การบังคับใช้กฎหมายใหม่ 3 ฉบับก่อนกำหนดจะส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไร ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นหรือไม่

รัฐบาลเพิ่งส่งเรื่องต่อ รัฐสภา เพื่อพิจารณาบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับโดยเร็ว ได้แก่ กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566

ตามกฎระเบียบ กฎหมายทั้ง 3 ฉบับนี้จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 อย่างไรก็ตาม ข้อเสนอของ รัฐบาล อนุญาตให้กฎหมายใหม่ทั้ง 3 ฉบับนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม เร็วขึ้น 6 เดือนเมื่อเทียบกับกฎระเบียบฉบับก่อนหน้า

การบังคับใช้กฎหมาย 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ในระยะแรก จะส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ (ภาพ: ST)

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ ผู้เชี่ยวชาญบางคนกล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะราคาที่ดิน จะเพิ่มขึ้น แต่จะไม่ทำให้เกิดภาวะคึกคักแต่อย่างใด

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Property Guru Vietnam ประเมินว่าการฟื้นตัวของตลาดที่ดินในช่วงแรกนั้นเกิดจากปัจจัย 2 ประการ คือ การคาดการณ์ถึงการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายใหม่ 3 ฉบับที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป และ "ความอิ่มตัว" ของช่องทางการลงทุนอื่นๆ

นายตวน กล่าวว่า พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) และ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย (แก้ไข) จะส่งผลกระทบต่อตลาดที่ดินเป็นอย่างมากตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้นเกี่ยวกับการแบ่งที่ดินถือเป็นจุดร้อน คาดการณ์ว่าอุปทานของที่ดินแบ่งจะลดลงอย่างรวดเร็วหลังปี 2568 แต่ความต้องการที่ดินไม่น่าจะลดลงในระยะยาว เนื่องจากชาวเวียดนามยังคงนิยมที่ดินประเภทนี้ เมื่ออุปทานต่ำและความต้องการสูง ราคาที่ดินก็จะสูงขึ้น นักลงทุนจำนวนมากจะเริ่มมองหาที่ดินก่อนที่กฎหมายใหม่จะมีผลบังคับใช้

นอกจากนี้ ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันยังมีสินค้าให้ลงทุนไม่มากนัก กลุ่มอพาร์ตเมนท์ “ติดขัด” กับโครงการใหม่เนื่องจากขั้นตอนทางกฎหมายยังไม่แล้วเสร็จ บ้านและทาวน์เฮาส์ส่วนตัวยังไม่หลากหลาย และราคาขายต่อก็สูง

ทั้งนี้ที่ดินถือเป็นสินค้าที่หาซื้อง่าย โอนกรรมสิทธิ์ง่าย มีใบรับรองและเก็บรักษาทรัพย์สินได้อย่างยั่งยืน ปลอดภัย มีกำไรดี และที่สำคัญราคาที่ดินในปัจจุบันยัง “อ่อนตัว” มากเมื่อเทียบกับ 2-3 ปีก่อน

ที่ดินเป็นการลงทุนรูปแบบหนึ่งที่สมาชิกในตลาดทุกคนสามารถลงทุนได้ เนื่องจากความหลากหลายของพื้นที่ ราคา และภูมิภาค ในพื้นที่ที่มีการเติบโต ทางเศรษฐกิจ อย่างรวดเร็ว ที่ดินในพื้นที่นี้จะยังคงเติบโตอย่างยั่งยืน เนื่องจากแนวโน้มการกระจายตัวของประชากรและระบบโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่ค่อยๆ ก่อตัวขึ้น

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ มิญ ตวน ยังเน้นย้ำด้วยว่าผลิตภัณฑ์ที่ดินไม่สามารถเพิ่มราคาและเป็นที่ยอมรับของตลาดได้ทั้งหมด

“ผู้ซื้อจะมองหาเฉพาะที่ดินที่มีข้อได้เปรียบทางกฎหมายที่ชัดเจน ทำเลที่ตั้งดี ใกล้โครงสร้างพื้นฐานหรือเขตอุตสาหกรรม และมีมูลค่าเชิงพาณิชย์เท่านั้น ซึ่งอาจส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นจะไม่รุนแรงเท่าช่วงพีค และไม่น่าจะเกิดการขึ้นราคาแบบ “น่าตกใจ” เหมือนที่เกิดขึ้นเมื่อไม่กี่ปีก่อน” นายตวนกล่าว

เกี่ยวกับกฎหมายที่ดินปี 2024 คุณ Giang Do ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาของ Savills Vietnam วิเคราะห์ว่ากฎหมายฉบับใหม่กำหนดให้การกำหนดราคาที่ดินตามหลักตลาดเป็นก้าวสำคัญอย่างยิ่ง

ทั้งนี้ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 จึงได้มีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน เช่น ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน ปรับปรุงตารางราคาที่ดินทุกปี ขยายสิทธิการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงไปสู่ระดับอำเภอ ซึ่งคาดว่าจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการจัดสรรและการใช้ที่ดิน และเพิ่มรายได้งบประมาณแผ่นดิน

“กฎระเบียบเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดินและกรณีเฉพาะที่เกี่ยวข้องจะช่วยกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น” นางสาวเกียงโดกล่าว

นางสาวเกียง กล่าวว่า กฎหมายที่ดินของเวียดนามปี 2567 นำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในหลักการกำหนดราคาที่ดิน โดยมุ่งเน้นไปที่การประเมินมูลค่าที่ดินตามหลักตลาด ซึ่งจะช่วยเพิ่มความโปร่งใสและสภาพคล่องให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ภายใต้กฎหมายที่ดินฉบับก่อนหน้านี้ การประเมินราคาที่ดินได้รับการควบคุมตามหลักการวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและระยะเวลา และ “สอดคล้องกับราคาที่ดินทั่วไปในตลาด” ที่รวบรวมจากราคาที่ชนะการประมูลและรวบรวมจากการใช้ที่ดิน

“อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินฉบับใหม่เน้นย้ำถึงหลักการตลาด ซึ่งหมายความว่าราคาที่ดินที่กำหนดจะสะท้อนถึงมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่ดิน” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวเน้นย้ำ

คุณเกียง ให้ความเห็นว่ามูลค่าตลาดสะท้อนถึงความเข้าใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายในตลาดได้อย่างชัดเจน ณ เวลานั้น ที่ดินจะถูกจัดสรรให้กับนักลงทุนที่ยินดีจ่ายในราคาสูงสุด แนวทางนี้จะช่วยส่งเสริมการจัดสรรที่ดินและการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ในอนาคต เมื่อฐานข้อมูลราคาที่ดินเสร็จสมบูรณ์ ข้อมูลการซื้อขายจะถูกเปิดเผยต่อสาธารณะ ณ เวลานี้ ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเข้าถึงข้อมูลการทำธุรกรรมได้

จากนั้นจะเกิดการรับรู้ที่ชัดเจน ช่วยเพิ่มความโปร่งใสให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังทำได้ง่ายขึ้น ช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาด

ที่มา: https://www.congluan.vn/ap-dung-som-3-luat-gia-dat-se-tang-post296934.html