การควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์: เข้มงวดแต่ไม่สุดโต่ง

เมื่อสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเกือบสี่เท่าของขนาดทุนการลงทุนของภาครัฐ คำถามที่เกิดขึ้นคือ จะต้องทำอย่างไรเพื่อควบคุมกระแสเงินสดนี้?

เงา 4.1 ล้านล้านดองและคำถามเรื่องประสิทธิภาพของเงินทุน

ธนาคารแห่งรัฐ ระบุว่า ณ สิ้นเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2568 ยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างรวมอยู่ที่ 4.1 ล้านล้านดอง โดยยอดหนี้คงค้างจากกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวคิดเป็นเกือบ 1.823 ล้านล้านดอง สัดส่วนนี้เทียบเท่ากับเงินลงทุนภาครัฐเกือบสี่เท่าในปี พ.ศ. 2568 แต่ภาคส่วนนี้มีส่วนสนับสนุนโดยตรงเพียงประมาณ 3.5% ของ GDP

ข้อมูลจาก กระทรวงก่อสร้าง แสดงให้เห็นว่าโครงการพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัยยังคงเป็นผู้นำในด้านขนาดสินเชื่อ โดยมีมูลค่า 614,737 พันล้านดอง รองลงมาคือโครงการนิคมอุตสาหกรรมและเขตอุตสาหกรรมส่งออก ซึ่งมีมูลค่า 114,274 พันล้านดอง นอกจากนี้ยังมีการจัดสรรเงินทุนไปยังพื้นที่ต่างๆ เช่น สำนักงานให้เช่า (61,946 พันล้านดอง) การท่องเที่ยวและรีสอร์ท (62,487 พันล้านดอง) ร้านอาหารและโรงแรม (64,560 พันล้านดอง) และสินเชื่อเพื่อการซื้อสิทธิการใช้ที่ดิน (190,113 พันล้านดอง)

นักวิเคราะห์ระบุว่า ภาพรวมของการจัดสรรสินเชื่อแสดงให้เห็นถึงการขยายตัวของสินเชื่อในพื้นที่ที่มีความอ่อนไหวต่อวัฏจักร เศรษฐกิจ อย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่าเงินทุนกำลังถูกดึงดูดไปยังพื้นที่ที่มีกำไรสูง แต่ผลกระทบต่อเศรษฐกิจยังคงมีจำกัด

ณ สิ้นเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2568 ยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างรวมอยู่ที่ 4.1 ล้านล้านดอง ภาพ: ดวี มินห์

อันที่จริง จากรายงานทางการเงินประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2568 ของธนาคารจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าหนี้อสังหาริมทรัพย์ในธนาคารส่วนใหญ่เพิ่มขึ้น ในภาคธนาคารพาณิชย์ Techcombank เป็นผู้นำในระบบด้วยมูลค่า 237,838 พันล้านดอง คิดเป็น 32.81% ของหนี้ทั้งหมด VPBank อยู่ในอันดับสองด้วยมูลค่า 205,955 พันล้านดอง และ SHB อยู่ในอันดับสามด้วยมูลค่า 184,044 พันล้านดอง แต่มีสัดส่วนสูงเป็นอันดับสองในระบบ คือมากกว่า 30% ของหนี้ทั้งหมด ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแนวโน้มกระแสเงินทุนไหลเข้าอสังหาริมทรัพย์อย่างแข็งแกร่ง ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่กำลังขยายวงกว้างจนต้องติดตามอย่างใกล้ชิด

ในขณะเดียวกัน ธนาคารขนาดกลางและขนาดเล็กยังคงตั้งรับ โดย MBBank, HDBank, TPBank, MSB และ LPBank ต่างคงอัตราส่วนสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ไว้ที่หลักเดียว แสดงให้เห็นถึงความระมัดระวังท่ามกลางความผันผวนของตลาด อย่างไรก็ตาม แม้แต่ในกลุ่มนี้ การเติบโตของสินเชื่อคงค้างยังคงดำเนินต่อไป ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่าความน่าดึงดูดใจของ "พาย" อสังหาริมทรัพย์ยังไม่ลดลง

ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่าเงินทุนสินเชื่อที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันคิดเป็นเกือบหนึ่งในสี่ของเงินทุนทั้งหมดของระบบเศรษฐกิจ ขณะที่ความสามารถในการสร้างงาน มูลค่าเพิ่ม และผลกระทบที่ล้นเกิน (spillover effect) ต่ำกว่าในภาคการผลิต การค้า และบริการมาก กระแสเงินสดที่ “ถูกนำไปใช้ผิดทาง” อาจทำให้เกิดความไม่สมดุลทางเศรษฐกิจและเพิ่มความเสี่ยงเชิงระบบหากตลาดเกิดการกลับตัว

เส้นแบ่งบางๆ ระหว่างการฟื้นตัวและฟองสบู่

ดร. ฟาม ถิ ฮวง อันห์ รองผู้อำนวยการสถาบันการธนาคาร ระบุว่า หลักประกันในระบบสินเชื่อส่วนใหญ่มาจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากตลาดถดถอย ระบบธนาคารจะเผชิญกับแรงกดดันมหาศาลจากหนี้เสีย แสดงให้เห็นว่าความเสี่ยงด้านสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขึ้นอยู่กับขนาดของหนี้คงค้างเท่านั้น แต่ยังรวมถึงคุณภาพและความน่าเชื่อถือของหลักประกันด้วย

ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะ “ซื้อแพง ขายแพง” ภาพโดย: Quoc Anh

ดร. ดินห์ เธียน นักเศรษฐศาสตร์ เปิดเผยมุมมองที่ระมัดระวังว่า ตลาดปัจจุบันอยู่ในภาวะ “ซื้อแพง ขายแพง” ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนล่วงหน้าของภาวะฟองสบู่ราคา เขาอธิบายว่าเมื่อกิจกรรมการซื้อขายอิงกับจิตวิทยาการเก็งกำไรระยะสั้นเพียงอย่างเดียว ไม่ได้เชื่อมโยงกับกระแสเงินสดที่แท้จริงหรือมูลค่าการใช้ประโยชน์ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ก็จะพุ่งสูงเกินไป ขณะที่สภาพคล่องก็ลดลงเรื่อยๆ

“แนวคิด ‘ซื้อแพง ขายแพง’ อาจช่วยให้กลุ่มนักลงทุนได้รับประโยชน์ในระยะสั้น แต่จะสร้างวัฏจักรแห่งความร้อนแรงที่มากเกินไป ซึ่งอาจนำไปสู่การล่มสลายได้ง่าย” นายเฮียนเตือน

ที่น่าสังเกตคือ สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วแต่ยังไม่สร้าง "คลื่น" อัตราการเติบโตของสินเชื่อในช่วง 9 เดือนแรกของปีอยู่ที่ประมาณ 13% ขณะที่เงินทุนไหลเข้าภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเกือบ 20% แต่สภาพคล่องยังคงซบเซา คุณเฮียนกล่าวว่า "เงินไหลเข้าแต่ไม่ได้ทำให้ตลาดมีความแข็งแกร่ง" สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าเงินทุนไหลเข้าไม่ได้ส่งผลเชิงบวกต่อเงินทุนไหลออกอีกต่อไป แต่กลับสร้างแรงกดดันเป็นสองเท่าให้กับธนาคารและตลาด

ตามหลักความปลอดภัย ธนาคารควรปล่อยกู้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อหรือผู้ลงทุนต้องจ่ายเงินสมทบ 30% ของเงินทุนที่กู้ยืมมา อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง มีบางกรณีที่ธนาคารปล่อยกู้แม้แต่เงินฝาก ซึ่งหมายความว่าสินเชื่อได้เข้าสู่วงจรการเก็งกำไรอย่างลึกซึ้ง เมื่อราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเกินไป นักลงทุนที่ "เก็งกำไร" จะประสบปัญหา สินเชื่อจะสะสม หนี้เสียจะเพิ่มขึ้น ... นี่คือสถานการณ์ที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเคยพบเห็นในวงจรที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ปฏิเสธไม่ได้ว่าเงินทุนสินเชื่อยังคงเป็น “เส้นเลือด” สำคัญในการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อหลายโครงการที่เคย “ถูกระงับ” ทางกฎหมาย กำลังถูกปลดล็อก การเพิ่มขึ้นของเงินทุนสินเชื่อส่วนหนึ่งสะท้อนถึงความคาดหวังการฟื้นตัว แต่จำเป็นต้องมีการควบคุมอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงการไหลเข้าของเงินทุนไปยังภาคเก็งกำไร

ดังนั้น การควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้หมายถึงการเข้มงวดมากเกินไป แต่เป็นการปรับจังหวะ โดยมุ่งเป้าไปที่ความสมดุลระหว่างการฟื้นตัวและความปลอดภัยของระบบ จำเป็นต้องแยกแยะให้ชัดเจนระหว่างเงินทุนสำหรับความต้องการที่อยู่อาศัยจริง เงินทุนสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัย เขตอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และเงินทุนสำหรับกิจกรรมเก็งกำไร

ในความเป็นจริง หากสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงขยายตัวโดยไม่สร้างมูลค่าที่แท้จริง ฟองสบู่ก็อาจกลับมาอีกครั้ง และราคาที่ต้องจ่ายก็จะไม่ใช่เพียงหนี้เสียหรือการเติบโตที่ลดลงเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความไม่มั่นคงของระบบการเงินทั้งหมดอีกด้วย

ดร. เล ซวน เหงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายของนายกรัฐมนตรี ระบุว่า หนี้คงค้างปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 4 ล้านล้านดอง คิดเป็นประมาณ 24% ของหนี้คงค้างทั้งหมดของระบบ ซึ่งยังไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับหลายประเทศที่พัฒนาแล้ว ซึ่งอยู่ที่ 40% วิธีแก้ปัญหาพื้นฐานคือการจัดสรรสินเชื่ออย่างสมเหตุสมผล โดยมุ่งเน้นไปที่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แทนที่จะทุ่มเงินไปกับการเก็งกำไรหรือโครงการระดับไฮเอนด์

ที่มา: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html