วิธีการประเมินราคาที่ดินมีการควบคุมอย่างไร?

หลักการ หลักเกณฑ์ และวิธีการประเมินราคาที่ดิน

ประธาน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เวือง ดิ่ง เว้ ลงนามรับรองการประกาศใช้กฎหมายที่ดิน (กฎหมายเลขที่ 31/2024/QH15) กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) กำหนดระบบกรรมสิทธิ์ที่ดิน อำนาจและความรับผิดชอบของรัฐในฐานะตัวแทนของประชาชนทั้งหมดในการเป็นเจ้าของที่ดินและการจัดการที่ดินแบบรวมศูนย์ ระบบการบริหารจัดการและการใช้ที่ดิน สิทธิและหน้าที่ของพลเมืองและผู้ใช้ที่ดินเกี่ยวกับที่ดินภายในเขตแดนของเวียดนาม

มาตรา 158 กำหนดหลักการ หลักเกณฑ์ และวิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การประเมินราคาที่ดินต้องเป็นไปตามหลักการดังต่อไปนี้: วิธีการประเมินราคาที่ดินเป็นไปตามหลักการตลาด; ปฏิบัติตามวิธีการ ลำดับขั้นตอน และกระบวนการประเมินราคาที่ดินที่ถูกต้อง; ยึดมั่นในความซื่อสัตย์ ความเป็นกลาง การเปิดเผยข้อมูล และความโปร่งใส; ยึดมั่นในความเป็นอิสระระหว่างองค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดิน คณะกรรมการประเมินราคาที่ดิน คณะกรรมการประเมินราคาที่ดินเฉพาะกิจ และหน่วยงานหรือบุคคลที่มีอำนาจในการกำหนดราคาที่ดิน; ยึดมั่นในความกลมกลืนของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และนักลงทุน

หลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดินประกอบด้วย: วัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในการประเมินราคา; คำศัพท์การใช้ที่ดิน สำหรับที่ดิน เกษตรกรรม ที่รัฐจัดสรรให้แก่ครัวเรือนและบุคคลตามวงเงินจัดสรรที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินเกษตรกรรมที่อยู่ในวงเงินโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คำศัพท์การใช้ที่ดินไม่ได้อ้างอิง; ข้อมูลสำหรับการประเมินราคาที่ดินตามวิธีการประเมินราคาที่ดิน; ปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดิน; กฎหมายที่เกี่ยวข้อง ณ เวลาประเมินราคาที่ดิน

เสวนา - กฎหมายที่ดิน (แก้ไข) : วิธีการประเมินราคาที่ดินมีการควบคุมอย่างไร ? — การประเมินราคาที่ดินต้องยึดหลักความซื่อสัตย์ เป็นกลาง เปิดเผย โปร่งใส... (ภาพ: หู่ ถัง)

ข้อมูลนำเข้าเพื่อการประเมินราคาที่ดินตามวิธีการประเมินราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในข้อ ค. วรรคสอง แห่งข้อนี้ ได้แก่ ราคาที่ดินที่บันทึกในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ ฐานข้อมูลราคากลาง ราคาที่ดินที่บันทึกในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ราคาที่ชนะการประมูลกรรมสิทธิ์ที่ดินหลังจากชำระหนี้ทางการเงินแล้ว ราคาที่ดินที่เก็บรวบรวมโดยการสืบสวนสอบสวนในกรณีที่ไม่มีข้อมูลราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในข้อ ก. และข้อ ข. แห่งข้อนี้ ข้อมูลรายได้ รายจ่าย และรายได้จากการใช้ที่ดิน

วิธีการประเมินราคาที่ดิน ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบ โดยนำราคาแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเหมือนกันมาปรับราคา, ความคล้ายคลึงกันบางประการของปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินที่โอนในตลาด, การชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในกรณีที่ผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามที่ประมูลชนะ โดยวิเคราะห์เปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินโดยหักมูลค่าทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (ถ้ามี) ออกเพื่อกำหนดราคาแปลงที่ดินที่จะประเมิน

วิธีการคำนวณรายได้ทำได้โดยนำรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีต่อพื้นที่หารด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ย 12 เดือนในสกุลเงินเวียดนามที่ธนาคารพาณิชย์ที่รัฐบาลถือหุ้นมากกว่าร้อยละ 50 ของทุนจดทะเบียนหรือจำนวนหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงทั้งหมดในพื้นที่จังหวัดเป็นเวลา 03 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุดพร้อมข้อมูลก่อนเวลาประเมินมูลค่าที่ดิน

วิธีการส่วนเกินจะดำเนินการโดยนำรายได้รวมที่ประมาณการไว้ในการพัฒนาลบด้วยต้นทุนรวมที่ประมาณการไว้ในการพัฒนาของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินตามพื้นฐานของการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่

วิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินทำได้โดยการคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินคำนวณโดยการเปรียบเทียบราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินกับราคาที่ดินในตลาด

กรณีและเงื่อนไขการใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน กำหนดไว้ดังนี้ วิธีเปรียบเทียบใช้ประเมินราคาในกรณีที่มีที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเหมือนกันตั้งแต่ 3 แปลงขึ้นไป มีปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินที่โอนในตลาดคล้ายคลึงกันบางประการ ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่ผู้ชนะการประมูลได้ชำระหนี้ตามมติชนะการประมูลแล้ว

วิธีรายได้ ใช้ในการประเมินราคาในกรณีที่ที่ดิน ที่ดินทำการเกษตร ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย และที่ดิน เนื้อที่ที่จะประเมินราคาไม่เข้าเงื่อนไขการใช้การเปรียบเทียบ แต่สามารถกำหนดรายรับรายจ่ายจากการใช้ที่ดินได้ตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่จะประเมินราคา

วิธีส่วนเกินใช้ในการประเมินมูลค่ากรณีที่ที่ดินหรือพื้นที่ดินที่จะดำเนินโครงการลงทุนไม่ตรงตามเงื่อนไขการใช้การเปรียบเทียบหรือวิธีรายได้ แต่สามารถประมาณรายได้รวมจากการพัฒนาและต้นทุนการพัฒนารวมของโครงการได้

วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน ใช้เพื่อกำหนดค่าชดเชยเฉพาะกรณีที่รัฐทวงคืนที่ดิน กรณีทวงคืนแปลงที่ดินติดกันหลายแปลงที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเหมือนกันและมีราคาที่ดินถูกควบคุมไว้ในบัญชีราคาที่ดิน แต่ไม่เข้าเงื่อนไขการใช้การเปรียบเทียบ

วิธีการประเมินราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในข้อ 5 แห่งมาตรานี้ จะต้องใช้ในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงและจัดทำบัญชีราคาที่ดิน ในกรณีที่ใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินตามข้อ ก, ข และ ง แห่งมาตรานี้ ในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง และผลการประเมินราคาต่ำกว่าราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดิน ให้ใช้ราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดิน

การเลือกวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินนั้นจะได้รับการเสนอโดยองค์กรที่ดำเนินการประเมินมูลค่าที่ดิน และตัดสินใจโดยสภาประเมินมูลค่าที่ดินเฉพาะแห่ง

กฎระเบียบราคาที่ดิน

มาตรา 159 แห่งพระราชบัญญัติที่ดินกำหนดตารางราคาที่ดิน ดังนั้น ตารางราคาที่ดินจึงใช้ในกรณีต่อไปนี้: การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อรัฐรับรองสิทธิการใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยของครัวเรือนและบุคคล; การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินของครัวเรือนและบุคคล; การคำนวณค่าเช่าที่ดินเมื่อรัฐเช่าที่ดินและเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินรายปี;

การคำนวณภาษีการใช้ที่ดิน การคำนวณภาษีเงินได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับครัวเรือนและบุคคล การคำนวณค่าธรรมเนียมในการจัดการและการใช้ที่ดิน การคำนวณค่าปรับสำหรับการฝ่าฝืนทางปกครองในภาคที่ดิน การคำนวณค่าชดเชยให้รัฐสำหรับการก่อให้เกิดความเสียหายในการจัดการและการใช้ที่ดิน

เสวนา - กฎหมายที่ดิน (แก้ไข) : วิธีการประเมินราคาที่ดินมีการควบคุมอย่างไร ? (รูปที่ 2) — ราคาที่ดินแบ่งตามพื้นที่และทำเล (ภาพ : หูถัง)

การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในกรณีที่รัฐรับรองสิทธิการใช้ที่ดินในรูปแบบการจัดสรรที่ดินพร้อมการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเช่าที่ดินพร้อมการเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่าสำหรับครัวเรือนและบุคคล

การคำนวณราคาเริ่มต้นในการขายทอดตลาดสิทธิการใช้ที่ดินกรณีที่รัฐจัดสรรหรือให้เช่าที่ดิน กรณีแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินได้มีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคตามแบบก่อสร้างรายละเอียด การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินกรณีจัดสรรที่ดินโดยไม่ขายทอดตลาดสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่ครัวเรือนและบุคคล การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินกรณีขายบ้านของรัฐให้แก่ผู้เช่าเดิม

รายการราคาที่ดินจัดทำขึ้นตามพื้นที่และทำเลที่ตั้ง สำหรับพื้นที่ที่มีแผนที่ดิจิทัลและฐานข้อมูลราคาที่ดิน รายการราคาที่ดินจะจัดทำขึ้นสำหรับที่ดินแต่ละแปลงตามพื้นที่มูลค่าและแปลงที่ดินมาตรฐาน

คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดมีหน้าที่จัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกที่จะประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 และเสนอต่อสภาประชาชนระดับจังหวัดเพื่อพิจารณาอนุมัติ ปรับปรุง แก้ไข เพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินที่จะประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ของปีถัดไปทุกปี

กรณีมีความจำเป็นต้องปรับปรุง แก้ไข หรือเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินในรอบปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีหน้าที่นำเสนอต่อสภาประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาตัดสินใจ

องค์การบริหารที่ดินจังหวัดมีหน้าที่รับผิดชอบในการให้ความช่วยเหลือคณะกรรมการประชาชนจังหวัดในการจัดทำ ปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดิน ในระหว่างขั้นตอนการดำเนินการ องค์การบริหารที่ดินจังหวัดได้รับอนุญาตให้จ้างองค์กรที่ปรึกษาด้านราคาที่ดินเพื่อจัดทำ ปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคา ที่ดิน

แหล่งที่มา