ราคาที่ดินเฉพาะส่วน "ติดขัด" ใช่หรือไม่?

ขณะนี้ตลาดที่ปรึกษาราคาที่ดินเฉพาะใน บิ่ญถ่วน กำลังขาดแคลนอุปทานอย่างจริงจัง แม้ว่าทุกคนจะรู้ว่าในจังหวัดนี้มีรายการโครงการ 45 โครงการที่รอการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะ ซึ่งหมายความว่ามีความต้องการมาก

บริษัทที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินยอมแพ้

ขณะนี้เป็นช่วงปลายเดือนพฤษภาคม 2567 หากกำหนดเส้นตาย ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2567 คือการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะของโครงการขนาดใหญ่ 3 โครงการ โดยมีมติที่ชัดเจนในการประชุมเพื่อนำแผนพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมปี 2567 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ซึ่งจัดขึ้นเมื่อต้นเดือนมกราคม 2567 มาใช้ การดำเนินการดังกล่าวคงเป็นไปไม่ได้ ในขณะนั้น การกำหนดระยะเวลาดังกล่าวสำหรับโครงการ NovaWorld Phan Thiet และนิคมอุตสาหกรรม 2 แห่ง ได้แก่ Tan Duc, Son My 1 ถือว่าสมเหตุสมผล เนื่องจากการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะของโครงการ 3 โครงการที่สร้างขึ้นพร้อมๆ กับการเดินทางเพื่อขจัดอุปสรรค โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการ NovaWorld Phan Thiet ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลาง และในระยะเวลาอันสั้นข้างหน้าจะมุ่งเน้นไปที่การตรวจสอบผลการประเมินมูลค่าของหน่วยที่ปรึกษาในหลายประเด็นที่ยังไม่สามารถรับรองวิธีการรวบรวมข้อมูลและการคำนวณได้ จากนั้น ฝ่ายปฏิบัติการได้ขอให้หน่วยที่ปรึกษาเพิ่มเติม จัดทำ และส่งผลการให้คำปรึกษาการประเมินมูลค่าโครงการกลับไปยังสภาประเมินมูลค่าจังหวัดเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนต่อไป

หลายโครงการกำลังรอการคำนวณราคาที่ดินที่แน่นอน ภาพ: ดินห์ฮวา

อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2567 ได้มีการออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12/2567 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมบทบัญญัติหลายมาตราในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2557 ของ รัฐบาล ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/2566 ของรัฐบาลว่าด้วยการแก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมบทบัญญัติหลายมาตราที่ควบคุมการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน ซึ่งมีบทบัญญัติเกี่ยวกับการคำนวณตัวชี้วัดผลผลิตและปัจจัยนำเข้าของวิธีการต่างๆ ซึ่งในมุมมองของบริษัทที่ปรึกษานั้นยังไม่ชัดเจนเท่ากับพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 นอกจากนี้ ยังมีบทบัญญัติเกี่ยวกับความรับผิดชอบของหน่วยงานที่ปรึกษาราคาที่ดินที่ชัดเจนมาก ดังนั้น หลังจากนั้น บริษัทจึงขอถอนตัวจากการประเมินราคาและไม่ขอคืนเงินค่าใช้จ่ายที่ได้จ่ายไป

ผู้ที่สนใจงานประเมินราคาที่ดินเฉพาะรายระบุว่า ภาระผูกพันนี้ทำให้บริษัทที่ปรึกษาซึ่งสับสนและไม่ทราบวิธีการคำนวณราคาที่ดินตามพระราชกฤษฎีกา 12/2024 โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามวิธีส่วนเกิน ได้ตัดสินใจยกเลิกสัญญาที่ปรึกษาและขอให้ชำระบัญชีสัญญาเป็นศูนย์ แน่นอนว่าสถานการณ์นี้จะชัดเจนยิ่งขึ้นเมื่อมีเหตุการณ์เพิ่มเติมที่ผู้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะรายถูกจับกุมในคดีหนึ่งในจังหวัดด้วย ดังนั้น จนถึงขณะนี้ ตลาดที่ปรึกษาราคาที่ดินเฉพาะรายในจังหวัดบิ่ญถ่วนจึงขาดแคลนอุปทานอย่างรุนแรง แม้ว่าทุกคนจะทราบดีว่าในจังหวัดนี้มีโครงการ 45 โครงการที่รอการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะราย ซึ่งหมายความว่ามีความต้องการที่ดินจำนวนมาก

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัดบิ่ญถ่วนเชื่อว่าในปัจจุบันจำนวนหน่วยงานที่ปรึกษาที่เข้าร่วมประเมินราคาที่ดินมีน้อยมาก เนื่องจากมีอุปสรรคมากมาย กรมจึงเสนอให้แก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12/2024 เช่นกัน ดัง ฮอง ซี ผู้แทนรัฐสภาจากจังหวัดบิ่ญถ่วน ก็ได้รับทราบถึงสถานการณ์ดังกล่าวเช่นกัน ผู้แทนกล่าวว่าปัญหาใหญ่ที่สุดคือวิธีการคำนวณราคาที่ดินในปัจจุบัน แม้ว่าจะมีการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาแล้ว แต่ท้องถิ่นส่วนใหญ่ยังไม่สามารถคำนวณราคาที่ดินเพื่อจัดสรรให้กับโครงการและดำเนินการในขั้นตอนต่อไปได้ ความล่าช้านี้ส่งผลให้เกิดการสูญเสียทรัพยากรที่ดินและสูญเสียรายได้งบประมาณ

ค้นหาวิธีง่ายๆ ในการคำนวณราคาที่ดิน

ผู้บริหารกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุว่า การขาดแคลนหน่วยงานที่ปรึกษาที่มีส่วนร่วมในการประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน เป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้การกำหนดราคาที่ดินล่าช้า แท้จริงแล้ว ความสามารถของผู้ประเมินราคาที่ดินยังคงอ่อนแอและไม่เป็นไปตามข้อกำหนดในการจัดระบบราคาที่ดิน ยังไม่มีการเสนอแนวทางแก้ไขและเพิ่มเติมขั้นตอนที่เกี่ยวข้องในการดำเนินการกำหนดราคาที่ดินอย่างเด็ดขาด การประสานงานกับสมาชิกสภา กรม สาขา และภาคส่วนต่างๆ ยังไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร และยังไม่ทันต่อการแก้ไขปัญหาในการกำหนดราคาที่ดิน

การที่หน่วยงานที่ปรึกษาที่เข้าร่วมการประเมินราคาที่ดินเฉพาะส่วนในปัจจุบันมีความกังวลเกี่ยวกับความรับผิดชอบ นำไปสู่สถานการณ์การยกเลิกสัญญาจ้างที่ปรึกษา ท้ายที่สุดแล้ว สาเหตุมาจากวิธีการประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันยังไม่ชัดเจน โดยเฉพาะวิธีส่วนเกิน ซึ่งมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมาย ข้อมูลนำเข้าไม่ครบถ้วนและทันเวลา ข้อมูลที่ใช้ในการคำนวณรายได้และต้นทุนการพัฒนาล้วนเป็นสมมติฐาน ดังนั้นจึงเกิดกรณีที่หน่วยงานที่ปรึกษาแต่ละแห่งใช้วิธีการที่แตกต่างกัน ให้ราคาที่ดินที่แตกต่างกันมาก และไม่น่าเชื่อถือเพียงพอ ขณะเดียวกัน ในจังหวัดยังมีโครงการที่ยังไม่มีข้อมูลและเงื่อนไขที่เพียงพอในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะส่วน เช่น ไม่มีผังเมือง ไม่มีแผนผังรายละเอียด ซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้การประเมินราคาที่ดินล่าช้าลง

นายเจิ่น เหงียน ล็อก อธิบดีกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า ในอนาคต กรมฯ จะแจ้งและเชิญชวนหน่วยงานที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดิน หน่วยงานติดต่อของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงการคลัง จังหวัดและเมืองใกล้เคียง ให้เข้ามาหาหน่วยงานที่ปรึกษา หากยังไม่สามารถหาหน่วยงานที่ปรึกษาได้ กรมฯ จะเร่งดำเนินการปรึกษาหารือกับคณะกรรมการประชาชนจังหวัด เพื่อจัดตั้งคณะทำงานสหวิทยาการเพื่อกำหนดราคาที่ดิน ขณะเดียวกัน กรมฯ ยังแนะนำให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัด กำกับดูแลปัจจัยหลายประการที่ก่อให้เกิดรายได้และต้นทุนการพัฒนาที่ดินและพื้นที่ดินด้วยวิธีส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะในจังหวัดบิ่ญถ่วน ตามบทบัญญัติในข้อ 8 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 12/2024/ND-CP ลงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2567 ของรัฐบาล

นายล็อกกล่าวเสริมว่า ขณะนี้ กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยราคาที่ดิน ซึ่งกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกำลังหารือกับรัฐบาลเพื่อประกาศใช้ มีการแก้ไขเพิ่มเติมหลายรายการ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมยังคงดำเนินการรวบรวมรายงานต่างๆ ให้แก่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเพื่อจัดทำและบรรจุไว้ในร่างพระราชกฤษฎีกา ศึกษาและติดตามกฎระเบียบใหม่ๆ อย่างใกล้ชิด เพื่อให้คำแนะนำเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดิน

ดัง ฮอง ซี ผู้แทนรัฐสภาจากบิ่ญถ่วน กล่าวว่า “หากกฎหมายที่ดินปี 2567 และเอกสารแนะนำได้รับการประกาศใช้อย่างทันท่วงทีและเป็นไปตามเงื่อนไขทั้งหมด ควรมีการบังคับใช้โดยเร็วตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2567 หรือ 1 สิงหาคม 2567 จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการให้คำแนะนำการคำนวณราคาที่ดินที่ปฏิบัติได้ง่าย เพื่อให้เจ้าหน้าที่ ข้าราชการ และลูกจ้างของรัฐในหน่วยงานและหน่วยงานที่ให้คำแนะนำเกี่ยวกับงานนี้สามารถทำได้อย่างสะดวก”

แหล่งที่มา: https://baobinhthuan.com.vn/tinh-gia-dat-cu-the-dang-bi-nghen-119252.html