ความจริงเรื่องอสังหาฯ ที่ “ฮอต” ไปทั่ว

(แดน ตรี) – ผู้เชี่ยวชาญชี้ตลาดอสังหาฯ ในระยะนี้มีความเสี่ยงมากมาย โดยเฉพาะนักลงทุนหน้าใหม่ที่เข้าสู่ตลาด เพราะราคาอสังหาฯ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับข้อมูลการควบรวมกิจการเพียงอย่างเดียว

ปัจจัยที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น

ข้อมูลจากหน่วยวิจัยตลาดระบุว่า ในช่วงสองเดือนแรกของปี ราคาขายที่ดินในเขตชานเมือง ฮานอย เพิ่มขึ้น 30-80% ขึ้นอยู่กับพื้นที่ ยกตัวอย่างเช่น เขตก๊วกโอย (Quoc Oai) มียอดขายเพิ่มขึ้น 74% แสดงให้เห็นว่าระดับราคาที่ดินในเขตชานเมืองยังคงมีแนวโน้มเติบโตที่ดีหลังจากผ่านไปหนึ่งปี

อย่างไรก็ตาม ปริมาณความสนใจในที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นตามไปด้วย แม้จะมีสัญญาณว่าจะทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อย ส่วนหนึ่งสะท้อนให้เห็นว่าจำนวนธุรกรรมไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงอย่างฉับพลันมากนักเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn อธิบายถึงแนวโน้มนี้ว่า ราคาที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทำให้ผู้ลงทุนและผู้ซื้อจำนวนมากต้องรอและสังเกตตลาดก่อนตัดสินใจ

นอกจากนี้ในช่วงหลังนี้หลังจากมีข้อมูลแผนการรวมจังหวัดบางจังหวัด นักเก็งกำไรก็มักจะมองหาโอกาสในพื้นที่ต่างจังหวัดแทนที่จะมุ่งไปที่ที่ดินใกล้เมืองหลวงเช่นเดิม

จุดให้คำปรึกษาด้านอสังหาฯ ในเขตชานเมืองฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

เขากล่าวว่า ทันทีที่ข่าวการควบรวมกิจการจังหวัดและเมืองต่างๆ ปรากฏขึ้น ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใกล้เคียงก็เพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ระดับความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่างๆ เช่น หนองจ๊อน (ด่งนาย) เพิ่มขึ้น 41% ส่วนย่านถ่วนอันและดีอัน ( บิ่ญเซือง ) เพิ่มขึ้น 26% และ 23% ตามลำดับ

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคต่างๆ ก็มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน แต่ยังไม่คงที่ จังหวัดบิ่ญเซืองยังคงรักษาแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเญินตราจ (ด่งนาย) และ บ่าเรีย-หวุงเต่า เพิ่มขึ้น 20-30% เข้าใกล้จุดสูงสุดในปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่นักลงทุนรายใหญ่จำนวนมากเทขายสินทรัพย์ออกไป เรื่องนี้ทำให้เกิดคำถามเกี่ยวกับความเป็นไปได้ที่ตลาดจะถูกผลักดันให้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเกินไป และมีความเสี่ยงที่จะเกิดการปรับฐาน

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ช่วงเวลานี้มีความเสี่ยงมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนหน้าใหม่ที่เข้าสู่ตลาด ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงขึ้นอยู่กับข้อมูลการควบรวมกิจการเท่านั้น แต่ยังได้รับอิทธิพลจากปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย เช่น โครงสร้างพื้นฐาน ทำเลที่ตั้ง ความต้องการแรงงาน การย้ายถิ่นฐาน และรากฐานทางเศรษฐกิจในท้องถิ่น

เขาแนะนำว่าผู้ซื้อและนักลงทุนควรตระหนักถึงความเสี่ยง เช่น การเปลี่ยนแปลงแผนหรือการควบรวมกิจการที่อาจเกิดขึ้นซึ่งเกิดขึ้นช้ากว่าที่คาดไว้ ความเสี่ยงจากการซื้อในราคาที่สูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพ

นายดิงห์ มิญ ตวน เน้นย้ำว่า “การควบรวมกิจการเป็นโอกาสที่ดี แต่เราต้องตื่นตัวในการซื้อในสถานที่ที่ถูกต้อง ในเวลาที่ถูกต้อง และหลีกเลี่ยงการทำตามความคิดของคนหมู่มาก”

ผู้เชี่ยวชาญ: ไข้ที่ดินที่ขับเคลื่อนด้วยข่าวสารมักจะมีรอบสั้น ๆ

นายเหงียน วัน ดิงห์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) เตือนว่านักลงทุนต้องระมัดระวังอย่างยิ่งกับภาวะไข้ราคาที่ดินเสมือนจริง เนื่องจากภาวะไข้ราคาที่ดินที่เกิดจากข่าวสารมักเป็นประโยชน์ต่อนักเก็งกำไรกลุ่มเล็กๆ เท่านั้น ขณะที่นักลงทุนรายย่อยและผู้ซื้อจริงส่วนใหญ่มีความเสี่ยงที่จะติดแหง็กหากซื้อในราคาที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งถูกดันให้สูงเกินไป

อันที่จริง หลังจากเกิดภาวะขาลงทุกครั้ง นักลงทุนจำนวนมากที่ซื้อเมื่อราคาพุ่งสูงสุดต้องฝังเงินทุนไว้เป็นเวลานาน หรือยอมรับการขาดทุนด้วยสภาพคล่องที่ต่ำ แม้แต่กลุ่มนักลงทุนที่มั่นใจและมีประสบการณ์ในการ "เล่นกระดานโต้คลื่น" ก็ยังล้มเหลวหลายครั้งเมื่อไม่สามารถขายสินค้าได้ทันเวลา

“การที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืนได้นั้น จำเป็นต้องมีรากฐาน ซึ่งหมายถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง เศรษฐกิจ และสังคมไปพร้อมๆ กัน ภาวะที่ดินล้นตลาดที่เกิดจากการเสพข่าวสารเพียงอย่างเดียวโดยไม่มีแผนการลงทุนและพัฒนาควบคู่ไปด้วย มักมีวงจรสั้นๆ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ยากที่จะรักษาให้อยู่ในระดับสูงได้ในระยะยาว” เขากล่าว

จุดปรึกษาโครงการในจังหวัดบั๊กซาง (ภาพ: หนังสือพิมพ์บั๊กซาง)

ดร.ดิงห์ เธียน ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับแรงหนุนอย่างมากในการฟื้นตัวตั้งแต่ต้นปี มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวจำนวนมาก และเริ่มมีอุปทานใหม่เข้ามา โครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์บางโครงการที่เคยถูกมองว่าขายยาก กลับขายได้ดีมากในช่วงที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ตลาดรองกลับมีการซื้อขายที่แย่ลง ดังนั้น เพื่อยืนยันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังร้อนแรงขึ้นจริงหรือไม่ เราจึงจำเป็นต้องติดตามสถานการณ์ต่อไป

บุคคลผู้นี้กล่าวว่า นักลงทุนส่วนใหญ่ยังคงระมัดระวังในการลงทุน แต่ไม่ได้ลงทุนอย่างจริงจังในช่วงเวลานี้ “แม้ว่าตลาดจะมีข้อมูลเชิงบวกมากมาย แต่แม้แต่นักลงทุนที่มีประสบการณ์ในตลาดก็ยังติดอยู่กับสินค้า ซึ่งส่วนใหญ่เป็นสินค้าที่ไม่มีสภาพคล่อง เช่น ที่ดินในต่างจังหวัด ซึ่งโครงสร้างพื้นฐานยังไม่ได้รับการพัฒนา” เขากล่าว

เมื่อเผชิญกับข่าวลือล่าสุดที่เกี่ยวข้องกับการควบรวมหน่วยงานการบริหาร ท้องถิ่นหลายแห่ง เช่น ไทบิ่ญ, ฟู้โถ, บั๊กซาง... ต่างเตือนอย่างต่อเนื่องถึงความเสี่ยงของ "ไข้แผ่นดินเสมือนจริง"

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thuc-hu-cau-chuyen-bat-dong-san-dang-nong-o-khap-noi-20250329031910989.htm