ความยืดหยุ่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์มาจาก 'ปัจจัยนำ' ทางเศรษฐกิจและกระแสเงินสดที่เปลี่ยนแปลง

ความยืดหยุ่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์มาจาก "ปัจจัยนำ" ทางเศรษฐกิจและกระแสเงินสด

นี่คือข้อมูลที่บันทึกไว้ในงานออนไลน์ "ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสที่ 3 ปี 2568" ภายใต้หัวข้อ "จังหวะ" ซึ่งจัดโดย Batdongsan.com.vn เมื่อเช้าวันที่ 7 ตุลาคม งานนี้ดึงดูดความสนใจจากผู้เชี่ยวชาญ นักลงทุน และธุรกิจต่างๆ ที่ดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีโครงการต่างๆ เกิดขึ้นมากมาย ภาพ: Tuan Anh/VNA

แพลตฟอร์มการฟื้นตัวจาก เศรษฐกิจ มหภาค

นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn เปิดเผยว่า เศรษฐกิจเวียดนามในไตรมาสที่ 3 ยังคงรักษาโมเมนตัมการเติบโตเชิงบวก ก่อให้เกิดเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดย GDP ในไตรมาสที่ 3 เพิ่มขึ้น 8.23% ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในช่วงเวลาเดียวกันนับตั้งแต่ปี 2554 (ยกเว้นการฟื้นตัวในปี 2565 หลังจากการระบาดของโควิด-19) ในช่วง 9 เดือนแรก GDP เพิ่มขึ้น 7.85% ในช่วงเวลาเดียวกัน เข้าใกล้เป้าหมายที่ 8% หรือมากกว่าสำหรับทั้งปี

การใช้จ่ายภาครัฐสูงถึง 440 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 37% จากช่วงเวลาเดียวกัน และกลายเป็นแรงขับเคลื่อนหลักสำหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจ โครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญหลายโครงการกำลังเข้าสู่ขั้นตอนการก่อสร้างที่เข้มข้น เช่น สนามบินนานาชาติยาบิ่ญ สะพานหง็อกฮอยเชื่อมต่อ ฮานอย -หุ่งเอียน ทางด่วนสายเหนือ-ใต้ และสนามบินลองแถ่ง... ซึ่งจะช่วยขยายพื้นที่พัฒนาสำหรับตลาดชานเมือง นายก๊วก อันห์ กล่าว

นอกจากนี้ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ยังคงไหลเข้าอย่างแข็งแกร่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในสามภาคส่วนหลักที่ดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ ตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจ เช่น ดัชนี PMI ฟื้นตัว การผลิตและการบริโภคภายในประเทศเติบโตอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม แนวโน้มเงินเฟ้อที่สูงขึ้นและนโยบายการเงินแบบผ่อนคลายที่มีอัตราดอกเบี้ยลดลงก็สร้างความท้าทายให้กับตลาดเช่นกัน

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 จะเห็นความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างช่องทางการซื้อขาย หลังจากไตรมาสที่สองซึ่งมีความผันผวนทางเศรษฐกิจในระดับมหภาคมากมาย ระดับความสนใจในอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายก็ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว โดยอพาร์ตเมนต์มีบทบาทสำคัญ ขณะที่ทาวน์เฮาส์และบ้านส่วนตัวก็เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวเช่นกัน หลายพื้นที่มีอัตราการสนใจเพิ่มขึ้น 11-22% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี

ในทางตรงกันข้าม ตลาดเช่าลดลงหลังจากเดือนผี (เดือนจันทรคติที่ 7) โดยเฉพาะตลาดห้องพักให้เช่าและหอพัก ความสนใจในเดือนกันยายน 2568 ลดลง 8-24% ขึ้นอยู่กับประเภทห้องพัก เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

อสังหาริมทรัพย์แสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นที่ดีในแง่ของการดูดซับอุปทานใหม่และความเชื่อมั่นของตลาด อย่างไรก็ตาม ผลสำรวจนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 โดย Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าการดูดซับอุปทานใหม่ยังคงเป็นไปในเชิงบวก โดยผู้ตอบแบบสอบถามเกือบ 90% ให้คะแนนอยู่ในระดับปานกลางถึงดี โดย 4% ระบุว่า “ดีมาก” และ 25% ระบุว่า “ดี” มีเพียง 12% เท่านั้นที่ระบุว่าการดูดซับนั้นไม่เป็นไปในเชิงบวก

สำหรับแนวโน้มตลาดในไตรมาสที่สี่ โบรกเกอร์ 60% เชื่อว่าตลาดจะยังคงเติบโตต่อไป โดย 17% คาดการณ์ว่าตลาดจะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ประมาณหนึ่งในสามเชื่อว่าตลาดจะยังคงมีเสถียรภาพ และมีเพียง 6% เท่านั้นที่แสดงความกังวลว่าตลาดอาจปรับตัวลดลง

ที่น่าสังเกตคือ กลุ่มอพาร์ตเมนต์ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตสูงสุดในอีก 6 เดือนข้างหน้า โดยมีสัดส่วน 36% ของตัวเลือกทั้งหมด รองลงมาคือบ้านส่วนตัว (29%) และที่ดินเปล่า (24%) ส่วนประเภทอื่นๆ เช่น ทาวน์เฮาส์ รีสอร์ท หรือวิลล่า มีสัดส่วนเพียงเล็กน้อย ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการกระจุกตัวของกระแสเงินสดที่มุ่งไปที่ผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและมีสภาพคล่องสูง

การปรับตำแหน่งช่องทางการลงทุน

ผู้เชี่ยวชาญจาก Batdongsan.com.vn เชื่อว่าปี 2568 จะเป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในความสัมพันธ์ระหว่างอัตราการลงทุนในช่องทางสินทรัพย์ต่างๆ ที่น่าสังเกตคือในช่วงปี 2558-2568 ช่องทางการลงทุนในเวียดนามมีความแตกต่างกันอย่างมาก และปี 2568 จะเป็นปีแห่ง "การเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ" ในความสัมพันธ์ระหว่างอัตราการลงทุนในช่องทางสินทรัพย์ต่างๆ

ทองคำครองตลาดนำด้วยราคาเพิ่มขึ้น 3.57 เท่าเมื่อเทียบกับปี 2558 ตามมาด้วยที่ดินที่เพิ่มขึ้น 3.12 เท่า สะท้อนถึงกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งเข้าสู่สินทรัพย์จริง ซึ่งเชื่อมโยงกับความคาดหวังด้านโครงสร้างพื้นฐานและการสะสมระยะยาว แม้ว่าอพาร์ตเมนต์จะไม่ได้เติบโตอย่างแข็งแกร่งที่สุด แต่ก็เติบโตอย่างรวดเร็วและไล่ตามที่ดินได้ทัน เนื่องจากทั้งตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและมีศักยภาพในการลงทุน ตามมาด้วยหลักทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น 2.78 เท่า ซึ่งตอกย้ำบทบาทของหลักทรัพย์ในฐานะช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจในบริบทของการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ในทางตรงกันข้าม เงินฝากออมทรัพย์และดอลลาร์สหรัฐกลับมีการแข่งขันน้อยลง โดยเพิ่มขึ้นเพียง 67% และ 24% ตามลำดับ

แนวโน้มที่โดดเด่นประการหนึ่งในไตรมาสที่ 3 คือ การเปลี่ยนแปลงของกระแสเงินสดจากใจกลางเมืองไปยังเขตชานเมือง ซึ่งยังมีศักยภาพในการพัฒนาอีกมาก และได้รับการสนับสนุนอย่างแข็งแกร่งจากโครงสร้างพื้นฐานการเชื่อมต่อระหว่างภูมิภาค

คุณเหงียน ถิ หง็อก ธวง ผู้อำนวยการสาขา ไฮฟอง ของ Batdongsan.com.vn เปิดเผยว่า แทนที่จะมุ่งเน้นไปที่ใจกลางเมือง กระแสเงินสดและความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนไปยังชานเมืองอย่างมาก ซึ่งยังคงมีช่องว่างสำหรับการเติบโตอีกมาก และโครงสร้างพื้นฐานระหว่างภูมิภาคก็มีความสมบูรณ์แบบมากขึ้นเรื่อยๆ

ความสนใจในสองเมืองหลักในไตรมาสที่สามมีสัญญาณชะลอตัวลง ความสนใจในฮานอยลดลง 22% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2567 ขณะที่ในโฮจิมินห์ ความสนใจในพื้นที่ใหม่แทบไม่เปลี่ยนแปลงหรือลดลงเล็กน้อย 1% ในทางตรงกันข้าม จังหวัดใกล้เคียงกลับกลายเป็น "จุดสว่าง" ชานเมืองฮานอยเติบโตขึ้น 11% นอกฮานอย ความสนใจกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ไฮฟอง ฮวาบิ่ญ (เก่า) และบั๊กซาง (เก่า)

ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในภาคเหนือในไตรมาสที่สามแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนในการย้ายออกจากฮานอย พื้นที่ไฮฟอง หุ่งเอียน ฮัวบิ่ญ (เดิม) และบั๊กซาง (เดิม) กลายเป็น "ศูนย์กลางความสนใจ" เมื่อคิดเป็น 80% ของความสนใจทั้งหมดในภูมิภาค โดยไฮฟองครองอันดับหนึ่งด้วยดัชนี 100 หุ่งเอียนอยู่อันดับสอง (62) และบั๊กนิญ (35) อยู่ในอันดับสาม คุณเทืองแจ้ง

ในแง่ของอัตราการเติบโตเมื่อเทียบกับต้นปี ฮัวบิ่ญ (เดิม) เป็นผู้นำที่ 65% ตามมาด้วยบั๊กซาง (เดิม) 61% ไฮฟอง 50% และบั๊กนิญ 48%) ส่วนพื้นที่อื่นๆ เช่น กว๋างนิญ หุ่งเอียน และหวิงฟุก (เดิม) ก็ยังคงรักษาโมเมนตัมการเติบโตไว้ที่ 26-42% การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการย้ายเงินทุนไปยังเมืองบริวารรอบฮานอย ซึ่งมีราคาที่แข่งขันได้ การเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานที่สะดวกสบาย และมีศักยภาพในการขยายตัวในระยะยาว

ที่มา: https://baotintuc.vn/kinh-te/suc-bat-thi-truong-bat-dong-san-tu-nhip-dankinh-te-va-dong-tien-dich-chuyen-20251007141259025.htm