สภาพคล่องกลุ่มอพาร์ตเมนท์กำลัง 'ไหล' สู่พื้นที่ทางตะวันตกของนครโฮจิมินห์

ตามรายงานการวิจัยตลาดในไตรมาสที่ 2 ปี 2023 ของ Batdongsan.com.vn อุปทานของอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ในช่วงเวลานี้อยู่ในระดับต่ำ โดยมีผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดน้อยกว่า 1,000 รายการ สาเหตุคือปัญหาทางกฎหมายและขั้นตอนในการเปิดการขายยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ทำให้หลายโครงการไม่สามารถนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดได้

อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่มาจากโครงการในพื้นที่ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ที่มีราคาอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ ซึ่งไม่เหมาะกับความต้องการซื้อจริงในช่วงเวลาปัจจุบัน ด้วยเหตุนี้ ในเขต 9 และ 10 จำนวนการค้นหาจึงเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการระดับกลางบางโครงการ แต่ในเขตทูดึ๊กหรือเขต 2 ไม่มีการเติบโต

ขณะเดียวกัน พบว่าความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ทางตะวันตกของเมืองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในเขต 7 เขต 8 บิ่ญจัน และบิ่ญเติน โดยพื้นที่ที่ถูกค้นหามากที่สุดในปัจจุบันคือบิ่ญจันและบิ่ญเติน โดยมีจำนวนการค้นหาเพิ่มขึ้น 8% และ 9% ตามลำดับ

แท่งเจาะส่วนอพาร์ทเมนต์กำลังวิ่งไปทางทิศตะวันตกของนครโฮจิมินห์ ภาพที่ 1 — จากการเปิดตัวอพาร์ตเมนต์ในกลุ่มระดับไฮเอนด์เป็นหลัก ทำให้ภูมิภาคตะวันออกได้รับความสนใจน้อยลง

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการของ Batdongsan.com.vn ในภาคใต้ กล่าวว่าจำนวนการซื้อขายอพาร์ตเมนต์ยังคงต่ำ เนื่องจากอุปทานใหม่ส่วนใหญ่เป็นผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์ที่มีราคาขายสูง ดังนั้น จึงไม่เหมาะกับความต้องการที่แท้จริง รวมถึงความสามารถในการชำระเงินของผู้มีรายได้ปานกลาง คนงานทั่วไป หรือแม้แต่พนักงานออฟฟิศและข้าราชการ

ในขณะเดียวกัน ในตลาดรอง มีการขายผลิตภัณฑ์ลดการสูญเสียอย่างต่อเนื่องในราคาที่ต่ำกว่าราคาหลักของนักลงทุน อาจเป็นเพราะเหตุนี้ ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 อุปทานของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์จึงมีแนวโน้มหยุดชะงัก แต่ในเขตชานเมือง ยังคงมีโครงการที่บันทึกสัญญาณการทำธุรกรรมเชิงบวกจำนวนมาก

ในบางโครงการทางตะวันตกของนครโฮจิมินห์ ปริมาณการซื้อขายยังคงอยู่ที่ประมาณ 30 ยูนิตต่อเดือน เพื่อทำแบบนั้น นอกจากความสนใจของผู้ซื้อแล้ว โครงการต่างๆ ในพื้นที่นี้ยังตั้งราคาขายระดับกลางไว้ที่ 35 - 45 ล้านดองต่อตารางเมตร นอกจากนี้ นักลงทุนยังเปิดตัวโปรโมชั่น มินิเกม และสิ่งจูงใจที่เกี่ยวข้องกับส่วนลดและการสนับสนุนดอกเบี้ยเงินกู้อย่างต่อเนื่องเพื่อดึงดูดลูกค้า

โครงการในพื้นที่นี้ค่อนข้างเหมาะกับครอบครัวที่มีเงินสะสม 30-40% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ หลังจากใช้มาตรการสนับสนุนและโปรแกรมจูงใจแล้ว ดอกเบี้ยและเงินต้นรายเดือนก็เหมาะสมกับรายได้เช่นกัน

นอกจากนี้ ไม่เพียงแต่ในช่วงนี้เท่านั้น แต่รวมถึงช่วงที่ตลาดเริ่มซบเซาในช่วงปลายปี 2565 โครงการในพื้นที่นี้ยังคงมีการก่อสร้างคืบหน้าอย่างต่อเนื่อง ทำให้หลายคนไว้วางใจและตอบรับเป็นอย่างดี นอกจากนี้ โครงการยังดำเนินตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเน้นพัฒนาสาธารณูปโภคมากขึ้น เพื่อลดความกังวลในการซื้อบ้านที่อยู่ไกลใจกลางเมือง

แท่งเจาะส่วนอพาร์ทเมนต์กำลังวิ่งไปทางทิศตะวันตกของนครโฮจิมินห์ ภาพที่ 2 — ในขณะเดียวกัน โครงการต่างๆ มากมายที่ตั้งอยู่ทางฝั่งตะวันตกของเมืองก็มีสภาพคล่องที่คงที่ทุกเดือน เนื่องมาจากราคาและการพัฒนาที่ตรงตามความต้องการในปัจจุบัน

สำหรับสภาพคล่องของตลาดในช่วงปัจจุบันนั้น นางสาวเดือง ถุ้ย ดุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ซีบีอาร์อี เวียดนาม เปิดเผยว่า ความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ยังคงสูงมาก แต่ประสบปัญหาเรื่องกระแสเงินสด ดังนั้น เมื่อนักลงทุนปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดและปรับเปลี่ยนนโยบายให้สิทธิพิเศษ ช่วยให้ผู้ซื้อเข้าถึงราคาขายได้ง่ายขึ้น ตลาดก็จะมีสภาพคล่องจำนวนมาก

ซึ่งแสดงให้เห็นว่านโยบายการขายของนักลงทุนก็มีบทบาทสำคัญเช่นกันในระยะนี้ อย่างไรก็ตาม ราคาที่เหมาะสมของโครงการยังคงเป็นประเด็นที่สำคัญที่สุด แม้ว่าโครงการจะผ่านการตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายแล้วก็ตาม หากโครงการใช้นโยบายต่างๆ มากมายเพื่อขยายความคืบหน้า แต่ไม่มีราคาที่เหมาะสม สถานะทางกฎหมายไม่มั่นคง หรือชื่อเสียงของนักลงทุนไม่แข็งแกร่ง โครงการก็ยังคงประสบปัญหาสภาพคล่องของผลิตภัณฑ์

หลายฝ่ายเชื่อว่าในช่วงท้ายปี เมื่อสภาพคล่องของกลุ่มอพาร์ตเมนท์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เมื่อโครงการต่างๆ เริ่มเปิดตัวจำนวนมาก สภาพคล่องในตลาดก็จะฟื้นตัว นอกจากนี้ ความคาดหวังต่อการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์ในอนาคตอันใกล้นี้ ช่วยให้ผู้ซื้อเข้าถึงกระแสเงินสดได้ง่ายขึ้น ลดแรงกดดันในการกู้ยืม จะช่วยให้ตลาดเพิ่มปริมาณธุรกรรมได้

พร้อมสัญญาณบวกต่อเนื่องปลายปี ถือเป็นช่วงเวลาสำคัญ ส่งผลอย่างมากต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในนครโฮจิมินห์ในปี 2567

แหล่งที่มา