ในฐานะองค์กรทางสังคมระดับมืออาชีพและหน่วยวิจัยในสาขาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) ยืนยันว่ารายการราคาที่ดินเป็นเครื่องมือสำคัญของรัฐในการบริหารจัดการที่ดิน การเก็บเงิน การคำนวณภาระผูกพันทางการเงิน และเป็นพื้นฐานทางกฎหมายในการกำหนดราคาค่าชดเชย การสนับสนุนการย้ายถิ่นฐาน ฯลฯ
ดังนั้นการจัดทำบัญชีราคาที่ดินจึงต้องดำเนินการอย่างรอบคอบ เป็น วิทยาศาสตร์ และมีแนวทางปฏิบัติที่สมเหตุสมผล เพื่อให้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของตลาดได้อย่างถูกต้องแม่นยำ โดยไม่ก่อให้เกิดการหยุดชะงักและแรงกดดันทางการเงินแก่ประชาชนและธุรกิจ
VARS IRE ระบุว่า การประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 ถือเป็นก้าวสำคัญที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในการบริหารจัดการภาครัฐ ซึ่งจะช่วยสร้างความโปร่งใสในตลาดและลดช่องว่างระหว่างราคาที่ดินของรัฐและราคาตลาด อย่างไรก็ตาม ยังมีความคิดเห็นจำนวนมากว่าการปรับขึ้นราคาอย่าง "น่าตกใจ" ในหลายพื้นที่กำลังสร้างความเสี่ยงอย่างมากต่อธุรกิจ ประชาชน และกิจกรรมสินเชื่อของธนาคาร
การวิเคราะห์ของ VARS IRE แสดงให้เห็นว่าผลกระทบเหล่านี้ส่งผลกระทบต่อบุคคลและครัวเรือน ดังนั้น กลุ่มคนที่กำลังดำเนินการตามขั้นตอนที่ดิน เช่น การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การอนุมัติหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หรือการได้รับค่าตอบแทนและการอนุมัติที่ดิน จะได้รับผลกระทบมากที่สุด เนื่องจากภาระผูกพันทางการเงินคำนวณตามรายการราคาใหม่โดยตรง ขณะเดียวกัน ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การอนุมัติหนังสือรับรอง และการซื้อบ้านอาจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งส่งผลกระทบต่อกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงที่จะเกิดข้อร้องเรียนและข้อพิพาทในพื้นที่ที่กำลังดำเนินการชดเชยและการอนุมัติที่ดิน หากการปรับราคาที่ดินสูงกว่าราคาที่ได้รับอนุมัติมาก
นอกจากนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นทำให้ต้นทุนค่าชดเชยเพิ่มขึ้น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนที่มีสัดส่วนสูงสุดในโครงสร้างต้นทุนการพัฒนาโครงการและเงินลงทุนรวมของโครงการ จึงเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว สำหรับโครงการที่กำลังดำเนินการ ธุรกิจต่างๆ จะตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากและสับสนเมื่อต้องพิจารณาว่าจะดำเนินการต่อไปหรือระงับการดำเนินการ เนื่องจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอาจทำให้เงินลงทุนรวมเกินขีดความสามารถทางการเงิน
ในทางกลับกัน สำหรับโครงการที่ยังไม่ได้ดำเนินการ ธุรกิจสามารถดำเนินการเชิงรุกมากขึ้นในการวางแผนงบประมาณ ค่าตอบแทน และแผนการเคลียร์พื้นที่ อย่างไรก็ตาม ตลาดจะยอมรับการบังคับขึ้นราคาขายหรือไม่นั้นยังคงเป็นที่แน่ชัด ยิ่งไปกว่านั้น บางโครงการอาจประสบกับความสูญเสียหรือความล่าช้าในการออกใบรับรองให้กับลูกค้า ซึ่งนำไปสู่ความเสี่ยงที่จะเกิดข้อพิพาท - VARS IRE
นอกจากนี้ VARS IRE ระบุว่า รายการราคาที่ดินปี 2569 ที่มีการเสนอปรับขึ้นราคาจะส่งผลกระทบต่อกิจกรรมของธนาคารและสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วย ยกตัวอย่างเช่น การประเมินมูลค่าสินทรัพย์ที่มีหลักประกันต้องได้รับการปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับกรอบมูลค่า และธนาคารต่างๆ สามารถเข้มงวดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อควบคุมความเสี่ยงจากหนี้เสียได้ ราคาบ้านและต้นทุนการเป็นเจ้าของบ้านที่สูงขึ้นอาจลดกำลังซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก หากรายการราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเร็วกว่ามูลค่าที่แท้จริง ความเสี่ยงที่การประเมินมูลค่าและตลาดจะไม่สอดคล้องกันจะส่งผลกระทบต่อคุณภาพสินเชื่อ
ผลกระทบอีกประการหนึ่งที่ VARS IRE กล่าวถึงคือตลาด ในด้านอุปทาน เนื่องจากต้นทุนการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ค่าชดเชย และค่าเคลียร์พื้นที่ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ราคาจะเพิ่มขึ้นและโครงการต่างๆ จะขยายตัวมากขึ้น โครงสร้างอุปทานยังคงไม่สมดุล โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มธุรกิจระดับไฮเอนด์และมูลค่าสูง เนื่องจากธุรกิจที่มีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่งสามารถย่นระยะเวลาการพัฒนาและเปิดตัวผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดได้เร็วขึ้น ขณะเดียวกัน วิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมกำลังเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินโครงการใหม่ๆ ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะในเขตชานเมืองของเขตเมืองใหญ่ มีความเสี่ยงที่จะหยุดชะงัก
ในด้านอุปสงค์ คาดว่าราคาขายจะเพิ่มขึ้นตามต้นทุนปัจจัยการผลิต ส่งผลให้กำลังซื้อที่แท้จริงลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ดังนั้น จึงมีความระมัดระวังและรอนโยบายสนับสนุน ซึ่งอาจทำให้ตลาดซบเซาชั่วคราว
ที่น่าสังเกตคือ ราคาขายมีแนวโน้มผันผวนขึ้นอย่างแน่นอน VARS IRE คาดการณ์ว่านักลงทุนมีแนวโน้มที่จะปรับราคาขายในระดับที่สูงขึ้น ขณะเดียวกันก็พัฒนาสินค้าระดับไฮเอนด์เพื่อรักษาอัตรากำไรในภาวะที่กองทุนที่ดินมีจำกัด ขณะเดียวกัน ระดับราคาโดยรวมในตลาดจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะเพิ่มแรงกดดันต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน
ในกรณีที่ผู้ลงทุนสามารถประหยัดต้นทุนได้ด้วยการดำเนินการเชิงรุกมากขึ้นในการวางแผนงบประมาณและลดระยะเวลาในการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ หากการประหยัดต้นทุนจากขั้นตอนการบริหาร เวลา และความเสี่ยงทางกฎหมายสามารถชดเชยภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นที่เกี่ยวข้องกับที่ดินได้บางส่วน ผลกระทบโดยรวมจะไม่เป็นด้านลบมากเกินไป
สำหรับหน่วยงานท้องถิ่น การปรับตารางราคาที่ดินจะช่วยเพิ่มรายได้จากงบประมาณท้องถิ่นผ่านภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน รายได้เพิ่มเติมนี้สามารถนำไปลงทุนในโครงการโครงสร้างพื้นฐาน การปรับปรุงภูมิทัศน์เมือง และการขยายระบบขนส่งในภูมิภาค ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดินและส่งเสริมการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมในท้องถิ่น
อย่างไรก็ตาม ปริมาณเอกสารที่ต้องปรับปรุงราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้เกิดความแออัดในการบริหารจัดการได้ง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่รูปแบบการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินท้องถิ่นแบบ 2 ระดับไม่ราบรื่นและขาดแคลนบุคลากร อีกปัจจัยหนึ่งที่น่ากังวลคือความน่าดึงดูดใจที่ลดลงเนื่องจากต้นทุนการลงทุนที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีศักยภาพแต่ยังไม่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน
จากการวิเคราะห์เหล่านี้ VARS IRE แนะนำว่ากฎระเบียบด้านราคาทั้งหมด รวมถึงรายการราคาที่ดิน เป็นเพียงข้อมูลสัมพัทธ์เท่านั้น เนื่องจากในระยะยาว ราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดโดยอุปสงค์และอุปทาน ในความเป็นจริง เป็นเรื่องยากที่จะคาดหวังว่ารายการราคาที่ดินจะตอบโจทย์ทุกกลุ่ม เมื่อวัตถุประสงค์การใช้งาน ประโยชน์ และความคาดหวังของแต่ละกลุ่มมีความแตกต่างกัน
ดังนั้น ตาม VARS IRE รายการราคาที่ดินจะมีความหมายเฉพาะเมื่อนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ เช่น การชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ หากนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่น เช่น การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การประมูล หรือภาษี รายการราคาที่ดินจะสูญเสียความเหมาะสมในการใช้งานและจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนอย่างยืดหยุ่นเพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของรัฐ ประชาชน และภาคธุรกิจ
ดังนั้น VARS IRE จึงเสนอว่าจำเป็นต้องกำหนดบทบาทของบัญชีราคาที่ดินให้ถูกต้อง บัญชีราคาที่ดินเป็นเครื่องมือสำหรับการบริหารจัดการและการจัดเก็บภาษีของรัฐ ไม่ใช่เครื่องมือในการควบคุมอุปสงค์และอุปทานของตลาด นโยบายราคาที่ดินที่มีเสถียรภาพควรมุ่งเป้าไปที่เป้าหมายระยะยาวของความโปร่งใส ความยุติธรรม และความยั่งยืน
ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องกำหนดความรับผิดชอบระหว่างส่วนกลางและส่วนท้องถิ่นให้ชัดเจน รัฐควรออกกรอบทางเทคนิคและวิธีการกำหนดราคาที่เป็นหนึ่งเดียว โดยให้ท้องถิ่นเป็นสถานที่ในการดำเนินการและปรับเปลี่ยนในทางปฏิบัติ ขณะเดียวกัน ควรเพิ่มความยืดหยุ่นในการบริหารจัดการราคาที่ดิน โดยให้ท้องถิ่นสามารถกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ยืดหยุ่นได้ตามแต่ละพื้นที่ ระยะเวลา ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน และเป้าหมายการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม กำหนดอัตราค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่แตกต่างกันไปตามวัตถุประสงค์การใช้งาน (ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ที่ดินสำหรับธุรกิจและบริการ ที่ดินสำหรับการผลิต ที่ดิน สำหรับเกษตรกรรม ฯลฯ) และให้สอดคล้องกับระดับโครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนาเมืองของแต่ละภูมิภาค
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าจำเป็นต้องสร้างความมั่นคงและแผนงานที่เหมาะสม ดังนั้น จึงจำเป็นต้องจัดทำแผนงานการปรับตัวที่เหมาะสม เพื่อหลีกเลี่ยงการสร้าง "ภาวะช็อก" ต่อตลาดและผลกระทบฉับพลันต่อธุรกิจและประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่หลายพื้นที่ยังคงพัฒนารูปแบบการบริหารเมืองแบบสองระดับให้สมบูรณ์แบบ
นอกจากนี้ จำเป็นต้องเสริมสร้างการสื่อสารและแนวทางปฏิบัติให้เข้มแข็งยิ่งขึ้น การเผยแพร่และการอธิบายนโยบายจะช่วยให้ประชาชน ธุรกิจ และนายหน้าเข้าใจธรรมชาติและบทบาทของรายการราคาที่ดิน หลีกเลี่ยงการถูกเอารัดเอาเปรียบเพื่อ "เพิ่มราคา" หรือสร้างความคาดหวังที่ผิดพลาดเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด
ที่มา: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)