ขาดแคลนที่อยู่อาศัย สลัมจะปรากฏมากขึ้นใน ฮานอย ?
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อุปทานที่อยู่อาศัยในฮานอยลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงแทบจะหายไปจากตลาด ในขณะเดียวกัน ความต้องการซื้อบ้านของผู้อยู่อาศัยในเมืองหลวงก็เพิ่มขึ้น
รายงานของ Savills ระบุว่าอัตราการขยายตัวเป็นเมืองในฮานอยคาดว่าจะสูงถึง 62% ในปี 2025 และเพิ่มขึ้นเป็น 75% ในปี 2030 ด้วยการเติบโตดังกล่าว คาดว่าความต้องการจะสูงถึงประมาณ 426,700 ยูนิต
ภาพประกอบ (Photo: LD)
อย่างไรก็ตาม โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของฮานอยตั้งเป้าว่าจะมีที่อยู่อาศัยใหม่ 33.2 ล้านตารางเมตรภายในปี 2568 โดยมีพื้นที่ที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อหัวอยู่ที่ 29.5 ตารางเมตร ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงการขาดแคลนอุปทานที่ 95,800 ยูนิต
นางสาวโด ทู ฮัง ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills ให้ความเห็นว่า การขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วจะส่งผลกระทบต่อภาพรวมทางสังคมของเมือง
“การขาดแคลนที่อยู่อาศัยอาจนำไปสู่ปัญหาความมั่นคงทางสังคม เช่น การเกิดสลัมหรือปัญหาสังคมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องเพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะเป็นปัญหาเร่งด่วนที่ รัฐบาล และฮานอยจะต้องดำเนินการแก้ไขอย่างเฉพาะเจาะจงทีละขั้นตอน” นางฮังกล่าว
นอกจากนี้ อุปทานใหม่ที่มีจำกัด จำนวนอพาร์ทเมนต์ที่ส่งมอบลดน้อยลง และราคาขายหลักเฉลี่ยที่สูงที่ 52 ล้านดอง/ตร.ม. ได้สร้างเงื่อนไขให้ราคาขายรองเพิ่มขึ้น
ตั้งแต่ปี 2018 ถึง 2022 ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักเพิ่มขึ้น 13% ต่อปี ในขณะที่อุปทานหลักลดลง 14% ต่อปี ในไตรมาสแรกของปี 2023 ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักสูงกว่าราคารอง 48%
นางฮัง กล่าวว่า ตั้งแต่ปี 2020 ถึง 2024 จำนวนห้องชุดที่ส่งมอบจะลดลง 36% ต่อปี ซึ่งจะกระตุ้นความต้องการในตลาดรอง ไม่เพียงเท่านั้น ตลาดรองยังถือเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับผู้ซื้อ ไม่เพียงเพราะราคาต่ำกว่าตลาดหลักเท่านั้น แต่ยังเป็นเพราะผลิตภัณฑ์มีความชัดเจนและถูกต้องตามกฎหมายอีกด้วย
“สินค้าในตลาดรองถึงแม้จะผ่านการใช้งานแล้วก็ตามก็ยังมีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนและจะดึงดูดความต้องการได้” นางสาวฮังกล่าว
แนวโน้มระยะยาว
ล่าสุดรัฐบาลได้ออกนโยบายต่างๆ เพื่อช่วยแก้ปัญหาอุปทานในตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะมติคณะรัฐมนตรีฉบับที่ 33 ที่ออกในเวลาที่เหมาะสมและเป็นประโยชน์ต่อตลาดอย่างมาก
มติได้ระบุประเด็นปัญหาที่ต้องแก้ไขอย่างชัดเจนด้วยแผนงานเฉพาะ โดยส่งเสริมให้หน่วยงานและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหมดมีส่วนร่วมในการดำเนินการ ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นและสนับสนุนตลาดให้สอดคล้องกับเป้าหมายด้านความปลอดภัย สุขภาพ และความยั่งยืน
ล่าสุดรัฐบาลได้ออกนโยบายช่วยแก้ปัญหาอุปทานในตลาดอสังหาฯ หลายประการ (ภาพ: TS)
การเคลื่อนไหวครั้งนี้มุ่งเน้นไปที่การขจัดอุปสรรคพื้นฐานสองประการของตลาดอสังหาริมทรัพย์: ความถูกต้องตามกฎหมายและเงินทุน
ในทางกฎหมาย มติได้ขอให้หน่วยงานของรัฐศึกษา พัฒนา และทำให้สมบูรณ์ และประกาศใช้กฎหมายและพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาที่ชี้นำการบังคับใช้กฎหมาย
รวมไปถึงการขจัดอุปสรรคด้านกฎหมายและขั้นตอนการดำเนินการ ตลอดจนการจัดระบบและดำเนินการโครงการด้านอสังหาริมทรัพย์
ในส่วนของเงินทุน มติที่ 33 กล่าวถึงการขยายเวลาชำระเงินต้นและดอกเบี้ย การปรับโครงสร้างหนี้ และการอำนวยความสะดวกให้โครงการต่างๆ ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงและมีสภาพคล่องดีกู้ยืมเงินทุน
นอกจากนี้ มติดังกล่าวยังเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม โดยรัฐบาลเสนอให้ดำเนินโครงการสินเชื่อมูลค่าประมาณ 120,000 พันล้านดองเพื่อพัฒนารูปแบบนี้
จากการประเมินของนางสาวฮัง พบว่าความสามารถในการฟื้นตัวของตลาดขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ เช่น ปัญหาทางกฎหมาย แหล่งเงินทุน และผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสม
ตลาดยังคงรอประเด็นกฎหมายสำคัญๆ ที่จะมีการผ่านตั้งแต่นี้ไปจนถึงสิ้นปี เช่น กฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) กฎหมายที่ดิน (แก้ไข) กฎหมายราคา (แก้ไข) และกฎหมายการประมูล (แก้ไข)
แม้ว่าตลาดจะต้องใช้เวลาสักพักในการดูดซับ แต่การเคลื่อนไหวเหล่านี้ถือเป็น "ยา" ที่จะช่วยชี้แจงแหล่งที่มา รวมถึงเพิ่มการเข้าถึงเงินทุน เพื่อให้ตลาดคาดหวังอุปทานใหม่ได้ตั้งแต่ปี 2024
คาดว่าตั้งแต่ปี 2024 เป็นต้นไปจะมียูนิตขายประมาณ 86,500 ยูนิต จาก 98 โครงการ ซึ่งแน่นอนว่ายูนิตระดับ Class B ยังคงเป็นส่วนใหญ่ อย่างไรก็ตาม อุปทานที่เข้ามาในตลาดเพิ่มเติมจะช่วยปรับระดับราคาและเพิ่มจำนวนยูนิตที่ขายได้ เมื่อถึงเวลานั้น ความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้ซื้อจะกลับมา ส่งผลให้ตลาดอพาร์ทเมนต์คึกคักมากขึ้น
นอกจากนี้ ในปีนี้ เขต Gia Lam และ Dong Anh จะกลายเป็นเขตที่เปิดโอกาสให้โครงการที่อยู่อาศัยที่นี่ได้รับการพัฒนามากขึ้น โดยเพิ่มอุปทานในราคาที่เหมาะสมที่สามารถเข้าถึงผู้ซื้อได้ ในอนาคต ฮานอยยังมีแผนพัฒนาเมือง 2 แห่งที่อยู่ภายใต้เมืองหลวงโดยตรง
ซึ่งจะทำให้เกิดแนวโน้มความต้องการที่เปลี่ยนไปในพื้นที่ด่งอันห์ เมลินห์ ซ็อกซอนทางตะวันออก และฮวาลัก ซวนไมทางตะวันตก
การเปลี่ยนแปลงนี้ประกอบกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่สะดวกสบายมากขึ้นคาดว่าจะช่วยบรรเทาปัญหาตลาดอพาร์ตเมนต์
โดยทั่วไป การขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วถือเป็นแรงกดดันแต่ยังเป็นแรงผลักดันให้ตลาดอพาร์ตเมนต์มีชีวิตชีวามากขึ้นอีกด้วย
คาดว่าเมื่อระบบกฎหมายแล้วเสร็จ ตลาดจะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวก โดยจะแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมสำหรับคนส่วนใหญ่ได้ และคลี่คลายความยุ่งยากต่างๆ ให้กับนักลงทุนและผู้ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)