คำนวณอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้ละเอียดถี่ถ้วน

จากสถานการณ์ดังกล่าว กระทรวงการก่อสร้าง จึงได้เสนอแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษมูลค่า 100,000 ล้านดอง ในร่างมติว่าด้วยเงินทุนพิเศษสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งคาดว่าจะสร้างความก้าวหน้าครั้งสำคัญให้กับภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

อุปสรรคในการเบิกจ่ายสินเชื่อ

ในช่วงต้นเดือนเมษายน พ.ศ. 2566 รัฐบาล ได้อนุมัติตามมติที่ 338/QD-TTg ให้ดำเนินการโครงการ "การลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในช่วงปี พ.ศ. 2564 - พ.ศ. 2568" โดยมีเป้าหมายที่จะสร้างที่อยู่อาศัยให้แล้วเสร็จรวมประมาณ 1,062,200 ยูนิตภายในปี พ.ศ. 2533 ซึ่งในจำนวนนี้ 428,000 ยูนิตจะแล้วเสร็จในช่วงปี พ.ศ. 2564 - พ.ศ. 2568 และ 634,200 ยูนิตในช่วงปี พ.ศ. 2568 - พ.ศ. 2533

ข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างเรื่องวงเงินสินเชื่อ 100 ล้านล้านดองนั้นเหมาะสมแล้ว เนื่องจากปัจจุบันขาดแคลนเงินทุนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (ภาพ: Thanh Hai)

เพื่อดำเนินการตามโครงการ รัฐบาลได้อนุมัติข้อเสนอของธนาคารกลางเวียดนาม (SBV) ให้จัดสรรเงินจำนวน 120,000 ล้านดองเวียดนาม ให้แก่ธนาคารพาณิชย์ที่รัฐกำหนด 4 แห่ง โดยมีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับนักลงทุนอยู่ที่ 8.7% ต่อปี และสำหรับผู้ซื้อ/ผู้เช่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอยู่ที่ 8.2% ต่อปี ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2566 เป็นต้นไป ธนาคารกลางเวียดนามจะประกาศอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษสำหรับธนาคารพาณิชย์ที่เข้าร่วมโครงการเป็นระยะทุก ๆ หกเดือน ซึ่งหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยอาจผันผวนตามสภาวะตลาดได้

เนื่องจากธนาคารกลางเวียดนามกำหนดอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อระยะกลางและระยะยาวไว้ต่ำกว่าอัตราตลาดทั่วไปเพียง 1.5-2% ต่อปี ทำให้ธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง (ธนาคารทีพี ธนาคารวีพี ธนาคารเอ็มบี ธนาคารเทคคอม และธนาคารเอชดี) ยื่นขอเข้าร่วมโครงการโดยลงทะเบียนลงทุนธนาคารละ 5,000 ล้านดอง ทำให้เงินทุนรวมสำหรับการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 145,000 ล้านดอง

น่าเสียดายที่หลังจากดำเนินการมาเกือบ 20 เดือน โครงการสินเชื่อนี้กลับถูกประชาชนปฏิเสธ เนื่องจากข้อกำหนดที่ธนาคารกลางเวียดนาม (SBV) กำหนดขึ้นนั้นไม่เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของพวกเขา ดังนั้น หลังจากพิจารณาอย่างถี่ถ้วนแล้ว ในต้นเดือนกันยายน พ.ศ. 2567 ธนาคารกลางเวียดนามจึงตัดสินใจลดอัตราดอกเบี้ยลงเหลือ 7% ต่อปีสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และ 6.5% ต่อปีสำหรับผู้ซื้อบ้าน

อย่างไรก็ตาม จากการประเมินพบว่าอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ยังคงสูงเกินไปสำหรับผู้ซื้อบ้าน ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทำให้โครงการสินเชื่อนี้ยังไม่เป็นที่นิยมจนถึงปัจจุบัน ดังที่ปรากฏในรายงานโดยละเอียดของกระทรวงการก่อสร้างเกี่ยวกับการดำเนินงานของโครงการสินเชื่อพิเศษมูลค่า 120,000 พันล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2024 มีเพียง 34 จาก 63 ท้องถิ่นเท่านั้นที่เผยแพร่เอกสารบนเว็บไซต์ของตน ซึ่งระบุรายชื่อโครงการ 83 โครงการที่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อพิเศษ ยอดคงเหลือสินเชื่อที่เบิกจ่ายทั้งหมดอยู่ที่ 1,783 พันล้านด่อง (โดยลูกค้าภาคธุรกิจคิดเป็น 1,633 พันล้านด่อง และผู้ซื้อบ้านคิดเป็น 150 พันล้านด่อง) คิดเป็นประมาณ 1.1% ของทุนสนับสนุนที่จดทะเบียนทั้งหมด

“ปัจจุบันการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกำลังเผชิญกับอุปสรรคมากมาย เฉพาะในไตรมาสที่สามของปี 2024 เพียงไตรมาสเดียว ประเทศมีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ 8 โครงการ รวม 4,960 ยูนิต โครงการที่ได้รับอนุมัติการลงทุน 3 โครงการ รวม 2,676 ยูนิต และมีเพียง 1 โครงการที่สร้างเสร็จบางส่วน รวม 200 ยูนิต จากรายงานของหน่วยงานท้องถิ่น ตั้งแต่ปี 2021 จนถึงสิ้นไตรมาสที่สามของปี 2024 ประเทศได้สร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแล้วเสร็จ 79 โครงการ รวม 42,414 ยูนิต และมีโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้ว 131 โครงการ รวม 111,687 ยูนิต” – นายโฮอัง ไห่ ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงการก่อสร้าง) กล่าว

ควรให้ความสำคัญกับผู้ซื้อบ้านเป็นอันดับแรก

จากข้อมูลที่รวบรวมโดยกระทรวงการก่อสร้าง พบว่า ณ ปัจจุบันทั่วประเทศมีบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมที่สร้างเสร็จแล้วหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างเพียงกว่า 143,000 ยูนิตเท่านั้น ดังนั้น เป้าหมาย 428,000 ยูนิตสำหรับช่วงปี 2021-2025 ในโครงการจึงแทบเป็นไปไม่ได้ที่จะบรรลุผลสำเร็จ เพราะมีเพียง "ปาฏิหาริย์" เท่านั้นที่จะสามารถสร้างบ้านใหม่ได้ 258,000 ยูนิตในเวลาไม่ถึง 13 เดือน ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้มีรายได้น้อยและผู้ใช้แรงงานจึงจะยิ่งล่าช้าออกไปอีก

ตามที่เลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) กล่าวไว้ โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นนโยบายสำคัญของพรรคและรัฐบาล ซึ่งเห็นได้จากการที่รัฐบาลมุ่งมั่นที่จะแก้ไขและเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยการเคหะ พ.ศ. 2566 กฎหมายว่าด้วยที่ดิน พ.ศ. 2567 และพระราชกฤษฎีกาหลายฉบับ เพื่อให้เกิดความสม่ำเสมอและเป็นเอกภาพในระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

อย่างไรก็ตาม กลไกการให้สินเชื่อพิเศษสำหรับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขาดแคลน "เงินทุนเริ่มต้น" หรือหากมีอยู่ กฎระเบียบก็ค่อนข้างเข้มงวด ทำให้บุคคลที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเข้าถึงได้ยากหรือเป็นไปไม่ได้

“พระราชกฤษฎีกา 100/2024/ND-CP กำหนดระดับเงินทุน อัตราดอกเบี้ยพิเศษ เงื่อนไข และการเบิกจ่ายสินเชื่อสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม (7.92% ต่อปี สำหรับนักลงทุนบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมที่ขายหรือเช่าซื้อ; 6.6% สำหรับโครงการเช่าอย่างเดียว) ซึ่งสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้นักลงทุนเข้าถึงแหล่งสินเชื่อพิเศษเพื่อดำเนินโครงการ อย่างไรก็ตาม ในหนังสือราชการ 4524/NHCS-TDSV ลงวันที่ 1 สิงหาคม 2567 จากธนาคารนโยบายสังคม โดยอ้างอิงตามพระราชกฤษฎีกา 100/2024/ND-CP อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 6.6% ต่อปีสำหรับผู้ซื้อบ้านนั้นถือว่าสูง” นายเลอ ฮว่าง เชา กล่าว

จากสถานการณ์ข้างต้น เพื่อขยายแหล่งเงินทุนพิเศษสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ร่างมติว่าด้วยแหล่งเงินทุนพิเศษสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งกระทรวงก่อสร้างกำลังขอความเห็นจากกระทรวงและหน่วยงานต่างๆ ก่อนเสนอต่อรัฐบาลเพื่อประกาศใช้ เสนอให้ดำเนินการโครงการสินเชื่อพิเศษวงเงิน 100,000 ล้านดอง จากแหล่งเงินทุนพันธบัตร ระยะเวลา 5 ปี นับเป็นครั้งแรกที่กระทรวงก่อสร้างเสนอให้ใช้มาตรการระดมทุนเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมผ่านการออกพันธบัตร

ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยสำหรับแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษนี้จะเท่ากับอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อแก่ครัวเรือนยากจนตามที่นายกรัฐมนตรีกำหนดในแต่ละช่วงเวลา และระยะเวลาการเบิกจ่ายจะดำเนินต่อไปจนกว่าจะเบิกจ่ายสินเชื่อทั้งหมด แต่ไม่เกินวันที่ 31 ธันวาคม 2573

ในการหารือเรื่องนี้ นายเหงียน เถื่อ เดียป รองประธานชมรมอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่า ข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างในร่างมติว่าด้วยแหล่งเงินทุนพิเศษสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมนั้น เป็นก้าวสำคัญเพราะเป็นการขยายแหล่งเงินทุนเพื่อการพัฒนาและสร้างโอกาสให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องชี้แจงระเบียบเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อดังกล่าวให้ชัดเจน โดยให้ผู้ซื้อบ้านเป็นศูนย์กลางและควรได้รับความสำคัญเป็นอันดับแรก

นายเหงียน เท เดียป กล่าวว่า "หากอัตราดอกเบี้ยสำหรับวงเงินสินเชื่อ 100 ล้านล้านดอง เท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับครัวเรือนยากจนตามที่นายกรัฐมนตรีกำหนดในแต่ละช่วงเวลา โดยอิงตามพระราชกฤษฎีกา 100/2024/ND-CP ซึ่งอยู่ที่ 6.6% ต่อปี ก็ยังคงเป็นเรื่องยากที่จะกระตุ้นให้ประชาชนกู้เงินเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยในปัจจุบัน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตามมติ 486/2023/QD-TTg อยู่ที่เพียง 4.8% ต่อปี"

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธาน HoREA เห็นด้วยกับมุมมองนี้ และเสนอแนะให้รัฐบาลพิจารณาอนุญาตให้คงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ 4.8% ต่อปี ตามที่ระบุไว้ในมติที่ 486/2023/QD-TTg ของนายกรัฐมนตรี ปัจจุบัน ธนาคารนโยบายสังคมกำลังดำเนินโครงการ "สินเชื่อเพื่อช่วยเหลือครัวเรือนยากจนด้านที่อยู่อาศัย" ในอัตราดอกเบี้ย 3% ต่อปี ดังนั้นจึงควรใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ 3-4.8% ต่อปี สำหรับผู้ที่ซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เพื่อส่งเสริมผู้ซื้อบ้าน กระตุ้นตลาด และสร้างแรงจูงใจให้นักลงทุนเร่งดำเนินการโครงการให้เร็วขึ้น

 

ข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างเรื่องวงเงินสินเชื่อ 100,000 ล้านดองนั้นเหมาะสมอย่างยิ่งในภาวะขาดแคลนเงินทุนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม ต้องเรียนรู้จากประสบการณ์ที่เห็นได้ชัดของวงเงินสินเชื่อ 120,000 ล้านดองภายใต้มติที่ 33/2023/NQ-CP ซึ่งล้มเหลวในการดึงดูดผู้กู้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ต้องศึกษาข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไขการกู้ยืมและอัตราดอกเบี้ยอย่างรอบคอบเพื่อให้แน่ใจว่าเหมาะสมกับสถานการณ์จริงของประชาชน

ดร. Nguyen Huy Thanh - ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html