ตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ฟื้นตัว เงินทุนไหลเข้าชานเมืองอย่างแข็งแกร่ง

ปริมาณธุรกรรมและอุปทานที่เพิ่มขึ้นช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ฟื้นตัวหลังจากช่วงซบเซา แต่ราคาที่สูงกำลังกระตุ้นให้เกิดการลงทุนและการซื้อบ้านในเขตชานเมือง

หลังจากช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยในนคร โฮจิมินห์ เริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีธุรกรรมและอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในไตรมาสที่ 3 ของปี 2568

อย่างไรก็ตาม ราคาขายที่สูงอย่างต่อเนื่องทำให้กระแสเงินทุนไหลเข้าและความต้องการซื้อบ้านเปลี่ยนไปยังพื้นที่ใกล้เคียง เช่น บิ่ญเซือง (เก่า) ลองอาน (เก่า) และบ่าเรีย-หวุงเต่า (เก่า) ชัดเจนมากขึ้น ซึ่งเปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนาระยะใหม่สำหรับเขตมหานครโฮจิมินห์ที่ขยายตัวออกไป

ตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัว แต่แรงกดดันด้านราคายังคงสูง

รายงานของ CBRE Vietnam ระบุว่าในไตรมาสที่ 3 ของปี 2568 นครโฮจิมินห์มีอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่ 2,549 แห่ง และบ้านชั้นเดียว 220 หลัง ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก

อุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการเดิมในระยะต่อไป หรือเริ่มโครงการใหม่อีกครั้งหลังจากหยุดไปนาน ภาคตะวันออกยังคงเป็น “จุดสว่าง” คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 75% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ทั้งหมด

ราคาขายเบื้องต้นของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 87 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 6.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 31% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2567 ราคาขายรองก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเป็น 60 ล้านดองต่อตารางเมตร สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการซื้อบ้านยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ว่าผู้ซื้อมีแนวโน้มที่จะระมัดระวังมากขึ้นเกี่ยวกับความผันผวนของราคา

ในส่วนของตลาดระดับไฮเอนด์ จากข้อมูลของ JLL Vietnam ตลาดมียอดขายสำเร็จ 739 รายการในไตรมาสที่สองของปี 2568 ซึ่งเพิ่มขึ้นหกเท่าเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี โครงการที่มีความคืบหน้าในการก่อสร้างที่ดี เช่น Dhome (DHA Corp.) หรือ Opus One (เขตลองบิ่ญ) มีอัตราการดูดซับสูง

ขณะเดียวกัน กลุ่มทาวน์เฮาส์มียอดขายอยู่ที่ 54 ยูนิต เพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าจากไตรมาสแรก โดยโครงการ Sholi Binh Tan มีอัตราการดูดซึมมากกว่า 70% ด้วยราคาที่แข่งขันได้

ราคาขายเบื้องต้นของอพาร์ตเมนต์หรูอยู่ที่ 5,076 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม. ลดลงเล็กน้อย 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ยังคงเพิ่มขึ้น 1.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะเดียวกัน ราคาขายเบื้องต้นของทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 16,842 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

“การปรับขึ้นของราคาอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง แม้จะอยู่ในระดับสูง แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นอย่างแรงกล้าของผู้ซื้อและนักลงทุนในศักยภาพกำไรระยะยาวของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์” นางสาว Trang Le กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ JLL เวียดนาม กล่าว

นางสาว Pham Ngoc Thien Thanh ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ CBRE นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า "หลังจากภาวะซบเซามาเป็นเวลานาน ตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบในนครโฮจิมินห์ก็เริ่มฟื้นตัวขึ้นเรื่อยๆ"

ไตรมาสที่ 3 บันทึกธุรกรรมสำเร็จมากกว่า 170 รายการ เพิ่มขึ้นกว่า 100% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ภาคตะวันตก เช่น บินห์เติน และบินห์จันห์ ซึ่งยังมีกองทุนที่ดินและราคาที่เหมาะสมกว่า

อย่างไรก็ตาม คุณ Thanh ยังตั้งข้อสังเกตว่า ราคาที่สูงและอุปทานระดับกลางที่ลดลงเรื่อยๆ ทำให้ผู้ซื้อตัวจริงประสบปัญหา

กระแสเงินทุนไหลเข้าชานเมือง – แนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ของตลาด

แม้จะมีสัญญาณการฟื้นตัว แต่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่านครโฮจิมินห์ยังคงอยู่ในภาวะขาดแคลนอุปทานโดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลาง

“แม้จะมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้น แต่ตลาดในโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงขาดแคลนอย่างมากเมื่อเทียบกับความต้องการที่แท้จริง แรงกดดันด้านราคาทำให้ผู้ซื้อและนักลงทุนจำนวนมากย้ายไปยังพื้นที่ใกล้เคียงซึ่งมีกองทุนที่ดินจำนวนมากและราคาที่สมเหตุสมผลกว่า” คุณเดือง ถวี ดุง กรรมการผู้จัดการ CBRE เวียดนาม กล่าว

อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ บิ่ญเซือง เก่า (ภาพ: ฮ่องแดต/วีเอ็นเอ)

ตามข้อมูลของ CBR Vietnam พื้นที่บิ่ญเซือง (เก่า) ในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้มีอพาร์ทเมนท์ใหม่ขายเกือบ 11,000 ยูนิต โดยมีราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 60 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นเพียงครึ่งเดียวของนครโฮจิมินห์

พื้นที่บ่าเรีย-หวุงเต่า และลองอัน (เก่า) ก็มีปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรอย่างหนัก เช่น ถนนวงแหวนหมายเลข 3 ทางด่วนเบียนฮัว-หวุงเต่า และถนนเตินวัน-เญินจั๊ก

คุณลัม ตวน ตวน (อายุ 35 ปี เขตตันมี นครโฮจิมินห์) เล่าว่า “ผมกับภรรยากำลังมองหาอพาร์ตเมนต์ในตัวเมือง แต่ราคากลับพุ่งสูงเกินไป หลังจากสำรวจพื้นที่ชานเมืองแล้ว เราตัดสินใจเลือกอพาร์ตเมนต์ในย่านดีอาน ราคาเพียง 60% เมื่อเทียบกับย่านเมืองเก่าทูดึ๊ก แต่โครงสร้างพื้นฐานดีมาก การเดินทางมาทำงานยังสะดวกและราคาสมเหตุสมผลกว่ามาก”

ตามการคาดการณ์ของ JLL Vietnam ในปี 2568 นครโฮจิมินห์จะมีอพาร์ตเมนต์หรูเพิ่มขึ้นอีก 5,000-5,500 ยูนิต และทาวน์เฮาส์ใหม่ 1,300 ยูนิต ขณะเดียวกัน โครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญๆ เช่น อาคารผู้โดยสาร T3 สี่แยกอันฟู และถนนวงแหวนหมายเลข 3 จะสร้างแรงผลักดันให้กับตลาดในปีหน้า

อย่างไรก็ตาม JLL ยังเชื่ออีกว่ากระบวนการปรับโครงสร้างเขตการบริหารและปฏิรูปขั้นตอนการลงทุนของภาครัฐอาจทำให้ตลาดเข้าสู่ช่วงระมัดระวังชั่วคราวก่อนที่จะเข้าสู่วัฏจักรการเติบโตรอบใหม่

ในมุมมองทางธุรกิจ คุณเหงียน วัน เฮียน ตัวแทนบริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในเขตบิ่ญโท ให้ความเห็นว่า “ปัญหาใหญ่ที่สุดในขณะนี้คือปัญหาทางกฎหมายและต้นทุนการลงทุน แม้ว่าความต้องการจะยังคงสูงมาก แต่นักลงทุนหลายรายจำเป็นต้องปรับความคืบหน้าในการดำเนินการเพื่อให้มั่นใจว่าจะมีกระแสเงินสด อย่างไรก็ตาม ด้วยสัญญาณเชิงบวกจากการยกเลิกโครงการที่หยุดชะงัก 86 โครงการ เราคาดว่าตลาดจะกลับมาคึกคักอีกครั้งในไตรมาสที่ 4 และต้นปี 2569”

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการเชื่อมต่อระดับภูมิภาคกำลังกลายเป็นแนวโน้มที่ไม่สามารถย้อนกลับได้ พื้นที่ดาวเทียมที่มีการวางแผนแบบซิงโครนัสทั้งในด้านการจราจร โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และสาธารณูปโภค กำลังดึงดูดลูกค้ากลุ่มคนรุ่นใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงแต่มีศักยภาพทางการเงินที่จำกัด

อสังหาริมทรัพย์ในเขตหวุงเต่า (ภาพ: Huynh Son/VNA)

“นครโฮจิมินห์ที่กำลังขยายตัวจะกลายเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาอย่างก้าวกระโดดที่สุดในประเทศในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า เมื่อส่วนต่างราคาระหว่างใจกลางเมืองและชานเมืองยังคงมีมาก แนวโน้มของนักลงทุนและผู้ซื้อที่ย้ายไปยังเมืองรองจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้” คุณเดือง ถวี ซุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CBRE เวียดนาม กล่าวเน้นย้ำ

ตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์และพื้นที่ใกล้เคียงแสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนในแง่ของปริมาณธุรกรรมและอุปทาน แต่แรงกดดันด้านราคาที่สูงและการขาดแคลนกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางยังคงเป็นปัญหาที่ยากลำบาก

ในบริบทของการลงทุนที่แข็งแกร่งในโครงสร้างพื้นฐานระดับภูมิภาคและการยกเลิกนโยบายทางกฎหมายอย่างค่อยเป็นค่อยไป กระแสเงินทุนและความต้องการที่อยู่อาศัยกำลังขยายไปสู่ท้องถิ่นใกล้เคียง ส่งผลให้เกิดการก่อตัวของพื้นที่เมืองหลายขั้ว ซึ่งเป็นแนวโน้มการพัฒนาที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ของภูมิภาคเศรษฐกิจสำคัญทางภาคใต้

ที่มา: VNA

ที่มา: https://htv.com.vn/thi-truong-nha-o-tp-ho-chi-minh-phuc-hoi-dong-von-chuyen-manh-ra-vung-ven-222251017092605102.htm