คุมเข้มลงทุนอสังหาฯ 'เซิร์ฟ' ?

การใช้ภาษี 20% จากกำไรจริงจากการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือใช้ภาษีอัตราก้าวหน้าตามระยะเวลาการถือครองหากไม่สามารถกำหนดราคาซื้อและต้นทุนได้ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าว จะช่วยจำกัดกิจกรรมการลงทุนแบบ "ท่องเว็บ"

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการนำนโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาฉบับใหม่ที่ กระทรวงการคลัง ร่างขึ้นเพื่อรับฟังความคิดเห็นมาใช้ จะทำให้การเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่มีช่องทางในการอยู่รอดอีกต่อไป - ภาพ: Q.DINH

การใช้ภาษี 20% จากกำไรจริงจากการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือใช้ภาษีอัตราก้าวหน้าตามระยะเวลาการถือครองหากไม่สามารถกำหนดราคาซื้อและต้นทุนได้ จะช่วยจำกัดกิจกรรมการลงทุนแบบ "ท่องเว็บ" ในอสังหาริมทรัพย์ได้ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ในร่างกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT - replacement) ที่กำลังเปิดให้แสดงความคิดเห็น กระทรวงการคลังเสนอให้จัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์โดยบุคคลธรรมดา โดยนำรายได้ที่ต้องเสียภาษีคูณด้วยอัตราภาษี 20% ของการโอนแต่ละครั้ง รายได้ที่ต้องเสียภาษีนี้คำนวณจากราคาขายหักด้วยราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่เหมาะสมที่เกี่ยวข้องกับการสร้างรายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์

อัตราภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ “ยอมรับได้” คือเท่าไร?

ในกรณีที่ไม่ได้กำหนดราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะคำนวณโดยการคูณราคาขายด้วยอัตราภาษี อัตราภาษีในกรณีนี้จะคำนวณตามระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์ โดยสูงสุดไม่เกิน 10% ของราคาขาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อัตราภาษีอยู่ที่ 10% ของราคาขายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาถือครองน้อยกว่า 2 ปี อัตราภาษีอยู่ที่ 6% ของราคาขายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาถือครอง 2-5 ปี

อัตราภาษีอยู่ที่ 4% ของราคาขายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองไว้ 5-10 ปี... สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองไว้ 10 ปีขึ้นไป และอสังหาริมทรัพย์ที่ตกทอดมาจากมรดก อัตราภาษีอยู่ที่ 2% ของราคาขาย สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ตกทอดมาจากมรดก ระยะเวลาการถือครองจะไม่ถูกคำนวณ แต่การโอนกรรมสิทธิ์จะเสียภาษีในอัตรา 2% ของราคาขาย

ระยะเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์คำนวณจากระยะเวลาที่บุคคลมีสิทธิ์เป็นเจ้าของและใช้อสังหาริมทรัพย์ (นับจากวันที่กฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดามีผลบังคับใช้) จนถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก อัตราภาษีการโอนกรรมสิทธิ์จะยังคงเท่าเดิม คือ 2% ของราคาขาย โดยไม่คำนึงถึงระยะเวลาการถือครอง

นาย Tran Khanh Quang กรรมการบริษัท Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company พูดคุยกับ Tuoi Tre โดยกล่าวว่าอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 20% จากกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นอัตราภาษีที่ยอมรับได้

นายกวาง กล่าวว่า การจ่ายภาษีจากกำไรหลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้วจะไม่มีผลกระทบต่อกิจกรรมการลงทุนมากนัก และในขณะเดียวกันก็ช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้นด้วย

“หากใช้อัตราภาษีนี้ ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องคำนวณต้นทุนที่เกิดขึ้นจริงให้ถูกต้องและครบถ้วน เช่น ราคาซื้อ ดอกเบี้ย ค่านายหน้า หรือค่าซ่อมแซมปรับปรุง... ให้รวมอยู่ในต้นทุนที่ถูกต้องและได้รับการยกเว้นก่อนคำนวณภาษี” นายกวางกล่าว แต่เขาเชื่อว่าอัตราภาษี 2-10% ของราคาขายตามระยะเวลาถือครองนั้น จำเป็นต้องชี้แจงหลักการที่เกี่ยวข้องให้ชัดเจน

จำเป็นต้องชี้แจงกฎระเบียบในการกำหนดต้นทุนปัจจัยการผลิต

ร่างกฎหมายฉบับนี้ยังกำหนดด้วยว่า ในกรณีที่ไม่สามารถระบุราคาซื้อและต้นทุนได้ การคำนวณภาษีจะอิงตามระยะเวลาการถือครอง ขณะเดียวกัน ระยะเวลาการถือครองหมายถึงระยะเวลาที่กฎหมายอ้างถึงเมื่อบุคคลมีสิทธิเป็นเจ้าของและใช้อสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่วันที่กฎหมายมีผลบังคับใช้ (เช่น ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569) จนถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ กล่าวคือ ระยะเวลาดังกล่าวไม่ย้อนหลัง ไม่ได้คำนวณก่อนวันที่กฎหมายฉบับใหม่มีผลบังคับใช้

“หากใช้ระยะเวลาตามที่กล่าวมาข้างต้น จะมีเรื่องที่ต้องชี้แจงให้ชัดเจนมากขึ้น เพราะธุรกรรมต่างๆ แสดงให้เห็นต้นทุน ราคาซื้อ... ราคาขายได้ชัดเจนอยู่แล้ว ดังนั้น หน่วยงานจัดทำเอกสารจึงจำเป็นต้องระบุกรณีต่างๆ ให้ชัดเจนยิ่งขึ้น เพื่อพิจารณาว่าอัตราภาษีนั้นใช้ตามระยะเวลาถือครองหรือไม่” นายกวางกล่าว

ขณะเดียวกัน นายดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการเขต บัตตงซาน ภาคใต้ กล่าวว่า การเสนอเพิ่มอัตราภาษีตามระยะเวลาการถือครอง อัตราสูงสุดถึงร้อยละ 10 สูงกว่าอัตราปัจจุบันถึง 5 เท่า จะก่อให้เกิดผลกระทบหลายประการ

การสำรวจล่าสุดโดยบริษัทแห่งนี้แสดงให้เห็นว่า 59% ของผู้ตอบแบบสอบถามระบุว่าพวกเขาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นหลักมากกว่าเพื่อการอยู่อาศัย และผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากตั้งใจที่จะขายภายในปีหน้า

สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าคนเวียดนามชอบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก แต่ระยะเวลาถือครองสั้น พวกเขาจึงมีแนวโน้มที่จะ "ขายเมื่อราคาเหมาะสม" โดยสามารถเปลี่ยนกระแสเงินทุนไปยังสินทรัพย์อื่นที่มีกำไรมากกว่าได้อย่างยืดหยุ่นในแต่ละครั้ง

ดังนั้นข้อเสนอการเก็บภาษีตามระยะเวลาการถือครองจะยิ่งทำให้ผู้เล่นระยะสั้นมีอำนาจควบคุมมากขึ้น โดยกระทบโดยตรงต่อนักลงทุนระยะสั้นและ "นักเล่นเซิร์ฟ" ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการในตลาดเป็นจำนวนมาก

“นี่เป็นการเคลื่อนไหวที่แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนถึงเป้าหมายในการ “ให้รางวัลแก่ผู้ที่รักษาไว้และลงโทษผู้ที่ขายอย่างรวดเร็ว” แต่ในขณะเดียวกันก็ยังสร้างความกังวลมากมายเกี่ยวกับความทันเวลาและผลกระทบที่ล้นเกินในบริบทของตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว” นายตวนหยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมา

นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากจะถูกคัดออกจากตลาด

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า การใช้อัตราภาษีตามระยะเวลาถือครอง กลุ่มที่ดินและอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์เป็นกลุ่มแรกที่จะได้รับผลกระทบโดยนักลงทุนที่มักจะ "ท่องเว็บ" เพื่อหาผลกำไรสูงสุดภายใน 6-18 เดือน ดังนั้นจึงใช้อัตราภาษี 10%

“ด้วยอัตราภาษีนี้ อัตรากำไรของนักลงทุนระยะสั้นจะลดลงอย่างมาก ส่งผลให้ความน่าดึงดูดใจในการลงทุนลดลง และนักลงทุนรายย่อยจำนวนมากจะถูกตัดออกจากเกม” ผู้เชี่ยวชาญรายหนึ่งกล่าว

ง็อกเฮียน

ที่มา: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm