ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น: สาเหตุและการคาดการณ์ในอนาคต

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จะมีโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่ๆ เปิดตัวจำนวนมากในช่วงไม่นานมานี้ แต่ราคาขายของโครงการรอง (อพาร์ตเมนต์ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์หนึ่งครั้งหรือมากกว่า) หลายแห่งในใจกลางเมืองและเขตชานเมืองก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แม้จะแซงหน้าสถิติเก่าไปแล้วก็ตาม

อาการเวียนหัวเพิ่มขึ้น

จากการสำรวจของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ลาวดง พบว่า ณ คอนโดมิเนียม 2 ห้องนอน พื้นที่ 80 ตร.ม. ที่ Vinhomes Central Park ในเขต My Thanh Tay นครโฮจิมินห์ ปัจจุบันมีราคาขายอยู่ที่ 8,000-9,000 ล้านดอง/ยูนิต (เพิ่มขึ้น 800 ล้านดอง เป็น 1,000 ล้านดอง เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว) คอนโดมิเนียมขนาด 90 ตร.ม. ในย่านแลนด์มาร์กเพียงแห่งเดียว มีราคาขายอยู่ที่เกือบ 12,000 ล้านดอง เพิ่มขึ้นประมาณ 15% จากปี 2567

Giá chung cư thứ cấp leo thang- Ảnh 1. — ราคาห้องชุดในโครงการเดอะซันอเวนิวพุ่งสูงในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา หลังมีข่าวการขจัดอุปสรรคในกระบวนการหนังสือสีชมพู

ในเขต 7 เดิม โครงการของ Quoc Cuong Gia Lai เปิดขายเมื่อต้นปีในราคา 54-55 ล้านดอง/ตร.ม. (ประมาณ 3.6-3.7 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน พื้นที่ 73 ตร.ม.) อย่างไรก็ตาม ราคาตลาดปัจจุบันได้เพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 64 ล้านดอง/ตร.ม. เทียบเท่า 4.3 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) หากรวมภาษีแล้ว ราคาอาจสูงถึง 4.8 พันล้านดอง อพาร์ตเมนต์บางแห่งมีราคาขายประมาณ 60-62 ล้านดอง/ตร.ม.

พื้นที่ Ben Van Don (เขต 4 เดิม) ยังไม่ตกเทรนด์ โครงการ Tresor ที่ Novaland ลงทุน บันทึกราคาอพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน (50 ตร.ม.) จาก 3.2-3.3 พันล้านดองในช่วงต้นปีนี้ ปัจจุบันพุ่งขึ้นเป็น 4-4.2 พันล้านดอง อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน (58 ตร.ม.) มีราคาเสนอขาย 5.4-5.5 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นประมาณ 30% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ในขณะเดียวกัน โครงการ Icon 56 ซึ่ง Novaland ลงทุนเช่นกัน มีหนังสือสีชมพู ดังนั้นราคาจึงสูงกว่า: อพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอนขนาด 50 ตร.ม. มีราคา 5.2 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 22% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

ซันอเวนิว (เขตบิ่ญจุง) มียอดขายเพิ่มขึ้นมากที่สุด คุณ Pham Minh Nguyen ผู้พักอาศัยที่นี่ เล่าว่า ปีที่แล้วมีคนเสนอราคาอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน (67 ตารางเมตร) อยู่ที่ 4.3-4.4 พันล้านดอง แต่ขายไม่ออก ปัจจุบันราคาเพิ่มขึ้นเป็น 6.5-6.7 พันล้านดอง (ประมาณ 82 ล้านดอง/ตารางเมตร) เพิ่มขึ้นกว่า 50% ภายในเวลาเพียงปีเดียว คุณ Nguyen ระบุว่า สาเหตุหลักมาจากข้อมูลที่ว่าโครงการกำลังจะเสร็จสิ้นการจัดทำสมุดสีชมพู

โครงการอื่นๆ ที่มีราคาเริ่มต้นต่ำกว่าแต่เพิ่งเสร็จสิ้นกระบวนการทางกฎหมายก็มีราคาเพิ่มขึ้นอย่างมากเช่นกัน เช่น Saigon Gateway (ถนน Vo Nguyen Giap, แขวง Tang Nhon Phu) จาก 30-35 ล้านดองต่อตารางเมตรเมื่อปีที่แล้ว เป็น 38-42 ล้านดองในปัจจุบัน; TDH Riverview (แขวง Tam Binh) ก็เพิ่มขึ้นจาก 30 เป็น 35-36 ล้านดองต่อตารางเมตรเช่นกัน; โครงการ Capella (ถนน Luong Dinh Cua, แขวง An Khanh) บันทึกราคาเพิ่มขึ้น 22% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 6 พันล้านดองสำหรับอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนที่มีพื้นที่ 87 ตารางเมตร

คุณฟาน ก๊วก แด็ง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง กล่าวว่า ราคาอพาร์ตเมนต์รองในย่านตะวันออกของนครโฮจิมินห์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วกว่าย่านอื่นๆ เมื่อเร็ว ๆ นี้ เนื่องจากโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ส่วนใหญ่มีราคาเริ่มต้นที่สูงมาก ยกตัวอย่างเช่น โครงการเดอะ พรีเว่ ในย่านดัต แซนห์ ซึ่งอยู่ติดกับเดอะ ซัน อเวนิว มีราคาขายอยู่ที่ 120 ล้านดอง/ตร.ม. หรืออีตัน พาร์ค ซึ่งอยู่ไม่ไกลก็มีราคาใกล้เคียงกัน ขณะที่โกลบอล ซิตี้ ปัจจุบันราคาสูงถึง 140 ล้านดอง/ตร.ม. ปัจจัยนี้ฉุดรั้งความเชื่อมั่นของตลาด ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์รองปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

มันไม่ยากที่จะอธิบาย

คุณตา ตรัง เกียน กรรมการบริษัท ว้าวโฮม เรียลเอสเตท จำกัด กล่าวว่า เป็นที่เข้าใจได้ว่าโครงการอพาร์ตเมนต์หลายโครงการถูกส่งมอบไปแล้ว และปัญหาทางกฎหมายก็ทำให้ราคาสูงขึ้น ส่วนโครงการเดอะซัน อเวนิว ราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเร็วๆ นี้ ไม่เพียงแต่มาจากปัจจัยทางกฎหมายเท่านั้น แต่ยังมาจากผลกระทบจากโครงการโดยรอบอีกด้วย

คุณเกียนกล่าวว่า โครงการข้างเคียงหลายโครงการของนักลงทุนรายอื่นในปีที่ผ่านมามียอดขายสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร “ช่องว่างราคาที่กว้างนี้ทำให้ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อในโครงการที่ส่งมอบไปแล้วมีแนวโน้มที่จะ “ดึง” ราคาขึ้นไปแตะระดับใหม่ นอกจากนี้ โครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรของพื้นที่นี้ยังเชื่อมต่อกับทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ และแนวเส้นทางไปยัง บ่าเรีย-หวุงเต่า (เดิม) ได้เป็นอย่างดี ซึ่งตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อบ้านที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางและการทำงานหลังจากการปรับปรุงหน่วยงานบริหาร” คุณเกียนอธิบาย

ดร. ฟาม เวียด ทวน ผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐศาสตร์และสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ วิเคราะห์ว่า สาเหตุหลักของราคาอพาร์ตเมนต์รองที่สูงขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่เพิ่งเสร็จสิ้นกระบวนการทางกฎหมาย เกิดจากความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ตลอดหลายปีที่ผ่านมา อุปทานของอพาร์ตเมนต์ใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่อง และจำนวนโครงการระดับกลางและระดับราคาจับต้องได้แทบจะหายไปจากตลาด ขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในนครโฮจิมินห์

ขณะเดียวกัน โครงการหลายโครงการที่หยุดชะงักเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายก็ได้รับการเคลียร์ ทำให้นักลงทุนสามารถเร่งกระบวนการส่งมอบได้ ซึ่งสร้างทั้งความเชื่อมั่นและกระตุ้นความต้องการ การออกสมุดสีชมพูสำหรับโครงการที่เคยหยุดชะงักยังช่วยเพิ่มมูลค่าของอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ที่ส่งมอบมาหลายปีแต่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี

นอกจากปัจจัยทางกฎหมายแล้ว โครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญๆ เช่น รถไฟฟ้าสาย 1 การขยายถนนสายหลัก หรือศูนย์การค้าที่เพิ่งเปิดใหม่ ล้วนเป็นเสมือน “แม่เหล็ก” ที่ดึงดูดกระแสเงินสด “พื้นที่ใดๆ ที่ได้รับประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานจะมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ยกตัวอย่างเช่น ริมถนน Pham Van Dong หรือในบางเขตใน Thu Duc City (เดิม) ราคาอพาร์ตเมนต์ก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วหลังจากการจราจรดีขึ้น

บริบทนี้ ประกอบกับราคาขายเบื้องต้นของโครงการใหม่หลายโครงการที่สูงมากอยู่แล้ว ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากหันไปหาตลาดรอง ซึ่งพวกเขาสามารถหาอพาร์ตเมนต์ที่มีทำเลสะดวก มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน และราคาที่ "เอื้อมถึง" กว่าโครงการที่เพิ่งเปิดตัว แรงกดดันด้านอุปสงค์นี้ยังคงผลักดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์เก่าสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ก่อให้เกิดระดับราคาใหม่ในตลาด

ความต้องการค้นหาเพิ่มขึ้น 70%

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ระบุว่า ในช่วงกลางปี 2568 ความต้องการอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นอีกครั้ง โดยมีการค้นหาเพิ่มขึ้นถึง 70% อันที่จริง ในไตรมาสที่สอง หลายโครงการยังคงเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่อย่างต่อเนื่อง แต่ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับไฮเอนด์ที่มีราคาตั้งแต่ 80-100 ล้านดองต่อตารางเมตรขึ้นไป เช่น The Global City, Celadon City, CitiGrand, Alta Height... ระดับราคาหลักยังคงเพิ่มขึ้น 4-6% ในโครงการใหม่ และ 2-4% ในโครงการเก่า

ที่มา: https://nld.com.vn/gia-chung-cu-thu-cap-leo-thang-196250811200521105.htm