ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครโฮจิมินห์กำลังรอแรงกระตุ้นใหม่

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ยังคงค่อนข้างซบเซาและสภาพคล่องต่ำ

นายโว วัน เหียบ นักลงทุนในเขตอันคานห์ นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า เขากำลังขายอพาร์ตเมนต์สองห้องนอนขนาด 75 ตารางเมตร บนถนนไมจีโถ ในราคา 9.5 พันล้านดง อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไปสี่เดือน อพาร์ตเมนต์ดังกล่าวก็ยังหาผู้ซื้อไม่ได้

"ผมไม่ค่อยได้รับการติดต่อขอซื้อบ้านมากนัก มีตัวแทนอสังหาริมทรัพย์บางรายโทรมาแนะนำผู้ซื้อ แต่ก็ไม่ใช่จำนวนมากนัก" นายเฮียบกล่าว

นายเฮียบกล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ยังไม่มีทีท่าว่าจะฟื้นตัว ทำให้การขายบ้านกลายเป็นความท้าทายอย่างมาก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ และสภาพคล่องที่อ่อนแอ (ภาพ: ได เวียด)

นาย Tran Phat Tai นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเขต Hoa Hung กล่าวว่า การซื้อขายทาวน์เฮาส์และอพาร์ตเมนต์ชะลอตัวลงตั้งแต่ต้นปี 2026 เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2025

“ในช่วงต้นเดือนพฤษภาคม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ยังคงซบเซามาก ผมยังไม่สามารถเป็นนายหน้าขายบ้านได้สำเร็จแม้แต่หลังเดียวมานานกว่าหนึ่งเดือนแล้ว” นายไทกล่าว

นายไทกล่าวว่า ในช่วงห้าเดือนที่ผ่านมา เขาขายอสังหาริมทรัพย์ได้สำเร็จเพียงสองแห่งเท่านั้น โดยได้รับค่าคอมมิชชั่นประมาณ 40 ล้านดอง รายได้จากการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไม่แน่นอน เขาจึงต้องขายอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์เพื่อเสริมรายได้

ตัวแทนจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญด้านการขายอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัดในนครโฮจิมินห์ยอมรับว่า นับตั้งแต่ตรุษจีนปี 2026 สภาพคล่องของอพาร์ทเมนต์ลดลงอย่างมาก บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งมีสินค้าคงคลังอยู่ แต่ไม่สามารถขายได้ จึงต้องส่งคืนทรัพย์สินให้กับผู้พัฒนาโครงการ บริษัทเองก็ประสบปัญหาในการหาผู้ซื้อสำหรับสินค้าของตนเช่นกัน

อพาร์ตเมนต์หรูที่มีราคาระหว่าง 7 ถึง 10 พันล้านดองนั้นขายยากยิ่งกว่า (ภาพ: ดี.วี.)

จากการวิจัยของ Savills Vietnam พบว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ประสบกับภาวะถดถอยทั้งในด้านอุปทานใหม่และอัตราการดูดซับ โดยมีอุปทานใหม่เพียงประมาณ 1,900 ยูนิต ขณะที่อัตราการดูดซับของตลาดโดยรวมลดลงเหลือ 40%

การควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วได้เปลี่ยนแปลงความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เปลี่ยนจากโครงการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย 0% ไปเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ 9-10% อัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษในปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 8-9% ต่อปี ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยลอยตัวอาจสูงเกิน 12% ซึ่งสร้างแรงกดดันด้านกระแสเงินสดอย่างมากต่อผู้กู้เมื่อระยะเวลาพิเศษสิ้นสุดลง

ทรอย กริฟฟิธส์ ที่ปรึกษาอาวุโสของซาวิลส์ เวียดนาม กล่าวว่า อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกำลังทำให้สภาพคล่องในตลาดตึงตัว ขณะที่ผู้ซื้อมีความระมัดระวังมากขึ้นและให้ความสำคัญกับผลิตภัณฑ์ที่มีราคาสมเหตุสมผล

จากการวิจัยของ DKRA Consulting พบว่า ยอดขายอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบลดลงอย่างมาก เหลือเพียงประมาณ 36% ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความกระจัดกระจายสูง สภาพคล่องส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดใหญ่ที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน และพัฒนาโดยนักลงทุนที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่ง พร้อมด้วยระบบสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

ในขณะเดียวกัน โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จหรือมีราคาขายสูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะซื้อได้ กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างมากให้ถูกขายออกไป

บริษัท DKRA Consulting คาดการณ์ว่าในไตรมาสที่สองของปี 2026 ปริมาณอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่จะออกสู่ตลาดคาดว่าจะอยู่ระหว่าง 5,000 ถึง 7,000 ยูนิต และจะยังคงกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดใหญ่หรือขั้นตอนการขายในระยะต่อๆ ไปเป็นหลัก

หน่วยงานนี้เชื่อว่าความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่น่าจะดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในระยะสั้น เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงสูง การเข้าถึงสินเชื่อที่ไม่เพียงพอ และความระมัดระวังของผู้ซื้อที่เพิ่มมากขึ้นเมื่อเผชิญกับความผันผวน ทางเศรษฐกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขาดความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ขาดความสามารถในการจ่ายราคาที่สูงเกินไปในปัจจุบัน

นายโว ฮง ถัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของกลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงการปรับโครงสร้างอย่างแข็งแกร่งหลังจากช่วงการเติบโตอย่างรวดเร็ว

ตามที่นายถังกล่าว ผู้ซื้อในปัจจุบันให้ความสำคัญกับประเด็นทางกฎหมาย ความคืบหน้าในการก่อสร้าง และความสามารถของผู้พัฒนาโครงการมากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้นเหมือนในอดีต ราคาจึงไม่น่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญในระยะสั้น เนื่องจากต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นอย่างมาก ในขณะที่อุปทานของโครงการใหม่ไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้อย่างรวดเร็วเนื่องจากกระบวนการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายที่ใช้เวลานาน

ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง 4 ล้านดองต่อตารางเมตร

นายบัค ดือง ซีอีโอของ PropertyGuru Vietnam (บริษัทที่ดำเนินงานเว็บไซต์ Batdongsan.com.vn) กล่าวว่า ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2021 ถึงไตรมาสที่ 4 ปี 2025 ราคาเสนอขายเฉลี่ยทั่วทั้งตลาดเพิ่มขึ้นจาก 50 ล้านดง/ตร.ม. เป็น 100 ล้านดง/ตร.ม.

อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสแรกของปี 2026 ราคาเสนอขายลดลงเหลือ 96 ล้านดง/ตารางเมตร ลดลงประมาณ 4% ตัวเลขนี้ทำให้หลายคนประหลาดใจ

นายดวงกล่าวว่า มีหลายปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อราคาขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สูงมากในไตรมาสแรกของปี 2026 ซึ่งบางธนาคารปล่อยกู้ในอัตราดอกเบี้ย 12-14% ต่อปี

นอกจากนี้ ตั้งแต่ปี 2025 ราคาที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องซื้อที่ดินในราคาสูงกว่าเดิม ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ยังส่งผลกระทบต่อราคาพลังงานและหลายแง่มุมของชีวิต ซึ่งส่งผลต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน

ไดเวียด

ที่มา: https://vtcnews.vn/thi-truong-bat-dong-san-tp-hcm-cho-luc-day-moi-ar1017350.html