เข้มงวดภาษีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีการประกาศราคาไว้สองราคา

กระทรวงการคลังเพิ่งเสนอร่างพระราชกฤษฎีกาต่อรัฐบาล ซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับข้อกำหนดและมาตรการบางประการสำหรับการจัดระเบียบและชี้นำการบังคับใช้กฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ประเด็นที่น่าสนใจคือข้อเสนอให้คำนวณภาษีใหม่สำหรับกรณีที่แจ้งราคาสินค้าต่ำกว่าปกติ

การทำธุรกรรมผ่านธนาคารควรเป็นข้อบังคับ

ตามร่างกฎหมายฉบับนี้ มูลค่าที่ต้องเสียภาษีสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จะคำนวณจากราคาตามสัญญา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จะคำนวณที่ 2% ของราคาโอน เวลาที่เริ่มคำนวณรายได้ที่ต้องเสียภาษีคือเมื่อสัญญาโอนมีผลบังคับใช้ หรือเมื่อมีการจดทะเบียนสิทธิในการใช้หรือเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แล้ว

วิธีการคำนวณภาษีที่ กระทรวงการคลัง เสนอนั้นได้รับปฏิกิริยาที่หลากหลาย

ภาพถ่าย: ดินห์ ซอน

ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ราคาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คือ ราคาที่ระบุไว้ในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ ณ เวลาที่ทำการโอน หากสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ระบุราคาที่ดิน หรือหากราคาที่ดินในสัญญาต่ำกว่าตารางราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) แล้ว ราคาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะอ้างอิงจากตารางราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์ K (ถ้ามี) ที่ใช้บังคับ ณ เวลาที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์

ในกรณีที่มีการโอนทั้งสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน เช่น บ้านและสิ่งปลูกสร้าง หากสัญญาไม่ได้ระบุราคาที่ดิน หรือราคาต่ำกว่าราคาที่ดินตามรายการราคาที่ดิน มูลค่าของสิทธิการใช้ที่ดินจะคำนวณตามรายการราคาที่ดินในท้องถิ่นและค่าสัมประสิทธิ์ K หากมูลค่าของบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างในสัญญาต่ำกว่าระดับการคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่กำหนดโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด หน่วยงานสรรพากรจะคำนวณตามราคาที่หน่วยงานท้องถิ่นกำหนด

นายเหงียน วัน ฮวา ประธานสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ ประเมินว่าข้อเสนอนี้เหมาะสมและจำเป็น เนื่องจากธรรมเนียมการแจ้ง "สองราคา" ในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์มีมานานหลายปีแล้ว ทำให้รัฐสูญเสียรายได้ภาษีและบิดเบือนความโปร่งใสของตลาด อย่างไรก็ตาม การใช้เพียงตารางราคาที่ดินคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K หรือราคาที่ออกโดยท้องถิ่นเป็นพื้นฐานขั้นต่ำนั้นแก้ปัญหาได้เพียงบางส่วนเท่านั้น เพื่อควบคุมอย่างมีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่ประสานงานกันเพิ่มเติม เช่น การกำหนดให้ชำระเงินผ่านธนาคารสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน การเชื่อมโยงข้อมูลระหว่างทนายความ หน่วยงานภาษี หน่วยงานที่ดิน และธนาคารก็เป็นสิ่งจำเป็น ต้องสร้างฐานข้อมูลราคาซื้อขายจริง และที่สำคัญที่สุดคือ ต้องเพิ่มความรับผิดชอบของทุกฝ่ายในการแจ้งข้อมูลธุรกรรมของตนอย่างถูกต้อง

“ผมเชื่อว่าความรับผิดชอบในการประเมินราคาไม่ควรตกอยู่กับทนายความรับรองเอกสาร ทนายความรับรองเอกสารไม่ใช่หน่วยงานประเมินราคาหรือหน่วยงานด้านภาษี บทบาทที่เหมาะสมของทนายความรับรองเอกสารคือการอธิบายและเตือนคู่สัญญาเกี่ยวกับภาระผูกพันทางกฎหมายของพวกเขา และประสานงานการจัดหาข้อมูลการทำธุรกรรมให้เป็นไปตามกฎหมาย หากมีการนำแนวทางแก้ไขเหล่านี้ไปใช้พร้อมกัน นโยบายนี้จะช่วยลดการทำธุรกรรม 'สองราคา' ต่อสู้กับการสูญเสียรายได้ของรัฐบาล และเพิ่มความโปร่งใสและความมั่นคงทางกฎหมายให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์” นายเหงียน วัน ฮวา กล่าวเสนอ

โดยพื้นฐานแล้ว ข้อเสนอของกระทรวงการคลังมีเป้าหมายที่ถูกต้องในการต่อสู้กับการหลีกเลี่ยงภาษีและสร้างความโปร่งใสในตลาด อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ข้อเสนอนี้สามารถนำไปปฏิบัติได้จริงและเป็นธรรม สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ ราคาที่ดินต้องสะท้อนมูลค่าตลาดอย่างแท้จริง ค่าสัมประสิทธิ์ K ต้องเหมาะสม และกลไกการบังคับใช้ต้องมีความยืดหยุ่น เพื่อหลีกเลี่ยงการทำให้ภาษีกลายเป็นภาระสำหรับธุรกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมาย

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์

เกรงว่าจะเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ประชาชนอีก

ตามที่นาย Tran Khanh Quang ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวไว้ การคำนวณภาษีที่กระทรวงการคลังเสนอสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ "น่าสงสัย" นั้นสมเหตุสมผลเพียงบางส่วนเท่านั้น ก่อนหน้านี้ หน่วยงานท้องถิ่นและผู้เชี่ยวชาญต่างแนะนำให้ใช้ตัวคูณ 2% กับตารางราคาที่ดินในการคำนวณภาษี นี่เป็นวิธีการที่แม่นยำที่สุด ทำให้มั่นใจได้ว่าจะไม่เกิดการสูญเสียรายได้ คำนวณง่าย และสะท้อนราคาตลาดได้อย่างใกล้เคียง เนื่องจากตารางราคาที่ดินในจังหวัดต่างๆ เช่น นครโฮจิมินห์ หลังจากปรับปรุงมาหลายปีแล้ว ก็อยู่ที่ประมาณ 80% ของราคาตลาด การเพิ่มสัมประสิทธิ์ K จะทำให้ภาษีเพิ่มขึ้นอย่างมาก สร้างภาระให้กับประชาชนมากขึ้น

ความคิดเห็นส่วนใหญ่ชี้ว่า ตารางราคาที่ดินควรสะท้อนราคาตลาดอย่างแท้จริง และค่าสัมประสิทธิ์ K ควรมีความเหมาะสม

ภาพถ่าย: ดินห์ ซอน

“ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคมเป็นต้นไป หน่วยงานท้องถิ่นจะยังคงออกค่าสัมประสิทธิ์ K ซึ่งจะนำมาใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ปัจจุบัน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสูงเกินไป เกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะจ่ายได้ ทำให้เกิดความกังวลใจ นอกจากนี้ การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์และคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K อาจทำให้ราคาสูงขึ้นกว่าราคาตลาด ส่งผลให้ภาษีที่ประชาชนต้องจ่ายสูงขึ้นกว่าสถานการณ์ปัจจุบัน” นาย Tran Khanh Quang แสดงความกังวล

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ก่อนหน้านี้ เพื่อตรวจสอบว่ากรณีใดเป็นการแจ้งราคาต่ำกว่าความเป็นจริง และกรณีใดเป็นการแจ้งราคาสูงกว่าความเป็นจริง จังหวัดต่างๆ จะออกตารางราคาขั้นต่ำโดยอิงจากราคาเฉลี่ยของแต่ละพื้นที่ เมื่อตรวจพบว่ามีการแจ้งราคาต่ำกว่าความเป็นจริง หน่วยงานสรรพากรจะคำนวณใหม่โดยคูณตารางราคาที่ดินด้วย 2% ปัจจุบัน ตามข้อเสนอของกระทรวงการคลัง ในกรณีที่สงสัยว่าราคาต่ำกว่าราคาตลาด ตารางราคาที่ดินจะถูกคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K แล้วจึงคูณด้วย 2% แม้ว่าวิธีการนี้จะใช้ได้ผลในทางทฤษฎี แต่ในทางปฏิบัติจะทำให้เกิดสถานการณ์ที่เป็นไปได้สองแบบ

สถานการณ์แรกที่กระทรวงการคลังเสนอ จะขจัดความจำเป็นในการจัดทำรายการราคาขั้นต่ำในระดับท้องถิ่น การใช้วิธีนี้จะช่วยให้กฎหมายมีความเป็นธรรมมากขึ้น ลดความยุ่งยากในการคำนวณของรัฐบาล และลดภาระของรัฐ ทำให้สามารถคาดการณ์รายได้จากที่ดินและที่อยู่อาศัยได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น วิธีนี้จะป้องกันทั้งการสูญเสียรายได้และการเก็บภาษีที่สูงเกินไป ทำให้เกิดความเป็นธรรม ประชาชนก็จะใช้วิธีนี้ในการยื่นแบบแสดงรายการเช่นกัน ทำให้หลีกเลี่ยงการระบุตัวเลขที่ต่ำและสูงเกินไป “อย่างไรก็ตาม เมื่อนำวิธีนี้ไปใช้แล้ว จำเป็นต้องพิจารณาเกณฑ์ 2% ใหม่ เนื่องจากอัตราภาษีจะสูงกว่าอัตราปัจจุบัน ดังนั้น อาจพิจารณาตัวเลขที่ต่ำกว่า 2% กระทรวงการคลังจำเป็นต้องทำการสำรวจและคำนวณใหม่ตามนั้น” นายเลอ ฮว่าง เชา กล่าวแนะนำ

ประการที่สอง หากไม่มีการลดราคาลง 2% ควรมีการจัดทำรายการราคาสินค้าขั้นต่ำในแต่ละท้องที่เพื่อใช้เป็นมาตรการควบคุม ด้วยรายการราคาสินค้าขั้นต่ำ รัฐบาลสามารถตรวจสอบได้ว่าใครแจ้งราคาสินค้าถูกต้องและใครจ่ายต่ำกว่าความเป็นจริง ซึ่งจะช่วยขจัด "ความสงสัย" ในปัจจุบัน ประชาชนสามารถใช้รายการราคาสินค้าขั้นต่ำนี้เป็นพื้นฐานในการแจ้งราคาซื้อขายและคำนวณภาษีได้

นายเลอ ฮว่าง เชา กล่าวว่า "โดยพื้นฐานแล้ว ข้อเสนอของกระทรวงการคลังมีเป้าหมายที่ถูกต้องในการต่อสู้กับการหลีกเลี่ยงภาษีและสร้างความโปร่งใสในตลาด อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ข้อเสนอนี้สามารถนำไปปฏิบัติได้จริงและเป็นธรรม สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ ราคาที่ดินต้องสะท้อนมูลค่าตลาดอย่างแท้จริง ค่าสัมประสิทธิ์ K ต้องเหมาะสม และกลไกการบังคับใช้ต้องมีความยืดหยุ่น เพื่อหลีกเลี่ยงการทำให้ภาษีกลายเป็นภาระสำหรับธุรกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมาย"

ผู้ขายที่ประสบกับความสูญเสียอาจยังคงต้องเสียภาษี

ในทางกลับกัน ผู้เชี่ยวชาญหลายคนโต้แย้งว่า หากอัตราภาษีสูงกว่าราคาซื้อขายจริง ประชาชนก็ยังคงต้องจ่ายภาษีจำนวนมากแม้ว่าจะขายขาดทุนหรือได้กำไรก็ตาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่จำเป็นต้องขายอย่างเร่งด่วนเนื่องจากปัญหาทางการเงิน และผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ราคาสูงขึ้นแต่ขายเมื่อตลาด "ชะงักงัน" ทำให้พวกเขาต้องตัดขาดทุน นอกจากนี้ หากแต่ละท้องถิ่นใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K ที่แตกต่างกันหรือปรับค่าอย่างไม่ถูกต้อง จะเกิดข้อพิพาทระหว่างประชาชนและหน่วยงานจัดเก็บภาษีเกี่ยวกับจำนวนภาษีที่ต้องชำระ เนื่องจากบางพื้นที่จะมีอัตราภาษีสูงกว่าพื้นที่อื่น

ที่มา: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm