การเงินที่ดินมีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับ “รายได้” ของประชาชนและธุรกิจ

ราคาที่ดินควรใช้ราคาที่ใกล้เคียงกับตลาด

การแบ่งปันในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่องการแสดงความคิดเห็นต่อร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ซึ่งจัดโดย VCCI เมื่อเช้าวันที่ 8 มีนาคม ดร. Can Van Luc หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ ของ BIDV สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ เน้นย้ำว่าราคาที่ดินและประเด็นการเงินที่ดินในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เป็นปัญหาที่ซับซ้อนและยากลำบากที่สุด

เขากล่าวว่ามีหลายความคิดเห็นที่แตกต่างกันเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การทำความเข้าใจว่าราคาที่ดินในตลาดคืออะไรนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย เช่นเดียวกับเนื้อหาอื่นๆ อีกมากมายเกี่ยวกับการเงินที่ดิน

“การเงินที่ดินเป็นประเด็นที่เกี่ยวพันอย่างใกล้ชิดกับการดำรงชีพของประชาชนและธุรกิจ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างครอบคลุม ลึกซึ้ง ละเอียดถี่ถ้วน และสอดคล้องกันมากขึ้น สอดคล้องกับกฎเกณฑ์และหลักการของตลาด ยึดมั่นในหลักวิทยาศาสตร์และสอดคล้องกับความเป็นจริง ยึดมั่นในสิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมของรัฐ องค์กร ธุรกิจ และประชาชน” นายลุคกล่าวแสดงความคิดเห็น

อสังหาริมทรัพย์ - การเงินที่ดินมีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับรายได้ของผู้คนและธุรกิจ — นายคาน วัน ลุค เสนอ "จุดร้อน" 10 จุดในกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

ดังนั้น ในส่วนของการเงินที่ดิน นายคาน วัน ลุค จึงได้เสนอประเด็น 10 ประเด็น ที่ต้องศึกษาเพิ่มเติมอย่างละเอียดในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

ประการแรก ในเรื่องราคาที่ดิน นายลุค กล่าวว่า จำเป็นต้องเสริมแนวคิดเกี่ยวกับราคาที่ดินที่อาจเกิดขึ้นจริง ให้มีมาตรฐานคำศัพท์ เช่น ราคาที่ดินทั่วไปในท้องตลาด/ราคาที่ดินมาตรฐาน รายการราคาที่ดิน แปลงที่ดินมาตรฐาน ราคาที่ดินเฉพาะ เพื่อให้เกิดความเข้าใจและนำไปปฏิบัติอย่างสอดคล้องกันในอนาคต

ประการที่สอง ในส่วนของการควบคุมรายได้จากที่ดิน ควรเพิ่มวัตถุประสงค์ในการควบคุมรายได้จากที่ดินเข้าไปด้วย และสามารถนำเงินที่เก็บได้ไปใช้ในการฟื้นฟูที่ดินและการจัดสรรที่ดินใหม่ในภายหลัง

ประการที่สาม ในส่วนของวิธีการประเมินราคาที่ดิน กระบวนการประเมินราคาที่ดิน และการประกาศบัญชีราคาที่ดิน นายลุค กล่าวว่า ควรมีการกำหนดหลักเกณฑ์การเลือกและจำกัดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้เพียงประมาณ 3 วิธีเท่านั้น

พร้อมกันนี้ จำเป็นต้องพิจารณาแผนงานการใช้ราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด โดยนำร่องในพื้นที่ขนาดใหญ่บางแห่ง แล้วขยายผลและบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป นอกจากนี้ เพื่อสร้างมาตรฐานราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด จำเป็นต้องทำให้กระบวนการประเมินราคาที่ดินเป็นมาตรฐาน

ประการที่สี่ เพื่อให้มั่นใจถึงความเป็นอิสระ ความเป็นกลาง และเพื่อให้มั่นใจว่าราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด และไม่ถูกกดดันหรืออิทธิพลจากหน่วยงานบริหารท้องถิ่นและกลุ่มผลประโยชน์ ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าองค์กรที่ปรึกษาการประเมินมูลค่าที่ดินควรเป็นหน่วยงานมืออาชีพที่เป็นอิสระ เป็นกลาง และมีใบรับรองการปฏิบัติงาน

ประการที่ห้า ในเรื่องค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ร่างกฎหมายได้กำหนดอัตราค่าเช่าที่ดินเพิ่มเติมสำหรับโครงการ/ประเภทที่ดินที่เกิดขึ้นบางประเภท เช่น ที่ดินสำหรับก่อสร้างใต้ดิน ที่ดินสำหรับก่อสร้างทางอากาศ

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้มีความสมบูรณ์มากขึ้น หลีกเลี่ยงการสูญเสีย และเพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นจริงและแนวโน้มการพัฒนาของที่ดินประเภทใหม่ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ควรมีการเพิ่มค่าเช่าที่ดินรายปีสำหรับแปลงที่ดินขนาดเล็ก แคบ และแทรกสลับกัน ซึ่งเป็นที่ดินที่เกิดขึ้นหลังจากการรุกล้ำทางทะเล

นอกจากนี้ ยังมีการกำหนดระเบียบที่ละเอียดมากขึ้นเกี่ยวกับการเก็บค่าธรรมเนียมที่ดินสำหรับที่ดินก่อสร้างใต้ดินและที่ดินก่อสร้างทางอากาศเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ

อสังหาริมทรัพย์ - การเงินที่ดินมีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับ 'รายได้หลัก' ของผู้คนและธุรกิจ (รูปที่ 2) — กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขยังคงมีข้อกังวลมากมายเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ดิน (ภาพ: Pham Tung)

ประการที่หก เรื่องการชำระค่าธรรมเนียมที่ดินและค่าเช่าที่ดิน กรณีเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์/ขยายระยะเวลาการใช้ประโยชน์ที่ดิน ร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) จำเป็นต้องระบุให้ชัดเจนว่าราคาใดใกล้เคียงกับราคาตลาดมากที่สุด

ประการที่เจ็ด เกี่ยวกับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน นายลุคกล่าวว่าควรมีประเด็นเพิ่มเติมสำหรับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ขณะเดียวกัน ควรแยกออกเป็นสองกรณีอย่างชัดเจน คือ การยกเว้นและการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หากมีการยกเว้น สามารถยกเว้นได้ตลอดระยะเวลาเช่า หากมีการลดหย่อนค่าเช่าที่ดิน ควรแยกออกเป็นสามกรณีอย่างชัดเจนตลอดระยะเวลาเช่าและภายในระยะเวลาที่กำหนด

ประการที่แปด ว่า ด้วยการบริหารจัดการรายได้ทางการเงินจากที่ดิน ร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ระบุว่า “รายได้จากที่ดินเป็นแหล่งรายได้ของงบประมาณส่วนกลางและส่วนท้องถิ่น ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติงบประมาณแผ่นดิน”

นายลุค เสนอให้เพิ่มเนื้อหาว่า “กระทรวงการคลังและท้องถิ่นมีหน้าที่บริหารจัดการและใช้แหล่งรายได้นี้ให้มีประสิทธิภาพ โดยมีส่วนสนับสนุนให้งบประมาณกลางและงบประมาณท้องถิ่นสมดุล” เนื่องจากรายได้จากที่ดินมีส่วนสำคัญต่อรายได้งบประมาณของท้องถิ่นหลายแห่ง

ประการที่เก้า ประเด็น เรื่องการเพิ่มภาษี/อัตราก้าวหน้าสำหรับผู้ที่มีที่ดินขนาดใหญ่ มีบ้านเรือนจำนวนมาก ที่ดินรกร้าง และมีการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างล่าช้า จำเป็นต้องศึกษาแนวทางแก้ไขที่เป็นไปได้และเหมาะสมโดยเร็ว เพื่อจำกัดการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มความสามารถในการซื้อบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย/ปานกลาง และจำกัดการเก็งกำไร

การวิจัยเกี่ยวกับการใช้ภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ เช่น ภาษีแบบก้าวหน้าสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป และภาษีแบบก้าวหน้าตามเวลาของการขายอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม (ยิ่งพื้นที่หรือเมืองเป็นศูนย์กลางมากเท่าใด ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมก็จะยิ่งสูงเท่านั้น) เพื่อจำกัดการเก็งกำไรที่ดิน การยึดครองที่ดิน และจำกัดสถานการณ์ของบ้าน/ที่ดินที่ไม่ได้ใช้

ประการที่สิบ ในส่วน ของการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีและดิจิทัลในการบริหารจัดการราคาที่ดินและการเงินที่ดิน จำเป็นต้องมีข้อมูลที่เป็นมาตรฐาน ชัดเจน และมีข้อมูลขนาดใหญ่เกี่ยวกับที่ดินและราคาที่ดิน ดังนั้น จึงจำเป็นต้องเสริมกฎระเบียบเพื่อชี้แจงความรับผิดชอบของหน่วยงานท้องถิ่นทุกระดับและตัวกลางในการทำธุรกรรมที่ดินที่เกี่ยวข้องในการจัดหา ปรับปรุง ค้นหา และใช้ประโยชน์จากข้อมูลและข้อมูลที่ดิน

ให้มั่นใจว่าประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนมีที่อยู่อาศัยและมีหลักประกัน ทางสังคม

โดยอ้างอิงถึงกฎระเบียบเกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดินและการชดเชย และนโยบายสนับสนุนการตั้งถิ่นฐานใหม่ นายเหงียน ฮ่อง ได ผู้แทนบริษัท VSIP Hai Phong จำกัด ให้ความเห็นว่า กฎระเบียบในร่างดังกล่าวกำลังได้รับการปรับปรุงอย่างต่อเนื่องในทิศทางที่จะสร้างสภาพแวดล้อมการทำงานที่ดีขึ้นเรื่อยๆ ให้กับผู้คนที่ได้รับการฟื้นฟูที่ดิน พร้อมทั้งสร้างความมั่นคงในชีวิตและการผลิตของพวกเขา

อสังหาริมทรัพย์ - การเงินที่ดินมีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับ 'รายได้หลัก' ของผู้คนและธุรกิจ (รูปที่ 3) — การประชุมเชิงปฏิบัติการรับฟังความคิดเห็นร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) จัดโดย สพฐ. เมื่อเช้าวันที่ 8 มี.ค.

อย่างไรก็ตาม คุณไดกล่าวว่า แนวคิด “เท่าเทียมหรือดีกว่า” เป็นแนวคิดเชิงอารมณ์ทั่วไป โดยไม่มีการวัดหรือเกณฑ์เฉพาะเจาะจงเพื่อกำหนดและโน้มน้าวใจผู้ที่ครอบครองที่ดินคืน ซึ่งอาจทำให้เกิดความหงุดหงิดและความเข้าใจผิดได้ง่ายเมื่อนำไปใช้ ส่งผลให้ความคืบหน้าในการเคลียร์พื้นที่ล่าช้า ต้นทุนค่าชดเชยสูงขึ้น และโครงการดำเนินไปอย่างเชื่องช้า

ดังนั้น ผู้นำจึงเสนอให้แก้ไขเพิ่มเติมแนวทางว่าการชดเชยต้องทำให้มั่นใจว่าผู้ที่ได้รับที่ดินคืนมีที่อยู่อาศัยและประกันความมั่นคงทางสังคม กฎระเบียบเกี่ยวกับข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดินโดยพื้นฐานแล้วสืบทอดบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 โดยขยายขอบเขตการบังคับใช้และรายละเอียดเงื่อนไข ขั้นตอน และนโยบายจูงใจของรัฐสำหรับแบบฟอร์ม นี้

แหล่งที่มา