แก้ไขเนื้อหาสำคัญหลายประการที่เกี่ยวข้องกับนโยบายเคหะสังคม

(Chinhphu.vn) - พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 261/2025/ND-CP ของรัฐบาลแก้ไขเนื้อหาสำคัญหลายประการที่เกี่ยวข้องกับนโยบายที่อยู่อาศัยทางสังคม เพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคม

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 261/2568/กพ.-กพ. แก้ไขเนื้อหาสำคัญหลายประการที่เกี่ยวข้องกับนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม

รัฐบาลเพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 261/2025/ND-CP แก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024/ND-CP ลงวันที่ 26 กรกฎาคม 2024 ของรัฐบาลซึ่งมีรายละเอียดบทความจำนวนหนึ่งของกฎหมายที่อยู่อาศัยว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการที่อยู่อาศัยทางสังคม และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 192/2025/ND-CP ลงวันที่ 1 กรกฎาคม 2025 ของรัฐบาลซึ่งมีรายละเอียดบทความและมาตรการจำนวนหนึ่งเพื่อปฏิบัติตามมติที่ 201/2025/QH15 ลงวันที่ 29 พฤษภาคม 2025 ของ รัฐสภา เกี่ยวกับโครงการนำร่องกลไกและนโยบายเฉพาะจำนวนหนึ่งสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

การเอาชนะกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม

ตามรายงาน ของกระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่าทั้งประเทศกำลังลงทุนสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมจำนวน 132,616 หน่วย โดยมีโครงการใหม่ 73 โครงการที่มีขนาด 57,815 ยูนิตที่เริ่มดำเนินการในช่วง 9 เดือนแรกของปี

ประเด็นใหม่ที่น่าสนใจประการหนึ่งของพระราชกฤษฎีกา 261/2025/ND-CP คือ การกำหนดว่าจำนวนเงินที่นักลงทุนต้องจ่ายจะต้องเทียบเท่ากับมูลค่ากองทุนที่ดินที่ลงทุนในการสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ซึ่งจะต้องสำรองไว้สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

ก่อนหน้านี้ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024/ND-CP ไม่ได้กำหนดไว้โดยเฉพาะว่าจะคำนวณเงินทดแทนร้อยละ 20 ของกองทุนที่ดินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมอย่างไร โดยมักจะกำหนดหลังจากการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเสร็จสิ้น ทำให้เกิดความเข้าใจและการประยุกต์ใช้ที่แตกต่างกันในแต่ละท้องถิ่น ส่งผลให้เกิดความยากลำบากในการคำนวณและการจัดเก็บ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 261/2025/ND-CP แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 2 มาตรา 3 มาตรา 4 และเพิ่มมาตรา 2a หลังมาตรา 19 มาตรา 2 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024/ND-CP ที่ควบคุมกรณีการจ่ายเงินเท่ากับมูลค่ากองทุนที่ดินที่ลงทุนในการก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

ตามกฎระเบียบใหม่ จำนวนเงินที่นักลงทุนต้องจ่ายจะเท่ากับมูลค่ากองทุนที่ดินที่ลงทุนในการสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่ต้องสำรองไว้สำหรับการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ได้แก่:

ก) ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินร้อยละ 20 ของพื้นที่ดินที่พักอาศัยของโครงการ กำหนดตามกฎหมายที่ดิน

ข) จำนวนเงินเทียบเท่ากับเงินลงทุนในการก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ให้คำนวณจากอัตราส่วนพื้นที่อยู่อาศัยร้อยละ 20 ต่อพื้นที่ดินทั้งหมดของโครงการ คูณด้วยเงินลงทุนในการก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคทั้งหมดของโครงการ โดยคำนวณตามอัตราเงินทุนก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงโยธาธิการประกาศใช้ในขณะคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ตามที่กำหนดไว้ในข้อ ก ของข้อนี้ โดยไม่รวมค่าปรับระดับและค่าถมดินในกรณีที่โครงการมีรายการถมดิน

พระราชกฤษฎีกา 261/2568/กน.-กป. เป็นการเพิ่มเติมข้อบังคับว่า ในกรณีที่ผู้ลงทุนชำระเงินล่าช้าตามเงื่อนไขข้างต้น ผู้ลงทุนจะต้องชำระดอกเบี้ยชำระเงินล่าช้า (หรือจำนวนเงินที่เทียบเท่าดอกเบี้ยชำระเงินล่าช้า) เป็นจำนวนเงินที่กำหนดไว้ข้างต้น ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดเก็บภาษี

จำนวนเงินที่ผู้ลงทุนจ่ายไปตามระเบียบข้างต้น จะต้องชำระเข้างบประมาณท้องถิ่น และบริหารจัดการใช้ให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยงบประมาณแผ่นดิน และกฎหมายว่าด้วยกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ

กรณีผู้ลงทุนโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยพาณิชย์ได้ชำระเงินเท่ากับมูลค่ากองทุนที่ดินบ้านพักอาศัยสงเคราะห์และลงทุนในระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคตามระเบียบข้างต้น ถือว่าภาระผูกพันเกี่ยวกับบ้านพักอาศัยสงเคราะห์ได้เสร็จสิ้นแล้ว

ผู้ที่โสดและมีรายได้เฉลี่ยไม่เกิน 20 ล้านดอง/เดือน ได้รับอนุญาตให้ซื้อบ้านพักสังคม

พร้อมกันนี้ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 261/2025/ND-CP ยังได้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 30 ข้อ 1 และข้อ 2 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024/ND-CP โดยกำหนดเงื่อนไขรายได้ที่ต้องใช้ในการรับนโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยสังคม ดังนี้

1- สำหรับรายวิชาตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 76 วรรค 5, 6 และ 8 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขรายได้ดังต่อไปนี้:

ก) กรณีผู้สมัครยังไม่สมรส หรือได้รับการยืนยันสถานะโสด รายได้เฉลี่ยต่อเดือนไม่เกิน 20,000,000 บาท คำนวณตามตารางค่าจ้างและเงินเดือนที่ได้รับการยืนยันจากหน่วยงาน องค์กร หรือสถานประกอบการที่ผู้สมัครทำงานอยู่

กรณีที่ผู้สมัครไม่ได้สมรส หรือได้รับการยืนยันว่าโสดและเลี้ยงดูบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ รายได้เฉลี่ยต่อเดือนจะต้องไม่เกิน 30 ล้านดอง คำนวณตามตารางค่าจ้างและเงินเดือนที่ได้รับการยืนยันจากหน่วยงาน หน่วยงาน หรือสถานประกอบการที่ผู้สมัครทำงานอยู่

ข) กรณีที่ผู้สมัครสมรสตามกฎหมาย ผู้สมัครและคู่สมรสต้องมีรายได้รวมเฉลี่ยต่อเดือนไม่เกิน 40 ล้านบาท โดยคำนวณตามตารางค่าจ้างและเงินเดือนที่ได้รับการยืนยันจากหน่วยงาน หน่วยงาน หรือสถานประกอบการที่ผู้สมัครทำงานอยู่

ค) ระยะเวลาในการกำหนดเงื่อนไขรายได้ตามที่กำหนดไว้ในข้อ ก และข้อ ข ข้างต้น ให้อยู่ภายในระยะเวลา 12 เดือนติดต่อกัน นับตั้งแต่เวลาที่ผู้มีอำนาจหน้าที่มีการยืนยัน

ง) คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีอำนาจพิจารณากำหนดอัตราค่าปรับรายได้ตามข้อ ก และข้อ ข ข้างต้น โดยพิจารณาจากสภาพและระดับรายได้ของแต่ละพื้นที่ในท้องที่ นโยบายการจัดสวัสดิการที่อยู่อาศัยสำหรับข้าราชการ พนักงานของรัฐ และจำนวนผู้พึ่งพิงตามบทบัญญัติของกฎหมาย โดยต้องไม่เกินอัตราส่วนระหว่างรายได้เฉลี่ยต่อหัวของท้องถิ่นกับรายได้เฉลี่ยต่อหัวของทั้งประเทศ กำหนดนโยบายส่งเสริมการเข้าถึงที่อยู่อาศัยสงเคราะห์แก่ผู้รับประโยชน์จากนโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยสงเคราะห์ที่มีผู้พึ่งพิง 3 คนขึ้นไปในครัวเรือนเดียวกัน

2- กรณีผู้ประกอบอาชีพตามมาตรา 76 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติเคหะสถาน ไม่มีสัญญาจ้างงาน ต้องมีรายได้ตามเงื่อนไขที่กำหนดในมาตรา 1 และได้รับการรับรองจากหน่วยงานตำรวจท้องที่ที่ผู้ประกอบอาชีพมีภูมิลำเนาถาวรหรือชั่วคราว หรือที่พักอาศัยปัจจุบัน

ภายใน 07 วัน นับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอการยืนยัน หน่วยงานตำรวจระดับตำบลของที่อยู่อาศัยถาวรหรือชั่วคราว หรือสถานที่ที่อยู่อาศัยในขณะที่ได้รับคำร้องขอการยืนยัน จะต้องยืนยันสถานะรายได้โดยอ้างอิงจากข้อมูลจากฐานข้อมูลประชากร

ดังนั้น ตามกฎระเบียบใหม่ ประชาชนรายได้น้อยในเขตเมือง ข้าราชการ พนักงานรัฐ ลูกจ้างโสดหรือโสดที่มีรายได้เฉลี่ยไม่เกิน 20 ล้านดอง/เดือน จะได้รับอนุญาตให้ซื้อบ้านพักสังคม

กรณีเลี้ยงดูบุตรอายุต่ำกว่า 18 ปี รายได้สูงสุดจะถูกปรับเป็น 30 ล้านดอง/เดือน สำหรับผู้ที่สมรสแล้ว รายได้รวมของคู่สมรสจะต้องไม่เกิน 40 ล้านดอง/เดือน

นอกจากนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดยังได้รับอนุญาตให้ปรับค่าสัมประสิทธิ์รายได้ให้สอดคล้องกับความเป็นจริงในพื้นที่ และออกนโยบายจูงใจสำหรับครัวเรือนที่มีผู้พึ่งพิง 3 คนขึ้นไป

ก่อนหน้านี้ กฎระเบียบเดิมอนุญาตให้เฉพาะคนโสดที่มีรายได้ไม่เกิน 15 ล้านดองต่อเดือน และคู่สมรสที่มีรายได้ไม่เกิน 30 ล้านดองต่อเดือนเท่านั้นที่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ ดังนั้น การยกระดับรายได้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจึงสอดคล้องกับความผันผวนของราคาและค่าครองชีพ อีกทั้งยังเป็นการขยายโอกาสการเข้าถึงสำหรับข้าราชการ พนักงานรัฐ ลูกจ้าง และผู้มีรายได้น้อยในเขตเมือง

ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยสังคมเหลือ 5.4% ต่อปี

ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยสังคมตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024/ND-CP อยู่ที่ 6.6% ต่อปี (เท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับครัวเรือนยากจนตามที่ นายกรัฐมนตรี กำหนดในแต่ละช่วงเวลา) ซึ่งปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับวิชาต่างๆ ในโครงการอื่นๆ

ดังนั้น พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 261/2025/ND-CP จึงได้แก้ไขเพิ่มเติมข้อ 4 มาตรา 48 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024/ND-CP ในทิศทางการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ดังนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ 5.4% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยหนี้ค้างชำระอยู่ที่ 130% ของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ หากมีความจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ธนาคารเพื่อสังคมเวียดนามจะทำหน้าที่เป็นประธานและประสานงานกับกระทรวงการก่อสร้างและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อนำเสนอต่อนายกรัฐมนตรีเพื่อพิจารณาและตัดสินใจ

พร้อมกันนี้ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 261/2025/ND-CP ยังได้แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ b ข้อ 2 มาตรา 67 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024/ND-CP ว่าด้วยเงื่อนไขรายได้สำหรับการซื้อหรือเช่าบ้านสำหรับกองกำลังทหารของประชาชนในกรณีที่ผู้ยื่นคำร้องสมรสตามบทบัญญัติของกฎหมายอีกด้วย

ทั้งนี้ คู่สมรสของผู้ยื่นคำขอซึ่งไม่อยู่ภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติมาตรา 76 วรรค 7 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย จะต้องมีรายได้รวมต่อเดือนไม่เกิน 1.5 เท่าของรายได้รวมของข้าราชการที่มียศพันเอก (รวมเงินเดือนและเบี้ยเลี้ยงขั้นพื้นฐานตามระเบียบ) ที่ได้รับการยืนยันจากหน่วยงาน หน่วยงาน หรือสถานประกอบการที่ผู้ยื่นคำขอทำงานอยู่

กรณีที่คู่สมรสของผู้สมัครอยู่ภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติในมาตรา 76 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย และไม่มีสัญญาจ้างงาน การยืนยันเงื่อนไขรายได้จะดำเนินการตามบทบัญญัติในมาตรา 30 วรรค 2 แห่งพระราชกฤษฎีกา 100/2024/ND-CP

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 261/2025/ND-CP มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 10 ตุลาคม 2568 เป็นต้นไป

ฟอง นี

ที่มา: https://baochinhphu.vn/sua-doi-nhieu-noi-dung-quan-trong-lien-quan-den-chinh-sach-nha-o-xa-hoi-102251013174542881.htm