การเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์การแบ่งและรวมที่ดินให้เหมาะสมกับจังหวัดด่งนายใหม่

ณ วันที่ 1 กรกฎาคม จังหวัดด่งนายมีพื้นที่มากกว่า 12,700 ตารางกิโลเมตร เพื่อให้เกิดความสอดคล้องและเป็นหนึ่งเดียวในการบริหารจัดการที่ดิน ทางการกำลังดำเนินการขั้นสุดท้ายเพื่อส่งการแก้ไขข้อบังคับเกี่ยวกับการแบ่งที่ดิน การรวมที่ดิน และการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หนังสือปกแดง) ให้กับคณะกรรมการประชาชนจังหวัด

มุมหนึ่งของเมืองเบียนฮัว ภาพโดย: H.Loc

กฎเกณฑ์นี้เป็นเครื่องมือช่วยให้จังหวัดสามารถควบคุมการบริหารจัดการที่ดินได้อย่างใกล้ชิด โปร่งใส และมีประสิทธิผล จำกัดผลกระทบเชิงลบ และให้หลักประกันการพัฒนาที่ยั่งยืน

คดีแบ่งแยกและรวมที่ดินมากกว่า 16,000 คดี

การแบ่งย่อยและรวมที่ดินเป็นความต้องการที่ถูกต้องตามกฎหมายของผู้ใช้ที่ดินและได้รับอนุญาตตามกฎหมาย โดยขึ้นอยู่กับสภาพ สังคม -เศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐานที่แท้จริง แต่ละท้องถิ่นมีระเบียบข้อบังคับของตนเองเกี่ยวกับพื้นที่ขั้นต่ำและโครงสร้างพื้นฐานที่แนบมากับแปลงที่ดิน จุดประสงค์คือเพื่อให้แน่ใจว่าการแบ่งย่อยและรวมที่ดินสอดคล้องกับผังเมืองและแผนการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุมัติ เพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไร การแบ่งย่อยที่แพร่หลาย และการละเมิดผังเมือง และเพื่อให้แน่ใจว่าผู้ใช้ที่ดินใช้สิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายของตนอย่างโปร่งใสและยุติธรรมในการจัดการขั้นตอนการบริหาร ด้วยเหตุนี้ จึงสร้างเงื่อนไขสำหรับการสร้างพื้นที่อยู่อาศัยในทิศทางของการพัฒนาเมืองและชนบท

ผู้นำจังหวัดได้ขอให้สำนักงานที่ดินจังหวัดและคณะกรรมการประชาชนท้องถิ่นทบทวนระเบียบปัจจุบันและเสนอแนวทางแก้ไขที่เหมาะสม โดยข้อกำหนดคือระเบียบใหม่จะต้องเข้มงวดยิ่งขึ้น ทั้งเพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชนและหน่วยงานจัดการ และในขณะเดียวกันก็ต้องจำกัดการเก็งกำไร การแบ่งแยกและขายที่ดินที่ผิดกฎหมายซึ่งก่อให้เกิดการรบกวนการวางแผน

โดยมีเป้าหมายดังกล่าว ในเดือนตุลาคม พ.ศ. 2567 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ออกมติเลขที่ 63/2024/QD-UBND ระบุเงื่อนไขและพื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งและรวมที่ดินสำหรับที่ดินแต่ละประเภทในจังหวัด (เรียกว่า มติเลขที่ 63)

ตามที่ Le Thanh Tuan ผู้อำนวยการสำนักงานทะเบียนที่ดินจังหวัดกล่าว หลังจากดำเนินการมาประมาณ 7 เดือน คำสั่งที่ 63 ได้ช่วยให้หน่วยงานของรัฐปฏิบัติหน้าที่ในการจัดการและดำเนินการตามขั้นตอนการใช้ที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพ ขณะเดียวกันก็สร้างเงื่อนไขให้ประชาชนใช้สิทธิของตนได้ตามที่กำหนดไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2567 จนถึงสิ้นเดือนพฤษภาคม 2568 สำนักงานทะเบียนที่ดินจังหวัดได้รับและดำเนินการเอกสารแบ่งและรวมแปลงที่ดินเกือบ 16,400 ฉบับ

แม้จะมีผลลัพธ์ในเชิงบวก แต่การดำเนินการตามมติ 63 ยังคงประสบปัญหาบางประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่เกี่ยวข้องกับเงื่อนไขการรวมที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แปลงที่ดินต้องมีจุดประสงค์การใช้ที่ดิน ระยะเวลาการใช้ที่ดิน และรูปแบบการชำระค่าเช่าที่ดินเหมือนกันจึงจะรวมได้ หากเงื่อนไขทั้งสามนี้ไม่สอดคล้องกัน จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้พร้อมกัน: การเปลี่ยนจุดประสงค์การใช้ที่ดิน การปรับระยะเวลาการใช้ที่ดิน และการเปลี่ยนรูปแบบการชำระค่าเช่าที่ดินเพื่อให้สามารถรวมแปลงที่ดินได้ อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินปี 2025 และเอกสารการบังคับใช้ไม่มีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับการปรับเปลี่ยนเพื่อใช้ในกระบวนการรวมที่ดิน ดังนั้น หน่วยงานจึงไม่สามารถให้คำแนะนำเกี่ยวกับเนื้อหานี้ได้

จะเปลี่ยนแปลงตามความเหมาะสม

วัตถุประสงค์หลักของกฎหมายว่าด้วยการแบ่งและรวมที่ดินคือการสร้างเงื่อนไขให้ประชาชนสามารถใช้สิทธิของตนได้ เช่น การบริจาค การสืบทอดที่ดิน และการสร้างบ้าน อย่างไรก็ตาม เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์การใช้กฎหมายเพื่อแบ่งและขายที่ดินโดยผิดกฎหมาย การบิดเบือนนโยบาย จึงจำเป็นต้องเข้มงวดการวางแผนการใช้ที่ดินและการวางแผนการก่อสร้าง พร้อมกันนั้นก็ออกกฎหมายว่าด้วยเงื่อนไขการแบ่งและรวมที่ดินอย่างละเอียดและชัดเจน

โครงการอสังหาริมทรัพย์ในตำบลลองหุ่ง เมืองเบียนฮัว ภาพโดย: HOANG LOC

อีกเหตุผลหนึ่งก็คือ ปัจจุบันมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการแบ่งและรวมที่ดินที่แตกต่างกันระหว่างจังหวัดด่งนายและ บิ่ญเฟื้อก ตัวอย่างเช่น จังหวัดด่งนายกำหนดว่าพื้นที่ขั้นต่ำหลังการแบ่งสำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยในเมืองคือ 60 ตร.ม. และ 80 ตร.ม. ในพื้นที่ชนบท ในขณะที่จังหวัดบิ่ญเฟื้อกกำหนดว่าพื้นที่ที่สอดคล้องกันคือ 36 ตร.ม. และ 50 ตร.ม. ในส่วนของเงื่อนไขโครงสร้างพื้นฐาน จังหวัดด่งนายยังกำหนดเฉพาะกรณีที่แปลงที่ดินหลังการแบ่งอยู่ติดกับถนนขนส่งสาธารณะที่มีอยู่แล้วโดยมีสิทธิในการเข้าถึง 19 ม. หรือมากกว่าหรือต่ำกว่า 19 ม. ในขณะที่จังหวัดบิ่ญเฟื้อกไม่ได้ระบุไว้

เพื่อรวมแผนการสร้างระเบียบข้อบังคับที่เหมาะสมสำหรับจังหวัดด่งนายใหม่ เมื่อไม่นานนี้ สำนักงานทะเบียนที่ดินจังหวัดได้ทำงานร่วมกับสำนักงานทะเบียนที่ดินจังหวัดบิ่ญเฟื้อก โดยหน่วยงานได้แนะนำให้กรม เกษตร และสิ่งแวดล้อมจัดทำร่างระเบียบข้อบังคับให้เสร็จสิ้นเพื่อส่งให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดออกระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการแบ่งที่ดินและการรวมที่ดินหลังจากที่หน่วยงานบริหารของจังหวัดด่งนายใหม่เริ่มดำเนินการ

ตามร่างกฎหมาย พื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งที่ดินเป็นเขตคือ 60 ตร.ม. เขตพื้นที่ราบคือ 80 ตร.ม. และเขตพื้นที่ภูเขาคือ 100 ตร.ม. สำหรับที่ดินเกษตรกรรม พื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งที่ดินเป็นเขตคือ 500 ตร.ม. และเขตพื้นที่เทศบาลคือ 1,000 ตร.ม.

สำหรับเงื่อนไขการรวมที่ดินนั้น ร่างพระราชบัญญัติฯ กำหนดไว้ 2 กรณีหลัก คือ กรณีแรก ที่ดินขนาดเล็กและแคบที่รัฐบริหารจัดการ แล้วจัดสรรหรือให้เช่าแก่ผู้ใช้ที่ดินที่อยู่ติดกัน จะต้องดำเนินการรวมที่ดิน และกรณีที่สอง ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่เป็นของโครงการที่มีผังรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติหรือผังรายละเอียดแบบย่อ เมื่อดำเนินการรวมที่ดิน จะต้องได้รับความยินยอมจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ซึ่งอนุมัติผังดังกล่าวในขณะที่มีการร้องขอ

นางเหงียน ถิ ฮวง รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด กล่าวว่า เพื่อให้เกิดความสอดคล้องและเป็นเอกภาพในการบังคับใช้กฎหมายที่ดินในจังหวัดด่งนายใหม่ ขณะเดียวกันก็อำนวยความสะดวกให้ประชาชนใช้สิทธิการใช้ที่ดินและช่วยให้หน่วยงานจัดการดำเนินการตามขั้นตอนทางปกครองได้อย่างง่ายดาย ควรมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับเงื่อนไขและพื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งและรวมที่ดินตามประเภทที่ดินแต่ละประเภท

ฮวงล็อค

ที่มา: https://baodongnai.com.vn/kinh-te/202506/thay-doi-quy-dinh-ve-tach-thua-hop-thua-dat-phuhop-voi-tinh-dong-nai-moi-47a12e6/