ราคาที่ดินเฉพาะส่วนถูก "บล็อค" ใช่ไหม?

ขณะนี้ตลาดที่ปรึกษาราคาที่ดินเฉพาะใน บิ่ญถ่วน กำลังขาดแคลนอุปทานอย่างรุนแรง แม้ว่าทุกคนจะรู้ว่าในจังหวัดนี้มีรายการโครงการ 45 โครงการที่รอการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะ ซึ่งหมายความว่ามีความต้องการมาก

บริษัทที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินยอมแพ้

ขณะนี้เป็นช่วงปลายเดือนพฤษภาคม 2567 หากกำหนดเส้นตาย ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2567 คือการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะของโครงการหลักทั้งสามโครงการ โดยมีมติที่ชัดเจนในการประชุมเพื่อนำแผนพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมปี 2567 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ซึ่งจัดขึ้นเมื่อต้นเดือนมกราคม 2567 มาใช้ การดำเนินการดังกล่าวคงเป็นไปไม่ได้ ในขณะนั้น การกำหนดกรอบเวลาสำหรับโครงการโนวาเวิลด์ ฟานเทียต และนิคมอุตสาหกรรมสองแห่ง คือ ตันดึ๊ก และเซินมี 1 ถือว่าสมเหตุสมผล เนื่องจากการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะของโครงการทั้งสามโครงการที่สร้างขึ้นเพื่อขจัดอุปสรรค โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการโนวาเวิลด์ ฟานเทียต ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลาง และในระยะเวลาอันสั้นข้างหน้า เราจะมุ่งเน้นไปที่การตรวจสอบผลการประเมินมูลค่าของหน่วยที่ปรึกษาในบางประเด็นที่ยังไม่สามารถยืนยันข้อมูลที่รวบรวมและวิธีการคำนวณได้ หลังจากนั้น ฝ่ายปฏิบัติการได้ขอให้หน่วยที่ปรึกษาเพิ่มเติม จัดทำ และส่งผลการประเมินมูลค่าโครงการไปยังสภาประเมินมูลค่าจังหวัดเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนต่อไป

ดาท.jpg — หลายโครงการกำลังรอราคาที่ดินที่แน่นอน ภาพ: ดินห์ฮวา

อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2567 ได้มีการออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12/2567 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2557 ของ รัฐบาล ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/2566 ของรัฐบาลว่าด้วยการแก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาซึ่งเป็นแนวทางในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน ซึ่งมีบทบัญญัติเกี่ยวกับการคำนวณตัวชี้วัดผลผลิตและปัจจัยนำเข้าของวิธีการต่างๆ ซึ่งในมุมมองของบริษัทที่ปรึกษานั้นยังไม่ชัดเจนเท่ากับพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 นอกจากนี้ ยังมีบทบัญญัติเกี่ยวกับความรับผิดชอบของหน่วยงานที่ปรึกษาในการกำหนดราคาที่ดินที่ชัดเจนมาก ดังนั้น หลังจากนั้น บริษัทจึงขอถอนตัวจากการประเมินราคาและไม่ขอคืนเงินค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น

ผู้ที่สนใจงานประเมินราคาที่ดินเฉพาะรายระบุว่า ภาระผูกพันนี้ทำให้บริษัทที่ปรึกษาซึ่งสับสนและไม่ทราบวิธีการคำนวณราคาที่ดินตามพระราชกฤษฎีกา 12/2024 โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามวิธีส่วนเกิน ตัดสินใจยกเลิกสัญญาที่ปรึกษาและขอให้ชำระบัญชีสัญญาเป็นศูนย์ แน่นอนว่าสถานการณ์นี้จะเห็นได้ชัดเจนยิ่งขึ้นเมื่อมีเหตุการณ์เพิ่มเติมที่ทำให้ผู้ประเมินราคาที่ดินเฉพาะรายถูกจับกุมในคดีในจังหวัดด้วย ดังนั้น จนถึงขณะนี้ ตลาดที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินเฉพาะรายในจังหวัดบิ่ญถ่วนจึงขาดแคลนอุปทานอย่างมาก แม้ว่าทุกคนจะทราบดีว่าในจังหวัดนี้มีโครงการรอการประเมินราคาที่ดินเฉพาะรายอยู่ถึง 45 โครงการ ซึ่งหมายความว่ามีความต้องการสูง

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัดบิ่ญถ่วน เชื่อว่าในปัจจุบันจำนวนหน่วยงานที่ปรึกษาที่เข้าร่วมประเมินราคาที่ดินมีน้อยมาก เนื่องจากมีอุปสรรคมากมาย กรมจึงเสนอให้แก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12/2024 เช่นกัน ดัง ฮอง ซี ผู้แทนรัฐสภาจากจังหวัดบิ่ญถ่วน ก็ได้รับทราบถึงสถานการณ์ดังกล่าวเช่นกัน ผู้แทนกล่าวว่าปัญหาใหญ่ที่สุดคือวิธีการคำนวณราคาที่ดินในปัจจุบัน แม้ว่าจะมีการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาแล้ว แต่ท้องถิ่นส่วนใหญ่ยังไม่สามารถคำนวณราคาที่ดินเพื่อจัดสรรให้กับโครงการและดำเนินการในขั้นตอนต่อไปได้ ความล่าช้านี้นำไปสู่การสูญเสียทรัพยากรที่ดินและการสูญเสียรายได้จากงบประมาณ

ค้นหาวิธีง่ายๆ ในการคำนวณราคาที่ดิน

ผู้บริหารกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุว่า การขาดหน่วยงานที่ปรึกษาที่มีส่วนร่วมในการประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน เป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้การประเมินราคาที่ดินล่าช้า แท้จริงแล้ว ความสามารถของผู้ประเมินราคาที่ดินยังคงอ่อนแอ ยังไม่เป็นไปตามข้อกำหนดในการจัดระบบการประเมินราคาที่ดิน ยังไม่มีการเสนอแนวทางแก้ไขที่ชัดเจน ไม่มีการเสริมกระบวนการที่เกี่ยวข้องในการประเมินราคาที่ดิน การประสานงานกับสมาชิกสภา กรม ฝ่าย และภาคส่วนต่างๆ ยังไม่มีประสิทธิภาพ และยังไม่ทันต่อการแก้ไขปัญหาในการประเมินราคาที่ดิน

การที่หน่วยงานที่ปรึกษาที่เข้าร่วมการประเมินราคาที่ดินเฉพาะส่วนในปัจจุบันมีความกังวลเกี่ยวกับความรับผิดชอบ นำไปสู่สถานการณ์การยกเลิกสัญญาจ้างที่ปรึกษา ท้ายที่สุดแล้ว สาเหตุมาจากวิธีการประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันยังไม่ชัดเจน โดยเฉพาะวิธีส่วนเกิน (Surplus Method) ซึ่งมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมาย ข้อมูลที่ป้อนเข้ายังไม่ครบถ้วนและทันเวลา และข้อมูลที่ใช้ในการคำนวณรายได้และต้นทุนการพัฒนาล้วนเป็นข้อมูลที่สมมติขึ้น ดังนั้น จึงเกิดกรณีที่หน่วยงานที่ปรึกษาแต่ละแห่งใช้วิธีการที่แตกต่างกัน ส่งผลให้ราคาที่ดินแตกต่างกันมาก และไม่น่าเชื่อถือเพียงพอ ขณะเดียวกัน ในจังหวัดยังมีโครงการที่ยังไม่มีข้อมูลและเงื่อนไขที่เพียงพอในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะส่วน เช่น ไม่มีผังเมือง ไม่มีผังเมืองโดยละเอียด ซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้การประเมินราคาที่ดินล่าช้าลง

นายเจิ่น เหงียน ล็อก อธิบดีกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า ในอนาคต กรมฯ จะแจ้งและเชิญที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดิน หน่วยงานติดต่อของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงการคลัง จังหวัดและเมืองใกล้เคียง มาร่วมหาที่ปรึกษา หากยังหาที่ปรึกษาไม่ได้ กรมฯ จะเร่งดำเนินการปรึกษาหารือกับคณะกรรมการประชาชนจังหวัด เพื่อจัดตั้งคณะทำงานสหวิทยาการเพื่อกำหนดราคาที่ดิน ขณะเดียวกัน กรมฯ ยังแนะนำให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดควบคุมปัจจัยหลายประการที่ก่อให้เกิดรายได้และต้นทุนการพัฒนาที่ดินและพื้นที่ดินด้วยวิธีส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะในจังหวัดบิ่ญถ่วน ตามบทบัญญัติในข้อ 8 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 12/2024/ND-CP ลงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2567 ของรัฐบาล

นายล็อกกล่าวเสริมว่า ขณะนี้ กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยราคาที่ดิน ซึ่งกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกำลังพิจารณาเพื่อประกาศใช้ มีการแก้ไขเพิ่มเติมหลายฉบับ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมยังคงดำเนินการรวบรวมรายงานต่างๆ ให้แก่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเพื่อจัดทำและบรรจุไว้ในร่างพระราชกฤษฎีกา ศึกษาและติดตามกฎระเบียบใหม่ๆ อย่างใกล้ชิด เพื่อให้คำแนะนำในการกำหนดราคาที่ดิน

ผู้แทนรัฐสภาจาก Binh Thuan Dang Hong Sy กล่าวว่า “หากกฎหมายที่ดินปี 2024 และเอกสารแนะนำได้รับการประกาศใช้อย่างรวดเร็วและเป็นไปตามเงื่อนไข ควรมีการบังคับใช้โดยเร็วตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 หรือ 1 สิงหาคม 2024 จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับคำแนะนำการคำนวณราคาที่ดินที่ง่ายต่อการปฏิบัติ เพื่อให้แกนนำ ข้าราชการ และลูกจ้างของรัฐในหน่วยงานและหน่วยงานที่ให้คำแนะนำเกี่ยวกับงานนี้ได้รับความสะดวกในการทำงาน”

แหล่งที่มา