ภาษีเงินได้ขายอสังหาฯ : ยังกังวลข้อเสนอใหม่

กระทรวงการคลังกำลังศึกษาทางเลือกการคำนวณภาษี 2 วิธี รวมถึงทางเลือกในการคำนวณภาษี 20% จากกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์

ประชาชนเดินทางมารับรองเอกสารที่สำนักงานรับรองเอกสารหมายเลข 1 เขต 1 นครโฮจิมินห์ - ภาพโดย: กวาง ดินห์

คาดว่านโยบายภาษีนี้จะช่วยเพิ่มรายได้งบประมาณ แต่ก็มีความกังวลหลายประการเกี่ยวกับความเป็นไปได้

Tuoi Tre บันทึกความเห็นของผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับประเด็นนี้

- ผู้แทน HOANG VAN CUONG (สมาชิกคณะกรรมการ เศรษฐกิจ และการเงินของรัฐสภา):

ทางเลือกเชิงบวกสำหรับอนาคต

ปัจจุบันภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาโอนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดคูณด้วยอัตราภาษี 2% การจัดเก็บภาษีด้วยวิธีนี้จะง่ายและสะดวกมาก เพราะไม่จำเป็นต้องตรวจสอบแหล่งที่มาของการซื้อขายก่อนหน้า

อย่างไรก็ตาม ภาษี 2% ก็มีข้อเสียหลายประการเช่นกัน ตัวอย่างเช่น ผู้คนซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย แต่ด้วยเหตุผลบางประการจำเป็นต้องย้ายออก ขายออกไป แต่ราคาไม่เพิ่มขึ้น และยังต้องจ่ายภาษี 2% จากราคาขาย

ดังนั้นทางเลือกในการเก็บภาษี 20% จากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายจะต้องสอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาดและเพิ่มประสิทธิภาพจำนวนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่จ่ายให้กับงบประมาณแผ่นดิน

อัตรา 20% นี้ยังใกล้เคียงและยุติธรรมเมื่อเทียบกับอัตราภาษีขององค์กรและวิสาหกิจที่จ่ายภาษีเงินได้นิติบุคคลจากการโอนอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันยังไม่มีการจัดการข้อมูลราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลทั้งหมดอ้างอิงจากประกาศของผู้ซื้อและผู้ขาย แม้ว่าจะมีการประกาศที่ไม่ถูกต้องและเป็นการฉ้อโกงอยู่บ้าง

ดังนั้น ทางเลือก 20% จะเป็นผลดีในอนาคตเมื่อข้อมูลถูกแปลงเป็นดิจิทัลและมีการจัดการข้อมูลอย่างเต็มรูปแบบ ในบริบทปัจจุบัน หากไม่สามารถทำได้ จำเป็นต้องดำเนินการทางเลือกการจัดเก็บภาษี 2% ต่อไป และสามารถรวมทางเลือก 20% เข้ากับกรณีที่มีข้อมูลครบถ้วนได้

- ดร. NGUYEN NGOC TU (ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี):

ประชาชนควรได้รับอนุญาตให้เลือกวิธีการคำนวณภาษี

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะจัดเก็บจากรายได้ โดยผู้เสียภาษีบุคคลธรรมดาจะต้องเสียภาษีเมื่อมีกำไรเท่านั้น

วิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ 20% จากกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ ราคาขายหักด้วยราคาซื้อและค่าใช้จ่าย หากมีกำไร ผู้ขายจะต้องเสียภาษี ซึ่งแตกต่างจากเดิมที่ถึงแม้จะขายขาดทุน ผู้ขายก็ยังต้องจ่ายภาษี 2% ของราคาโอน

ในทางกลับกัน เป็นไปได้อย่างยิ่งที่จะใช้นโยบายนี้เมื่อกำหนดราคาโอน ดังนั้น กรอบราคาที่ดินของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดจึงใกล้เคียงกับราคาตลาด

ธุรกรรมจำนวนมากดำเนินการผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และการชำระเงินที่ไม่ใช่เงินสด ค่าใช้จ่ายพื้นฐานบางอย่างที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ดอกเบี้ยธนาคาร ค่าธรรมเนียมนายหน้า ค่าก่อสร้าง ฯลฯ ประเมินได้ไม่ยาก ตัวอย่างเช่น ดอกเบี้ยธนาคารสามารถพิสูจน์ได้ง่ายที่สุดผ่านสัญญาเงินกู้ที่ระบุจำนวนเงินกู้ ระยะเวลาเงินกู้ และอัตราดอกเบี้ย

ค่าธรรมเนียมนายหน้าหากซื้อขายผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็ชัดเจนเช่นกัน หากไม่มีเอกสารแสดงค่าธรรมเนียมนี้ จำเป็นต้องกำหนดค่าส่วนกลางไว้ที่ 0.5-1% ของราคาโอน หรือหลักเกณฑ์ในการคำนวณต้นทุนก่อสร้างคือสัญญาก่อสร้าง เอกสารประกอบการซื้อวัตถุดิบ... หากไม่มีเอกสารหักค่าก่อสร้าง หลักเกณฑ์ในการคำนวณคือราคาต่อหน่วยก่อสร้างของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด

วิธีการคำนวณภาษี 20% จากกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ยังบังคับให้ประชาชนต้องแจ้งราคาขายที่ถูกต้อง เพื่อให้เกิดความโปร่งใสและไม่เกิดการขาดทุนทางภาษีในงบประมาณ ไม่มีใครกล้าแจ้งราคาต่ำกว่าราคาจริง เพราะเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ไปแล้ว ย่อมมีความเสี่ยงที่จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นในภายหลัง

วิธีการคำนวณภาษีแบบอัตราคงที่สำหรับราคาโอนในกรณีที่ไม่สามารถกำหนดราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องได้ มีอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อเมื่อ 15-20 ปีก่อน ซึ่งไม่สามารถกำหนดราคาซื้อได้ แม้ราคาซื้อในขณะนั้นจะอยู่ที่ 500-700 ล้านบาท แต่ปัจจุบันราคาขายอยู่ที่ 4,000-5,000 ล้านบาท ดังนั้นการใช้อัตรา 20% ของส่วนต่างของราคาซื้อหักด้วยราคาขายและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องจึงไม่สมเหตุสมผล อสังหาริมทรัพย์หลายรายการได้รับมรดกมาจากพ่อแม่ ไม่ใช่ซื้อ ดังนั้นจึงไม่มีราคาซื้อที่ต้องหัก

สำหรับอัตราภาษีคงที่ ขอแนะนำให้เก็บภาษี 1% ของราคาโอน แทนที่จะเป็น 2% เหมือนในปัจจุบัน ราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รายการราคาที่ดินของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดตั้งแต่ปี พ.ศ. 2568 ใกล้เคียงกับราคาตลาดมาก ดังนั้น อัตราภาษี 1% จึงเหมาะสมและช่วยให้ประชาชนมีความสามารถในการชำระหนี้

ด้วยวิธีการคำนวณภาษีสองวิธีนี้ จำเป็นต้องให้ประชาชนเลือกวิธีที่เป็นประโยชน์ต่อผู้เสียภาษี ดังนั้น นโยบายใหม่นี้จึงมีมนุษยธรรม สะท้อนความเป็นจริง และนำไปประยุกต์ใช้กับชีวิตได้

- นายเหงียน วัน ฟุง (สมาคมนักบัญชีและผู้สอบบัญชีเวียดนาม):

หลีกเลี่ยงการสร้างความเสียหายให้กับผู้ถือระยะยาวที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

วิธีการคำนวณภาษีช่วยให้ประชาชนได้รับความยุติธรรม โดยเฉพาะผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลานาน หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ผู้ถือครองระยะยาวต้องจ่ายภาษีสูงกว่านักเก็งกำไร

เหมือนเมื่อ 10 ปีก่อน ราคาที่ดิน ^{1 ตารางเมตร} อยู่ที่ 10 ล้านบาท แต่ตอนนี้ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 70 ล้านบาทแล้ว ถ้าเราเอาราคาขายลบด้วยราคาซื้อ 60 ล้านบาท แล้วใช้อัตราภาษี 20% ถือว่าไม่เหมาะสมเลย ดังนั้น นอกจากค่าใช้จ่ายที่ต้องหักลดหย่อน เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร... แล้ว เรายังต้องหักค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเงินเฟ้อตั้งแต่ปีที่ซื้อจนถึงเวลาที่ขายอีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องพิจารณาว่าจะต้องเก็บภาษีการแปลงอสังหาริมทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยจริงหรือไม่ และเก็บภาษีได้ในระดับใด

ที่จริงแล้ว หลายคนย้ายจากบ้านหลังเล็กๆ ในซอยไปอยู่บ้านหลังใหญ่ขึ้นที่เดินทางสะดวกกว่า พวกเขาต้องขายบ้านหลังเดิมและกู้เงินเพิ่มเพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ นี่คือความจำเป็นที่สมเหตุสมผล

หากเราหักราคาซื้อและค่าใช้จ่ายออกจากราคาขาย เราจะได้ส่วนต่าง แล้วจึงคิดอัตราภาษี 20% จากกำไรจากการโอน ซึ่งไม่สมเหตุสมผล ส่วนต่างนี้ไม่ใช่กำไร เพราะไม่ใช่ธุรกิจ

- นายเหงียน วัน ดินห์ (ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม):

จำเป็นต้องสนับสนุนพฤติกรรมที่เป็นมิตรกับตลาด

ไม่ว่าจะเก็บภาษี 2% ของราคาขายหรือ 20% ของกำไร ก็ยังจำเป็นต้องคำนวณเพื่อให้เครื่องมือนี้ทำงานได้อย่างถูกต้องและควบคุมตลาดให้พัฒนาไปในทิศทางที่ถูกต้อง เวลาในการเสนอการจัดเก็บภาษีเพื่อควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จำเป็นต้องพิจารณาอย่างเหมาะสมเช่นกัน

เมื่อตลาดจำเป็นต้องกระตุ้นธุรกรรมเพื่อผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบาก หากมีการจัดเก็บภาษี นักลงทุนที่แท้จริงก็จะลดขนาดธุรกิจลง ทำให้อุปทานในตลาดมีน้อยลง

เมื่อตลาดมีการเคลื่อนไหว เป็นไปได้ที่จะพิจารณาการจัดเก็บภาษีจากธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อป้องกันการเก็งกำไร การขึ้นราคา และการเล่นเน็ต

วัตถุประสงค์ของภาษีอสังหาริมทรัพย์คือการช่วยให้ตลาดพัฒนาได้อย่างมั่นคงยิ่งขึ้น ดังนั้นจำเป็นต้องมีแผนงานที่เหมาะสมในการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบต่อตลาด

ควรพิจารณาการจัดเก็บภาษีจากธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อหลีกเลี่ยงการเก็บภาษีจากผู้ที่ซื้อบ้านเพื่อที่อยู่อาศัยจริง การเก็บภาษีจากอสังหาริมทรัพย์ควรบรรลุเป้าหมายในการป้องกันพฤติกรรมเชิงลบของตลาด ควบคู่ไปกับการสนับสนุนพฤติกรรมเชิงบวกของตลาด ดังนั้นหน่วยงานกำหนดนโยบายจึงควรพิจารณา

ประชาชนดำเนินการเรื่องอสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานที่ดินเขต 7 นครโฮจิมินห์ - ภาพโดย: TU TRUNG

ประเทศต่างๆ เก็บภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์อย่างไร?

ในประเทศจีน จากข้อมูลของ Hrone.com อัตราภาษีทั่วไปอยู่ที่ 20% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษี ซึ่งเป็นส่วนต่างระหว่างราคาขายและราคาซื้อ (หลังจากหักค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผลแล้ว หากมี) อย่างไรก็ตาม อัตราภาษีที่แท้จริงอาจอยู่ระหว่าง 1% ถึง 20% ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สิน ระยะเวลาการถือครอง และทำเลที่ตั้ง

ในประเทศไทย บุคคลที่ขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งปกติจะอยู่ที่ 1% ของราคาขายที่ประกาศไว้ หรือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้า นอกจากนี้ หากมีการขายอสังหาริมทรัพย์ต่อภายใน 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย สามารถยกเว้นภาษีนี้ได้ หากเป็นไปตามเงื่อนไขการถือครองกรรมสิทธิ์และทะเบียนบ้าน

ในเกาหลี อัตราภาษีแบบก้าวหน้าอยู่ระหว่าง 6 ถึง 45% ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครองและมูลค่ากำไร หากถือครองอสังหาริมทรัพย์นานกว่า 10 ปี อัตราภาษีต่ำสุดคือ 6% และหากขายภายใน 1 ปี อัตราภาษีอาจสูงถึง 45%

ในญี่ปุ่น รายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะถูกเก็บภาษีในอัตราคงที่สองอัตรา ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้น ข้อมูลจาก Legal500.com ระบุว่า หากอสังหาริมทรัพย์นั้นถือครองมานานกว่าห้าปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 15.315% (ภาษีเงินได้แห่งชาติ/ส่วนกลาง) 5% (ภาษีผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น) รวมเป็น 20.315% หากระยะเวลาการถือครองน้อยกว่าห้าปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็น 30.63% (ภาษีเงินได้แห่งชาติ) 9% (ภาษีผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น) รวมเป็น 39.63%

- นาย NGUYEN DUY HA (นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์):

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะมีความโปร่งใสมากขึ้น

เมื่อสองปีก่อน ผมขายที่ดินมูลค่า 600 ล้านดอง ขาดทุนหนัก แต่ก็ยังต้องจ่ายภาษี 2% ซึ่งทำให้ขาดทุนเป็นสองเท่า การคำนวณภาษี 2% จากมูลค่าสัญญาเผยให้เห็นข้อเสียเมื่อยังต้องเสียภาษีขาดทุน ในขณะที่ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคือต้องเสียภาษีจากกำไร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสมากขึ้นเรื่อยๆ และนักลงทุนก็มีความเป็นมืออาชีพมากขึ้น ข้อเสนอที่จะจัดเก็บภาษีรายได้ 20% จากกำไรจากการโอนกรรมสิทธิ์จะก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลง

ผู้ซื้อและผู้ขายจะเลือกทำธุรกรรมผ่านธนาคารเพื่อให้กระแสเงินสดโปร่งใสและประกาศราคาโอนที่ถูกต้อง เซ็นสัญญาซื้อขายกับหน่วยงานนายหน้าพร้อมใบแจ้งหนี้ และเมื่อมีการปรับปรุงหรือสร้างใหม่ พวกเขายังจะเลือกธุรกิจที่ออกใบแจ้งหนี้เพื่อเก็บเอกสารที่พิสูจน์ต้นทุนสำหรับการคำนวณภาษีอีกด้วย

วิธีการคำนวณนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนรายใหญ่ที่มีมูลค่าสินทรัพย์สูง ซึ่งจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการลงทุน สำหรับผู้ที่ต้องการโอนอสังหาริมทรัพย์โดยมีราคาขายและราคาขายแตกต่างกันมาก ก็ยังสามารถเลือกใช้วิธีการคำนวณ 2% ได้

มีหลายวิธีในการคำนวณภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยให้ผู้คนเลือกโซลูชันที่ดีที่สุดได้อย่างรอบคอบ หลีกเลี่ยงสถานการณ์การขายขาดทุนแต่ยังคงต้องจ่ายภาษีสูง

- นาย LE QUOC KIEN (ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์):

ต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้

เพื่อคำนวณภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพโดยใช้ภาษีอัตรา 20% จากกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีฐานข้อมูลประวัติการทำธุรกรรมที่ดิน เพื่อให้แน่ใจว่ามูลค่าธุรกรรมจริงผ่านการโอนสะท้อนอย่างถูกต้องแม่นยำ

นอกจากนี้ ควรมีแผนควบคุมวิธีการชำระเงินในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ทุกคนขาดทุนและไม่มีใครต้องจ่ายภาษี

ควรออกคำแนะนำโดยละเอียดเกี่ยวกับเอกสารประกอบเพื่อแสดงค่าใช้จ่ายที่สามารถหักลดหย่อนได้ เช่น ค่าก่อสร้าง ค่าซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย ค่านายหน้า ค่าดอกเบี้ย หรือค่าชดเชยสำหรับบุคคลที่เกี่ยวข้อง (ถ้ามี) หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ผู้ขายไม่ได้รับอนุญาตให้รวมค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผลในการคำนวณรายได้จริงจากธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

อ่านเพิ่มเติม กลับไปที่หัวข้อ

กลับสู่หัวข้อ

ทันจุง - เล ทันห์ - เปาง็อก - ง็อกเฮียน - โดกวาง

ที่มา: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm