กระบวนการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงนั้นหยุดชะงักอยู่หรือไม่?

Việt Nam•29/05/2024

ปัจจุบัน ตลาดบริการให้คำปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดินใน จังหวัดบิ่ญถวน ขาดแคลนผู้ให้บริการอย่างมาก แม้ว่าทุกคนจะทราบดีว่ามีโครงการถึง 45 โครงการในจังหวัดที่รอการประเมินราคาที่ดินอยู่ ซึ่งหมายความว่าความต้องการมีอยู่มาก

บริษัทที่ปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดินได้ยอมแพ้แล้ว

ขณะนี้เป็นช่วงปลายเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2567 หากกำหนดเส้นตายที่ตั้งไว้ในการประชุมคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเมื่อต้นเดือนมกราคม พ.ศ. 2567 – กำหนดเส้นตายสำหรับการคำนวณราคา ที่ดิน เฉพาะสำหรับโครงการสำคัญ 3 โครงการภายในสิ้นไตรมาสแรกของปี พ.ศ. 2567 – ได้ระบุไว้อย่างชัดเจน ก็คงเป็นไปไม่ได้ ในขณะนั้น การกำหนดเส้นตายสำหรับโครงการโนวาเวิลด์ ฟานเถียต และนิคมอุตสาหกรรมอีก 2 แห่ง คือ ตันดึ๊ก และซอนมี 1 นั้นถือว่าสมเหตุสมผล เนื่องจากกระบวนการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการทั้งสาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งโนวาเวิลด์ ฟานเถียต เกี่ยวข้องกับการแก้ไขอุปสรรคด้วยการสนับสนุนจากรัฐบาลกลาง ช่วงเวลาอันสั้นข้างหน้าจะมุ่งเน้นไปที่การตรวจสอบผลการประเมินราคาจากบริษัทที่ปรึกษาในหลายพื้นที่ที่ข้อมูลที่รวบรวมและวิธีการคำนวณไม่เป็นที่น่าพอใจ จากนั้น หน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้ขอให้บริษัทที่ปรึกษาเพิ่มเติม สรุป และส่งผลการประเมินราคาโครงการไปยังสภาประเมินราคาจังหวัดเพื่อดำเนินการต่อไป

โครงการหลายแห่งกำลังรอการประเมินราคาที่ดินขั้นสุดท้าย ภาพ: ดินห์ ฮวา

อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2567 ได้มีการออกพระราชกฤษฎีกา 12/2024 แก้ไขเพิ่มเติมบางมาตราของ พระราชกฤษฎีกา 44/2014 ว่าด้วยราคาที่ดิน และพระราชกฤษฎีกา 10/2023 แก้ไขเพิ่มเติมบางมาตราของพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พระราชกฤษฎีกาเหล่านี้มีบทบัญญัติเกี่ยวกับการคำนวณตัวชี้วัดปัจจัยนำเข้าและผลลัพธ์ของวิธีการต่างๆ ซึ่งบริษัทที่ปรึกษาหลายแห่งระบุว่ามีความไม่ชัดเจนยิ่งกว่าพระราชกฤษฎีกา 44 และหนังสือเวียน 36 เสียอีก นอกจากนี้ พระราชกฤษฎีกาเหล่านี้ยังกำหนดความรับผิดชอบของหน่วยงานที่ปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดินไว้อย่างชัดเจน ด้วยเหตุนี้ บริษัทที่ปรึกษาจึงถอนคำขอประเมินราคาที่ดินและไม่เรียกร้องค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น

จากข้อมูลของผู้ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาที่ดิน ความรับผิดชอบที่ผูกมัดนี้ทำให้บริษัทที่ปรึกษา ซึ่งกำลังประสบปัญหาในการคำนวณราคาที่ดินอย่างถูกต้องตามพระราชกฤษฎีกา 12/2024 โดยเฉพาะอย่างยิ่งการใช้วิธีการบวกส่วนเกิน ต้องยกเลิกสัญญาที่ปรึกษาและขอบอกเลิกสัญญาโดยไม่แจ้งล่วงหน้า สถานการณ์นี้ยิ่งเลวร้ายลงไปอีกเนื่องจากบุคคลที่รับผิดชอบการประเมินราคาที่ดินถูกจับกุมในคดีภายในจังหวัด ดังนั้นในขณะนี้ ตลาดบริการที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดินในจังหวัดบิ่ญถวนจึงขาดแคลนอย่างรุนแรง แม้ว่าจะทราบว่ามีโครงการ 45 โครงการในจังหวัดที่รอการประเมินราคาที่ดิน ซึ่งหมายความว่าความต้องการมีอยู่มาก

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัดบิ่ญถวนระบุว่า ปัจจุบันหน่วยงานที่ปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดินมีจำนวนน้อยมาก เนื่องจากมีอุปสรรคหลายประการ ทางกรมจึงเสนอแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 12/2024 นายดัง ฮง ซี สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรจากจังหวัดบิ่ญถวน ก็รับทราบสถานการณ์นี้เช่นกัน โดยกล่าวว่าอุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดคือวิธีการคำนวณราคาที่ดินในปัจจุบัน แม้ว่าพระราชกฤษฎีกาจะได้รับการแก้ไขและเพิ่มเติมแล้ว แต่เกือบทุกท้องถิ่นยังไม่สามารถคำนวณราคาที่ดินเพื่อจัดสรรให้กับโครงการและดำเนินการขั้นตอนต่อไปได้ ความล่าช้านี้ส่งผลให้สูญเสียทรัพยากรที่ดินและรายได้ของรัฐ

หาวิธีง่ายๆ ในการคำนวณราคาที่ดิน

ตามที่หัวหน้ากรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าวไว้ การขาดหน่วยงานที่ปรึกษาที่จะเข้าร่วมในการประเมินราคาที่ดินเฉพาะด้านเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน เป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้กระบวนการประเมินราคาที่ดินล่าช้า ในความเป็นจริงแล้ว ศักยภาพของผู้ประเมินราคาที่ดินยังอ่อนแอและไม่เพียงพอต่อความต้องการในการจัดการประเมินราคาที่ดิน ขาดการดำเนินการที่เด็ดขาดในการเสนอแนวทางแก้ไขและเพิ่มเติมขั้นตอนที่เกี่ยวข้องเพื่อดำเนินการประเมินราคาที่ดิน การประสานงานกับสมาชิกของสภาและหน่วยงานอื่น ๆ ยังไม่ดีพอหรือทันท่วงทีในการแก้ไขปัญหาในการประเมินราคาที่ดิน

ปัจจุบัน บริษัทที่ปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดินลังเลที่จะรับผิดชอบ ส่งผลให้สัญญาที่ปรึกษาถูกยกเลิก สาเหตุหลักมาจากความไม่ชัดเจนของวิธีการประเมินราคาที่ดินในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีการประเมินราคาส่วนที่เหลือ ซึ่งมีความเสี่ยงสูง ข้อมูลที่ป้อนเข้ามักไม่ครบถ้วนและไม่ทันเวลา และการคำนวณรายได้และต้นทุนการพัฒนาขึ้นอยู่กับสมมติฐาน ดังนั้น บริษัทที่ปรึกษาที่แตกต่างกัน หรือบริษัทที่ใช้วิธีการที่แตกต่างกัน จึงให้ผลการประเมินราคาที่ดินที่แตกต่างกันอย่างมากและไม่น่าเชื่อถือ ยิ่งไปกว่านั้น โครงการต่างๆ ในจังหวัดยังขาดข้อมูลและเงื่อนไขที่เพียงพอสำหรับการกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง เช่น การไม่มีแผนผังการใช้ที่ดินหรือแผนงานโดยละเอียด ซึ่งยิ่งทำให้กระบวนการประเมินราคาที่ดินช้าลงไปอีก

นายเจิ่น เหงียน ล็อก ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ กรมฯ จะยังคงประกาศและเชิญชวนหน่วยงานที่ปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดิน ติดต่อประสานงานกับหน่วยงานในกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงการคลัง และจังหวัดและเมืองใกล้เคียง เพื่อหาหน่วยงานที่ปรึกษา หากยังไม่สามารถหาหน่วยงานที่ปรึกษาได้ กรมฯ จะเร่งดำเนินการตามคำแนะนำของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้จัดตั้งคณะทำงานร่วมระหว่างหน่วยงานเพื่อกำหนดราคาที่ดิน ขณะเดียวกัน กรมฯ จะให้คำแนะนำแก่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเกี่ยวกับระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับปัจจัยบางประการที่ประกอบเป็นรายได้และต้นทุนการพัฒนาของที่ดินและพื้นที่ในวิธีการส่วนเกิน เมื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะในจังหวัดบิ่ญถวน ตามที่กำหนดไว้ในวรรค 8 มาตรา 1 ของพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 12/2024/ND-CP ลงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2567

นายล็อกกล่าวเพิ่มเติมว่า ปัจจุบัน กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยราคาที่ดิน ซึ่งกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกำลังให้คำแนะนำแก่รัฐบาลในการประกาศใช้นั้น มีการแก้ไขเพิ่มเติมใหม่หลายประการ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมยังคงรวบรวมรายงานเพื่อเสนอต่อกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเพื่อสรุปและนำไปรวมไว้ในร่างพระราชกฤษฎีกา พวกเขากำลังทำการวิจัยและติดตามกฎระเบียบใหม่ ๆ อย่างใกล้ชิดเพื่อให้คำแนะนำเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดิน

นายดัง ฮง ซี สมาชิกสภาแห่งชาติจากจังหวัดบิ่ญถวน กล่าวว่า “หากกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และเอกสารแนวทางปฏิบัติได้รับการประกาศใช้โดยเร็วและตรงตามเงื่อนไขที่กำหนด ก็ควรนำมาใช้โดยเร็วที่สุด ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2567 หรือ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 โดยควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับการจัดทำแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินที่ง่ายต่อการนำไปใช้ เพื่อให้เจ้าหน้าที่และพนักงานในหน่วยงานที่เกี่ยวข้องสามารถนำวิธีการดังกล่าวไปใช้ได้อย่างสะดวก”

แหล่งที่มา