วิธีการประเมินราคาที่ดินตามข้อบังคับ 03 ครอบคลุมทุกกรณีการประเมินราคาที่ดิน

เนื้อหาที่สำคัญประการหนึ่งของร่างพระราชกฤษฎีกา คือ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้เสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมวิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยให้ควบคุมวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการหารายได้ วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน ดังนั้น เมื่อเปรียบเทียบกับพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ร่างพระราชกฤษฎีกาจึงได้ลดวิธีการประเมินราคาที่ดินลง 2 วิธี

โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีการหักลดหย่อนจะถูกผนวกเข้ากับวิธีการเปรียบเทียบ เพราะวิธีการนี้เป็นขั้นตอนเมื่อนำวิธีการเปรียบเทียบไปใช้กับแปลงที่ดินที่มีทรัพย์สินติดมากับที่ดิน เพื่อแยกมูลค่าทรัพย์สินติดมากับที่ดินของแปลงที่ดินที่นำมาเปรียบเทียบ อย่าใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน

การอธิบายว่าทำไมจึงไม่ใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน ตามร่างรายงานต่อ รัฐบาล กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า วิธีส่วนเกินเป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยการคำนวณรายได้รวมจากการพัฒนาที่คาดว่าจะได้รับของทรัพย์สินลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่คาดว่าจะได้รับทั้งหมด

ดังนั้นการคำนวณรายได้รวมที่คาดว่าจะได้จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องพิจารณาจากปัจจัยที่คาดว่าจะได้จากราคาโอน ราคาเช่า ระยะเวลาขาย อัตราการขาย แนวโน้มและความผันผวนของราคาโอน ราคาเช่าในอนาคต อัตราการเข้าพัก... และต้องหักกระแสเงินสดออกเป็นเวลาประเมินมูลค่าตามอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาร การคำนวณต้นทุนรวมที่คาดว่าจะได้จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น นอกจากจะต้องพิจารณาจากเกณฑ์และราคาต่อหน่วยที่ออกโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่แล้ว ยังต้องพิจารณาจากระยะเวลาก่อสร้าง อัตราการก่อสร้างรายปี ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย กำไรของผู้ลงทุนโดยคำนึงถึงปัจจัยเสี่ยง ค่าใช้จ่ายโฆษณา ยอดขาย...

การคำนวณปัจจัยที่สันนิษฐานของรายได้รวมจากการพัฒนาและต้นทุนการพัฒนาทั้งหมดที่กล่าวถึงข้างต้นนั้นซับซ้อนมาก ผลการประเมินนั้นไม่แน่นอน ไม่แม่นยำ และมีข้อผิดพลาดจำนวนมาก (สำหรับที่ดินแปลงเดียวกัน การเปลี่ยนแปลงเพียงตัวบ่งชี้ตัวเดียวในปัจจัยที่สันนิษฐานก็จะทำให้ผลการประเมินเปลี่ยนไป) และถูกใช้ประโยชน์ได้ง่ายและก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อเจ้าหน้าที่ประเมินที่ดินและผู้ตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินเฉพาะในพื้นที่ต่างๆ นี่คือสาเหตุหลักของความยากลำบากและความล่าช้าในการกำหนด ประเมิน และตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินเฉพาะในช่วงที่ผ่านมา

ในทางกลับกัน ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินต้องมีอยู่เสมอ และราคาของที่ดินจะถูกกำหนดก่อนกระบวนการสร้างอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นจึงไม่เหมาะสมที่จะประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตแล้วค่อยกำหนดราคาที่ดิน เพราะทำให้ราคาที่ดินขึ้นอยู่กับวิธีการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของผู้ลงทุน ซึ่งไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่ดิน

นอกจากนี้ วิธีส่วนเกินมักใช้สำหรับนักลงทุนในการคำนวณผลประโยชน์ที่ได้รับจากการรับรายได้และการรับประมาณการต้นทุนที่เกิดขึ้นเพื่อตัดสินใจว่าจะลงทุนหรือไม่ ดังนั้นราคาที่ดินควรพร้อมล่วงหน้าและคงที่ แต่เมื่อใช้วิธีนี้ในการกำหนดราคาที่ดินในการบริหารของรัฐ ราคาที่ดินจะขึ้นอยู่กับการประมาณรายได้และต้นทุน ดังนั้นจึงไม่สามารถรับประกันความถูกต้องได้ มีข้อผิดพลาดมากมายที่สามารถใช้ประโยชน์ได้ง่ายในการกำหนดราคาที่ดิน ก่อให้เกิดความเสียหายต่องบประมาณของรัฐและข้อร้องเรียนจากประชาชนและธุรกิจ ปัจจัยเหล่านี้เป็นการสันนิษฐานที่ขึ้นอยู่กับเจตจำนงส่วนตัวของผู้ประเมินที่ดินและข้อมูลที่รวบรวมในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศของเราซึ่งมีความผันผวนมาก ขาดความโปร่งใส ทำให้การสันนิษฐานมีความแม่นยำน้อยลง จึงไม่สะท้อนหลักการของตลาด

ตามเจตนารมณ์ของมติที่ 18-NQ/TW วิธีการกำหนดราคาที่ดินต้องเป็นไปตามหลักการตลาด ดังนั้นร่างพระราชกฤษฎีกาจึงไม่ใช้หลักการส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดินในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินของผู้ใช้ที่ดินและการชดเชยเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน ซึ่งสอดคล้องกับนโยบายของพรรค

เพื่อแก้ไขข้อจำกัดในกรณีที่ไม่ใช้วิธีการส่วนเกิน ร่างพระราชกฤษฎีกาได้แก้ไขและเพิ่มเติมเนื้อหาของวิธีการเปรียบเทียบ โดยแนะนำการประเมินมูลค่าที่ดินและพื้นที่ดินที่ไม่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โดยใช้เทคนิคการหักลดหย่อนเพื่อหักค่าใช้จ่ายในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค พร้อมกันนี้ยังเสริมด้วยบทบัญญัติที่ว่า เมื่อกำหนดราคาที่ดิน ต้องใช้วิธีการค่าสัมประสิทธิ์การปรับรายปีในการเปรียบเทียบและการกระทบยอดเพื่อให้แน่ใจว่าผลการประเมินมูลค่าที่ดินมีความถูกต้อง

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เชื่อว่าการกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี (การเปรียบเทียบ รายได้ ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน) ทำให้ครอบคลุมกรณีการประเมินราคาที่ดินทุกกรณีที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ

แหล่งที่มา