ทำไมราคาบ้านถึงไม่ลดลง?

ข้อมูลจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามแสดงให้เห็นว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า เฉพาะในปี 2564 ราคาบ้านเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสองหลัก สูงกว่าช่วงเวลาเดียวกันหลายเท่าตัว ถึงแม้ว่าตลาดจะชะลอตัวลง แต่ตลาดอพาร์ตเมนต์ก็ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ในทำนองเดียวกัน Savills Vietnam ระบุว่าในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ราคาหลักเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 54 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 19 ไตรมาส และเพิ่มขึ้นมากกว่า 77% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2562

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า แม้ราคาที่อยู่อาศัยจะสูงขึ้น แต่ก็ไม่สามารถลดลงได้ในระยะสั้น สาเหตุคือต้นทุนหลายอย่างที่ทำให้เกิดราคาสูง เช่น ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง ดอกเบี้ยเงินกู้...

คุณเกียง อันห์ ตวน ผู้อำนวยการบริษัท ตวน อันห์ เรียลเอสเตท วิเคราะห์ว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง ความถูกต้องตามกฎหมาย ฯลฯ หากปัจจัยเหล่านี้กระทบพร้อมกัน จะทำให้ธุรกิจต่างๆ ยากที่จะลดราคาอสังหาริมทรัพย์ลงได้

ต้นทุนที่สูงขึ้นทำให้ธุรกิจต่างๆ ยากที่จะลดราคาที่อยู่อาศัยลง (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนที่ดินเป็นหนึ่งในต้นทุนปัจจัยการผลิตสำคัญที่ส่งผลต่อราคาผลผลิต โดยเฉลี่ยแล้ว ในเขตเมือง ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินคิดเป็นประมาณ 10% ของราคาอพาร์ตเมนต์ 20-30% ของราคาทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว และประมาณ 50% ของราคาวิลล่า

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 15-30% ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 2-8%

ไม่เพียงแต่ราคาที่ดินเท่านั้น ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา วัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็ก เหล็กกล้า ทราย ฯลฯ ก็ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน ยกตัวอย่างเช่น ราคาเหล็กและเหล็กกล้าเพิ่มขึ้นประมาณ 15-20% ในขณะที่ต้นทุนวัตถุดิบคิดเป็น 65-70% ของมูลค่าโครงการก่อสร้างโดยประมาณ

นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินโครงการยังเพิ่มขึ้นเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายหลายประการที่ทำให้ระยะเวลาการก่อสร้างล่าช้า นายตวน กล่าวว่า มีโครงการบางโครงการที่ต้องใช้เวลาดำเนินการทางกฎหมายนานถึง 4-5 ปี การดำเนินการทางกฎหมายสำหรับโครงการนี้ไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของการที่บริษัทต้องเดินทางไปที่กรมฯ และได้รับเอกสารอย่างเป็นทางการเท่านั้น แต่ยังต้องรอความเห็นจากหน่วยงาน หน่วยงาน และภาคส่วนที่เกี่ยวข้องด้วย ระยะเวลาที่ต้องรอดำเนินการตามกฎหมายก็มักจะล่าช้า

“ กระบวนการทางกฎหมายมีระยะเวลาค่อนข้างยาวนานและส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางธุรกิจเป็นอย่างมาก ” นายตวนกล่าว

คุณตวนยังยกตัวอย่างอีกว่า หากธุรกิจซื้อที่ดินมูลค่า 5 แสนล้านดอง ธุรกิจจะสูญเสียดอกเบี้ยเงินกู้ 10% ต่อปี ซึ่งคิดเป็นเงิน 5 หมื่นล้านดอง ธุรกิจจึงจำเป็นต้องบวกต้นทุนนี้เข้าไปในราคาที่ดิน

“ ตอนนี้ธุรกิจหลายแห่งประสบปัญหาขาดทุนอย่างหนัก หากลดราคาก็จะขาดทุนมหาศาล และหากไม่ลดราคาก็จะไม่สามารถขายสินค้าได้ ดังนั้น เนื่องจากมีโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จจำนวนมาก นักลงทุนจำนวนมากจึงไม่ต้องการสร้างโครงการ แต่กำลังมองหาพันธมิตรร่วมลงทุน ” คุณตวนกล่าว

นายทราน ข่านห์ กวาง กรรมการผู้จัดการบริษัทอสังหาริมทรัพย์เวียดอันฮวา กล่าวเพิ่มเติมว่า อุปสรรคสำคัญที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงได้ยากก็คือ ต้นทุนการลงทุนที่สูงเกินไป

“ ในโครงสร้างต้นทุนโครงการปัจจุบัน ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเมื่อเทียบกับเมื่อ 4-5 ปีที่แล้ว จาก 7-7.5 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็นมากกว่า 12 ล้านดองต่อตารางเมตร ” นาย Quang กล่าว

นอกจากนี้ ตามที่นาย Quang กล่าว การลดราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากตลาดไม่เพียงแต่มีผู้ประกอบการในประเทศเท่านั้น แต่ยังมีนักลงทุนต่างชาติจำนวนมากอีกด้วย

ดังนั้น บริษัทต่างชาติที่ลงทุนในโครงการต่างๆ จึงมักเลือกกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ ทำเลที่ตั้งดี เอกสารทางกฎหมายครบถ้วน และคุณภาพสินค้าสูงกว่าโครงการของนักลงทุนในประเทศ จึงไม่สามารถตั้งราคาขายต่ำได้ เมื่อขายสินค้าออกสู่ตลาด มักจะคำนวณผลผลิตย้อนหลังไป 2-3 ปี จึงทำให้ราคาขายมักจะสูงมาก บริษัทต่างชาติมีข้อได้เปรียบด้านแหล่งเงินทุนและต้นทุน จึงไม่ถูกกดดันให้ลดราคาขาย

ตามที่ดร.เหงียน ดุย ฟอง ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของ DGCapital กล่าว มีหลายสาเหตุที่ทำให้นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่เลือกที่จะลดราคาบ้าน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จะเห็นได้ว่าเมื่อดำเนินโครงการ นักลงทุนได้จำนองทั้งที่ดินและสินทรัพย์ในอนาคตเพื่อกู้ยืมเงินจากธนาคาร การปรับลดราคาขายจะส่งผลกระทบต่อมูลค่าของหลักประกันที่ธนาคาร ในขณะที่นักลงทุนไม่มีสินทรัพย์อื่นใดมาเสริมสินเชื่อ

นอกจากนี้ โครงการจำนวนมากยังติดปัญหาทางกฎหมายมานานหลายปีก่อนที่จะสามารถขายได้ ในช่วงเวลาดังกล่าว นักลงทุนยังคงต้องแบกรับต้นทุนดอกเบี้ยและค่าที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น

เฉา อันห์

แหล่งที่มา