อสังหาฯ ที่มีการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแบบ “พักใช้”: แก้ไขระเบียบเพื่ออำนวยความสะดวกในการออกหนังสือสีชมพู

บ้านเรือนหลายพันหลังในนครโฮจิมินห์ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หนังสือสีชมพู) ล่าช้า เนื่องจากยังไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เรื่องนี้สร้างความวิตกกังวลให้กับผู้คนมานานหลายทศวรรษ

โครงการพื้นที่พักอาศัย 13C ตำบลบิ่ญหุ่ง ติดอยู่ในขั้นประเมินราคาที่ดินเพื่อให้บริษัทสามารถชำระภาระทางการเงินเพิ่มเติม

รอประเมินราคาที่ดิน

ในเดือนสิงหาคม กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ยังคงประกาศต่อสาธารณะเกี่ยวกับที่ดินหลายสิบแปลงที่จำเป็นต้องได้รับการประเมินราคา ในจำนวนนี้ มีที่ดินหลายแปลงที่ได้รับการเสนอราคามากกว่า 20 ครั้ง แต่ก็ยังไม่สามารถหาผู้ประเมินราคาได้ ที่ดินที่ยื่นข้อเสนอนานที่สุดคือที่ดินในโครงการ 13C Residential Area ในชุมชนบิ่ญฮึง นครโฮจิมินห์ ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company) โดยมีประกาศหาผู้ประเมินราคา 29 รายการ การประเมินราคาเกิดขึ้นในเดือนเมษายน พ.ศ. 2556

นายเหงียน กวาง ดุง ผู้อำนวยการฝ่ายกฎหมายของบริษัท Tan Binh เปิดเผยว่า โครงการพื้นที่พักอาศัย 13C ได้รับการจัดสรรที่ดินโดยคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ในปี พ.ศ. 2545 เพื่อสร้างและซื้อขายโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในเมือง จากมติการจัดสรรที่ดิน บริษัทได้ดำเนินโครงการและปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินในปี พ.ศ. 2551 ในปี พ.ศ. 2556 คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มีมติให้ปรับปรุงและเพิ่มเติมมติตามสถานการณ์จริง ดังนั้น บริษัทจึงยังคงค้างชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นกว่า 4,800 ตารางเมตร ก่อนหน้านี้ บริษัทได้ลงนามในสัญญากับหน่วยงานประเมินราคาเพื่อจัดตั้งใบรับรองเพื่อกำหนดภาระผูกพันทางการเงินเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม หลังจากแก้ไขใบรับรองหลายครั้งก็ยังไม่สำเร็จ ดังนั้นหน่วยงานประเมินราคาจึงปฏิเสธที่จะดำเนินการต่อ ในทางกลับกัน ในระหว่างกระบวนการจัดทำเอกสารตามคำสั่ง กฎหมายที่ดินปี 2556 ก็ได้มีผลบังคับใช้ โดยในเวลานี้ ความรับผิดชอบในการจัดการประเมินราคาที่ดินตกเป็นของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

“บริษัทได้ส่งเอกสารจำนวนมากไปยังกรมวิชาการเกษตรและสิ่งแวดล้อมเกี่ยวกับการพิจารณาสินเชื่อเพิ่มเติม แต่กลับไม่มีหน่วยงานใดที่จะให้คำแนะนำเกี่ยวกับการประเมินราคาตามที่กำหนด เนื่องจากยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน บริษัทจึงไม่สามารถชำระหนี้เพิ่มเติมได้ ดังนั้นที่ดิน 99 แปลงที่บริษัทโอนกรรมสิทธิ์ให้ประชาชนมาหลายสิบปีจึงยังไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อแบบสมุดปกชมพู” คุณดุงกล่าว

ในทำนองเดียวกัน ที่ดินในโครงการอพาร์ตเมนต์ฮวาเซิน เลขที่ 262/20 ถนนลักหลงกวาน แขวงบิ่ญทอย ก็ได้เผยแพร่ข้อมูลที่ต้องประเมินราคาเป็นครั้งที่ 23 เช่นกัน ตามประกาศดังกล่าว การคัดเลือกหน่วยงานประเมินราคาถือเป็นพื้นฐานสำหรับบริษัท ไซ่ง่อน เทรดดิ้ง คอร์ปอเรชั่น - วัน เมมเบอร์ จำกัด ในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเพิ่มเติมต่อรัฐ เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงเกณฑ์ด้านผังเมืองและสถาปัตยกรรม ระยะเวลาการประเมินราคาเริ่มตั้งแต่เดือนมิถุนายน พ.ศ. 2553

เกี่ยวกับความล่าช้าในการประเมินราคาที่ดินเพื่อกำหนดภาระผูกพันทางการเงิน ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเมื่อเร็วๆ นี้ ผู้นำกลุ่มบริษัท โนวาแลนด์ เปิดเผยว่า กลุ่มบริษัทมีโครงการที่ได้รับการจัดสรรที่ดินมาเกือบ 10 ปีแล้ว 13 โครงการ แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่มีการแจ้งค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจากกรมสรรพากร เมื่อยังไม่ได้รับการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ลูกค้าจำนวนมาก แม้จะซื้อบ้านมานานแล้วก็ยังไม่ได้รับสมุดบัญชีสีชมพู

ข้อเสนอให้ใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน พ.ศ. 2568

นายดาว กวาง ดวง รักษาการหัวหน้าแผนก เศรษฐศาสตร์ ที่ดิน กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว SGGP ว่า กรณีการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในช่วงก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ส่วนใหญ่ติดขัดในขั้นตอนการประเมินราคาที่ดิน สาเหตุคือในช่วงเวลาดังกล่าว การรวบรวมข้อมูลเพื่อกำหนดราคาที่ดินพบปัญหาหลายประการ และข้อมูลยังมีจำกัด ทำให้การดำเนินการแทบจะเป็นไปไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาดังกล่าว มีกรณีการเช่าที่ดินรายปี 76 กรณี และกรณีการจัดสรรที่ดินและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อจัดหาเงินทุนเพิ่มเติม 84 กรณีที่ยังติดขัด

นายเดา กวาง ดวง ระบุว่า เมื่อพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024 ซึ่งควบคุมราคาที่ดินมีผลบังคับใช้ พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ได้ให้คำแนะนำเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง ซึ่งช่วยลดอุปสรรคในการประเมินราคาเพื่อกำหนดภาระผูกพันทางการเงินสำหรับวิสาหกิจ ดังนั้น ก่อนหน้านี้ นครโฮจิมินห์ได้ขจัดอุปสรรคในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับกรณีการเช่าที่ดิน 76 กรณี และกรณีการจัดสรรที่ดินและการแปลงสภาพที่ดิน 52 กรณี หลังจากนั้น นครโฮจิมินห์ได้ออกสมุดทะเบียนที่ดินสีชมพูจำนวน 27,000 เล่มให้กับผู้ซื้อบ้านและที่ดิน ขณะเดียวกัน ตั้งแต่ต้นปี 2025 จนถึงปัจจุบัน กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้ยื่นเอกสารประเมินราคาที่ดิน 9 ฉบับ มีรายได้ประมาณ 52,000 พันล้านดอง และคาดว่าจะมีอพาร์ตเมนต์หลายหมื่นยูนิตที่ได้รับสมุดทะเบียนที่ดินสีชมพูต่อไป นับตั้งแต่กฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ การกำหนดราคาที่ดินได้ถูกยกเลิกไป ทำให้เอกสารกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงสั้นลงประมาณ 3 เดือนเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้

นอกจากข้อดีแล้ว ยังมีบางกรณีที่ไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้ เนื่องจากพระราชกฤษฎีกา 71/2024 ยังไม่มีการกำหนดไว้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 63 แห่งพระราชกฤษฎีกา 102/2024 กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินสำหรับกรณีที่ระบุไว้ในข้อ 2 ข้อ 2 มาตรา 257 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน ส่วนมาตรา 7 แห่งพระราชกฤษฎีกา 71 กำหนดให้คำนวณราคาที่ดินโดยนำตารางราคาที่ดิน ณ เวลาส่งมอบที่ดินคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ณ เวลาส่งมอบที่ดิน อย่างไรก็ตาม ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินยังไม่ถูกกำหนด ดังนั้น เมื่อวันที่ 19 มิถุนายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงได้ส่งเอกสารถึงรอง นายกรัฐมนตรี เจิ่น ฮอง ฮา และกระทรวงเกษตรและพัฒนาชนบท เพื่อเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024 โดยให้กรณีตามมาตรา 63 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 102/2024 ที่ต้องกำหนดโดยใช้วิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ให้ใช้ตารางราคาที่ดิน ณ เวลาที่ออกประกาศเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการแปลงสภาพที่ดิน คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดออกในปี 2558 การอนุญาตให้ใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินปี 2558 ยังช่วยให้สอดคล้องกับราคาตลาดและประสานผลประโยชน์ระหว่างรัฐและนักลงทุน

หัวหน้ากรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ ระบุว่า นอกจากจะเสนอแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71 แล้ว คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ยังได้ออกมติที่ 72/2025 เกี่ยวกับกระบวนการโอนเอกสารเพื่อกำหนดภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินในนครโฮจิมินห์อีกด้วย ตามระเบียบ หากขณะประมูลไม่มีผู้รับเหมาเข้าร่วมการประเมินราคาที่ดิน ระยะเวลาดังกล่าวจะได้รับการขยายออกไปหนึ่งครั้ง หลังจากการขยายเวลา หากยังไม่มีการคัดเลือกผู้รับเหมา กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมจะมอบหมายงานดังกล่าวให้กับหน่วยงานบริการสาธารณะที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อดำเนินกิจกรรมให้คำปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดิน

ทานเฮียน

ที่มา: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-datsua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html