ใช้ประโยชน์จากพื้นที่เมืองที่มีขนาดเล็ก เอชซีเอ็ม

ในนครโฮจิมินห์ การขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาก่อให้เกิดความท้าทายครั้งใหญ่ในเรื่องการจัดการและการใช้ที่ดินแปลงเล็กและแคบ ที่ดินแปลงเล็กจำนวนมากถูกทิ้งร้างหลังจากมีการเคลียร์พื้นที่เพื่อสร้างโครงการสาธารณะ หรือหลังจากขยายโครงการขนส่งในเมือง สิ่งนี้ทำให้เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดินจำนวนมหาศาลในเมืองที่มีความต้องการพื้นที่เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ

ผังพื้นที่เล็กของนครโฮจิมินห์ ภาพที่ 1 — การขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วของนครโฮจิมินห์ก่อให้เกิดความท้าทายครั้งใหญ่ในด้านการจัดการและการใช้ที่ดิน

ยิ่งไปกว่านั้น ความเป็นเจ้าของที่ไม่ชัดเจนหรือข้อพิพาทเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินในแปลงที่ดินเล็กๆ จำนวนมากได้ทำให้การจัดการและการใช้ที่ดินมีความซับซ้อนมากขึ้น การระบุว่าใครคือเจ้าของหรือผู้ใช้ที่ดินที่แท้จริงมีความคลุมเครือ นำไปสู่ความคลุมเครือและความขัดแย้งในการดำเนินโครงการพัฒนาและบริหารจัดการเมือง

เพื่อแก้ไขปัญหานี้ เมื่อต้นเดือนกันยายนที่ผ่านมา คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการใช้พื้นที่ที่ดินขนาดเล็กในเมือง

ตามระเบียบนี้ สำหรับที่ดินแปลงเล็กที่มีพื้นที่ ขนาด และรูปร่างต่ำกว่ามาตรฐาน คณะกรรมการประชาชนอำเภอจะทำหน้าที่เป็นประธานและประสานงานกับคณะกรรมการประชาชนตำบล เพื่อตรวจสอบสถานะที่แท้จริงของที่ดินแปลงดังกล่าว และเปรียบเทียบกับเอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อพิจารณาว่าที่ดินแปลงใดจัดอยู่ในประเภทนี้

การตรวจสอบนี้จะเกิดขึ้นทันทีหลังจากที่กฎระเบียบมีผลบังคับใช้ และจะมีการตรวจสอบและจัดทำรายการแปลงที่ดินขนาดเล็กและแคบเป็นระยะๆ ทุก 6 เดือน ข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับรายการนี้จะถูกเปิดเผยต่อสาธารณะและแจ้งให้ผู้ใช้ที่ดินที่อยู่ติดกันทราบเพื่อให้พวกเขาสามารถแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการใช้ที่ดินแปลงเล็กเหล่านี้เพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะหรือเพื่อให้เช่าได้

สำหรับการจัดสรรที่ดินหรือการเช่าที่ดินในกรณีแปลงที่ดินขนาดเล็กและแคบ ให้ยึดถือหลักเกณฑ์ หลักเกณฑ์ และหลักเกณฑ์ที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกาฯ ฉบับที่ ๔๘/๒๕๖๓ เป็นหลัก ระยะเวลาการใช้ประโยชน์ที่ดินของแปลงที่ดินขนาดเล็กและแคบจะถูกกำหนดตามเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ที่ดินของแปลงที่ดินที่ผู้ใช้ที่ดินข้างเคียงกำลังใช้อยู่

แผนผังการใช้ที่ดินพื้นที่เล็กของนครโฮจิมินห์ ภาพที่ 2 — นางสาวมาย ทานห์ เทา รองผู้อำนวยการฝ่ายธนาคารและบริการองค์กร Savills Vietnam

นางสาว Mai Thanh Thao รองผู้อำนวยการฝ่ายธนาคารและบริการองค์กรของ Savills Vietnam แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับข้อบังคับนี้ว่า ถือเป็นวิธีการบริหารจัดการที่สมเหตุสมผล ช่วยหลีกเลี่ยงการสูญเสียและการสิ้นเปลืองทรัพย์สินของรัฐ และเป็นประโยชน์ต่อประชาชน

“เราสนับสนุนให้มีการใช้พื้นที่ขนาดเล็กและแคบที่รัฐจัดการเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะเป็นลำดับแรก หากมีพื้นที่ส่วนเกินเพียงพอ รัฐสามารถพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวให้เป็นพื้นที่สีเขียว หรือสร้างโรงยิมขนาดเล็กพร้อมอุปกรณ์เพิ่มเติม หรือสร้างชั้นวางหนังสือสำหรับเด็ก ซึ่งเป็นพื้นที่กิจกรรมชุมชน... และมอบให้รัฐบาลท้องถิ่นจัดการเพื่อให้มั่นใจว่างานจะสะอาด สวยงาม และเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ซึ่งถือเป็นมูลค่าเพิ่มสำหรับผู้อยู่อาศัยในพื้นที่โดยเฉพาะ” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills แนะนำ

กรณีไม่สามารถนำมาใช้ประโยชน์สาธารณะได้ นางสาวเถา กล่าวว่า นครโฮจิมินห์ ควรจัดสรรที่ดินที่มีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในราคาใกล้เคียงกับราคาตลาดให้กับผู้ใช้ที่ดินในบริเวณใกล้เคียง ในความเป็นจริงมีหลายกรณีที่ที่ดินส่วนเกินตั้งอยู่ด้านหน้าและจำกัดการเข้าถึงแปลงที่อยู่ติดกัน ดังนั้นความต้องการใช้ที่ดินส่วนเกินนี้จากผู้ใช้ที่ดินข้างเคียงจึงมีค่อนข้างสูง นอกจากนี้ เธอยังแนะนำด้วยว่าการกำหนดราคาจัดสรรที่ดินควรทำอย่างเป็นกลางโดยบริษัทที่ปรึกษาประเมินค่าที่มีชื่อเสียงในตลาด

อย่างไรก็ตาม ต้องให้มั่นใจว่าหลังจากได้รับการจัดสรรที่ดินจากรัฐ ผู้ใช้ที่ดินที่อยู่ติดกันจะต้องดำเนินการรวมแปลงที่ดินตามกฎหมายทันที หากจำเป็นจะต้องมีการดำเนินการเพื่อป้องกันการโอนกรรมสิทธิ์ใหม่หลังจากได้รับการจัดสรรที่ดินเล็กแคบนี้ เพื่อจำกัดการมีอยู่ของที่ดิน "เล็กสุดๆ" และบ้าน "บางเฉียบ" ที่มีพื้นที่ ขนาด และรูปทรงไม่ตรงตามมาตรฐานที่กำหนดไว้สำหรับการแบ่งย่อยหรือการก่อสร้าง ดำเนินการเรียกคืนที่ดินหากตรวจพบการขายที่ดินผิดกฎหมาย “ของเหลือทิ้งและเศษเหลือ”

“เราคิดว่าหน่วยงานท้องถิ่นควรจำกัดการให้เช่าที่ดินแปลงเล็ก ๆ เนื่องจากการให้เช่าที่ดินอาจนำไปสู่ข้อพิพาทและคดีความเกี่ยวกับที่ดิน และเป็นเรื่องยากที่จะเรียกคืนที่ดินหากผู้ใช้ที่ดินข้างเคียงโอนอสังหาริมทรัพย์โดยที่ผู้ซื้อในอนาคตไม่ทราบเกี่ยวกับการเช่าที่ดิน กรณีที่เป็นไปได้อีกกรณีหนึ่งคือผู้ใช้ที่ดินข้างเคียงให้เช่าช่วงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากการอยู่อาศัย หรือสร้างโครงสร้างถาวรบนพื้นที่รวมที่ดินหรือใช้เป็นหลักประกัน” นางสาวเถากล่าว

อย่างไรก็ตามผู้เชี่ยวชาญยังได้ชี้ให้เห็นข้อเสียที่ต้องได้รับการแก้ไขอีกด้วย “หากที่ดิน ‘เหลือ’ ไม่เป็นรูปสี่เหลี่ยมหรือ ‘ไม่สวย’ ผู้ใช้ที่ดินข้างเคียงจะพิจารณาว่าจะซื้อกลับเพื่อรวมแปลงที่ดินนี้หรือไม่ เมื่อถึงเวลานั้นหากไม่มีผู้ซื้อที่ดินนี้ จำเป็นต้องกำหนดให้การจัดการต้องมอบให้กับรัฐบาลท้องถิ่น หรือพิจารณาให้พื้นที่ดังกล่าวเป็นสำนักงานเขตหรือด่านป้องกันพลเรือน เพื่อเพิ่มความปลอดภัยและความสงบเรียบร้อย และป้องกันการสูญเสียความสวยงามของเมือง” เธอกล่าวเน้น

แหล่งที่มา