ตลาดอสังหาฯ ไม่แข็งแกร่งพอที่จะ “ฝ่าฟัน” ได้ แต่ก็ไม่ “หลุดการควบคุม” อีกต่อไป

ในช่วงบ่ายของวันที่ 12 ตุลาคม สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) และสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ร่วมกันจัดงานเพื่อประกาศรายงาน "การประเมินกระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 และการคาดการณ์สถานการณ์ตลาดในไตรมาสที่ 4 ปี 2566"

ธุรกรรมอสังหาฯคึกคักอีกแล้ว

ในการกล่าวเปิดงาน นางสาว Pham Thi Mien รองหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและที่ปรึกษาส่งเสริมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ VARS อ้างอิงข้อมูลการวิจัยของ VARS โดยกล่าวว่าสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อยๆ ดีขึ้น โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่ยากลำบากในช่วงปลายปีที่แล้วและช่วงเดือนแรกๆ ของปีนี้

ตลาดเริ่มแสดงจุดที่สดใสมากขึ้น เหล่านี้เป็นพื้นที่ที่มีเศรษฐกิจพัฒนาแล้ว โดยให้ความสำคัญและเน้นในการส่งเสริมการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและการขนส่ง และมีแหล่งจัดหาสินค้าที่สอดคล้องกับความต้องการอยู่มากมาย เช่น ฮานอย ไฮฟอง ลาวไก ดานัง และนครโฮจิมินห์ โฮจิมินห์,…

นางสาวเมียน กล่าวว่าผลลัพธ์ดังกล่าวเป็นผลมาจากความพยายาม การเชื่อมโยง และการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างหน่วยงานบริหารของรัฐและรัฐวิสาหกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาลได้ออกกฎหมายและคำสั่งที่เกี่ยวข้องอย่างต่อเนื่องและซ้ำซากเกือบ 20 ฉบับ โดยมีเนื้อหาที่ใกล้เคียงกับความต้องการที่แท้จริงของตลาดและธุรกิจมากยิ่งขึ้น

“แม้ว่าตลาดจะไม่แข็งแกร่งเพียงพอที่จะ “เอาชนะความลาดชัน” ได้ แต่ก็หนีความเสี่ยงจากการ “สูญเสียเบรก” ไปได้ในระดับหนึ่ง” นางสาวเมียน กล่าว

อสังหาฯ – ตลาดอสังหาฯ ไม่แข็งแกร่งพอที่จะ “ฝ่าฟัน” แต่ “ไม่หลุดจากการควบคุม” อีกต่อไป — ธุรกิจอสังหาฯ ได้ผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดแล้ว การทำธุรกรรมค่อยๆ ฟื้นตัวทั้งด้านปริมาณและคุณภาพ

ข้อมูลในรายงานแสดงให้เห็นว่าปริมาณธุรกรรมในตลาดเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา และมีการแนะนำผลิตภัณฑ์ต่างๆ ที่เหมาะกับความต้องการของผู้คนออกสู่ตลาดมากขึ้น ทั้งนี้ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ตลาดมีการบันทึกธุรกรรมเกือบ 6,000 รายการ เพิ่มขึ้น 1.5 เท่าจากไตรมาสที่ 2 และมากกว่าสองเท่าจากไตรมาสแรกของปี 2566

อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับช่วงก่อนหน้า จำนวนธุรกรรมทั้งหมดในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 มีเพียงประมาณ 50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และประมาณ 20% เมื่อเทียบกับช่วงไข้ที่ดิน สาเหตุคือตลาดยังขาดแคลนอุปทานในกลุ่มบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านราคาประหยัด เนื่องจากราคาบ้านยังคงปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง

จากการคาดการณ์อนาคต รายงานของ VARS แสดงให้เห็นชัดเจนว่า การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจควบคู่ไปกับการคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจในเชิงบวก จะส่งผลให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในทุกกลุ่มเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์ สำนักงานให้เช่า โรงงาน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก... โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่อุปทานตึงตัวเนื่องจากหลายสาเหตุ การปรับขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจึงเป็นสิ่งที่สามารถพิจารณาได้

นอกจากนี้ นางสาวเมียน ยังกล่าวอีกว่า ธนาคารของรัฐได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการดำเนินงานติดต่อกัน 4 ครั้งตั้งแต่เดือนมีนาคม 2566 อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารลดลงอย่างชัดเจน โดยอยู่ที่ 6.7% ถึง 10% ใกล้เคียงกับระดับต้นปี 2565 ลดลงจาก 0.4% ถึง 3.5% เมื่อเทียบกับช่วงปลายไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ถือเป็นอัตราดอกเบี้ยที่เอื้ออำนวยต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัย การซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในช่วงนี้จะต้องใช้ประโยชน์จากเครดิตและระดับราคาให้เต็มที่

จำเป็นต้องมีกลไกเพิ่มเติมสำหรับนักลงทุนในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

นายเล ดินห์ จุง สมาชิกกลุ่มงานวิจัยอสังหาริมทรัพย์ VARS และกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ SGO Homes กล่าวในงานว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ๆ เริ่มแสดงสัญญาณของการเข้าสู่จุดต่ำสุด โดยเน้นไปที่กลุ่มอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดองในพื้นที่ใจกลางเมือง

สำหรับกลุ่มที่ดินยังไม่มีสัญญาณบวก แต่ก็มีสัญญาณการทะลุลงต่ำสุดในกลุ่มที่ดินประเภทประมูล โดยพื้นที่รอบฮานอย ราคาอยู่ที่ประมาณ 2 พันล้านดอง อัตราการดูดซับอยู่ที่ 70-80% โดยราคาประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นประมาณ 5% สามารถโอนได้ทันที โดยมีส่วนต่าง 30-50 ล้านดอง/แปลง

มีเพียงกลุ่มการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ทเท่านั้นที่ยังดูไม่สดใส ปริมาณธุรกรรมยังคงซบเซา เนื่องมาจากความรู้สึกของนักลงทุนในตลาด

อสังหาริมทรัพย์ - ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่แข็งแกร่งเพียงพอที่จะ 'ก้าวข้ามผ่านความลาดชัน' แต่ก็ไม่ 'หลุดจากการควบคุม' อีกต่อไป (รูปที่ 2) — คุณเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท SGO Homes กล่าวในงาน

นายเหงียน ฮวง นาม สมาชิกกลุ่มงานวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ VARS และกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ G-Home JSC แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการจัดหาที่อยู่อาศัยทางสังคม โดยเน้นย้ำว่านโยบายของรัฐในการสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมจำนวน 1 ล้านหน่วยนั้นเป็นนโยบายที่มีมนุษยธรรมอย่างยิ่ง

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง นายนาม กล่าวว่า จำเป็นต้องตระหนักว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสังคม 1 ล้านหน่วยไม่เพียงพอต่อตลาดในปัจจุบัน แม้ว่าโครงการดังกล่าวจะได้รับการดำเนินการถึงขีดสุดแล้ว แต่ผู้คนยังคงมีความต้องการเป็นเจ้าของอีกมาก

ขณะเดียวกัน กระบวนการดำเนินการ ก่อสร้าง และเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรสังคม ยังคงมีปัญหาหลายประการ ทั้งกลไกทางกฎหมาย ระเบียบ เงื่อนไขการซื้อ รวมทั้งกรณีที่มีสิทธิได้รับนโยบาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายนาม ได้ชี้ให้เห็นถึงสถานการณ์ปัจจุบันที่ประชาชนพบว่าการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของรัฐเป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากกฎระเบียบต่างๆ เข้มงวดเกินไป โดยแบ่งแยกคนรวยและคนจน ทำให้ที่อยู่อาศัยของรัฐอยู่นอกเหนือขอบเขตการเข้าถึงสำหรับคนหลายกลุ่ม

ในด้านของนักลงทุน การดำเนินการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมก็เป็นปัญหาที่ยากเช่นกันเนื่องจากความยากลำบากในหลายๆ ด้าน ตั้งแต่กลไก นโยบาย ไปจนถึงความสามารถทางการเงินขององค์กร นายนาม กล่าวว่า การสร้างบ้านพักอาศัยสังคมนั้น “ทั้งยากลำบากและเสี่ยง”

ในตลาดยังมีสถานการณ์บ้านจัดสรรสังคม “ขายไม่ออก” เนื่องมาจากพื้นที่ก่อสร้างอยู่ในทำเลที่ไม่เอื้ออำนวย ไม่ตอบโจทย์ความต้องการในการอยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัย นักลงทุนหลายรายทุ่มเทเวลาและเงินไปกับการก่อสร้างแต่กลับต้อง "ทนทุกข์ทรมาน" กับขั้นตอนการบริหารจัดการมานานหลายสิบปี หลังจากสร้างเสร็จและเปิดขายแล้ว หากขาดทุนก็ต้องรับผิดชอบเอง ถ้าได้กำไรเกิน 10% ก็ต้องคืนให้รัฐ - นายนาม มองว่าไม่สมเหตุสมผล

ด้วยเหตุนี้ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท จี-โฮม จำกัด จึงได้แนะนำว่านโยบายที่อยู่อาศัยควรจะมุ่งเป้าไปที่กลุ่มชนชั้นทางสังคมทุกกลุ่ม กฎระเบียบเกี่ยวกับผู้รับประโยชน์จากนโยบายที่อยู่อาศัยสังคมต้องมีการเปลี่ยนแปลงให้เหมาะสมยิ่งขึ้น โครงการบ้านพักอาศัยสังคมไม่ใช่การขายให้กับคนรวย แต่ควรจะมุ่งเป้าไปที่ผู้ที่มีรายได้และเงินออมที่ต้องเสียภาษี แต่ไม่สามารถเข้าถึงบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาสูงได้

ในเวลาเดียวกัน ควรสร้างกลไกและนโยบายสำหรับนักลงทุนในทิศทางที่เปิดกว้างและ "เปิดกว้าง" มากขึ้น และควรได้รับการยกย่อง สนับสนุน และสร้างเงื่อนไขให้บริษัทก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมมีโอกาสดำเนินการก่อสร้างต่อไปมากขึ้น

โดยสรุป นายทราน วัน บิ่ญ รองประธานและเลขาธิการ VARS กล่าวว่า ในช่วงเวลาข้างหน้านี้ นอกเหนือจากปัญหาคอขวดทางกฎหมายและเงินทุนแล้ว ความไว้วางใจจากลูกค้าและนักลงทุนก็เป็น "อุปสรรค" ขั้นสุดท้ายที่ต้องได้รับการแก้ไข เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเป็นปกติอย่างแท้จริง

ตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 คาดว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นสู่การเปลี่ยนแปลงในปี 2567 ภาพรวมของตลาดจะมีจุดสว่างใหม่ๆ มากมายอย่างแน่นอน โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีโอกาสพัฒนาสูง มีการวางแผนแบบประสานกันและทันสมัย โครงสร้างพื้นฐานที่เน้นการลงทุน และราคาที่ไม่ สูง

แหล่งที่มา