ตลาดอสังหาฯ กำลัง 'คึกคัก' หรือได้รับผลกระทบจากกลุ่มเก็งกำไร?

มีกลุ่มเก็งกำไรอยู่

ตามข้อมูลที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้โดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามโดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 ก็แสดงให้เห็นการฟื้นตัวในเชิงบวกเช่นกัน หลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก โดยได้รับความช่วยเหลือจากเสถียรภาพของ เศรษฐกิจ และนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่มีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ซึ่งเร็วกว่ากฎหมายฉบับก่อนหน้าถึง 5 เดือน มีส่วนช่วยทำให้ช่องทางกฎหมายมีความสมบูรณ์แบบ และเปิดวงจรใหม่ของตลาดในทิศทางที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืนมากขึ้น

ข้อมูลยังแสดงให้เห็นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ล้วนมีสัญญาณการเติบโตเชิงบวก โดยมีโครงการใหม่เกิดขึ้นมากมาย นอกจากนี้ คุณ Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการ VARs IRE กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเริ่มมีสัญญาณ "ร้อนแรง" ขึ้น เริ่มจากการประมูลที่ดินที่ "ร้อนแรง" กว่าที่เคยเป็นมา การประมูลจัดขึ้น "ข้ามคืน" มีผู้สนใจหลายร้อยหรือหลายพันคนยอม "กินนอน" เพื่อแย่งชิงพื้นที่ ราคาที่ชนะการประมูลยังสูงเป็นประวัติการณ์ เทียบเท่ากับโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนอย่างคุ้มค่า

กิจกรรมการประมูลที่ดินที่คึกคักถือเป็นสัญญาณของตลาดที่กำลังคึกคัก

ถัดมา ตลาดอพาร์ตเมนต์ก็ร้อนแรงเช่นกัน โดยราคาบ้านยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง ทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้เจ้าของอพาร์ตเมนต์หลายพันรายได้รับโทรศัพท์ติดต่อขอขายบ้านเป็นประจำ แม้จะมีราคาขายที่สูง แต่โครงการอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ก็มีอัตราการดูดซับที่ดีมาก

นอกจากประเภทอพาร์ตเมนต์แล้ว โครงการแนวราบที่เพิ่งเปิดตัวใหม่จากนักลงทุนรายใหญ่บางโครงการก็ทำสถิติยอดจองสูงเป็นประวัติการณ์ แม้ราคาจะสูงขึ้นก็ตาม อพาร์ตเมนต์หลายแห่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ไม่เพียงแต่ราคาจะสูงเท่านั้น แต่ลูกค้า/นักลงทุนยังต้องยอมรับส่วนต่างในการซื้ออีกด้วย

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากผลลัพธ์จากอุปสงค์และอุปทานที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของ "ความร้อนแรง" อีกด้วย สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นจากการเก็งกำไรที่ดิน การผลักดันราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น และการเกิดธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้ามาในตลาดเพื่อหวังกำไร ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินควร นอกจากนี้ ตลาดอพาร์ตเมนต์ก็ยังมีสัญญาณของ "ความร้อนแรง" เช่นกัน โดยราคาเสนอขายอพาร์ตเมนต์ที่โอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นเรื่อยๆ อันเนื่องมาจาก "ความช่วยเหลือ" จากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม

จากข้อมูลของ VARS พบว่าสัญญาณเหล่านี้ล้วนเกิดจากการขาดแคลนอุปทาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยยังคงมีอุปทานในตลาด 22,412 รายการ โดยมีการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ประมาณ 14,750 รายการ ลดลง 25% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้น 60% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ตลาดกำลังเติบโต

แม้ปริมาณจะลดลงตามสถิติ แต่อุปทานในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีโครงการขนาดใหญ่เริ่มดำเนินการและมีข่าวลือออกมาในตลาด ทำให้ตลาดคึกคักมากขึ้น ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมีผลิตภัณฑ์ใหม่วางจำหน่าย 38,797 รายการ

อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ยังคงมีความแตกต่างอย่างชัดเจน โดย 70% ของอุปทานใหม่มาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ซึ่งสินค้าที่มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นไปครองส่วนแบ่งตลาด ตลาดแทบไม่มีอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ราคาประหยัดเลย หากพิจารณาตามภูมิภาค ภาคเหนือมีอุปทานใหม่มากที่สุดที่ 46% ตามมาด้วยภาคกลางที่ 29% และภาคใต้ที่ 25%

ข้อมูลวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นว่า แม้ว่าอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มสินค้าระดับไฮเอนด์และสินค้าหรูหรา แต่ในไตรมาสที่สามของปี 2567 ตลาดโดยรวมมียอดขายสำเร็จประมาณ 10,400 รายการ คิดเป็นอัตราการดูดซับ 51% สะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของตลาดในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ แม้ว่าอุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะเสร็จสมบูรณ์ตามมาตรฐานระดับสูง และต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน กำลังเพิ่มสูงขึ้น

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมียอดธุรกรรมสำเร็จ 30,589 รายการ เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงปลายเดือนกันยายน ซึ่งเริ่มได้รับการจองแล้ว และยังบันทึกดอกเบี้ยและเงินฝากจำนวนมากอีกด้วย

อพาร์ทเมนท์เป็นผู้นำอุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในด้านราคาขาย ราคาที่อยู่อาศัยยังคงถูก “ยึด” ไว้ในระดับสูง ทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอพาร์ตเมนต์ ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์กำลังทวีความรุนแรงมากขึ้น เนื่องจากอุปทานที่แม้จะปรับตัวดีขึ้นแล้ว แต่ก็ยังยากที่จะตอบสนองความต้องการ นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงสร้างเสร็จได้ตามมาตรฐานสูง ขณะที่ต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ปรับตัวสูงขึ้น

เฉพาะในตลาดนครโฮจิมินห์ ระดับราคาหลักยังคงทรงตัวในระดับสูง เนื่องจากอุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการที่กำลังดำเนินอยู่ ขณะเดียวกัน ระดับราคาหลักในจังหวัดและเมืองโดยรอบนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเล็กน้อย อยู่ในช่วง 3-5% โดยอุปทานใหม่มีราคาขายที่สูงขึ้น

การวิจัยดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ ซึ่งสะท้อนถึงความผันผวนของราคาขายเฉลี่ยของโครงการในกลุ่มตัวอย่าง 150 โครงการที่คัดเลือกและสังเกตการณ์โดย VARS ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการใน ฮานอย กำลังเข้าใกล้ 60 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 64.2 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 30.6%

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัยและการลงทุน ยังคงมุ่งไปยังเขตชานเมือง จังหวัด/เมืองโดยรอบเขตเมืองพิเศษทั้งสอง และตลาดรองที่มีตัวเลือกมากมายในราคาที่สมเหตุสมผลกว่า อพาร์ตเมนต์และบ้านราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองกำลังถูก "ล่า" อย่างหนักในฮานอยและโฮจิมินห์

ที่มา: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html