กลไกการกำหนดราคาที่ดินจะต้องชัดเจน

เมื่อแสดงความคิดเห็นต่อร่าง กฎหมายที่ดิน (แก้ไขแล้ว) ที่กำลังเรียกร้องความคิดเห็นจากสาธารณชน ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้เสนอแนะว่าหน่วยงานที่ร่างกฎหมายจะต้องปฏิบัติตามเจตนารมณ์ของมติที่ 18-NQ/TW ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2565 ซึ่งเป็นการประชุมครั้งที่ 5 ของคณะกรรมการกลางพรรคชุดที่ 13 อย่างใกล้ชิด เกี่ยวกับการพัฒนาอย่างต่อเนื่องและพัฒนาสถาบันและนโยบายให้สมบูรณ์แบบ ปรับปรุงประสิทธิผลและประสิทธิภาพของการจัดการและการใช้ที่ดิน สร้างแรงผลักดันเพื่อเปลี่ยนประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูง

อดีตรองประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ เหงียน วัน ฟุก กล่าวสุนทรพจน์

ในการอภิปรายเมื่อเร็วๆ นี้เกี่ยวกับประเด็นทางการเงิน ที่ดิน และราคาที่ดิน ซึ่งจัดโดยคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจ อดีตรองประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ นายเหงียน วัน ฟุก ได้เสนอแนะว่าหน่วยงานร่างจะต้องปฏิบัติตามเจตนารมณ์ของมติที่ 18 อย่างใกล้ชิด และกำหนดกลไกในการกำหนดราคาที่ดินอย่างชัดเจน

นายฟุกกล่าวว่า มติที่ 19-NQ/TW ของคณะกรรมการกลางในปี 2555 กำหนดเพียงราคาที่ดินที่รัฐกำหนดตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ณ เวลาประเมินราคา โดยให้เป็นไปตามหลักการของกลไกตลาด อย่างไรก็ตาม มติที่ 18-NQ/TW ในปี 2565 ได้กำหนด "ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน มีกลไกและวิธีการกำหนดราคาที่ดินตามหลักตลาด"

ดังนั้น มติที่ 18 จึงมีความตระหนักรู้และแนวคิดใหม่เกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดิน แต่ร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ที่กำลังเรียกร้องความคิดเห็นจากสาธารณชนอยู่ในขณะนี้ ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงไปจากกฎหมายฉบับปัจจุบันมากนัก ดังนั้น นายเหงียน วัน ฟุก จึงได้ขอให้หน่วยงานร่างกฎหมายทบทวนบทบัญญัติในมติกลางเพื่อบรรจุไว้ในร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) อย่างเป็นลายลักษณ์อักษร

เกี่ยวกับส่วนราคาที่ดินในบทที่ 11 ว่าด้วยการเงินที่ดินและราคาที่ดินของร่างกฎหมาย นายเหงียน วัน ฟุก อดีตรองประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ ได้เสนอแนะว่า กฎระเบียบนี้ควรทำให้มั่นใจว่าเมื่อสมาชิก สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ผู้มีสิทธิเลือกตั้ง และประชาชนได้อ่าน พวกเขาจะเห็นภาพกลไกการกำหนดราคาที่ดินได้อย่างชัดเจน ดังนั้น เพื่อสร้างกลไกการกำหนดราคาที่ดิน จำเป็นต้องระบุบุคคลที่มีส่วนร่วมในการกำหนดราคาที่ดินอย่างชัดเจน ตั้งแต่สภาประเมินราคา ที่ปรึกษาด้านการกำหนดราคาที่ดิน ไปจนถึงการตัดสินใจกำหนดราคาที่ดิน ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับหลักการ หลักเกณฑ์ กระบวนการ และขั้นตอนในการดำเนินการกำหนดราคาที่ดิน เพื่อสร้างวิธีการและวิธีการกำหนดราคาที่ตรงตามข้อกำหนด

รองศาสตราจารย์ ดร.โง ตรี ลอง กล่าวปาฐกถาในงานสัมมนา

ชี้ให้เห็นถึงข้อเท็จจริงที่ว่าประเทศของเราก็ใช้วิธีการประเมินมูลค่าแบบเดียวกับ โลก ซึ่งรวมถึงการเปรียบเทียบโดยตรง การหักลบ การเรียกเก็บ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์ แม้กระทั่งการใช้วิธีการสมัยใหม่บางอย่างเพื่อมุ่งไปสู่การกำหนดมูลค่าระดับภูมิภาค แต่ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ รองศาสตราจารย์ ดร. โง ตรี ลอง ได้ตั้งคำถามว่า ทำไมราคาที่ดินที่รัฐกำหนดจึงแตกต่างจากราคาตลาดมาก ในขณะเดียวกัน ในประเทศที่พัฒนาแล้ว ราคาที่ดินมีการประกาศอย่างกว้างขวาง แต่เมื่อมีการประกาศ อัตราความผิดพลาดจะอยู่ที่ 5-7% เท่านั้น จะทำอย่างไรให้ราคาที่รัฐกำหนดสะท้อนถึงราคาตลาด ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องได้รับการแก้ไขในร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข)

จากประสบการณ์ของประเทศอื่นๆ รวมถึงจากการปฏิบัติในการประเมินราคาที่ดินในประเทศของเรา ผู้เชี่ยวชาญบางคนเน้นย้ำว่าเพื่อให้การประเมินราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด จำเป็นต้องมีปัจจัย 5 ประการ ได้แก่ ฐานทางกฎหมายที่โปร่งใสและชัดเจน ปฏิบัติตามกฎหมายการก่อตัวและการเคลื่อนไหวของราคาในเศรษฐกิจตลาด ตามแนวปฏิบัติสากล ทีมเจ้าหน้าที่ที่มีความสามารถและจริยธรรมระดับมืออาชีพ ฐานข้อมูลและข้อมูลที่ให้บริการการประเมินราคาที่เชื่อถือได้และถูกต้อง มีการกำกับดูแล ตรวจสอบ และตรวจสอบอย่างเต็มที่ และมีการลงโทษที่เข้มงวด

“หากไม่บรรลุเป้าหมายใด ๆ ในห้าปัจจัยนี้ การประเมินราคาที่ดินก็แทบจะเป็นไปไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การประเมินราคาที่ดินจะต้องดำเนินการโดยองค์กรวิชาชีพอิสระและหน่วยงานที่เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาที่ดิน เมื่อนั้นกิจกรรมการประเมินราคาจึงจะรับประกันถึงความเป็นกลาง ความโปร่งใส และสะท้อนมูลค่าตลาดได้อย่างถูกต้อง” รองศาสตราจารย์ ดร. โง ตรี ลอง เสนอแนะ

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/luat-dat-dai-sua-doi-phai-ranh-mach-co-che-xac-dinh-gia-dat-20230225102619301.htm