สภาพคล่องของตลาดอพาร์ตเมนท์กำลัง 'ไหล' สู่พื้นที่ทางตะวันตกของนครโฮจิมินห์

รายงานการวิจัยตลาดประจำไตรมาสที่สองของปี 2566 โดย Batdongsan.com.vn ระบุว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ในช่วงนี้อยู่ในระดับต่ำ โดยมีสินค้าออกสู่ตลาดน้อยกว่า 1,000 รายการ สาเหตุมาจากปัญหาทางกฎหมายและขั้นตอนการขายยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ทำให้หลายโครงการไม่สามารถนำสินค้าออกสู่ตลาดได้

อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่มาจากโครงการในย่านตะวันออกของนครโฮจิมินห์ ซึ่งมีราคาอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ ซึ่งไม่เหมาะกับความต้องการซื้อที่แท้จริงในช่วงเวลานี้ ด้วยเหตุนี้ ในเขต 9 และ 10 จำนวนการค้นหาจึงเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการระดับกลางบางโครงการ แต่ในเขต Thu Duc หรือเขต 2 กลับไม่มีการเติบโต

ขณะเดียวกัน พบว่าความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ทางฝั่งตะวันตกของเมืองกำลังเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะในเขต 7 เขต 8 บิ่ญจัน และบิ่ญเติน ปัจจุบันพื้นที่ที่มีการค้นหามากที่สุดคือบิ่ญจันและบิ่ญเติน โดยมีจำนวนการค้นหาเพิ่มขึ้น 8% และ 9% ตามลำดับ

แท่งเจาะของส่วนอพาร์ทเมนต์กำลังวิ่งไปทางทิศตะวันตกของนครโฮจิมินห์ ภาพที่ 1 — เนื่องจากการเปิดตัวอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์ ทำให้ภูมิภาคตะวันออกได้รับความสนใจน้อยมาก

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ ระบุว่า จำนวนธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ยังคงต่ำ เนื่องจากอุปทานใหม่ส่วนใหญ่เป็นสินค้าระดับไฮเอนด์ที่มีราคาขายสูง จึงไม่เหมาะกับความต้องการที่แท้จริง รวมถึงความสามารถในการชำระเงินของผู้มีรายได้ปานกลาง พนักงานทั่วไป หรือแม้แต่พนักงานออฟฟิศและข้าราชการ

ในขณะเดียวกัน ในตลาดรอง มีการขายผลิตภัณฑ์ตัดขาดทุนอย่างต่อเนื่องในราคาที่ต่ำกว่าราคาตั้งต้นของนักลงทุน ด้วยเหตุผลดังกล่าว ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 อุปทานอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์จึงมีแนวโน้มทรงตัว แต่ในเขตชานเมืองยังคงมีโครงการที่มีสัญญาณการซื้อขายเชิงบวกอยู่มาก

บางโครงการทางฝั่งตะวันตกของนครโฮจิมินห์ยังคงมีปริมาณการซื้อขายอยู่ที่ประมาณ 30 ยูนิตต่อเดือน นอกจากความสนใจจากผู้ซื้อแล้ว โครงการต่างๆ ในพื้นที่นี้ยังตั้งราคาขายระดับกลางไว้ที่ 35-45 ล้านดอง/ตร.ม. นอกจากนี้ นักลงทุนยังจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย มินิเกม และสิ่งจูงใจต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับส่วนลดและดอกเบี้ยเงินกู้อย่างต่อเนื่อง เพื่อดึงดูดลูกค้า

โครงการในพื้นที่นี้ค่อนข้างเหมาะสมกับครอบครัวที่มียอดสะสมมูลค่าเทียบเท่า 30-40% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ หลังจากใช้มาตรการสนับสนุนและโครงการจูงใจแล้ว ดอกเบี้ยและเงินต้นรายเดือนก็เหมาะสมกับรายได้เช่นกัน

นอกจากนี้ ไม่เพียงแต่ในช่วงปัจจุบันเท่านั้น แต่รวมถึงช่วงที่ตลาดเริ่มซบเซาในช่วงปลายปี 2565 โครงการต่างๆ ในย่านนี้ยังคงมีความคืบหน้าในการก่อสร้าง ทำให้หลายคนไว้วางใจและให้ความสนใจ โครงการเหล่านี้ยังสอดคล้องกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเน้นการพัฒนาสาธารณูปโภคมากขึ้น เพื่อลดความกังวลในการซื้อบ้านที่อยู่ไกลจากใจกลางเมือง

แท่งเจาะของส่วนอพาร์ทเมนต์กำลังวิ่งไปทางทิศตะวันตกของนครโฮจิมินห์ ภาพที่ 2 — ในขณะเดียวกัน โครงการต่างๆ มากมายที่ตั้งอยู่ทางฝั่งตะวันตกของเมืองก็มีสภาพคล่องคงที่ทุกเดือนเนื่องจากราคาและการพัฒนาที่ตรงตามความต้องการในปัจจุบัน

สำหรับสภาพคล่องของตลาดในช่วงปัจจุบัน คุณเดือง ถวี ซุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CBRE เวียดนาม เปิดเผยว่า ความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงสูงมาก แต่กำลังประสบปัญหาด้านกระแสเงินสด ดังนั้น เมื่อนักลงทุนปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดและปรับเปลี่ยนนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษต่างๆ เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อเข้าถึงราคาขายได้ง่ายขึ้น ตลาดจึงเกิดสภาพคล่องจำนวนมาก

นี่แสดงให้เห็นว่านโยบายการขายของนักลงทุนก็มีบทบาทสำคัญเช่นกันในระยะนี้ อย่างไรก็ตาม ราคาที่เหมาะสมของโครงการยังคงเป็นประเด็นสำคัญที่สุด แม้ว่าโครงการจะผ่านการตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายแล้วก็ตาม หากโครงการใช้นโยบายหลายอย่างเพื่อขยายโครงการ แต่กลับไม่มีราคาที่เหมาะสม สถานะทางกฎหมายไม่มั่นคง หรือชื่อเสียงของนักลงทุนไม่แข็งแกร่ง โครงการก็ยังคงประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน

หลายฝ่ายเชื่อว่าในช่วงท้ายปี เมื่อสภาพคล่องของตลาดอพาร์ตเมนท์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และเมื่อโครงการต่างๆ เริ่มเปิดตัว สภาพคล่องในตลาดก็จะฟื้นตัว นอกจากนี้ การคาดการณ์ว่าธนาคารพาณิชย์จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในอนาคตอันใกล้ ซึ่งจะช่วยให้ผู้ซื้อเข้าถึงกระแสเงินสดได้ง่ายขึ้น และลดแรงกดดันด้านสินเชื่อ จะช่วยให้ตลาดมีธุรกรรมเพิ่มขึ้น

พร้อมสัญญาณบวกต่อเนื่องปลายปี ถือเป็นช่วงเวลาสำคัญส่งผลกระทบอย่างมากต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ นครโฮจิมินห์ในปี 2567

แหล่งที่มา