นฐานและทำงาน" ตั้งแต่ทรัพย์สินที่สองเป็นต้นไป เจ้าของจะต้องเสียภาษี เพราะมักจะเป็นทรัพย์สินที่ใช้เพื่อการลงทุน ไม่ว่าจะให้เช่าหรือไม่ได้ใช้งานก็ตาม ยิ่งเป็นเจ้าของบ้านช้า อัตราภาษีก็จะยิ่งสูง

อย่างไรก็ตาม ณ ต้นปีนี้ ยังไม่มีการตัดสินใจใดๆ ทั้งสิ้น โดยภาษีทรัพย์สินลำดับที่สองยังอยู่ในระหว่างการ "วิจัย" ในขณะเดียวกัน วิลล่าร้างนับร้อยหรือแม้แต่นับพันแห่งยังคงสร้างความกังวลให้กับประชาชน

ความเห็นบางส่วนระบุว่ากระแสเงินสดจากการละเมิดตลาดหุ้น การออกพันธบัตรของบริษัทต่างๆ มักจะหา "ที่หลบภัย" ครั้งสุดท้ายในอสังหาริมทรัพย์

ฮวง เกวียน

ที่มา: https://congthuong.vn/nhung-khu-do-thi-bo-hoang-va-cau-hoi-ve-thue-bat-dong-san-385769.html