 |
| ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามกำลังอยู่ในช่วงการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ กลายเป็นจุดสว่างในบริบทของ เศรษฐกิจ โลกที่ผันผวน (ที่มา: VnEconomy) |
ด้วยอัตราการเติบโตของ GDP ที่มั่นคงที่ประมาณ 6-7% ต่อปี กระแสเงินทุน FDI ไหลเข้าสู่ภาคการผลิตและเทคโนโลยีขั้นสูงอย่างต่อเนื่อง และระบบโครงสร้างพื้นฐานการขนส่งที่ได้รับการอัพเกรดแบบพร้อมกัน ส่วนนี้กำลังปรับเปลี่ยนแผนที่การลงทุนระดับชาติ
อัตราการเข้าใช้พื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมหลักอยู่ที่ 80-89% ขณะที่ราคาเช่าที่ดินอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 4-5% ต่อปี สะท้อนให้เห็นถึงแรงดึงดูดของคลื่นการเปลี่ยนแปลงการผลิตระดับโลกและกลยุทธ์ "จีน +1" ของบริษัทข้ามชาติ
ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และการเปลี่ยนแปลงห่วงโซ่อุปทาน: เวียดนามดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) 38.23 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในปี 2567 โดยมุ่งเน้นไปที่โครงการเทคโนโลยีขั้นสูง เช่น การผลิตเซมิคอนดักเตอร์ ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และพลังงานหมุนเวียน บริษัทต่างๆ เช่น ซัมซุง แอลจี และฟ็อกซ์คอนน์ ยังคงขยายการดำเนินงานอย่างต่อเนื่อง ก่อให้เกิดความต้องการพื้นที่โรงงาน 1.2 ล้านตารางเมตรในนครโฮจิมินห์และฮานอย แนวโน้มนี้ได้รับแรงผลักดันจากทำเลที่ตั้งเชิงกลยุทธ์ในห่วงโซ่อุปทานของเอเชีย แปซิฟิก ประกอบกับสิทธิประโยชน์ทางภาษีนิติบุคคล 10% สำหรับโครงการเทคโนโลยีขั้นสูง
การกระจายตัวเชิงพื้นที่และพลวัตราคา: ภาคเหนือจะมีพื้นที่ดูดซับ 400 เฮกตาร์ภายในปี 2567 โดยกระจุกตัวอยู่ในไฮฟองและบั๊กนิญ โดยมีราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 137 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 4.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะเดียวกัน ภาคใต้จะรักษาอัตราการครอบครองไว้ที่ 89% ในเขตอุตสาหกรรมสำคัญๆ เช่น บิ่ญเซือง และด่งนาย ซึ่งราคาเช่าสูงถึง 175 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม. จากความต้องการจากอุตสาหกรรมโลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซ ที่น่าสังเกตคือ ภาคกลางกำลังก้าวขึ้นเป็นจุดหมายปลายทางใหม่ด้วยราคาที่สามารถแข่งขันได้ 60-90 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม. ซึ่งดึงดูดโครงการมูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์จาก Luxshare และ Foxconn ในเหงะอาน
พลิกโฉมรูปแบบการพัฒนา: แทนที่จะใช้รูปแบบเดิมๆ นิคมอุตสาหกรรมยุคใหม่กำลังผสานรวมบริการ 3 ระดับ ได้แก่ โครงสร้างพื้นฐานอัจฉริยะ (IoT, 5G), ระบบนิเวศทางธุรกิจที่รองรับ และสาธารณูปโภคอเนกประสงค์ (ศูนย์วิจัยและพัฒนา, พื้นที่พักอาศัยสำหรับคนงาน) รูปแบบโรงงานสูงช่วยประหยัดพื้นที่ได้ 40% ทำให้สามารถเช่าโมดูลได้อย่างยืดหยุ่น ซึ่งกำลังถูกนำไปใช้ในหลายจังหวัดและเมือง เช่น โฮจิมินห์ บิ่ญเซือง ด่งนาย เตยนิญ บ่าเสียะ-หวุงเต่า ลองอาน ไห่เซือง บั๊กนิญ ...
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามกำลังเผชิญกับแนวโน้มการพัฒนาที่สำคัญ ขณะเดียวกัน โอกาสการลงทุนใหม่ๆ กำลังเปิดกว้างขึ้นในหลายพื้นที่ ตั้งแต่เขตเศรษฐกิจสำคัญไปจนถึงจังหวัดและเมืองที่กำลังเติบโต
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอุตสาหกรรมสีเขียว: รัฐบาลตั้งเป้าให้นิคมอุตสาหกรรม 30% ได้รับการรับรอง LEED/สีเขียวภายในปี 2573 ซึ่งสร้างโอกาสให้กับโครงการที่ใช้วัสดุรีไซเคิล ระบบพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคา และการบำบัดน้ำเสียแบบหมุนเวียน โครงการนิคมอุตสาหกรรมเกาหลี (Korea Industrial Complex) ในฮึงเยน ซึ่งมีมูลค่าการลงทุนรวม 6,083 พันล้านดอง เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของแนวโน้มนี้
ขยายสู่ตลาดรอง: จังหวัดต่างๆ เช่น ดั๊กลัก ฟูเถา และเตยนิญ กำลังดึงดูดนักลงทุนด้วยกองทุนที่ดินจำนวนมากและสิทธิประโยชน์พิเศษ โครงการนิคมอุตสาหกรรมฟูซวนขนาด 313 เฮกตาร์ในดั๊กลัก และนิคมอุตสาหกรรมบั๊กดงฟู เฟส 2 ในบิ่ญเฟื้อก ให้ผลตอบแทนจากการเช่า 12-15% ต่อปี ด้วยราคาที่ดินที่ต่ำกว่าพื้นที่หลักถึง 40%
โลจิสติกส์สมัยใหม่และการขนส่งต่อเนื่องหลายรูปแบบ: ความต้องการพื้นที่จัดเก็บสินค้าเย็นสำหรับอุตสาหกรรมอาหารและยาคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 25% ต่อปี ขณะที่ศูนย์กระจายสินค้าประจำภูมิภาค (RDC) ในก๊ายเม็ป (บ่าเรีย-หวุงเต่า) และลากฮ่อง (ไฮฟอง) มีพื้นที่ไม่เพียงพอถึง 500,000 ตารางเมตร นักลงทุนสามารถผสานรวมโมเดลคลังสินค้าอัจฉริยะเข้ากับระบบจัดการสินค้าคงคลังด้วย AI แบบบูรณาการ และระบบ Cross-Dock เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพให้กับห่วงโซ่อุปทาน
อุตสาหกรรม 4.0 และนวัตกรรม: การติดตั้ง 5G ในเขตอุตสาหกรรมสำคัญๆ ช่วยให้สามารถนำหุ่นยนต์อัตโนมัติและระบบตรวจสอบการผลิตแบบเรียลไทม์ไปใช้งานได้ ที่สวนเทคโนโลยีขั้นสูงฮวาลัก เนสท์เล่และอินเทลกำลังทดสอบโมเดล "โรงงานดิจิทัล" ที่ใช้ฝาแฝดดิจิทัล ซึ่งคาดว่าจะช่วยประหยัดต้นทุนการดำเนินงานได้ 15%
การพัฒนาระบบนิเวศอุตสาหกรรมแบบปิด: แนวโน้มการจัดตั้งคลัสเตอร์อุตสาหกรรมเฉพาะทาง (CLKCN) กำลังเพิ่มขึ้น เช่น คลัสเตอร์อิเล็กทรอนิกส์ในบั๊กนิญ-หวิงฟุก หรือศูนย์กลางอุตสาหกรรมสิ่งทอในลองอาน นิคมอุตสาหกรรมเหล่านี้มีการบูรณาการตั้งแต่การผลิตวัตถุดิบไปจนถึงการผลิตเสริม ซึ่งช่วยลดต้นทุนด้านโลจิสติกส์ของธุรกิจลง 30%
การปรับตัวให้เข้ากับนโยบายภาษีขั้นต่ำระดับโลก: ตามกฎระเบียบของ OECD บริษัทข้ามชาติต้องจ่ายภาษีขั้นต่ำ 15% ตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป เพื่อกระตุ้นให้บริษัทเหล่านี้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานสีเขียวและสวัสดิการพนักงาน ซึ่งจะเปิดโอกาสให้มีโครงการที่พักอาศัยสำหรับคนงานที่มีมาตรฐานสูงและศูนย์ฝึกอบรมอาชีพในเขตอุตสาหกรรม
แม้จะมีโอกาสในการพัฒนามากมาย แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามก็ต้องเผชิญกับความท้าทายมากมายเช่นกัน การแก้ไขปัญหาเหล่านี้ต้องอาศัยนโยบายที่เหมาะสม ควบคู่ไปกับการลงทุนอย่างเข้มแข็งจากภาคธุรกิจ และการมีส่วนร่วมของหน่วยงานบริหารจัดการ
ความเสี่ยงด้านการวางแผนและกฎหมาย: การวางแผนที่ทับซ้อนกันในเขตอุตสาหกรรมจังหวัด 28% จำเป็นต้องมีกลไกการประสานงานระหว่างภาคส่วน กระทรวงการวางแผนและการลงทุนกำลังดำเนินการนำร่องใน 15 จังหวัด เพื่อนำโซลูชันการนำแพลตฟอร์ม GIS ดิจิทัลมาใช้ในการบริหารจัดการที่ดินอุตสาหกรรม
แรงกดดันด้านการแข่งขันจากประเทศเพื่อนบ้าน: เพื่อรักษาความได้เปรียบเหนือไทยและอินโดนีเซีย เวียดนามจำเป็นต้องปรับปรุงดัชนีโลจิสติกส์ (ปัจจุบันอยู่ในอันดับที่ 39/160) ผ่านการพัฒนาท่าเรือน้ำลึกและระบบคลังสินค้าทัณฑ์บน โครงการท่าเรือก๋ายแม็ปและทางรถไฟเชื่อมลาวไก-ไฮฟองกำลังเร่งดำเนินการ
การเปลี่ยนผ่านด้านพลังงานในอุตสาหกรรม: ตามพันธสัญญาในการประชุม COP28 อย่างน้อย 20% ของไฟฟ้าในเขตอุตสาหกรรมจะต้องมาจากแหล่งพลังงานหมุนเวียนภายในปี 2030 โมเดล PPP ในการติดตั้งระบบพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคาและแบตเตอรี่กักเก็บพลังงานกำลังได้รับการส่งเสริมผ่านแรงจูงใจทางภาษี
ตาม รายงานประจำปีอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมเวียดนาม - แผนพัฒนาถึงปี 2030 ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามกำลังเผชิญกับโอกาส "ทอง" ในการเป็นศูนย์กลางการผลิตอัจฉริยะของอาเซียน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูงและโลจิสติกส์
นักลงทุนควรเน้นสามเสาหลัก ได้แก่ การพัฒนาเขตอุตสาหกรรมสีเขียวที่บูรณาการพลังงานหมุนเวียน การสร้างระบบนิเวศอุตสาหกรรมแบบปิดตามห่วงโซ่คุณค่า และการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีดิจิทัลในการบริหารจัดการโครงสร้างพื้นฐาน
ในเวลาเดียวกัน การรักษาสมดุลระหว่างการเติบโตและการพัฒนาอย่างยั่งยืนผ่านกลไกการตรวจสอบสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดจะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาความน่าดึงดูดใจในระยะยาวของกลุ่มนี้
การแสดงความคิดเห็น (0)