ในบริบทนี้ เมื่อเร็วๆ นี้ ในร่างมติว่าด้วยเงินทุนพิเศษสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม กระทรวงก่อสร้าง ได้เสนอแพ็คเกจสินเชื่อ 100,000 พันล้านดองสำหรับเงินกู้พิเศษ ซึ่งคาดว่าจะสร้างความก้าวหน้าให้กับกลุ่มที่อยู่อาศัยสังคม
ปัญหาการเบิกจ่ายสินเชื่อ
ในช่วงต้นเดือนเมษายน 2023 ในมติที่ 338/QD-TTg รัฐบาล ได้อนุมัติการดำเนินการโครงการ "การลงทุนในการก่อสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างน้อย 1 ล้านหน่วยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมในช่วงปี 2021 - 2025" โดยมีเป้าหมายที่จะสร้างอพาร์ตเมนต์ประมาณ 1,062,200 ยูนิตในท้องที่ภายในปี 2030 ซึ่ง 428,000 ยูนิตจะเสร็จสมบูรณ์ในช่วงปี 2021 - 2025 และ 634,200 ยูนิตจะเสร็จสมบูรณ์ในช่วงปี 2025 - 2030
เพื่อดำเนินโครงการ รัฐบาลได้อนุมัติข้อเสนอของธนาคารแห่งรัฐ (SBV) เพื่อจัดสรรเงิน 120,000 พันล้านดองให้กับธนาคารพาณิชย์ร่วมทุน 4 แห่งที่รัฐบาลกำหนด โดยมีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 8.7% ต่อปีสำหรับนักลงทุน และ 8.2% ต่อปีสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่าที่อยู่อาศัยทางสังคม ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2023 เป็นต้นไป ทุกๆ 6 เดือน ธนาคารแห่งรัฐจะประกาศอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในช่วงเวลาที่ให้สิทธิพิเศษแก่ธนาคารพาณิชย์ที่เข้าร่วม ซึ่งหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยสามารถลอยตัวได้ตามตลาด
เนื่องจากธนาคารแห่งรัฐกำหนดอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยทั่วไปสำหรับสินเชื่อระยะกลางและระยะยาวเพียง 1.5 - 2% ต่อปี ทำให้ธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank และ HD Bank) ยื่นคำร้องขอ "แบ่งเค้ก" โดยมีมูลค่าการลงทะเบียนเข้าร่วมโครงการอยู่ที่ 5,000 พันล้านดองสำหรับแต่ละธนาคาร ส่งผลให้แหล่งทุนสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 145,000 พันล้านดอง
น่าเสียดายที่หลังจากดำเนินการมาเกือบ 20 เดือน แพ็กเกจสินเชื่อนี้ถูกปฏิเสธจากประชาชน เนื่องจากกฎระเบียบที่ธนาคารแห่งรัฐกำหนดไว้ไม่เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของพวกเขา ดังนั้น หลังจาก "พิจารณาขึ้นๆ ลงๆ" หลายครั้ง ในช่วงต้นเดือนกันยายน 2567 ธนาคารแห่งรัฐจึงตัดสินใจลดอัตราดอกเบี้ยลงเหลือ 7% ต่อปีสำหรับนักลงทุน และ 6.5% ต่อปีสำหรับผู้ซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ตามการประเมิน พบว่ากฎระเบียบเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวยังสูงเกินไปสำหรับผู้ซื้อบ้าน ดังนั้น จนถึงขณะนี้ แพ็คเกจสินเชื่อนี้ยังอยู่ในภาวะล่าช้า ซึ่งเห็นได้จากรายงานโดยละเอียดของกระทรวงก่อสร้างเกี่ยวกับการดำเนินการแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษมูลค่า 120,000 พันล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยของรัฐ
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2567 มีเพียง 34 จาก 63 ท้องถิ่นเท่านั้นที่มีเอกสารประกาศ 83 โครงการที่เข้าเกณฑ์ได้รับสินเชื่อพิเศษบนพอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ โดยมียอดหนี้ค้างชำระที่จ่ายไปแล้วรวม 1,783 พันล้านดอง (ซึ่งเป็นลูกค้าองค์กร 1,633 พันล้านดอง ผู้ซื้อบ้าน 150 พันล้านดอง) คิดเป็นประมาณ 1.1% ของทุนสนับสนุนที่ลงทะเบียนทั้งหมด
“ปัจจุบันการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมประสบกับความยากลำบากมากมาย เฉพาะไตรมาส 3 ปี 2567 มีโครงการที่ดำเนินการแล้วทั่วประเทศ 8 โครงการ จำนวน 4,960 หน่วย มีโครงการที่ได้รับอนุมัติให้ลงทุน 3 โครงการ จำนวน 2,676 หน่วย และมีโครงการที่สร้างไม่เสร็จเพียง 1 โครงการ จำนวน 200 หน่วย โดยจากสรุปรายงานจากท้องถิ่น ตั้งแต่ปี 2564 ถึงสิ้นไตรมาส 3 ปี 2567 ทั้งประเทศได้ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเสร็จเรียบร้อยแล้ว 79 โครงการ จำนวน 42,414 หน่วย มีโครงการเริ่มก่อสร้างแล้ว 131 โครงการ จำนวน 111,687 หน่วย” - ผู้อำนวยการกรมการเคหะและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) หวาง ไห่ แจ้ง
สิทธิพิเศษสำหรับผู้ซื้อบ้าน
จากข้อมูลรวมที่กระทรวงก่อสร้างรายงาน พบว่าจนถึงขณะนี้ทั้งประเทศมีอพาร์ตเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมที่สร้างเสร็จแล้วและอยู่ระหว่างก่อสร้างเพียง 143,000 ยูนิตเท่านั้น เป้าหมายในการสร้างอพาร์ตเมนต์ 428,000 ยูนิตในช่วงปี 2564-2568 ของโครงการแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย เพราะภายในเวลาไม่ถึง 13 เดือน มีเพียง "ปาฏิหาริย์" เท่านั้นที่จะสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่ได้มากถึง 258,000 ยูนิต ความฝันที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองในเร็วๆ นี้สำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานจะต้องถูกเลื่อนออกไป
นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) กล่าวว่าที่อยู่อาศัยทางสังคมเป็นนโยบายหลักของพรรคและรัฐ ซึ่งแสดงให้เห็นอย่างชัดเจนผ่านความมุ่งมั่นในการแก้ไขและเพิ่มเติมกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 กฎหมายที่ดินปี 2024 และกฎหมายหลายฉบับที่เกี่ยวข้องภายใต้กฎหมาย โดยให้ระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยทางสังคมสอดคล้องและสอดคล้องกัน
อย่างไรก็ตาม กลไกในการให้แหล่งสินเชื่อพิเศษเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการซึ่งควรต้องกังวล คือ ขาด “ทุนเริ่มต้น” หรือถ้ามี กฎระเบียบก็ค่อนข้างเข้มงวด ทำให้ผู้กู้ไม่สามารถเข้าถึงหรือเข้าถึงได้ยาก
“พระราชกฤษฎีกา 100/2024/ND-CP ของรัฐบาลกำหนดว่า ระดับเงินทุน อัตราดอกเบี้ยพิเศษ ระยะเวลา และการเบิกจ่ายเงินกู้สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม (7.92% ต่อปีสำหรับนักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อขายและเช่าซื้อ 6.6% สำหรับโครงการให้เช่าเท่านั้น) ได้สร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนเข้าถึงแหล่งสินเชื่อพิเศษเพื่อดำเนินโครงการ อย่างไรก็ตาม ในรายงานทางการ 4524/NHCS-TDSV ลงวันที่ 1 สิงหาคม 2024 ของธนาคารเวียดนามเพื่อนโยบายสังคม อ้างอิงจากพระราชกฤษฎีกา 100/2024/ND-CP สำหรับผู้ซื้อบ้าน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 6.6% ต่อปีถือว่าสูง” นายเล ฮวง ชาว แสดงความคิดเห็น
จากสถานการณ์ดังกล่าว เพื่อขยายแหล่งเงินทุนพิเศษเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม ในร่างมติว่าด้วยแหล่งเงินทุนพิเศษเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม ซึ่งอยู่ระหว่างการปรึกษาหารือระหว่างกระทรวงก่อสร้างกับกระทรวงต่างๆ และหน่วยงานต่างๆ ก่อนส่งให้รัฐบาลประกาศใช้ กระทรวงก่อสร้างได้เสนอให้นำแพ็คเกจพิเศษ 100,000 พันล้านดองสำหรับเงินกู้จากแหล่งทุนพันธบัตร มาใช้เป็นเวลา 5 ปี นับเป็นครั้งแรกที่กระทรวงก่อสร้างเสนอให้ใช้แพ็คเกจที่อยู่อาศัยทางสังคมโดยการออกพันธบัตร
ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยของแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษนี้จะเท่ากับอัตราดอกเบี้ยสำหรับครัวเรือนยากจนตามที่นายกรัฐมนตรีกำหนดในแต่ละช่วงเวลา โดยระยะเวลาการเบิกจ่ายจะคงอยู่จนกว่าแพ็กเกจสินเชื่อจะเบิกจ่ายครบถ้วน แต่ไม่เกินวันที่ 31 ธันวาคม 2573
ในการหารือประเด็นนี้ รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย เหงียน ดิเอป กล่าวว่าข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างในร่างมติเกี่ยวกับทุนพิเศษเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมถือเป็นความก้าวหน้า เพราะขยายทุนพัฒนาและสร้างโอกาสให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคม อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องชี้แจงกฎระเบียบเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับแพ็คเกจสินเชื่อนี้ด้วย โดยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นศูนย์กลางและควรได้รับความสำคัญเป็นลำดับแรก
“หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของแพ็คเกจสินเชื่อ 100,000 ล้านดองเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับครัวเรือนยากจนที่นายกรัฐมนตรีกำหนดในแต่ละช่วงเวลา โดยอ้างอิงจากพระราชกฤษฎีกา 100/2024/ND-CP ที่ 6.6% ต่อปี จะเป็นการยากที่จะส่งเสริมให้ประชาชนกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของรัฐในปัจจุบัน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตามพระราชกฤษฎีกา 486/2023/QD-TTg ฉบับก่อนอยู่ที่เพียง 4.8% ต่อปีเท่านั้น” นายเหงียน เดอะ เดียป กล่าว
ประธาน HoREA เล ฮวง โจว ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน เสนอให้รัฐบาลพิจารณาอนุญาตให้มีการบังคับใช้กฎระเบียบเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 4.8% ต่อปี ตามมติ 486/2023/QD-TTg ของนายกรัฐมนตรีต่อไป ปัจจุบัน ธนาคารเพื่อนโยบายสังคมของเวียดนามกำลังดำเนินการตามโครงการ "สินเชื่อเพื่อสนับสนุนครัวเรือนยากจนที่มีที่อยู่อาศัย" โดยมีอัตราดอกเบี้ย 3% ต่อปี ดังนั้น จึงควรใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับผู้ซื้อและผู้เช่าที่อยู่อาศัยสังคมที่ 3-4.8% ต่อปี เพื่อกระตุ้นให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกระตุ้นตลาดและสร้างแรงจูงใจให้นักลงทุนเร่งดำเนินการโครงการ
ข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างเกี่ยวกับแพ็คเกจสินเชื่อ 100,000 พันล้านดองนั้นเหมาะสมมากในบริบทของการขาดแคลนเงินทุนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมในปัจจุบัน แต่ก็จำเป็นต้องเรียนรู้จากบทเรียนที่ชัดเจนของแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองภายใต้มติ 33/2023/NQ-CP โดยไม่ต้องกู้ยืม ซึ่งจำเป็นต้องศึกษากฎเกณฑ์เกี่ยวกับเงื่อนไข อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อย่างรอบคอบ... สอดคล้องกับสภาพที่แท้จริงของประชาชน
ดร. Nguyen Huy Thanh - ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน
ที่มา: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
การแสดงความคิดเห็น (0)