ตลาดอสังหาฯ กำลัง 'คึกคัก' หรือได้รับผลกระทบจากกลุ่มเก็งกำไร?

มีการปรากฏตัวของกลุ่มเก็งกำไร

ตามข้อมูลที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้โดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามโดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 ก็แสดงให้เห็นการฟื้นตัวในเชิงบวกเช่นกัน หลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก โดยได้รับความช่วยเหลือจากเสถียรภาพของ เศรษฐกิจ และนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่มีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ซึ่งเร็วกว่ากฎหมายฉบับก่อนหน้าถึง 5 เดือน มีส่วนช่วยทำให้ช่องทางกฎหมายมีความสมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น และเปิดวงจรใหม่ของตลาดในทิศทางที่ปลอดภัย มีสุขภาพดีขึ้น และยั่งยืนมากขึ้น

ข้อมูลยังแสดงให้เห็นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ล้วนมีสัญญาณการเติบโตเชิงบวก โดยมีโครงการใหม่เกิดขึ้นมากมาย นอกจากนี้ คุณ Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการ VARs IRE กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเริ่มมีสัญญาณ "ร้อนแรง" ขึ้น เริ่มจากการประมูลที่ดินที่ "ร้อนแรง" กว่าที่เคยเป็นมา การประมูลจัดขึ้น "ข้ามคืน" มีผู้สนใจหลายร้อยหรือหลายพันคนยอม "กินนอน" เพื่อแย่งชิงพื้นที่ ราคาที่ชนะการประมูลยังสูงเป็นประวัติการณ์ เทียบเท่ากับที่ดินโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนอย่างคุ้มค่า

กิจกรรมการประมูลที่ดินที่คึกคักถือเป็นสัญญาณของตลาดที่กำลังคึกคัก

ถัดมา ตลาดอพาร์ตเมนต์ก็ร้อนแรงเช่นกัน โดยราคาบ้านยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง ทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้เจ้าของอพาร์ตเมนต์หลายพันรายได้รับโทรศัพท์ติดต่อขอขายบ้านเป็นประจำ แม้จะมีราคาขายสูง แต่โครงการอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ก็มีอัตราการดูดซับที่ดีมาก

นอกจากประเภทอพาร์ตเมนต์แล้ว โครงการแนวราบที่เพิ่งเปิดตัวใหม่จากนักลงทุนรายใหญ่บางโครงการก็ทำสถิติยอดจองสูงเป็นประวัติการณ์ แม้ราคาจะสูงขึ้นเรื่อยๆ อพาร์ตเมนต์หลายแห่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ไม่เพียงแต่ราคาจะสูงเท่านั้น แต่ลูกค้า/นักลงทุนยังต้องยอมรับส่วนต่างในการซื้ออีกด้วย

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากผลลัพธ์จากอุปสงค์และอุปทานที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของ "ความร้อนแรง" อีกด้วย สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นจากการเก็งกำไรที่ดิน การผลักดันราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น และการเกิดธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้ามาในตลาดเพื่อหวังกำไร ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกดันขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล นอกจากนี้ ตลาดอพาร์ตเมนต์ก็ยังมีสัญญาณของ "ความร้อนแรง" เช่นกัน โดยราคาเสนอขายอพาร์ตเมนต์ที่โอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นเรื่อยๆ อันเนื่องมาจาก "ความช่วยเหลือ" จากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม

จากข้อมูลของ VARS พบว่าสัญญาณเหล่านี้ล้วนเกิดจากการขาดแคลนอุปทาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยยังคงมีอุปทานในตลาด 22,412 รายการ โดยมีการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ประมาณ 14,750 รายการ ลดลง 25% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้น 60% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ตลาดกำลังเติบโต

แม้ปริมาณจะลดลงตามสถิติ แต่อุปทานในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีโครงการขนาดใหญ่ที่เริ่มดำเนินการและมีข่าวลือออกมาในตลาด ส่งผลให้ตลาดคึกคักมากขึ้น ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมีผลิตภัณฑ์ใหม่วางจำหน่าย 38,797 รายการ

อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ยังคงมีความแตกต่างอย่างชัดเจน โดย 70% ของอุปทานใหม่มาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ซึ่งสินค้าที่มีราคาขายมากกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วนที่มากที่สุด ตลาดแทบไม่มีอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ราคาประหยัดเลย หากพิจารณาตามภูมิภาค ภาคเหนือมีอุปทานใหม่มากที่สุดที่ 46% ตามมาด้วยภาคกลางที่ 29% และภาคใต้ที่ 25%

ข้อมูลวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นว่า แม้ว่าอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มสินค้าระดับไฮเอนด์และสินค้าหรูหรา แต่ในไตรมาสที่สามของปี 2567 ตลาดโดยรวมมียอดขายสำเร็จประมาณ 10,400 รายการ คิดเป็นอัตราการดูดซับ 51% สะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของตลาดในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ แม้ว่าอุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะเสร็จสมบูรณ์ตามมาตรฐานระดับสูง และต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน กำลังเพิ่มสูงขึ้น

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมียอดธุรกรรมสำเร็จ 30,589 รายการ เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2566 โครงการใหม่หลายโครงการที่เปิดตัวในช่วงปลายเดือนกันยายน ซึ่งเริ่มเปิดรับจองแล้ว ยังบันทึกดอกเบี้ยและเงินฝากจำนวนมากอีกด้วย

อพาร์ทเมนท์เป็นผู้นำอุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในด้านราคาขาย ราคาที่อยู่อาศัยยังคงถูก “ยึด” ไว้ในระดับสูง ทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากอุปทานที่ปรับตัวดีขึ้น แต่ก็ยังยากที่จะตอบสนองความต้องการได้ นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงสร้างเสร็จได้มาตรฐานสูง ขณะที่ต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้น

เฉพาะในตลาดนครโฮจิมินห์ ระดับราคาหลักยังคงทรงตัวในระดับสูง เนื่องจากอุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการที่กำลังดำเนินอยู่ ขณะเดียวกัน ระดับราคาหลักในจังหวัดและเมืองโดยรอบนครโฮจิมินห์ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยผันผวนอยู่ระหว่าง 3-5% โดยอุปทานใหม่มีราคาขายที่สูงขึ้น

งานวิจัยดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ ซึ่งสะท้อนถึงความผันผวนของราคาขายเฉลี่ยของโครงการในกลุ่มตัวอย่าง 150 โครงการที่คัดเลือกและสังเกตการณ์โดย VARS ยังแสดงให้เห็นอีกว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการใน ฮานอย อยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 ส่วนราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็น 64.2 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 30.6%

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัยและการลงทุน ยังคงมุ่งไปยังเขตชานเมือง จังหวัด/เมืองโดยรอบเขตเมืองพิเศษทั้งสอง และตลาดรองที่มีตัวเลือกมากมายในราคาที่สมเหตุสมผลกว่า อพาร์ตเมนต์และบ้านราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองกำลังถูก "ล่า" อย่างหนักในฮานอยและโฮจิมินห์

ที่มา: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html