ฮานอย จะขาดแคลนที่อยู่อาศัย สลัมจะปรากฏมากขึ้น?
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อุปทานที่อยู่อาศัยในฮานอยลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่แทบจะหายไปจากตลาด ขณะเดียวกัน ความต้องการซื้อบ้านของผู้อยู่อาศัยในเมืองหลวงก็เพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน
รายงานของ Savills ระบุว่าอัตราการขยายตัวของเมืองในฮานอยคาดว่าจะสูงถึง 62% ภายในปี 2568 และเพิ่มขึ้นเป็น 75% ภายในปี 2573 โดยด้วยการเติบโตดังกล่าว คาดว่าความต้องการจะสูงถึงประมาณ 426,700 ยูนิต
ภาพประกอบ (ภาพ: LD)
อย่างไรก็ตาม โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของฮานอยตั้งเป้าที่จะสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ให้ได้ 33.2 ล้านตารางเมตรภายในปี 2568 โดยมีพื้นที่ที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อหัวอยู่ที่ 29.5 ตารางเมตร ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยจำนวน 95,800 ยูนิต
นางสาวโด ทู ฮัง ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills ให้ความเห็นว่า การขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วจะส่งผลกระทบต่อภาพรวมทางสังคมของเมือง
“การขาดแคลนที่อยู่อาศัยอาจนำไปสู่ปัญหาความมั่นคงทางสังคม เช่น การเกิดสลัม หรือปัญหาสังคมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องเพิ่มขึ้น ปัญหาเร่งด่วนนี้จะกลายเป็นปัญหาที่ รัฐบาล และฮานอยต้องดำเนินการแก้ไขอย่างเป็นขั้นตอน” คุณฮังกล่าว
นอกจากนี้ อุปทานใหม่ที่มีจำกัด จำนวนอพาร์ทเมนต์ที่ส่งมอบลดลง และราคาขายหลักเฉลี่ยที่สูงที่ 52 ล้านดองต่อตารางเมตร ได้สร้างเงื่อนไขให้ราคาขายรองเพิ่มขึ้น
ตั้งแต่ปี 2561 ถึง 2565 ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักเพิ่มขึ้น 13% ต่อปี ขณะที่อุปทานหลักลดลง 14% ต่อปี ในไตรมาสแรกของปี 2566 ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักสูงกว่าราคารอง 48%
คุณฮัง กล่าวว่า ตั้งแต่ปี 2563 ถึง 2567 จำนวนห้องชุดที่ส่งมอบจะลดลง 36% ต่อปี ซึ่งจะกระตุ้นความต้องการในตลาดรอง ไม่เพียงเท่านั้น ตลาดรองยังถือเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับผู้ซื้อ ไม่เพียงเพราะราคาที่ต่ำกว่าตลาดหลักเท่านั้น แต่ยังเป็นเพราะสินค้ามีความถูกต้องตามกฎหมายอย่างชัดเจนอีกด้วย
“สินค้าในตลาดรองถึงแม้จะผ่านการใช้งานแล้วก็ตามก็ยังมีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนและจะดึงดูดความสนใจ” นางสาวแฮงกล่าว
แนวโน้มระยะยาว
เมื่อเร็ว ๆ นี้ รัฐบาลได้ออกนโยบายหลายฉบับเพื่อช่วยแก้ไขปัญหาอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งมติที่ 33 ของรัฐบาลที่ออกในเวลาที่เหมาะสมและเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อตลาด
มติดังกล่าวได้ระบุประเด็นปัญหาที่ต้องแก้ไขอย่างชัดเจน พร้อมแผนงานเฉพาะ โดยส่งเสริมให้หน่วยงานและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหมดมีส่วนร่วมในการดำเนินงาน ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นและสนับสนุนตลาดให้สอดคล้องกับเป้าหมายด้านความปลอดภัย สุขภาพ และความยั่งยืน
ล่าสุดรัฐบาลได้ออกนโยบายช่วยแก้ปัญหาอุปทานในตลาดอสังหาฯ หลายประการ (ภาพ: TS)
การเคลื่อนไหวครั้งนี้มุ่งเน้นไปที่การขจัดอุปสรรคพื้นฐานสองประการของตลาดอสังหาริมทรัพย์: ความถูกต้องตามกฎหมายและเงินทุน
ในทางกฎหมาย มติได้ขอให้หน่วยงานของรัฐศึกษา พัฒนา จัดทำ และประกาศใช้กฎหมายและพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาที่ชี้นำการบังคับใช้กฎหมาย
รวมถึงการขจัดอุปสรรคด้านกฎหมายและขั้นตอนการดำเนินการ ตลอดจนการจัดและดำเนินการโครงการด้านอสังหาริมทรัพย์
ในส่วนของเงินทุน มติที่ 33 กล่าวถึงการขยายระยะเวลาชำระเงินต้นและดอกเบี้ย การปรับโครงสร้างหนี้ และการอำนวยความสะดวกให้โครงการต่างๆ ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงและมีสภาพคล่องดีกู้ยืมเงินทุน
นอกจากนี้ มติยังเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม และรัฐบาลเสนอให้ดำเนินโครงการสินเชื่อประมาณ 120,000 พันล้านดองเพื่อพัฒนารูปแบบนี้
ตามการประเมินของนางสาวฮั่ง ความสามารถในการฟื้นตัวของตลาดขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย รวมถึงปัญหาทางกฎหมาย แหล่งเงินทุน และผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสม
ตลาดยังคงรอผลกฎหมายสำคัญๆ ที่ผ่านตั้งแต่บัดนี้ไปจนถึงสิ้นปี เช่น พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย (แก้ไข) พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) พ.ร.บ.ที่ดิน (แก้ไข) พ.ร.บ.ราคา (แก้ไข) และพ.ร.บ.ประมูล (แก้ไข)
แม้ว่าตลาดจะต้องใช้เวลาสักพักในการปรับตัว แต่การเคลื่อนไหวเหล่านี้ถือเป็น "ยา" ที่จะช่วยชี้แจงที่มาและเพิ่มการเข้าถึงเงินทุน เพื่อให้ตลาดสามารถคาดหวังอุปทานใหม่ได้ตั้งแต่ปี 2567
คาดการณ์ว่าตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป จะมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 86,500 ยูนิต จาก 98 โครงการเปิดขาย ซึ่งแน่นอนว่าอพาร์ตเมนต์ระดับ Class B ยังคงเป็นสัดส่วนที่มากที่สุด อย่างไรก็ตาม อุปทานที่เพิ่มขึ้นในตลาดจะช่วยปรับระดับราคาและเพิ่มจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ เมื่อถึงเวลานั้น ความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้ซื้อจะกลับมาอีกครั้ง ส่งเสริมให้ตลาดอพาร์ตเมนต์คึกคักมากขึ้น
นอกจากนี้ ในปีนี้ เขตยาลัมและด่งอันห์จะกลายเป็นเขตที่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น และเพิ่มอุปทานในราคาที่เข้าถึงผู้ซื้อได้ ในอนาคต ฮานอยยังมีแผนพัฒนาสองเมืองที่ตั้งอยู่ติดกับเมืองหลวงโดยตรง
ซึ่งจะทำให้เกิดแนวโน้มความต้องการที่เปลี่ยนไปในพื้นที่ด่งอันห์ เมลินห์ ซ็อกเซิน ทางตะวันออก และฮวาหลัก ซวนมาย ทางตะวันตกด้วย
การเปลี่ยนแปลงนี้ควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่สะดวกสบายมากขึ้นคาดว่าจะช่วยบรรเทาปัญหาตลาดอพาร์ตเมนต์
โดยทั่วไป การขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วถือเป็นแรงกดดันแต่ยังเป็นแรงผลักดันให้ตลาดอพาร์ตเมนต์มีชีวิตชีวามากขึ้นด้วย
คาดว่าเมื่อระบบกฎหมายเสร็จสมบูรณ์ ตลาดจะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวก แก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมสำหรับคนส่วนใหญ่ได้ รวมถึงขจัดความยุ่งยากให้กับนักลงทุนและผู้ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)