ความจริงเรื่องอสังหาฯ ที่ “ฮอต” ไปทั่ว

(แดน ตรี) - ผู้เชี่ยวชาญชี้ตลาดอสังหาฯ ในระยะนี้มีความเสี่ยงมากมาย โดยเฉพาะนักลงทุนหน้าใหม่ที่เข้าสู่ตลาด เพราะราคาอสังหาฯ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับข้อมูลการควบรวมกิจการเพียงอย่างเดียว

ปัจจัยที่ทำให้ราคาอสังหาฯเพิ่มขึ้น

ตามข้อมูลจากหน่วยวิจัยตลาด ในช่วงสองเดือนแรกของปี ราคาขายที่ดินในเขตชานเมือง ของฮานอย เพิ่มขึ้น 30-80% ขึ้นอยู่กับพื้นที่ เช่น เขต Quoc Oai บันทึกการเพิ่มขึ้น 74% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าระดับราคาที่ดินในเขตชานเมืองยังคงมีแนวโน้มเติบโตที่ดีหลังจากผ่านไปหนึ่งปี

อย่างไรก็ตาม จำนวนผู้สนใจซื้อที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นตามไปด้วย แม้จะมีสัญญาณว่าจะคงที่หรือลดลงเล็กน้อยก็ตาม ส่วนหนึ่งสะท้อนให้เห็นว่าจำนวนธุรกรรมไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงกะทันหันมากนักเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

นายเหงียน กว็อก อันห์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn อธิบายถึงแนวโน้มนี้ว่า ราคาที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทำให้ผู้ลงทุนและผู้ซื้อจำนวนมากต้องรอสังเกตตลาดก่อนตัดสินใจ

นอกจากนี้ในช่วงหลังนี้หลังจากมีข้อมูลแผนการรวมจังหวัดบางจังหวัด นักเก็งกำไรก็หันแสวงหาโอกาสในพื้นที่ต่างจังหวัดแทนที่จะเน้นที่ดินใกล้เมืองหลวงเหมือนแต่ก่อน

จุดให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ในเขตชานเมืองฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

ตามที่เขากล่าว ทันทีหลังจากข่าวการควบรวมกิจการจังหวัดและเมืองต่างๆ ปรากฏขึ้น ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่เกี่ยวข้องก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ระดับความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เช่น Nhon Trach (Dong Nai) เพิ่มขึ้น 41% Thuan An และ Di An ( Binh Duong ) เพิ่มขึ้น 26% และ 23% ตามลำดับ

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคยังแสดงสัญญาณการเพิ่มขึ้น แต่ไม่สม่ำเสมอ บิ่ญเซืองยังคงมีแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ในเญินทรัค (ด่งนาย) และ บ่าเรีย-หวุงเต่า ราคาเพิ่มขึ้น 20-30% ใกล้ถึงจุดสูงสุดในปี 2022 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่นักลงทุนรายใหญ่จำนวนมากขายสินค้าของตน เรื่องนี้ทำให้เกิดคำถามเกี่ยวกับความเป็นไปได้ที่ตลาดจะถูกผลักดันให้สูงขึ้นอย่างรวดเร็วเกินไปและมีความเสี่ยงที่จะปรับตัวลง

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าช่วงเวลาดังกล่าวมีความเสี่ยงหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนหน้าใหม่ที่เข้ามาในตลาด ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงขึ้นอยู่กับข้อมูลการควบรวมกิจการเท่านั้น แต่ยังได้รับอิทธิพลจากปัจจัยอื่นๆ อีกหลายประการ เช่น โครงสร้างพื้นฐาน ที่ตั้ง ความต้องการงาน การย้ายถิ่นฐาน และฐานเศรษฐกิจในท้องถิ่น

เขาแนะนำว่าผู้ซื้อและนักลงทุนควรตระหนักถึงความเสี่ยง เช่น การเปลี่ยนแปลงแผนหรือการควบรวมกิจการที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งอาจเกิดขึ้นช้ากว่าที่คาดไว้ ความเสี่ยงจากการซื้อในราคาที่สูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง โดยเฉพาะในพื้นที่เสี่ยง

นายดิงห์ มินห์ ตวน เน้นย้ำว่า “การควบรวมกิจการเป็นโอกาสที่ดี แต่เราต้องตื่นตัวในการซื้อในสถานที่ที่ถูกต้อง ในเวลาที่ถูกต้อง และหลีกเลี่ยงการทำตามกระแสนิยม”

ผู้เชี่ยวชาญ: ไข้ที่ดินที่ขับเคลื่อนด้วยข่าวสารมักจะมีรอบสั้น ๆ

นายเหงียน วัน ดิงห์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เตือนว่านักลงทุนต้องระมัดระวังอย่างยิ่งกับไข้เสมือนจริง เนื่องจากไข้ที่ดินที่เกิดจากข่าว มักเป็นประโยชน์ต่อนักเก็งกำไรกลุ่มเล็กๆ เท่านั้น ขณะที่นักลงทุนรายบุคคลและผู้ซื้อจริงส่วนใหญ่เสี่ยงที่จะติดแหง็กหากซื้อในราคาที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งถูกดันให้สูงเกินไป

ในความเป็นจริง หลังจากเกิดอาการคลั่งไคล้ในแต่ละครั้ง นักลงทุนจำนวนมากที่ซื้อในช่วงที่ราคาสูงสุดต้องฝังเงินทุนไว้เป็นเวลานานหรือยอมรับการขาดทุนด้วยสภาพคล่องที่ไม่ดี แม้แต่กลุ่มนักลงทุนที่มั่นใจหลายกลุ่มที่มีประสบการณ์ในการ "เล่นเซิร์ฟ" ก็ล้มเหลวหลายครั้งเมื่อพวกเขาไม่สามารถขายสินค้าได้ทันเวลา

“เพื่อให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืน จำเป็นต้องมีรากฐาน ซึ่งหมายถึงต้องมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง เศรษฐกิจ และสังคมไปพร้อมๆ กัน ไข้ที่ดินที่เกิดจากข่าวสารเพียงอย่างเดียวโดยไม่มีแผนการลงทุนและพัฒนาควบคู่ไปด้วย มักจะมีวงจรสั้นๆ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ยากที่จะรักษาระดับสูงไว้ได้ในระยะยาว” เขากล่าว

จุดปรึกษาโครงการในจังหวัดบั๊กซาง (ภาพ: หนังสือพิมพ์บั๊กซาง)

ดร.ดิงห์ เธียน ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการสนับสนุนให้ฟื้นตัวอย่างมากตั้งแต่ต้นปี มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก และเริ่มมีอุปทานใหม่เข้ามา โครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์บางโครงการที่เคยคิดว่าขายยาก กลับขายได้ดีมากในช่วงหลัง อย่างไรก็ตาม ตลาดรองกลับซื้อขายได้แย่ลง ดังนั้น เพื่อยืนยันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังร้อนแรงขึ้นจริงหรือไม่ เราต้องติดตามดูกันต่อไป

นักลงทุนส่วนใหญ่ยังคงระมัดระวังในการสังเกต แต่ไม่ได้ลงทุนอย่างกล้าหาญในช่วงนี้ “แม้ว่าตลาดจะมีข้อมูลเชิงบวกมากมาย แต่แม้แต่นักลงทุนที่มีประสบการณ์ในตลาดก็ยังติดอยู่กับสินค้าซึ่งส่วนใหญ่เป็นสินค้าที่ไม่มีสภาพคล่อง เช่น ที่ดินในต่างจังหวัดที่ยังไม่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน” เขากล่าว

เมื่อเผชิญกับข่าวลือล่าสุดที่เกี่ยวข้องกับการควบรวมหน่วยงานการบริหาร ท้องถิ่นหลายแห่ง เช่น ไทบิ่ญ, ฟู้โถ, บั๊กซาง... ได้ออกมาเตือนอย่างต่อเนื่องถึงความเสี่ยงของการเกิด “ไข้แผ่นดินเสมือนจริง”

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thuc-hu-cau-chuyen-bat-dong-san-dang-nong-o-khap-noi-20250329031910989.htm