ภาษีเงินได้ขายอสังหาฯ : ยังกังวลกับข้อเสนอใหม่

ประชาชนเดินทางมาขอรับรองเอกสารที่สำนักงานรับรองเอกสารหมายเลข 1 เขต 1 นครโฮจิมินห์ - ภาพโดย: กวางดินห์

คาดว่านโยบายภาษีนี้จะช่วยเพิ่มรายรับงบประมาณ แต่ก็มีความกังวลมากมายเกี่ยวกับความเป็นไปได้

Tuoi Tre บันทึกความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับประเด็นนี้

- ผู้แทน HOANG VAN CUONG (สมาชิกคณะกรรมการ เศรษฐกิจ และการเงินของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ):

ทางเลือกเชิงบวกสำหรับอนาคต

ปัจจุบันภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะคำนวณจากราคาโอนอสังหาริมทรัพย์รวมคูณด้วยอัตราภาษี 2% การทำเช่นนี้จะเป็นเรื่องง่ายและสะดวกมากโดยไม่ต้องติดตามต้นทางของการซื้อครั้งก่อนๆ

อย่างไรก็ตามการเก็บภาษี 2% ก็มีข้อเสียหลายประการเช่นกัน ตัวอย่างเช่น ผู้คนซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย แต่ด้วยเหตุผลบางอย่างจำเป็นต้องย้ายและขายมัน แต่ราคาก็ไม่เพิ่มขึ้นและพวกเขายังคงต้องจ่ายภาษี 2% จากราคาขาย

ดังนั้นทางเลือกในการเก็บภาษี 20% จากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายจะต้องสอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาดและเพิ่มประสิทธิภาพจำนวนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่จ่ายให้กับงบประมาณแผ่นดิน

อัตรา 20% นี้ยังใกล้เคียงและยุติธรรมเมื่อเทียบกับอัตราภาษีขององค์กรและบริษัทที่จ่ายภาษีเงินได้นิติบุคคลจากการโอนอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตามการบริหารจัดการข้อมูลราคาซื้อและราคาขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังไม่สามารถทำได้ ข้อมูลทั้งหมดจะขึ้นอยู่กับคำประกาศของผู้ซื้อและผู้ขาย ในขณะที่ยังมีคำประกาศที่ไม่ถูกต้องและเป็นการฉ้อโกงเกิดขึ้นอยู่

ดังนั้นตัวเลือก 20% จะเป็นผลบวกในอนาคตเมื่อข้อมูลถูกแปลงเป็นดิจิทัลและมีการจัดการข้อมูลอย่างสมบูรณ์ ในบริบทปัจจุบัน เมื่อยังไม่ได้ดำเนินการดังกล่าว จำเป็นต้องดำเนินการตามแผนอัตราภาษี 2% ต่อไป และอาจรวมแผน 20% เข้ากับกรณีที่มีข้อมูลครบถ้วน

- ดร. NGUYEN NGOC TU (ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี):

ประชาชนควรได้รับอนุญาตให้เลือกวิธีการคำนวณภาษี

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะจัดเก็บจากรายได้ โดยผู้เสียภาษีบุคคลธรรมดาจะต้องเสียภาษีเมื่อมีกำไรเท่านั้น

วิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ 20% จากกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง ในการขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายจะต้องชำระภาษีหลังจากหักราคาซื้อและค่าใช้จ่ายออกจากราคาขายแล้ว หากมีกำไรผู้ขายก็ต้องเสียภาษี ต่างจากเดิมแม้จะขายขาดทุนผู้ขายก็ยังต้องจ่ายเงิน 2% ของราคาโอน

ในทางกลับกัน เป็นไปได้โดยสิ้นเชิงที่จะใช้หลักนโยบายนี้เมื่อราคาโอนถูกกำหนดแล้ว ดังนั้นกรอบราคาที่ดินของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดจึงได้เข้าใกล้ราคาตลาด

ธุรกรรมมากมายผ่านการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์และการชำระเงินแบบไม่ใช้เงินสด ต้นทุนพื้นฐานบางประการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ค่าธรรมเนียมนายหน้า ต้นทุนการก่อสร้าง ฯลฯ ไม่ใช่เรื่องยากที่จะระบุ ดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคารพิสูจน์ได้ง่ายที่สุดโดยดูจากสัญญาเงินกู้ที่มีจำนวนเงินกู้ ระยะเวลาเงินกู้ และอัตราดอกเบี้ย

ค่าธรรมเนียมนายหน้าหากซื้อและขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ก็ชัดเจนมากเช่นกัน กรณีไม่มีเอกสารแสดงค่าใช้จ่ายดังกล่าว จะต้องกำหนดอัตราค่าธรรมเนียมส่วนกลาง 0.5 - 1% ของราคาโอน หรือหลักการคำนวณราคาค่าก่อสร้างคือ สัญญาก่อสร้าง เอกสารจัดซื้อวัตถุดิบ... หากไม่มีเอกสารหักค่าก่อสร้าง หลักการคำนวณคือ ราคาหน่วยก่อสร้างของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด

วิธีการคำนวณภาษี 20% จากกำไรการโอนอสังหาริมทรัพย์ยังบังคับให้ผู้คนต้องประกาศราคาขายที่ถูกต้อง เพื่อให้เกิดความโปร่งใสและไม่สูญเสียภาษีในงบประมาณ ไม่มีใครกล้าประกาศราคาต่ำกว่าราคาจริงเพราะภายหลังเมื่อขายทรัพย์สินออกไปก็มีความเสี่ยงที่จะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น

วิธีการคำนวณภาษีโดยมีอัตราภาษีคงที่กับราคาโอนกรณีไม่สามารถกำหนดราคาซื้อและต้นทุนที่เกี่ยวข้องได้ มีอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาเมื่อ 15-20 ปีก่อน ราคาซื้อไม่ทราบแน่ชัด แม้ราคาซื้อตอนนั้นจะอยู่ที่ 500-700 ล้านเท่านั้น แต่ปัจจุบันราคาขายอยู่ที่ 4-5 พันล้าน ดังนั้นการนำส่วนต่างราคาซื้อ 20% ลบด้วยราคาขายและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องจึงไม่สมเหตุสมผล ทรัพย์สินหลายอย่างได้รับตกทอดมาจากพ่อแม่ ไม่ใช่ได้มาโดยการซื้อ ดังนั้นจึงไม่ต้องเสียราคาซื้อ

สำหรับอัตราภาษีคงที่ ควรใช้ 1% ของราคาโอนแทนที่จะเป็น 2% ในปัจจุบัน ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา บัญชีราคาที่ดินของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดตั้งแต่ปี 2568 ใกล้เคียงกับราคาตลาดมาก ดังนั้นอัตราภาษี 1% จึงเหมาะสมที่จะให้ประชาชนมีความสามารถในการชำระเงิน

ด้วยวิธีการคำนวณภาษีสองวิธีนี้ ประชาชนควรสามารถเลือกใช้วิธีใดก็ได้ที่เป็นประโยชน์ต่อผู้เสียภาษี ดังนั้นนโยบายใหม่นี้จึงเป็นนโยบายที่มีมนุษยธรรม สะท้อนความเป็นจริง และใช้ได้กับชีวิต

- นาย NGUYEN VAN PHUNG (สมาคมนักบัญชีและผู้ตรวจสอบบัญชีเวียดนาม):

หลีกเลี่ยงการสร้างความเสียหายให้กับผู้ถือระยะยาวที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

วิธีการคำนวณภาษีช่วยสร้างความยุติธรรมให้กับประชาชน โดยเฉพาะผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลานาน หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ผู้ถือครองในระยะยาวจะต้องเสียภาษีสูงกว่านักเก็งกำไร

เหมือนเมื่อ 10 ปีก่อนราคาที่ดิน ^{1 ตร.ม.} อยู่ที่ 10 ล้าน แต่ตอนนี้สูงถึง 70 ล้านแล้ว ถ้าราคาขายลบด้วยราคาซื้อคือ 60 ล้าน และอัตราภาษีคือ 20% ถือว่าไม่ถูกต้องเลย ดังนั้นนอกเหนือจากค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้ เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร เป็นต้น แล้ว ยังจำเป็นต้องหักค่าใช้จ่ายที่เกิดจากค่าเสื่อมราคาตั้งแต่ปีที่ซื้อไปยังปีที่ขายอีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องพิจารณาว่าจะต้องเก็บภาษีการแปลงอสังหาริมทรัพย์เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงหรือไม่ หรือในขอบเขตใด

ในความเป็นจริงหลายคนเปลี่ยนบ้านจากซอยเล็กๆ กลายเป็นบ้านกว้างขวางที่มีการคมนาคมสะดวกมากขึ้น พวกเขาต้องขายบ้านหลังปัจจุบันของตนและกู้เงินเพิ่มเพื่อซื้อหลังใหม่ นี่เป็นความต้องการที่ถูกต้องตามกฎหมาย

ถ้าเราลบราคาซื้อและค่าใช้จ่ายออกจากราคาขาย เราจะได้ส่วนต่างและจากนั้นจึงใช้ภาษีอัตรา 20% จากกำไรจากการโอน ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผล ความแตกต่างนี้ไม่ถือเป็นกำไรเพราะว่ามันไม่ใช่ธุรกิจ

- นาย NGUYEN VAN DINH (ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม):

จำเป็นต้องสนับสนุนพฤติกรรมที่เป็นมิตรกับตลาด

ไม่ว่าจะเก็บภาษี 2% ของราคาขายหรือ 20% ของกำไร ก็ยังจำเป็นต้องคำนวณเพื่อให้เครื่องมือนี้ทำงานได้อย่างถูกต้องและควบคุมตลาดให้พัฒนาไปในทิศทางที่ถูกต้อง การกำหนดเวลาในการเสนอการจัดเก็บภาษีเพื่อควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องได้รับการพิจารณาอย่างเหมาะสมเช่นกัน

เมื่อตลาดจำเป็นต้องกระตุ้นธุรกรรมเพื่อผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก หากมีการเรียกเก็บภาษี นักลงทุนที่แท้จริงก็จะลดขนาดธุรกิจของตนลง ทำให้อุปทานในตลาดมีน้อยลง

เมื่อตลาดมีการเคลื่อนไหว เป็นไปได้ที่จะพิจารณาการจัดเก็บภาษีจากธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อป้องกันการเก็งกำไร การขึ้นราคา และการหลอกหลวง

จุดประสงค์ของภาษีอสังหาริมทรัพย์คือการช่วยให้ตลาดพัฒนาได้อย่างมั่นคงยิ่งขึ้น ดังนั้นจึงต้องมีแผนงานที่เหมาะสมสำหรับการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบต่อตลาด

การเก็บภาษีจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ควรได้รับการพิจารณาเพื่อหลีกเลี่ยงการเก็บภาษีจากผู้ที่ซื้อบ้านเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ควรมีเป้าหมายเพื่อลดพฤติกรรมทางการตลาดเชิงลบ ในขณะเดียวกันก็สนับสนุนพฤติกรรมทางการตลาดที่เป็นประโยชน์ ดังนั้นผู้กำหนดนโยบายจึงควรพิจารณาสิ่งนี้

ชาวบ้านทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานที่ดินเขต 7 นครโฮจิมินห์ - ภาพโดย: TU TRUNG

ประเทศต่างๆ เก็บภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์อย่างไร?

ในประเทศจีน ตามข้อมูลของ Hrone.com อัตราภาษีทั่วไปคือ 20% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษี ซึ่งเป็นส่วนต่างระหว่างราคาขายและราคาซื้อ (หลังจากหักค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผลหากมี) อย่างไรก็ตาม อัตราภาษีที่แท้จริงอาจอยู่ระหว่าง 1 ถึง 20% ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สิน ระยะเวลาการเป็นเจ้าของ และที่ตั้ง

ในประเทศไทย บุคคลที่ขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย โดยปกติอยู่ที่ 1% ของราคาขายที่ประกาศ หรือต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้า นอกจากนี้ หากมีการขายทรัพย์สินต่อภายใน 5 ปี จะมีการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของมูลค่าการโอน สำหรับที่อยู่อาศัย อัตราภาษีนี้สามารถได้รับการยกเว้นได้ หากเป็นไปตามเงื่อนไขเกี่ยวกับระยะเวลาถือครองและการจดทะเบียนครัวเรือน

ในเกาหลี อัตราภาษีแบบก้าวหน้าจะอยู่ระหว่าง 6 ถึง 45% ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการเป็นเจ้าของและมูลค่าผลกำไร หากถือครองทรัพย์สินเกิน 10 ปี อัตราภาษีต่ำสุดอยู่ที่ 6% หากขายภายใน 1 ปี อัตราภาษีอาจสูงถึง 45%

ในประเทศญี่ปุ่น รายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ยังถูกเก็บภาษีในอัตราคงที่สองอัตรา ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ถือครองทรัพย์สิน ตามที่ Legal500.com ระบุไว้ หากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินเป็นเวลาเกินกว่า 5 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 15.315% (ภาษีเงินได้กลาง/ชาติ) 5% (ภาษีที่อยู่อาศัยในท้องถิ่น) รวมเป็น 20.315% หากระยะเวลาการถือครองไม่เกิน 5 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มเป็น 30.63% (ภาษีเงินได้กลาง) 9% (ภาษีที่อยู่อาศัยในท้องถิ่น) รวมเป็น 39.63%

- นาย NGUYEN DUY HA (นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์):

การทำธุรกรรมอสังหาฯ จะมีความโปร่งใสมากขึ้น

เมื่อ 2 ปีก่อน ฉันขายที่ดินมูลค่า 600 ล้านดอลลาร์สหรัฐในราคาที่ขาดทุนมหาศาล แต่ยังต้องเสียภาษี 2 เปอร์เซ็นต์ ทำให้ขาดทุนเป็นสองเท่า การคำนวณภาษี 2% จากมูลค่าสัญญาเผยให้เห็นข้อเสียเมื่อยังต้องเสียภาษีในส่วนของการสูญเสีย ในขณะที่ธรรมชาติของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคือต้องเสียภาษีจากกำไร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสมากขึ้นเรื่อยๆ และนักลงทุนก็มีความเป็นมืออาชีพมากขึ้นด้วย ข้อเสนอที่จะจัดเก็บภาษีรายได้ร้อยละ 20 จากกำไรจากการโอนจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลง

ผู้ซื้อและผู้ขายจะเลือกทำธุรกรรมผ่านธนาคารเพื่อให้กระแสเงินสดโปร่งใส และประกาศราคาโอนที่ถูกต้อง เซ็นสัญญาซื้อขายกับหน่วยงานนายหน้าพร้อมใบแจ้งหนี้ และเมื่อมีการปรับปรุงหรือสร้างใหม่ พวกเขายังจะเลือกธุรกิจที่ออกใบแจ้งหนี้เพื่อเก็บเอกสารที่พิสูจน์ต้นทุนสำหรับการคำนวณภาษีอีกด้วย

การคำนวณนี้ยังเหมาะสำหรับนักลงทุนรายใหญ่ที่มีมูลค่าสินทรัพย์ขนาดใหญ่และจะช่วยปรับให้เหมาะสมอีกด้วย สำหรับบุคคลที่โอนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีส่วนต่างระหว่างราคาเดิมกับราคาขายออกมากก็ยังสามารถเลือกใช้วิธีการคำนวณ 2% ได้

มีหลายวิธีในการคำนวณภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยให้ผู้คนสามารถเลือกโซลูชันที่ดีที่สุดได้อย่างรอบคอบ หลีกเลี่ยงสถานการณ์การขายขาดทุนแต่ยังคงต้องจ่ายภาษีสูง

- นาย LE QUOC KIEN (ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์):

ต้องการคำแนะนำเรื่องค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้

เพื่อคำนวณภาษีอย่างมีประสิทธิภาพโดยใช้ภาษีอัตรา 20% จากกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีฐานข้อมูลประวัติการทำธุรกรรมที่ดิน เพื่อให้สะท้อนมูลค่าธุรกรรมจริงผ่านการโอนได้อย่างถูกต้อง

นอกจากนี้ควรมีแผนควบคุมวิธีการชำระเงินในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ด้วย หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ทุกคนที่ขายอสังหาริมทรัพย์สูญเสียเงินและไม่มีใครเสียภาษี

ควรออกคำแนะนำรายละเอียดเกี่ยวกับเอกสารเพื่อแสดงค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้ เช่น ค่าก่อสร้าง ค่าซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย ค่าธรรมเนียมนายหน้า ค่าดอกเบี้ย หรือค่าชดเชยให้แก่บุคคลที่เกี่ยวข้อง หากมี หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ผู้ขายไม่ได้รับอนุญาตให้รวมค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผลเมื่อคำนวณรายได้จริงจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

อ่านเพิ่มเติม กลับไปยังหัวข้อ

กลับสู่หัวข้อ

ทันจุง - เล ทันห์ - เปาง็อก - ง็อกเฮียน - โดกวาง

ที่มา: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm