คำนวณอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อย่างรอบคอบ

ในบริบทนี้ เมื่อเร็วๆ นี้ ในร่างมติว่าด้วยทุนพิเศษเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม กระทรวงก่อสร้าง ได้เสนอแพ็คเกจสินเชื่อวงเงิน 100,000 พันล้านดองในรูปแบบเงินกู้พิเศษ ซึ่งคาดว่าจะสร้างความก้าวหน้าครั้งสำคัญให้กับกลุ่มที่อยู่อาศัยสังคม

ปัญหาการเบิกจ่ายสินเชื่อ

ต้นเดือนเมษายน พ.ศ. 2566 รัฐบาล ได้อนุมัติโครงการ “การลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและแรงงานในเขตอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2568” โดยมีเป้าหมายที่จะสร้างอพาร์ตเมนต์ให้เสร็จสมบูรณ์ประมาณ 1,062,200 ยูนิตในแต่ละพื้นที่ภายในปี พ.ศ. 2573 โดยในจำนวนนี้ 428,000 ยูนิตจะแล้วเสร็จในช่วงปี พ.ศ. 2564-2568 และ 634,200 ยูนิตจะแล้วเสร็จในช่วงปี พ.ศ. 2568-2573

ข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างเกี่ยวกับมาตรการสินเชื่อมูลค่า 100,000 พันล้านดอง เหมาะสมอย่างยิ่งในบริบทของการขาดแคลนเงินทุนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ภาพ: Thanh Hai

เพื่อดำเนินโครงการ รัฐบาลได้อนุมัติข้อเสนอของธนาคารแห่งรัฐ (SBV) ให้จัดสรรเงินทุนจำนวน 120,000 พันล้านดอง ให้แก่ธนาคารพาณิชย์ร่วมทุน 4 แห่งที่รัฐบาลกำหนด โดยมีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 8.7% ต่อปีสำหรับนักลงทุน และ 8.2% ต่อปีสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่าที่อยู่อาศัยสังคม ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2566 เป็นต้นไป ธนาคารแห่งรัฐจะประกาศอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษให้กับธนาคารพาณิชย์ที่เข้าร่วมโครงการทุก 6 เดือน ซึ่งหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยสามารถลอยตัวได้ตามภาวะตลาด

เนื่องจากธนาคารแห่งรัฐกำหนดอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยทั่วไปสำหรับสินเชื่อระยะกลางและระยะยาวเพียง 1.5-2% ต่อปี ทำให้ธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank และ HD Bank) ยื่นขอ "แบ่งเค้ก" โดยกำหนดวงเงินลงทะเบียนเข้าร่วมโครงการไว้ที่ 5,000 พันล้านดองต่อธนาคาร ส่งผลให้แหล่งทุนสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 145,000 พันล้านดอง

น่าเสียดายที่หลังจากดำเนินการมาเกือบ 20 เดือน แพ็กเกจสินเชื่อนี้ถูกปฏิเสธจากประชาชน เนื่องจากกฎระเบียบที่ธนาคารกลางกำหนดไว้ไม่เหมาะสมกับฐานะทางการเงินของพวกเขา ดังนั้น หลังจาก "พิจารณาและตัดสินใจ" หลายครั้ง ในต้นเดือนกันยายน 2567 ธนาคารกลางจึงตัดสินใจลดอัตราดอกเบี้ยลงเหลือ 7% ต่อปีสำหรับนักลงทุน และ 6.5% ต่อปีสำหรับผู้ซื้อบ้าน

อย่างไรก็ตาม จากการประเมินพบว่ากฎระเบียบเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวยังสูงเกินไปสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้น จนถึงขณะนี้ แพ็คเกจสินเชื่อนี้ยังอยู่ในภาวะล่าช้า ซึ่งเห็นได้จากรายงานโดยละเอียดของกระทรวงก่อสร้างเกี่ยวกับการดำเนินการแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษมูลค่า 120,000 พันล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2567 มีเพียง 34 จาก 63 ท้องถิ่นเท่านั้นที่มีเอกสารประกาศโครงการ 83 โครงการที่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อพิเศษบนระบบข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ โดยมียอดเงินกู้คงค้างที่จ่ายออกไปทั้งหมด 1,783 พันล้านดอง (ซึ่งเป็นลูกค้าองค์กร 1,633 พันล้านดอง ผู้ซื้อบ้าน 150 พันล้านดอง) คิดเป็นประมาณ 1.1% ของเงินทุนสนับสนุนที่จดทะเบียนทั้งหมด

การดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมกำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย เฉพาะในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ทั่วประเทศมีโครงการที่ดำเนินการแล้ว 8 โครงการ รวม 4,960 ยูนิต มีโครงการที่ได้รับอนุมัติการลงทุน 3 โครงการ รวม 2,676 ยูนิต และมีโครงการที่ดำเนินการไม่เสร็จเพียง 1 โครงการ รวม 200 ยูนิต จากการสังเคราะห์รายงานจากหน่วยงานต่างๆ ตั้งแต่ปี 2564 ถึงสิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ทั่วประเทศมีโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมแล้วเสร็จ 79 โครงการ รวม 42,414 ยูนิต และมีโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้ว 131 โครงการ รวม 111,687 ยูนิต - ผู้อำนวยการกรมการเคหะและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) หวง ไห่ แจ้ง

ควรให้ความสำคัญกับผู้ซื้อบ้านเป็นอันดับแรก

หากอ้างอิงจากข้อมูลรวมที่กระทรวงก่อสร้างรายงานไว้ จนถึงปัจจุบันทั้งประเทศมีอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยสังคมที่สร้างเสร็จแล้วและอยู่ระหว่างการก่อสร้างเพียงกว่า 143,000 ยูนิต เป้าหมายที่จะสร้างอพาร์ตเมนต์ให้ได้ 428,000 ยูนิตในช่วงปี 2564-2568 ของโครงการนี้แทบจะเป็นไปไม่ได้ เพราะภายในเวลาไม่ถึง 13 เดือน มีเพียง "ปาฏิหาริย์" เท่านั้นที่จะสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่ให้เสร็จสมบูรณ์ได้ถึง 258,000 ยูนิต ความฝันที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองในเร็วๆ นี้สำหรับผู้มีรายได้น้อยและแรงงานต้องถูกยืดออกไป

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า นโยบายที่อยู่อาศัยสังคมเป็นนโยบายสำคัญของพรรคและรัฐบาล สะท้อนให้เห็นได้จากความมุ่งมั่นในการแก้ไขและเพิ่มเติมกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และพระราชกฤษฎีกาหลายฉบับภายใต้กฎหมาย ควบคู่ไปกับการประสานและรวมกฎระเบียบเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยสังคมให้เป็นหนึ่งเดียวกัน

อย่างไรก็ตาม กลไกสำหรับแหล่งสินเชื่อพิเศษเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการ ซึ่งควรต้องกังวล เช่น การขาดแหล่ง "ทุนเริ่มต้น" หรือการมีอยู่ของกฎระเบียบที่เข้มงวดบางประการ ทำให้ผู้ที่สนใจไม่สามารถเข้าถึงหรือประสบปัญหาในการเข้าถึง

“พระราชกฤษฎีกา 100/2024/ND-CP ของรัฐบาลกำหนดว่า: ระดับเงินทุน อัตราดอกเบี้ยพิเศษ ระยะเวลา และการเบิกจ่ายเงินกู้สำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคม (7.92% ต่อปีสำหรับนักลงทุนโครงการบ้านจัดสรรสังคมทั้งแบบขายและเช่าซื้อ; 6.6% สำหรับโครงการแบบเช่าซื้อเท่านั้น) ได้กำหนดเงื่อนไขให้นักลงทุนสามารถเข้าถึงแหล่งสินเชื่อพิเศษเพื่อดำเนินโครงการ อย่างไรก็ตาม ในรายงานอย่างเป็นทางการ 4524/NHCS-TDSV ลงวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ของธนาคารเพื่อนโยบายสังคมแห่งเวียดนาม อ้างอิงจากพระราชกฤษฎีกา 100/2024/ND-CP สำหรับผู้ซื้อบ้าน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ 6.6% ต่อปีนั้นถือว่าสูง” - นายเล ฮวง เชา แสดงความคิดเห็น

ด้วยสถานการณ์ดังกล่าว เพื่อขยายแหล่งเงินทุนสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ในร่างมติว่าด้วยแหล่งเงินทุนสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ซึ่งกระทรวงก่อสร้างกำลังหารือกับกระทรวงและหน่วยงานต่างๆ ก่อนนำเสนอต่อรัฐบาลเพื่อประกาศใช้ กระทรวงฯ ได้เสนอให้นำมาตรการสนับสนุนเงินกู้จากแหล่งทุนพันธบัตรวงเงิน 100,000 พันล้านดอง มาใช้เป็นระยะเวลา 5 ปี นับเป็นครั้งแรกที่กระทรวงก่อสร้างเสนอให้นำมาตรการสนับสนุนที่อยู่อาศัยสังคมโดยการออกพันธบัตรมาใช้

ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยของแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษนี้จะเท่ากับอัตราดอกเบี้ยสำหรับครัวเรือนยากจนตามที่นายกรัฐมนตรีกำหนดในแต่ละช่วงเวลา โดยระยะเวลาเบิกจ่ายจะเป็นจนกว่าแพ็กเกจสินเชื่อจะเบิกจ่ายหมด แต่ไม่เกินวันที่ 31 ธันวาคม 2573

ในการหารือประเด็นนี้ นายเหงียน เดอะ เดียป รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่า ข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างในร่างมติว่าด้วยทุนสนับสนุนพิเศษเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ถือเป็นความก้าวหน้าครั้งสำคัญ เพราะช่วยขยายแหล่งทุนเพื่อการพัฒนาและสร้างโอกาสให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสังคม อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องชี้แจงกฎระเบียบเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับแพ็คเกจสินเชื่อนี้ ซึ่งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นศูนย์กลางและควรได้รับความสำคัญเป็นลำดับแรก

“หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของแพ็คเกจสินเชื่อ 100,000 พันล้านดองเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับครัวเรือนยากจนที่นายกรัฐมนตรีกำหนดในแต่ละช่วงเวลา โดยอ้างอิงจากพระราชกฤษฎีกา 100/2024/ND-CP ที่ 6.6% ต่อปี จะเป็นการยากที่จะกระตุ้นให้ประชาชนกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคมในปัจจุบัน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับก่อนหน้า 486/2023/QD-TTg อยู่ที่เพียง 4.8% ต่อปีเท่านั้น” – นายเหงียน เดอะ เดียป กล่าว

ด้วยความเห็นพ้องกัน เล ฮวง เชา ประธาน HoREA เสนอให้รัฐบาลพิจารณาอนุญาตให้มีการบังคับใช้กฎระเบียบเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ 4.8% ต่อปี ตามมติที่ 486/2023/QD-TTg ของนายกรัฐมนตรี ปัจจุบัน ธนาคารเพื่อนโยบายสังคมเวียดนามกำลังดำเนินโครงการ "สินเชื่อเพื่อช่วยเหลือครัวเรือนยากจนที่มีที่อยู่อาศัย" ด้วยอัตราดอกเบี้ย 3% ต่อปี ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับผู้ซื้อและผู้เช่าที่อยู่อาศัยสังคมที่ 3-4.8% ต่อปี จึงเหมาะสมที่สุด เพื่อจูงใจผู้ซื้อที่อยู่อาศัย กระตุ้นตลาด และสร้างแรงจูงใจให้นักลงทุนเร่งดำเนินโครงการ

 

ข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างเกี่ยวกับแพ็คเกจสินเชื่อ 100,000 พันล้านดองนั้นเหมาะสมอย่างยิ่งในบริบทของการขาดแคลนเงินทุนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมในปัจจุบัน แต่ก็จำเป็นต้องเรียนรู้จากบทเรียนที่ชัดเจนของแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองภายใต้มติ 33/2023/NQ-CP โดยไม่ต้องกู้ยืม ซึ่งจำเป็นต้องศึกษาข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไข อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อย่างละเอียดถี่ถ้วน...ให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ที่แท้จริงของประชาชน

ดร. Nguyen Huy Thanh - ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html