ลดราคาบ้านเป็นเรื่องยาก: การแทรกแซงจากต้นตอคือ 'กุญแจ'

การลดราคาที่อยู่อาศัยกำลังกลายเป็นความจำเป็นเร่งด่วน เนื่องจากระดับราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะสามารถจ่ายได้ อย่างไรก็ตาม ปัญหานี้ไม่ใช่เรื่องง่ายเมื่อช่องว่างระหว่างราคา “บนกระดาษ” กับราคาจริงยังคงกว้าง นอกจากนี้ ท้องถิ่นต่างๆ กำลังเตรียมออกประกาศราคาที่ดินปี 2569 ซึ่งมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างมาก ความเสี่ยงจาก “คลื่นลูกใหม่” ของการขึ้นราคาทำให้เป้าหมายในการลดราคาที่อยู่อาศัยยิ่งห่างไกลออกไป โดยทั่วไปผู้เชี่ยวชาญเห็นพ้องต้องกันว่า การจะลดราคาที่อยู่อาศัยได้นั้น การแทรกแซงจากต้นตอคือ “กุญแจสำคัญ”

แรงกดดันจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นและต้นทุนที่มองไม่เห็น

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งสะท้อนให้เห็นว่าต้นทุนที่ดินเป็นรายการที่มีภาระหนักที่สุดในโครงสร้างปัจจัยการผลิต หากราคาที่ดินใหม่ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าชดเชย และค่าเคลียร์พื้นที่ อาจส่งผลให้มูลค่าการลงทุนรวมเพิ่มขึ้นเป็นหลายแสนล้านดอง ถึงหลายหมื่นล้านดอง ในกรณีนี้ การลดราคาที่อยู่อาศัยจึงเป็นเรื่องยากมาก

ไม่เพียงแต่ภาคธุรกิจเท่านั้น แต่ผู้ที่จำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินก็กังวลเกี่ยวกับภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หากมีการเสนอให้ลดราคาที่ดินลง กลุ่มเจ้าของที่ดินที่ได้รับผลกระทบก็จะกังวลเรื่องค่าชดเชยที่ต่ำและความไม่เป็นธรรม ผลประโยชน์ที่ขัดแย้งกันทำให้การควบคุมต้นทุนที่ดินทำได้ยากขึ้นเรื่อยๆ

ตามมาตรฐานการประเมินมูลค่าของเวียดนาม (หนังสือเวียน 42/2024/TT-BTC) ต้นทุนการพัฒนาโครงการทั้งหมดประกอบด้วยต้นทุนก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน ค่าใช้จ่ายทางธุรกิจ ค่าใช้จ่ายด้านการเงิน ภาษี และผลกำไรของนักลงทุน ค่าใช้จ่ายในการชดเชยและค่าเคลียร์พื้นที่ถูกแยกออกจากกันเพื่อให้สะท้อนมูลค่าที่ป้อนเข้าได้อย่างถูกต้อง อย่างไรก็ตาม ข้อมูลการสำรวจจริงในหลายพื้นที่ยังขาดการปรับปรุง ทำให้การคำนวณต้นทุนเป็นไปตามมาตรฐานเดิม ซึ่งไม่ใกล้เคียงกับราคาวัสดุและค่าแรงในปัจจุบัน

บุ่ย วัน โดอันห์ ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VIRES) ให้ความเห็นว่ามาตรฐานมีความชัดเจนและโปร่งใส แต่การนำไปปฏิบัติจริงยังไม่เป็นไปตามมาตรฐาน ช่องว่างนี้ทำให้ยากต่อการควบคุมราคาที่อยู่อาศัยอย่างมีประสิทธิภาพ

ในมุมมองทางธุรกิจ คุณเหงียน ชี แถ่ง กรรมการผู้จัดการบริษัท โฮ เตย์ อินเตอร์เนชั่นแนล บิลดิ้ง กล่าวว่า ต้นทุนการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยมีหลากหลายประเด็น โดยประเด็นเรื่องที่ดินและกฎหมายถือเป็น “คอขวด” ที่สำคัญที่สุดสองประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอพาร์ตเมนต์ ต้นทุนที่ดินมักคิดเป็น 30-40% ของเงินทุนทั้งหมด ยิ่งที่ดิน “สะอาด” มากเท่าไหร่ ราคาก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น

การก่อสร้างคิดเป็น 35-40% ของต้นทุนทั้งหมด ซึ่งรวมถึงฐานราก ตัวถัง ระบบไฟฟ้าและเครื่องกล ไปจนถึงการจัดสวน อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่าย “อ่อน” หลายอย่าง เช่น ค่าออกแบบ ค่ากฎหมาย ค่าการตลาด ค่านายหน้า... คิดเป็น 15-20% ของต้นทุนทั้งหมด แต่กลับไม่ค่อยมีใครพูดถึง

ในขณะเดียวกัน ต้นทุนทางการเงินก็เป็นภาระเช่นกัน ด้วยโครงการมูลค่าหลายแสนล้านดอง ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องกู้ยืมเงินจากธนาคารที่มีอัตราดอกเบี้ย 12-14% ต่อปี แต่หากกระบวนการนี้ยืดเยื้อออกไปอีกเพียงปีเดียว ต้นทุนทางการเงินจะเพิ่มขึ้นหลายแสนล้านดอง คุณ Thanh กล่าว

ดังนั้น เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า สิ่งแรกที่ต้องทำคือการทำให้องค์ประกอบต้นทุนทั้งหมดมีความโปร่งใส โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินและขั้นตอนการบริหาร เมื่อต้นทุนปัจจัยการผลิตมีความชัดเจน หน่วยงานบริหารจัดการจะมีพื้นฐานในการควบคุมด้วยภาษี ค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน หรือเครดิต แทนที่จะใช้มาตรการบริหารที่เข้มงวด

ควบคุมตั้งแต่ราก

นายบุ่ย วัน โดอันห์ กล่าวว่า การแทรกแซงราคาขายโดยตรงของรัฐนั้น “ยากมากและแทบจะเป็นไปไม่ได้” รัฐควรควบคุมต้นทุนปัจจัยการผลิตและใช้นโยบายภาษีแบบขั้นบันได เพื่อให้ธุรกิจสามารถกำหนดราคาขายของตนเองได้

เป็นไปได้ที่จะพิจารณารูปแบบภาษีกำไรแบบแบ่งส่วน ตัวอย่างเช่น ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ระดับไฮเอนด์ต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้นเนื่องจากให้บริการแก่กลุ่มผู้มีรายได้สูง ขณะเดียวกัน ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมต้องเสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่าเพื่อลดต้นทุนปัจจัยการผลิตและลดราคาขาย รูปแบบนี้ทั้งสร้างความเป็นธรรมและบังคับให้ธุรกิจต้องปรับต้นทุนให้เหมาะสมหากต้องการแข่งขันในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการสูงที่สุดในตลาด คุณโดอันห์เสนอ

นอกจากนี้ จำเป็นต้องลดระยะเวลาการอนุมัติโครงการ ทำให้ข้อมูลราคาวัสดุโปร่งใส และสร้างกลไกการให้สินเชื่อพิเศษแก่โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เมื่อธุรกิจลดต้นทุนที่ดิน ต้นทุนทางการเงิน และขั้นตอนต่างๆ ราคาที่อยู่อาศัยจะลดลงโดยอัตโนมัติโดยไม่ต้องมีคำสั่งทางปกครอง

“ปัญหาหลักอยู่ที่การวางแผนและวิธีการกำหนดราคาที่ดิน หากโครงการใดสร้างขึ้นโดยที่คนในท้องถิ่นไม่สามารถจ่ายไหว การวางแผนก็จะไร้ประสิทธิภาพ” นายเหงียน ชี ถั่นห์ กล่าวถึงประเด็นนี้

ท้องถิ่นจำเป็นต้องลงทุนในพื้นที่เมืองขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครันบนที่ดินที่พัฒนาใหม่ เพื่อให้ราคาที่ดินมีความเหมาะสมมากขึ้น ปัจจุบันมี "ความผิดพลาด" ที่พบบ่อยในการใช้ราคาขายที่สูงของโครงการเดิม (ซึ่งก็คือเงินทุนที่บริษัทใหญ่ๆ สร้างขึ้น) เป็นพื้นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการในอนาคต ทำให้ราคาที่ดินถูกดันขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล

เพื่อลดต้นทุน คุณถั่นยังเสนอให้นำโมดูลการออกแบบมาตรฐานมาใช้กับโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนการออกแบบและลดระยะเวลาในการดำเนินการ เพราะเมื่อต้นทุนการออกแบบลดลง ธุรกิจต่างๆ ก็สามารถลดราคาลงได้ แต่ยังคงรักษาคุณภาพไว้ได้

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ร่างมติว่าด้วยกลไกการควบคุมและจำกัดราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังได้รับการขอความคิดเห็น โดยมุ่งเน้นไปที่การเข้มงวดสินเชื่อเก็งกำไรและการทบทวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่านี่เป็นเพียง "มาตรการลดไข้" ชั่วคราวเท่านั้น เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืน นโยบายนี้ต้องเริ่มต้นจากรากฐาน ผ่านการควบคุมมูลค่าเพิ่มของที่ดินและการปฏิรูประบบภาษีที่ดิน

ดร. ไท กวีญ นู อดีตผู้อำนวยการสถาบันวิจัยการจัดการที่ดิน กล่าวว่า ทุกครั้งที่มีการลงทุนภาครัฐ การเปิดถนน หรือการปรับผังเมือง ราคาที่ดินจะพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่รัฐบาลไม่ได้เป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นนี้ เมื่อราคาที่ดินถูก "ดัน" ให้สูงขึ้นจากปัจจัยที่ไม่ใช่การลงทุนของวิสาหกิจ ต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการข้างเคียงก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นอย่างควบคุมไม่ได้

ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญจึงเสนอให้แยกค่าเช่าที่ดินออกเป็นสองประเภท ประเภทแรกคือค่าเช่าที่ดินส่วนต่างที่รัฐและชุมชนสร้างขึ้น (เช่น การวางแผน โครงสร้างพื้นฐาน ฯลฯ) และประเภทที่สองคือค่าเช่าที่ดินส่วนต่างที่เกิดจากการลงทุนทางธุรกิจ ค่าเช่าที่ดินส่วนต่างที่รัฐและชุมชนสร้างขึ้นจำเป็นต้องได้รับการชดเชยจากรัฐในอัตราที่แน่นอน

เช่น โครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง รัฐสามารถเก็บได้ 40% ของมูลค่าเพิ่ม โครงการอสังหาริมทรัพย์ อัตราการจัดเก็บอยู่ที่ 50-50 ระหว่างรัฐกับนักลงทุน... หรือโครงการอุตสาหกรรม รัฐเก็บได้ประมาณ 30% เพื่อกระตุ้นการลงทุนด้านการผลิต

กลไกนี้ช่วยหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้ จำกัดการเก็งกำไรที่ดินใกล้พื้นที่ผังเมือง และลดต้นทุนที่ดิน ซึ่งเป็นปัจจัยที่มีสัดส่วนมากที่สุดในราคาที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องสร้างระบบภาษีที่ดินแบบซิงโครนัส โดยหลีกเลี่ยง "ภาษีซ้อนภาษี" ตามที่ผู้เชี่ยวชาญ "แนะนำ" เนื่องจากปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องแบกรับภาระทางการเงินจำนวนมาก หากมีการจัดเก็บภาษีใหม่โดยไม่แบ่งชั้นราคา ราคาที่อยู่อาศัยอาจ... สูงขึ้นอีก

ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเห็นพ้องต้องกันว่าการลดราคาที่อยู่อาศัยไม่ได้เกิดขึ้นในวันเดียวหรือสองวัน ราคาที่อยู่อาศัยจะลดลงได้ก็ต่อเมื่อระบบนิเวศทั้งหมด ตั้งแต่การวางแผน กระบวนการบริหาร การประเมินราคาที่ดิน ภาษี ไปจนถึงสินเชื่อ ดำเนินงานอย่างโปร่งใสและสม่ำเสมอ

นั่นหมายความว่าธุรกิจสามารถลดต้นทุนที่ดิน ต้นทุนเงินทุน และต้นทุนเวลาได้ รัฐสามารถควบคุมมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นได้อย่างสมเหตุสมผล นักเก็งกำไรไม่มีแรงจูงใจที่จะ "ถือครองที่ดินและรอเวลาที่เหมาะสม" อีกต่อไป ผู้มีรายได้ปานกลางและต่ำสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาประหยัดได้

หากนำโซลูชันไปปรับใช้อย่างสอดประสานกัน ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้คนนับล้านก็จะใกล้เข้ามา ไม่ใช่ด้วยคำสั่งทางการบริหาร แต่ด้วยกลไกทางการตลาดที่โปร่งใสและเป็นธรรม

ที่มา: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/kho-giam-gia-nha-can-thiep-tu-goc-moi-la-chia-khoa-20251126171735123.htm