ตลาดมีความผันผวน ทำไมพื้นที่ให้เช่าใจกลางเมืองโฮจิมินห์ถึงถูก "ยึด" ไว้ด้วยราคาสูงอยู่เสมอ?

ราคาที่ดินผันผวน

ในช่วงที่ผ่านมา ตลาดการเช่าพื้นที่ประกอบธุรกิจในนครโฮจิมินห์มีความผันผวนอย่างมาก ในย่านใจกลางเมืองอย่างเขต 1 และเขต 3... สถานการณ์การกลับมาเช่าพื้นที่ประกอบธุรกิจเกิดขึ้น หลายพื้นที่มีหมายเลขโทรศัพท์ครอบคลุม อย่างไรก็ตาม ราคาเช่ายังคงสูงอยู่ แต่ราคาไม่ได้ลดลงแต่อย่างใด

ตามข้อมูลจากแพลตฟอร์ม Proptech Vietnam Network (Proptech Nha Tot) ราคาค่าเช่าในพื้นที่ใจกลางเมืองเขต 1 (HCMC) ผันผวนขึ้นและลงตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน

Thị trường biến động, vì sao mặt bằng cho thuê trung tâm Tp.HCM luôn — *ในพื้นที่ใจกลางเมืองโฮจิมินห์ ปัจจุบันพื้นที่ให้เช่ามีราคาแพงมาก*

ตัวอย่างเช่น ในเส้นทางอย่างดงดู (เขต 1) Proptech Nha Tot ได้สำรวจราคาค่าเช่ารายเดือนในบางจุดของเส้นทางนี้ที่ 230 ล้านดองในเดือนสิงหาคม และค่าเฉลี่ยของเส้นทางอยู่ที่ประมาณ 200 ล้านดองในไตรมาสที่สองของปี 2024 ในช่วงต้นปีในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ เส้นทางดังกล่าวบันทึกราคาค่าเช่าเพียงประมาณ 180 ล้านดอง/เดือนเท่านั้น

เส้นทางอื่นเช่น ด่งคอย (เขต 1) มีราคาอ้างอิงเฉลี่ยอยู่ที่ 250-270 ล้านดอง (สูงสุดในเดือนกรกฎาคม 2567) จากนั้นในเดือนสิงหาคม 2567 ราคาลดลงเหลือ 250 ล้านดอง/เดือน

ถนนหลี่ ตู่ จ่อง ในไตรมาสแรกของปี 2567 ราคาเช่าอยู่ที่ 180-200 ล้านดองต่อเดือน ในไตรมาสที่สองของปี 2567 ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 220-240 ล้านดองต่อเดือน แต่ในไตรมาสที่สามของปี 2567 ราคาลดลงเหลือ 190-180 ล้านดองต่อเดือน

ราคาค่าเช่าบนถนนเลดวน (เขต 1) ถือเป็นถนนที่มีเสถียรภาพมากที่สุด โดยมีการผันผวนตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน อยู่ที่ประมาณ 276 - 300 ล้านดอง/เดือน

นอกจากนี้ ข้อมูลของ Proptech Nha Tot ยังแสดงให้เห็นว่าราคาค่าเช่าบนถนน Pasteur และ Thai Van Lung (เขต 1) เพิ่มขึ้นเล็กน้อยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยแตะระดับ 260 ล้านในเดือนสิงหาคม

รายงานภาพรวมตลาดไตรมาส 3/2567 ของบริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม จำกัด แสดงให้เห็นว่าตลาดการเช่าในโฮจิมินห์ซิตี้ในปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกมากมาย ราคาค่าเช่ายังคงทรงตัวและอุปทานยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ราคามักผันผวนขึ้นอยู่กับช่วงเวลา พื้นที่ และรูปแบบธุรกิจ

หลายพื้นที่ยังว่างแต่ราคาเช่ายังสูงลิ่ว

เหว่ย ดัว ติน ระบุว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์มีความผันผวนอย่างมากตั้งแต่ต้นปี อย่างไรก็ตาม ราคาค่าเช่าไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสถานการณ์การคืนพื้นที่เกิดขึ้นหลายเส้นทาง แต่ผ่านช่องทางนายหน้า ราคาเช่าพื้นที่ว่างยังคงสูงอยู่

สำรวจภาคสนามที่สี่แยกถนนลี้ตู่จ่อง (เขต 1 นครโฮจิมินห์) กับถนนจวงดิ่งห์ เดิมทีอาคารนี้เคยให้เช่าสำหรับธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม แต่ปัจจุบันไม่มีผู้เช่า มีหมายเลขโทรศัพท์ให้เช่าอยู่หน้าอาคารนี้เป็นจำนวนมาก

เมื่อติดต่อทางโทรศัพท์ ผู้สื่อข่าวได้รับแจ้งจากนายหน้าชื่อฮุยว่า พื้นที่ 3 ชั้น ประมาณ 1,000 ตารางเมตร ให้เช่าในราคาประมาณ 35,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน (มากกว่า 800 ล้านดอง) เมื่อผู้สื่อข่าวแจ้งว่าสัญญาเช่าระยะยาว 3-5 ปี และขอให้ลดค่าเช่า นายหน้ารายนี้กลับบอกว่าราคาสุดท้ายจะไม่ลดลง

ณ สถานที่ดังกล่าว ผู้สื่อข่าวได้ติดต่อไปยังหมายเลขโทรศัพท์ของนายหน้าอีกรายหนึ่ง และได้รับการเสนอราคามากกว่า 34,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน และได้เซ็นสัญญากับเจ้าของบ้าน อย่างไรก็ตาม สัญญาดังกล่าวต้องผ่านนายหน้า เนื่องจากนายหน้ารายนี้อ้างว่าเคยร่วมงานกับเจ้าของบ้าน

คุณเหงียน ฮอง ไห่ ประธานบริษัท วีเอ็นโอ อินเวสต์เมนต์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จอยท์ สต็อก (วีเอ็นโอ กรุ๊ป) ได้ร่วมแบ่งปันประสบการณ์เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกับเหงวอย ดัว ติน โดยให้ความเห็นว่า “นับตั้งแต่ต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับการบันทึกจากหลายช่องทาง แสดงให้เห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับต่ำ และอัตราว่างในเส้นทางต่างๆ ก็ค่อยๆ เพิ่มขึ้นเช่นกัน อัตราการเข้าพักและสภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จะค่อยๆ เพิ่มขึ้นอีกครั้งหลังจากไตรมาสที่สองของปี 2567”

นายไห่ เปิดเผยว่า ตลาดการให้เช่าพื้นที่ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ ก่อนหน้านี้เคยมีแบรนด์ แฟชั่น และบริษัทเอกชนหลายแห่งเช่าพื้นที่ดังกล่าวเพื่อดำเนินธุรกิจในรูปแบบต่างๆ...

อย่างไรก็ตาม ภาวะ เศรษฐกิจ ถดถอยส่งผลให้การใช้จ่ายตึงตัว ประกอบกับต้นทุนการดำเนินงานที่สูง ทำให้หลายร้านต้องละทิ้งสถานที่และเปลี่ยนทิศทางการดำเนินธุรกิจ ส่งผลให้ร้านค้าบางแห่งต้องปิดตัวลงและมีพื้นที่ว่าง

"ถึงแม้จะว่าง แต่ผมสังเกตว่าราคาเช่าไม่ได้ลดลง หรือในบางพื้นที่ลดลงแต่ก็ไม่มากนัก เจ้าของบ้านมักจะมีแนวคิดที่จะคงราคาเช่าให้สูงไว้เสมอ พวกเขาจะลดราคาเช่าก็ต่อเมื่อตกลงทำสัญญาเช่าระยะยาวหรือจ่ายเงินมัดจำเป็นเวลาหลายเดือน ในขณะเดียวกัน ผู้เช่าปัจจุบันก็ประสบปัญหาทางการเงินเช่นกัน เมื่อทั้งสองฝ่ายไม่สามารถหาเสียงกันได้ ก็เป็นเรื่องปกติที่จะยุติความร่วมมือ ในขณะเดียวกัน การหาลูกค้าที่มีศักยภาพเพียงพอที่จะเช่าพื้นที่ในราคาหลายร้อยล้านดองต่อเดือนนั้น คงต้องใช้เวลานาน" คุณไห่กล่าว

คุณเลอ ไม ไต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซีอาร์อี กรุ๊ป เรียลเอสเตท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ได้ให้สัมภาษณ์กับ นายเหงวอย ดั ว ติน ว่า “ราคาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์หรือพื้นที่ใกล้เคียงนั้น ขึ้นอยู่กับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เกือบทั้งหมด ในย่านใจกลางเมืองอย่างเขต 1 มูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะสูง เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นผู้ที่มีฐานะทางเศรษฐกิจดี ดังนั้น แม้ว่าตลาดการเช่าจะมีความผันผวนมาก แต่ราคาเช่าก็จะไม่ลดลงมากนัก”

“เราจะเห็นได้ว่าราคาที่ดินในย่านใจกลางเมืองมักจะอยู่ที่ระดับ “สูง” เสมอ แม้ว่าจะมีที่ดินจำนวนมากถูกส่งคืน แต่ราคาก็ไม่ได้ลดลง เพราะเจ้าของไม่ต้องการให้เกิดการลดราคาครั้งใหญ่ ซึ่งจะทำให้ราคาค่าเช่าทั้งพื้นที่ลดลง และมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ก็จะลดลงด้วย ดังนั้น พวกเขาจึงยินดีที่จะปล่อยที่ดินว่างเปล่า” คุณไทกล่าว

ปัจจุบัน ลูกค้าส่วนใหญ่ที่กลับมาใช้บริการอีกครั้งคือธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากการปรับโครงสร้างอุตสาหกรรม ธุรกิจอย่างเช่นธุรกิจค้าปลีกล้วนๆ จะต้องเผชิญกับความยากลำบากในการแข่งขันกับรูปแบบอีคอมเมิร์ซในปัจจุบัน ดังนั้น แนวโน้มการกลับมาใช้บริการของเจ้าของธุรกิจจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ในขณะเดียวกัน ธุรกิจ อาหาร และรูปแบบการลงทุนที่ดึงดูดคนรุ่นใหม่ยังคงดำเนินกิจการอยู่ และความต้องการพื้นที่เช่าก็ยังคงสูงมาก" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซีอาร์อี กรุ๊ป เรียลเอสเตท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด กล่าว

ตามข้อมูลของนายหน้าบางราย ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีการทำธุรกรรมบนถนนสายหลักของเขต 1 น้อยมาก เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ส่วนใหญ่ใช้ถนนสายนี้เพื่อเช่าและเก็บทรัพย์สิน

พื้นที่ดังกล่าวถูกใช้เป็นพื้นที่ให้เช่าอย่างเต็มที่ เจ้าของที่ดินมักมีแนวคิดที่จะรักษาราคาค่าเช่าให้คงที่เพื่อรักษามูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ นี่คือเหตุผลที่ราคาค่าเช่าจึงผันผวนได้ยาก

พื้นที่สำนักงานให้เช่ามีจำนวนจำกัด

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า รายงานภาพรวมการวิจัยตลาดประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2567 โดยบริษัท Savills Vietnam Co., Ltd. ระบุว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 โครงการเกรด A ที่เพิ่งเข้าร่วมใหม่มีอุปทานรวมเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) อยู่ที่ 2.8 ล้านตารางเมตร จาก 392 โครงการ เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับปีก่อน

การเติบโตส่วนใหญ่มาจากโครงการเกรด B และ C ใหม่ 6 โครงการ ซึ่งเพิ่มพื้นที่ว่างให้เช่า (NLA) 39,800 ตารางเมตร เกรด B มีโครงการใหม่ 2 โครงการ ได้แก่ Thaisquare The Merit (เขต 1) และ CMC Tower B (เขต 7) ซึ่งคิดเป็น 60% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด ส่วนโครงการเกรด C ขนาดเล็ก 4 โครงการ แต่ละโครงการมีพื้นที่ว่างให้เช่า 3,000 ถึง 5,000 ตารางเมตร ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในย่านนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ ที่น่าสนใจคือ Binh Chanh ได้เปิดอาคารสำนักงานแห่งแรก คือ LN Hub Building ซึ่งเพิ่มพื้นที่ว่างให้เช่ากว่า 3,300 ตารางเมตร

จากข้อมูลของ Savills Vietnam ปัจจุบันลูกค้าหลายรายต่างให้ความสนใจกับราคาเช่าที่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการเกรดเอในเขต 2 และเขต 7 ที่มีผลประกอบการที่ดีในไตรมาสนี้ โดยมีอัตราการเข้าเช่าเพิ่มขึ้น 5 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส และเพิ่มขึ้น 23 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายปี เป็น 89%

ค่าเช่าเฉลี่ยทรงตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับปีก่อน เป็น 812,000 ดอง/ตร.ม./เดือน สะท้อนถึงความสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ค่าเช่าเกรดเอในเขตนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ขณะที่ค่าเช่าเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ลดลง 1%

จากการสำรวจธุรกรรมการเช่าของ Savills ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 พบว่าธุรกรรมส่วนใหญ่ (73%) มุ่งเป้าไปที่การย้ายไปยังอาคารที่มีคุณภาพดีกว่า ภาคการเงิน ธนาคาร ประกันภัย และอสังหาริมทรัพย์ (FIRE) ครองอันดับหนึ่งด้วยสัดส่วน 39% รองลงมาคือ ICT 31% และภาคการผลิต 13% ผู้เช่าส่วนใหญ่ (75%) เป็นบริษัทต่างชาติ โดยส่วนใหญ่มาจากสหรัฐอเมริกา เกาหลี และญี่ปุ่น ขณะที่บริษัทในประเทศคิดเป็นเพียง 25%

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bien-dong-vi-sao-mat-bang-cho-thue-trung-tam-tphcm-luon-neo-gia-khung-20424100413324823.htm